优质物业停车管理协议大全（17篇）

珠江御景嘉园前期物业管理服务协议(征求意见稿） 退休的老大爷 珠江御景嘉园前期物业管理服务协议 本协议当事人甲方（以下简称甲方）：北京珠光物业管理有限公司乙方（以下简称乙方）： 根据有关法律、法规，甲、乙双方就珠江御景嘉园住宅区前期物业管理物业服务达成如下协议：

第一条 本协议所称前期物业管理期限，是指住宅区交付使用之日起至甲方与开发建设单位在前期物业服务合同中约定的 年 月 日止。但期限未满，若本物业整体全部交付使用后业主入住率达到50%以上或入住一年以上时召开业主大会，由业主委员会与业主大会选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时，本协议自然终止。本协议所称物业，是指住宅区住宅与非住宅房屋、房屋共用部位、共用设施设备以及配套的公共设施、设备和场地。

第三条 甲方为住宅区前期物业管理服务单位，甲方提供管理和服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和使用人。

第四条 甲方的权利

（一）根据有关法律、法规、规章和与开发建设单位签订的住宅区《前期物业管理服务合同》的约定，结合住宅区实际情况，制定住宅区物业管理制度、《房屋装饰装修管理服务协议》，并书面告知业主。

（二）建立健全住宅区物业管理档案资料。

（三）制止违反住宅区物业管理制度、《业主临时公约》和《房屋装饰装修管理服务协议》的行为。

（四）制止住宅区违章搭建、损害共用设备设施、妨碍物业管理行为或其他侵害业主公共利益的行为，并对造成的损失要求赔偿。

（五）可将专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人。

（六）依据与委托方约定的或住宅区所在地物价主管部门规定的收费标准，向业主或使用人收取物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费。

（七）依据住宅区有偿服务项目收费标准和特约服务项目收费标准，向委托服务的业主或使用人收取专项配套有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。

（八）拒绝任何形式的摊派。

（九）法律、法规规定的其他权利。

第五条 甲方的义务

（一）执行物业管理行业规范、服务标准。

（二）履行与开发建设单位签订的住宅区《前期物业管理服务合同》，提供物业管理服务，维护住宅区业主和使用人的合法利益。

（三）对住宅区房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施、公用设施、安全防范、消防安全、道路交通、园林绿化、环境卫生等项目进行维修、养护、修缮、服务与管理。

（四）接受住宅区业主的监督。

（五）编制住宅区物业管理服务及财务年度计划。

（六）每年至少一次向住宅区业主公布使用维修基金收支帐目，接受质询和审计。

（七）提前将房屋装饰装修的注意事项和限制条件书面告知住宅区业主和使用人，并与业主或使用人协商订立《房屋装饰装修管理服务协议》，做好房屋装饰装修的日常监督管理。

（八）不得擅自占用住宅区的共用部位、共用设施设备、公共配套设施设备、公用设施或改变其使用功能，如需扩建或完善配套项目，须报住宅区所在地政府有关部门批准后方可实施。

（九）向住宅区业主或使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。

（十）向住宅区业主或使用人提供与日常生活相关的专项配套有偿服务项目。

（十一）依法开展多种经营和有偿服务以及委托性的特约服务。

（十二）接受政府有关行政主管部门的监督管理。

（十三）法律、法规规定的其他义务。

第六条 乙方的权利

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。第七条 乙方的义务

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（五）依据与开发建设单位约定的或物价主管部门规定的收费标准，按时向甲方交纳物业服务费用、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费。

（六）依据甲方提供的有偿服务、特约服务项目收费标准，向甲方缴纳专项配套的有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。

（七）装饰装修房屋时，遵守国家、省、市、区和住宅区房屋装饰装修管理的有关规定。

（八）对承租人、使用人及访客等人员违反住宅区业主临时公约、物业管理规章制度和规定等造成的损失、损害承担连带赔偿责任。

（九）法律、法规规定的其他义务。第八条 甲方对住宅区下列公共性综合服务项目进行管理与服务：

（一）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、户外墙面、承重结构、门厅等。

（二）共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、供电线路、共用照明、消防设施设备等。

（三）公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、设备用房、道路路灯、草坪灯、沟、渠、公共停车场地等。

（四）附属配套设施和服务设施的维修、养护和管理，包括：安防弱电系统设施设备、物业管理用房、中心花园（广场）、水景水系、建筑小品、廊、亭、门岗、围墙等。

（五）园林绿化的养护与管理，包括：中心花园绿地、道路两侧绿地以及其他公共绿地等。

（六）环境卫生管理，包括：房屋共用部位、公共场所、公共绿地以及其他公共区域的清扫保洁、生活垃圾的收集和清运、楼宇外墙的清洁卫生、化粪池的清理、污水管道的疏通等。

（七）配合公安部门维护公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封闭式全天候昼夜保安技术防范、安全监控、看护守卫、巡逻巡视、门岗执勤以及噪声污染管理等。

（八）道路、交通、车辆秩序管理，包括：公共停车场地管理、机动车辆和非机动车辆停放秩序管理、道路和车辆通行管理等。

（九）房屋装饰装修的日常监督管理，包括：装饰装修登记、审核、巡查、装饰装修建筑垃圾清运管理等。

（十）管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料等物业档案、住户用户档案以及物业维护、更新费用的账务。

（十一）组织开展园区居民精神文明、社区文化建设活动。上述公共性综合服务项目的管理与服务，其管理与服务质量达到市优小区标准，物业管理综合服务费由委托方和甲方约定，实行市场调节价，并报住宅区所在地物价主管部门备案，按备案的收费标准向业主收取。

第九条 甲方向业主或使用人提供下列公共事业性服务项目：

（一）园区内单件物品搬运

（二）电话及访客留言转告。

（三）代叫出租车。上述公共事业性服务项目，其服务标准由甲方根据住宅区所在地实际及业主、使用人的需求，另行制定服务质量标准。公共事业性服务作为公益性服务项目，是公共性综合服务项目的补充，其服务费用包含在物业管理综合服务费标准内，不再另行向业主、使用人收取，但在代办过程中如有发生的直接费用由委托代办的业主、使用人按实承担。

第十条 甲方向业主或使用人提供下列专项配套有偿服务项目：

（一）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护服务。

（二）提供常规性家政服务。

（三）提供机动车辆停车管理服务。

（四）提供非机动车辆简易维修、保养服务。

（五）提供临时照看儿童服务。

（六）提供装饰装修建筑垃圾区内清运服务。

（七）提供桶装饮用水送水服务。

（八）提供代管房屋服务。

（九）其他特约服务。上述专项配套有偿服务项目，其服务质量和服务费用由甲方按有偿服务、合理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准。

第十一条 甲方应按下列物业管理综合服务标准，实现管理目标：

（一）房屋外观 1、房屋外观完好、整洁。 2、外墙墙面无乱贴乱画现象。 3、室外空调机按规定位置安装。 4、无擅自改变外墙色彩、乱搭乱建、乱凿乱敲等现象。 5、外墙无脱无鼓无渗水，表面完好无损坏。

（二）设备运行 1、设备运行正常，无事故隐患，保修检修制度齐备。 2、设备由专人保管，操作人员必须每天2次巡逻检查设施运行情况，并做好日检记录及保养记录。 3、对不经常使用的设备每半月进行一次操作检查，观察运转是否正常并做好记录。 4、操作人员发现设备存在不正常现象应及时检查维修。

（三）房屋及设施、设备的维修、养护 1、维修、养护制度完备，维修及时，养护完善。 2、路灯、草坪灯每周检查一次，亮度正常，灯罩完好，完好率和亮灯率保持在95％以上。 3、所有污水雨水井每月至少清理一次，化粪池每年清理一次，无污水外溢现象。 4、屋面、平台、天台每月检查一次，做到无积水、无渗漏。 5、空置房屋每月检查一次。 6、道路、公共停车场地每周检查一次，针对检查结果及时进行维修、养护，做到平整、无积水、无破损。 7、公共场所每周检查一次，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱堆乱放现象。 8、公共门窗每周检查一次，发现问题及时处理，做到表面完好，无变形，无渗水，开启正常。

（四）公共环境卫生 1、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共部位、道路保持清洁，无随意堆放垃圾和杂物。 2、每天对区内道路清扫一次，随即除去地面积水。 3、清洁工在工作时间内巡回清扫道路，做到人过地净。 4、公共通道的扶手应每周二次用抹布抹擦干净。 5、园林绿化带每天清理，做到带内无枯枝、杂叶等杂物。 6、园林绿化带护栏、路灯、草坪灯每周擦拭一次。 7、园林绿化带内的标牌及其他标识每周擦拭一次。 8、园林绿化带内的建筑小品和休息设施（如桌、椅）等每天擦拭一次。 9、生活垃圾每天清运一次。 10、垃圾箱体每周清洗一次，保持箱体内外无污染、箱内无积水。 12、园区生活垃圾实行袋装化。

（五）园林绿化 1、园林绿地护栏、标牌无破损、无污染。 2、花台沿边无破损、无污染。 3、园林绿地无枯枝落叶、无杂草、无黄土裸露、无垃圾杂物、无病虫害、无鼠害、无死株、无死草、无树木倾倒。 4、园林绿地草坪纯种度达90％，平整美观。 5、园林绿化带修剪造型美观。

（六）交通秩序与车辆停放 1、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车现象。 2、业主车辆凭园区专用通行证进入。 3、外来车辆进入园区必须登记。 4、车辆按指定地点停放。

（七）安全保卫 1、实行昼夜安全保卫管理制度。 2、门岗必须对外来人员及车辆出入实行登记，必要时查验有效证件。 3、实行24小时远红外线周界监控报警，确保在第一时间内发出报警呼叫。 4、定时巡逻巡视，看护守卫。

（八）消防安全 1、每两个月对园区内灭火器进行一次检查。 2、每月对园区内消防栓进行一次检查，确保园区内消防设施有效率达100％。 3、保安人员熟练掌握消防安全常识。

（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修 

1、急修10分钟到现场。

2、一般维修在24小时内完成。 

3、特殊性维修二日内有答复，一周内完成。

4、维修完成后，管-理-员或维修工应在三日内进行回访，维修回访率达95％以上。

（十）业主和使用人对物业管理服务的满意率达到90％以上。

第十二条 住宅区物业管理按企业经营、有偿服务的原则，根据住宅区物业管理服务内容、服务质量，合理收取物业管理服务费用。

第十三条 住宅区物业管理服务费用包括物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费以及专项配套有偿服务费和特约服务费。

第十四条 甲方为业主、使用人提供公共性综合服务所收取的物业管理综合服务费，委托方和甲方按《北京市物业管理服务收费管理办法》规定，结合住宅区实际提供的管理服务内容、服务质量、服务标准和住宅区规模、管理成本等因素，对照《北京市住宅小区物业管理服务收费等级考核评分表》自评等级和标准，由委托方与甲方约定收费标准，实行市场调节价，报住宅区所在地物价主管部门备案后执行。

第十五条 物业管理综合服务费收费标准

（一）物业管理综合服务费按建筑面积每月每平方米1.80元，每三个月向业主收取一次。业主首次缴纳物业管理综合服务费的计算时间以开发建设单位开具的领房收楼通知书的签发日期为准。

（二）业主未入住使用的空置房屋（包括装饰装修之日前的房屋），应缴纳规定标准的物业管理综合服务费。

3、有健全的机动车存车管理制度和管理方案。

4、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

5、保证停车有序，24小时设专人看管。 

6、临时停车在60分钟以内不收费，超过60分钟的'按物价部门规定的标准收取。

7、包月停车的，收费标准地面停车场每月每辆元150元，地下停车库每月每辆360元。

8、在小区内如若发生车辆丢失或损毁，由甲方负责赔偿。第十八条 甲方对业主、使用人房屋装饰装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的房屋装饰装修建筑垃圾清运费，由甲方按住宅区所在地物价主管部门规定的标准执行。第十九条 房屋装饰装修建筑垃圾清运费收费标准业主或使用人必须用编织袋包装装饰装修建筑垃圾并自行运到园区内指定地点，由甲方清运至住宅区外统一处理，收费标准，每自然间20元。

第二十条 甲方为业主或使用人提供专项配套服务所收取的专项配套有偿服务费，由甲方按有偿服务、合理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准。

第二十一条 甲方受业主或使用人个别委托提供的特约服务所收取的特约服务费，由甲方制订委托性特约服务项目、服务内容与质量、收费标准，其实际收费标准由甲方与委托的业主或使用人约定。

第二十二条 甲方对业主、使用人的房屋自用部位、自用设施设备维修养护及其它特约服务，由业主、使用人按实际发生的费用计付。

第二十三条 住宅区房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施的维修、养护、更新费用的收取、使用和管理，按政府部门有关住宅区物业维修专项资金管理的办法执行。

第二十四条 公共维修基金的管理使用

（一）根据《北京市住宅区公共维修专项资金管理暂行办法》规定，住宅区建立物业维修专项资金（即住宅共用部位共用设施设备维修基金）。物业维修专项资金按政府规定的缴交比例，在乙方购买房屋时由开发建设单位代为收取。

（二）公共维修专项基金的使用由甲方或住宅区业主委员会根据住宅区共用部位共用设施设备维修年度计划，提出物业维修专项资金使用方案，经业主大会批准向住宅区所在地物业管理主管部门提出使用申请。

（三）物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会决定，由珠江御景嘉园公共部位经营收入补充；该项收入不足部分，可以按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

（四）乙方转让房屋所有权时，结余的公共维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

（五）公共维修专项资金的使用应严格执行财务制度，使用情况应每年公布一次，接受业主监督。

第二十五条 保险

（一）住宅区的房屋共用部位、共用设施设备的保险，根据住宅区业主大会决定或业主委员会委托可由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

（二）乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，也可委托甲方代行办理。

第二十六条 违约责任

（一）甲方违反本协议，未达到物业管理内容和管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

（二）乙方违反本协议，使甲方未达到物业管理内容和管理质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

（三）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收的不合理费用，并支付所收的不合理费用二倍的违约金。

（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金。第二十七条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生房屋煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，甲、乙双方应按有关法律规定处理。第二十八条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行，甲、乙双方应按有关法律规定处理。第二十九条 甲、乙双方需要补充说明的其他约定：

福田区人民法院认为，原告系以其下属机构恒兆基实业有限公司东方半岛花园停车场之营业场所被侵占为理由而主张经营权被侵害的，其应对该营业场所享有权利的事实承担举证责任。原告虽持有停车场营业执照等经营证照，营业执照等虽对营业场所作了记载，但该证照仅系经营凭证，而非营业场所的权利凭证，不足以证明其对停车场所占用的土地享有实际的权利。原告虽提供了两件公证书作为其对停车场土地享有权利的证据，但该证据不足以证明其同全部或大多数业主之间均存在不移转停车场土地使用权的约定，不足以否定第三人所持有的房产证的证据效力。因此，原告所主张的其对停车场土地享有权利的事实不成立。原告既然不能证实其对停车场的土地享有权利，则被告及第三人对该土地的使用和收益不构成对原告权利的侵害，原告的诉请没有事实依据。另外第三人所持有的房产证已足够证明其享有包括露天停车场在内的小区土地使用权，其依法拥有权属的土地交由被告进行管理。被告据第三人的委托对包括露天停车场在内的小区物业进行管理，亦应为正常履行受托义务的行为，不存在侵权问题。依照内地《民事诉讼法》规定，驳回原告诉讼请求，案件受理费人民币由原告负担。

原告不服上诉至深中院

上诉人恒兆基公司不服原审判决上诉称：一、上诉人主张的为侵犯经营权诉讼，而非场地使用权确权诉讼，场地使用权问题不在本案审理范围之内，原审判决通过推理将存在争议的场地使用权认定为第三人所有，既违反了‘不告不理’的程序规则，也剥夺了上诉人在这一问题上的诉讼权利，直接导致了判决错误。二、上诉人的经营证照是上诉人享有经营权的直接证据，在未经法定程序变更前，其合法性不容置疑，原审法院在被上诉人未取得停车场行政许可手续的情况下，置被上诉人违法经营于不顾，而依据被上诉人与第三人之间的物业管理合同认定被上诉人是代第三人收取费用，并得出被上诉人不构成侵权的.结论，其判决结果明显不合理。三、即使第三人拥有停车场的场地使用权，第三人也只能通过合法的途径主张自己的权利。事实上，第三人与另一企业法人恒兆基物业公司也存在物业管理委托合同，第三人是在合同未到期的情况下单方解除合同的，恒兆基物业公司因此已申请了仲裁，深圳市仲裁委员会对该案正在审理当中，原审法院在没有审查第三人解约行为是否合法的情况下就认定被上诉人不构成侵权是不恰当的。上诉人领取了经营证照，并为经营停车场投入了大量的人力、物力，被上诉人没有合法的经营资格，没有通过合法的程序就剥夺了上诉人的经营权，原审法院对此不仅不予以制止，反而变相审理了不在本案审理范围的场地使用权问题，不仅有失公平，而且违反了法院内部的管辖分工。为此，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人立即停止对被上诉人停车场经营权的侵害；3、判令被上诉人赔偿上诉人经营损失。

业主委员会称有权托管

被上诉人北方物业公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确。其认为：一、根据上诉人提供的规划许可证和第三人提供的房地产证书，停车场的场地使用权已经转让给了小区业主，上诉人没有相反证据证明其同全体业主存在其他特别约定，应承担举证不能的责任。二、停车场的经营证照是上诉人的经营凭证，上诉人转让土地使用权后，相应的经营权利也发生转移。

而且上诉人未从事经营行为，无权取得经营收入。

三、上诉人与第三人之间是物业管理合同纠纷，上诉人在原审未提出审查要求，原审法院不予审理是正确的。

被上诉人请求驳回上诉人的上诉，维持原判决。

原审第三人辩称：一、第三人与恒兆基物业公司签订的合同与本案没有关系，第三人是基于对场地的使用权而委托被上诉人北方物业经营收费的，即使恢复第三人与恒兆基物业公司的合同关系，因恒兆基物业公司与上诉人系不同的法律主体，和本案也没有关联，请求二审法院对上诉人提交的仲裁裁决书不予采信；二、上诉人在出售房产时已将小区内的公共设施、配套设施等同时转移给业主，第三人对小区停车场的设施拥有所有权，上诉人不能提供相反证据，应承担举证不能的责任；三、第三人和原物业公司恒兆基物业公司在签订物业管理委托合同时明确约定：由第三人委托恒兆基物业公司对停车场进行管理和收费。在对恒兆基物业公司2001年度财务状况审核时，会计师事务所出具的报告记载恒兆基物业每年停车场收费为34万元，因此证明第三人一直在行使产权人的权利；四、上诉人既不是产权人，也不是停车场的租赁者或承包者，其要求对停车场进行管理没有任何依据；五、根据物业管理条例的规定，停车场的经营管理应纳入整个小区的经营管理范围，二者不能割裂；六、根据物业管理条例的规定，产权人基于其拥有的产权，依法有权委托物业公司进行经营管理。

深中院二审维持原判

本次交流会由航天大厦管理处饶建辉主讲，结合停车场管理有关法律法规以及物业管理实际工作，对停车场管理方面的经验进行了生动、详细的阐述，各与会者踊跃发言，从不同的角度对有关停车场规范管理的工作进行了总结、探讨，经总结整理如下，以供借鉴：

一、停车场相关法律规范

3、《机动车停放保管服务收费管理办法》﹙广东省物价局，2015年1月1日起施行﹚

二、 停车场分类

1、经营性停车场。是指向社会开放，为机动车提供有偿停放服务的停车场。申请开办经营性停车场的，应当向市公安局交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。

2、非经营性停车场。是指提供无偿服务的停车场。各类行政事业性机关单位办公场所的停车场应允许在工作时间前来办理事务的车辆免费停放。

3、室内专业停车场。室内专业停车﹙政府全额或参与投资兴建的除外﹚机动车停放保管费收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依法自主制定。室内专业停车场是指由以提供机动车停放保管服务为主营业务的经营者，设置在建筑物内，但非建筑物配套，具独立产权，所有车位均有顶盖遮拦，具备防晒、防雨功能的停车场。

4、商业附属性停车场。商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区和专业市场等配套停车场以及设在城市郊区地段的露天停车场的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价。经营者在停车场所在地县级以上人民政府价格主管部门依法制定的基准价的浮动幅度内确定具体收费标准。

5、自然垄断性停车场。机场、车站、码头、旅游景点、口岸配套停车场、公交枢纽站及地铁换乘站停车场、路内人工停车场，以及设在城市市区地段的露天停车场的机动车停放服务收费，实行政府定价。

6、公益性配套停车场。医院、学校、博物馆、图书室、青﹙少﹚年宫、文化宫、党政机关、事业单位等对服务对象开放的内设停车场，原则上应免费提供机动车停放服务。为合理调节停车服务资源的利用或弥补正常服务费用支出确需收费的'，实行政府指导价。

7、住宅区停车场。为居民住宅配套的停车场，包括与住宅区共用的商业类停车场，实行政府指导价。

从以上分类可知，与我们关系较为密切的为经营性停车场和住宅区停车场。

三、住宅区停车场车辆停放法律关系

住宅区停车场作为住宅的配套设施，以为业主居住提供停车便利为唯一目的。所以，此类停车场以提供车位，首先满足业主停车为第一要素。停车收费实行政府指导价。此类停车场车辆停放属于何种法律关系？实践中有四种观点：

1、车位场地租赁关系。

﹙1﹚停车场管理单位通过告示或停车凭证声明的方式提示车主或车辆使用人，本停车场仅提供车位使用，所收取的费用为车位使用费，不承担车辆的保管责任。

﹙2﹚车主没有将其车辆的钥匙和行驶证交付停车场管理单位，停车场管理单位对车辆没有实质的管理和控制能力，无法进行保管。不符合保管合同的要件。

﹙3﹚停车场管理单位所收取的费用并非管理单位所有，主要支付给了停车场所有人，即建设单位或全体业主。建设单位或全体业主收取该项费用的依据是其对停车场车位拥有所有权。

﹙4﹚停车场收费的票据为服务费而非保管费。

﹙5﹚停车收费标准与车辆价值无关，无论车辆价值多少都采取相同的收费标准。这与保管费与保管物价值直接相关的对等原则不符。

2、车辆保管合同关系

﹙1﹚住宅区停车场实行凭卡出入，出入卡既是车主交付车辆的凭证，也是停车场管理单位实质控制车辆的工具。停车场的宗旨是保管静态的车辆而非动态的车辆。所以场主是否控制了车辆，不能以是否拿了车钥匙、行驶证为根据。控制车钥匙、行驶证是控制动态车辆的标志，不是控制静态车辆的标志。

﹙2﹚停车场收费不仅包括车位费还应包括保管费。在车主拥有私家车位的情况下，车主仍然需要向管理单位交纳停车费，该费用显然不属于场地费，应当属于保管费。

﹙3﹚停车场公示或在停车凭证上提示的“仅收取场地使用费，不负责车辆保管责任”内容属单方面声明，其实质是一方免除自己责任的格式条款，不具有法律效力。

3、车辆停放管理法律关系

住宅区停车场、写字楼与住宅区共用停车场与车主或车辆使用人未明确约定为车辆保管关系，但停车场或者物业管理公司为其提供停放服务，或者单方面声明为车位有偿使用关系的，认定双方构成车辆停放管理关系，停放期间，因其管理不善等过错造成车辆丢失或者损坏的，由停车场或物业管理公司承担相应的赔偿责任。

4、物业服务合同法律关系

物业服务企业收取业主的物业服务费，依物业服务合同，物业服务企业即停车场管理单位，有义务为停放在住宅区内的业主车辆提供安全防范服务。物业服务企业未能履行安全防范的职责，理应依据物业服务合同承担相应的赔偿责任。

四、停车场管理单位的义务

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第21条及第24条规定，经营性停车场的管理单位提供机动车停放服务时，应当履行以下职责：

2、执行市公安交管部门制定的停车场管理规定

4、维护场内车辆停放秩序和行驶秩序，

5、按照核定或者约定的标准收费，使用税务统一发票，

6、做好停车场防火、防水、防盗等安全防范工作

7、协助疏导停车场出入口的交通，

8、保持停车场设施的正常运转，并制定有关管理制度，

10、对无停放凭或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离开停车场或者按照停车场管理规定办理的关手续后放行。

五、机动车停放管理纠纷的类型及法律分析

1、机动车毁损纠纷

2、机动车在停车场由于保安员未仔细查验出入凭证被盗产生纠纷

根据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第25条第二款“经营性停车场的管理单位对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离天停车场时查验收回停放凭证，对无停放凭证或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离天停车场或者按照停车场管理规定办理有关手续后放行。”此类纠纷，因停车场存在明显的过错应当依据车辆停放管理关系承担赔偿责任。法院通常要求停车场管理单位承担100﹪赔偿责任。

3、机动车冲闸被盗﹙抢﹚纠纷

要求做到：

（1）值班员在值班中如遇有车辆冲道闸行为应立即制止并立即报警。

（2）发生车辆冲出道闸值班员应熟记驾驶员像貌特征、车牌号码、车型、车颜色及逃跑方向。

六、停车场发生车辆被盗﹙抢﹚及损害纠纷时，管理处应注意以下几个问题

1、发生机动车被盗﹙抢﹚及损害行为时应当及时采取措施予以制止；

2、及时报警；

3、妥善保管相关证据，包括录音、录像及相关凭证；

4、配合公安机关做好调查笔录；

5、及时通知公司法律顾问征求律师意见；

6、慎重与当事人签订协议；

七、经验总结

1、从法律规定来看，车场管理承担的保管责任加大，难度加大，风险加大。加强学习、讨论，增强防范意识，避免出现法律责任。

2、技防方面防盗措施要到位，监控设施要完善，从系统上设定一车一卡，自动识别判断。

3、人防方面，完善制度，加强关键岗位人员的选择，定期轮岗，加强人员的监督检查，加大奖罚力度。

4、车证齐全，信息登记要一致、准确，加强巡查，做好预防。

5、加强对秩序维护员的培训，避免一卡多用，严格落实进出登记放行核查制度，出场时对车卡的核实要仔细。

6、车辆自动放行存在一定的安全隐患，最好是人工核实后手动开启道闸。

7、增强责任心，加强培训，完善设施，风险评估，制定措施，人防技防相结合，做好应急预案。

8、购买物业管理责任险，转嫁风险。

八、公司领导要求

对本次经验交流会给予了充分肯定，认为效果很好，同时对大家提出几点要求：

（一）管理部

1、作为专业管理的职能部门，需要强化对法律法规的收集，及时宣传推广、施加影响。

2、负责摘录停车场管理法律法规的主要条款，整理印发各管理处。组织宣传培训，包括员工与车主。（15日前完成）

3、核查车场管-理-员持证情况，并协调经理部，确保每个项目必须有人持有车管员的有效证件。

4、12月专项内审时，将停车场管理作为专项审核重点。

（二）各管理项目

1、项目负责人应遵照法规政策的变化转变观念，强化风险意识，完善管理制度，规范运作，把风险控制在最小的范围内。

2、梳理所有固定停放车辆的资料，做到三证齐全，适时更新，并签订停车管理服务协议，明确双方权利、义务。

3、严格落实车辆进出登记制度。车辆停放后进行查看，快速识别异常情况，认真登记，并主动告知车主，避免不必要的纠纷。

4、完善设施设备，核查车辆进出、停放部位监控能否覆盖；信息传输系统运行是否正常；各种警示标志是否清晰、到位，对存在问题的抓紧完善。

5、做好应急预案，发生异常情况如何报警，停车场跑水或火灾该如何处理，完善相关环节，保存必须资料，提供免责依据。

6、购买第三方责任险时，需强化对停车场内容的明确，以有效应对可能发生的风险。

今年的他山之石坚持的很好，每月都有一个主题，每个主题都很有意义，大家都积极参与、有所收获，但更重要的是把确定的工作要求狠抓落实，切实提升管理服务水平。

伴随着市场的不断发展，停车管理服务已经成为很多物业管理企业的重要工作内容之一。物业管理企业提供停车管理服务，主要义务就是在其所签订的停车合同约定的范围内，减少或是避免车辆的损坏或灭失。对于物业管理企业来说，因停车管理而产生的纠纷是长期以来企业面临的可能赔付金额较大的风险之一。

当前，物业管理的内容和范围正在随着中国城市化进程的加快、社会经济的不断发展而逐步得到扩大和延伸，而停车管理服务也随之变得更加复杂化和多样化。一方面，随着购车者数量的激增，停车设施更加智能化、车位更加立体化，而为之所提供的停车管理服务也日趋专业化和精细化;另一方面，众多的停车管理服务的出现，使得停车服务趋于完善，同时停车服务的收费也逐渐变得公开透明。可以毫不夸张地说，停车服务已经初步实现了市场化。尽管市场可以有效地配置资源，但由于市场存在着潜在的、不确定的因素，因此风险也随之而来。

那么，物业管理企业在停车管理服务中都需要面对什么样的风险，如何防范并规避这些风险呢?要理解停车管理服务所存在的风险，同时进行有效的防范和规避，就必须首先了解停车合同的法律性质，因为停车合同的法律性质在很大程度上决定了物业管理企业所要承担的风险。

一、停车合同的法律性质

1、停车合同不是保管合同

通俗地讲，当寄存人和保管人之间发生保管合同关系时，首要的条件是保管物由保管人占有;其次，约定俗成的是保管人要根据保管物的价值收取相应的保管费。但在停车管理活动中，车主并没有将车辆交付给物业管理企业占有;而物业管理企业对各种车辆收取的费用都是相同的(除停车位置的差异)，并没有因为车辆价值的不同而出现不同的服务价格。从这个角度来看，停车合同并非保管合同。这也就决定了物业管理企业的停车管理服务不是保管，因此，当出现停车管理纠纷或相应的赔偿时，将所有的停车安全风险都推到物业管理企业是不正确的。

2、停车合同不是完全的租赁合同

要理解停车合同并非完全的租赁合同。首先应该了解“租赁合同”的定义。《合同法》第二百一十二条明确规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从这个定义的字面意思理解，出租人将停车场地租借给承租人使用，停车合同理所当然属于租赁合同。但在停车管理服务中，出租人却不是单一的，由于产权的多样化，出租人有可能是建设单位、相关业主或者全体业主。如果停车场地的产权所有人即出租人为建设单位、相关业主或全体业主，物业管理企业受其委托代为出租停车设施，并以自己的名义签订停车合同，那么这种合同属于租赁合同，而物业管理企业和出租人之间则为代理合同关系。在停车合同为租赁合同的情况下，尽管物业管理企业不必承担出租人的法律风险，但却不可逃避自身的管理失职所带来的管理风险;反之，建设单位、相关业主或全体业主并没有委托物业管理企业代为出租停车设施的情况下，物业管理企业以自己的名义签订停车合同时，该合同不能视为租赁合同。

3、停车合同是混合合同

虽然停车合同既不属于保管合同，也不完全是租赁合同，但从合同主体的关系看，停车合同既有保管合同的部分特征，也有租赁合同的部分特征，应该是一种混合型的合同。在这种特殊的合同中，物业管理企业所要承担的责任应该根据各方的基本的法律关系也就是民事关系来确定，即遵照合同的约定。物业管理企业可以和停车合同中的各方主体对服务的内容、收费的标准、权力的范围通过合同来约定，以确定物业管理企业应当承担的责任。通过以上分析，我们可以发现，对停车合同法律性质的不同定位，将直接决定物业管理企业所需承担的风险。

二、停车管理服务风险的防范

明确了停车合同各方主体，特别是物业管理企业与其他合同主体之间的法律关系后，我们基本上为物业管理企业在停车管理服务中所要承担的风险划定了一个范围。对于物业管理企业来说，剩下的就是自身管理风险的防范了。

1、树立风险防范意识

企业是一个非常敏感，也是一个非常脆弱的市场主体，任何一种小小的风险都可能会对企业造成不可挽回的损失。因此不能在风险来临时，才去想如何摆脱风险、而要未雨绸缪，在风险到来之前就建立起坚固的堡垒，将风险带来的损失减少到最低程度，甚至有效地规避风险。这需要物业管理企业掌握相关的法律知识，有效地约束自身的行为，将可能出现的风险扼杀在萌芽状态。

2明确合同各方的'责任

现实中，很多停车合同不仅约定了停车管理服务的基本内容，同时还约定了一些额外的内容，尽管这些约定可能在一定程度上增加物业管理企业的收入，但也会给企业造成意想不到的风险，因此，对于物业管理企业来说，应该尽可能地细化停车合同，对管理责任、违约责任、双方的权利义务等事项进行详尽的约定，明确合同各方的责任，以减少风险的产生和纠纷的产生。

3、堵住自身管理上的漏洞

很多物业管理企业在停车管理服务中所产生的风险，并不是由于合同制订得不够完善，而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物业管理企业要规避在停车管理服务中的风险，完善自身管理，建立全面而系统的管理制度是一个重要的途径。首先，物业管理企业经营的停车设施的规划和建设是否合法是进一步提供停车管理服务的前提，如果停车设施的规划和建设违法，企业将从经营管理的开始便处于巨大的风险之中。其次，物业管理企业是否具有经营管理停车设施的资格。第三，依照规定制定车辆停放管理制度，对车辆的出入进行严格管理，目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停车车辆的完好。

4、有效地转移风险

以上谈的是在未出现问题的情况下，企业如何有效地防范和规避风险，那么当发生事故时企业如何将自己的损失减小到最低程度?一个现实的方法就是有效地运用保险。企业可以要求车主提供有效的车辆保险证明，并通过合同进行约定，当发生意外或因不可抗力造成损失时，物业管理企业可以依照合同将相关的赔偿责任转移到保险公司身上。

总之，物业管理企业在停车管理服务中公面临诸多风险，而只要企业有自己的一套防范风险的办法，就会始终立于不败之地。

公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。

二、物业公司对停车场管理的性质

《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于物业公司的正常物业管理服务范围，而属于双方当事人一种特约服务，停泊车辆的车主需另行向物业公司交纳停车费用。

三、小区停车场内停泊车辆是场地使用关系，还是保管关系

大量纠纷显示，车辆在小区停车场中如发生丢失、损毁等情况，物业公司与车主争执的焦点主要集中在物业公司是否对停放的车辆承担保管责任。

一种观点认为，车辆停放在小区停车场内，且车主也向物业管理公司交纳了停车费用，车主与物业管理公司之间已形成保管关系，如车辆出现丢失、损毁等情况，物业公司应当承担赔偿责任。

另一种观点认为，车辆停放一般只收取几元钱的停车费，视为保管关系有失公平，在双方没有特别约定的情况下，应视为一种场地使用关系，而不能认定为保管关系，对于提供场地使用的物业公司来说，不应对车辆的丢失、损毁承担责任。

笔者认为，要正确认定二者之间的法律关系，应从保管合同的法律特征及双方当事人的真实意思表示及具体行为来综合考虑。

《合同法》第365条规定“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”，根据保管合同的概念及实践合同的法律特征，保管合同的成立不仅需要双方当事人的意思表示一致，而且最关键的是还须有车主将车辆交付保管方并由保管方实际控制的行为。实践中要认定究竟是“场地使用”，还是“停放保管”，应主要从以下几个方面确定：

1、物业公司与车主是否在物业服务合同或其他相关合同中，对车辆的停放、领取及保管等作出明确的约定，这是确定双方法律关系最直接的依据。比如深圳市政府1996年9月24日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》明确规定“物业公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费”。

2、如物业公司与车主之间未对车辆停放是否为保管关系进行约定或约定不明的情况下，应根据停车行为的具体特征，即车辆是否由物业公司实际控制的行为来确定。如果车主将车停泊在停车场，自已拿前钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场所停放的车辆的实际控制权就没有交付给物业公司，双方之间就没有形成委托占有的寄托关系，自然不具备保管的法律特征，因而也就不能认定为是一种车辆保管关系。

如果有的小区在停车场在管理过程中，由停车场管-理-员凭证放行，车主只有凭证方可将车从停车场提走，或者由车主在车辆停放时将车辆钥匙及行车证明交付物业公司，物业公司已通过这种具体的行为控制了车辆，表明物业公司与车主之间在事实上对保管达成了合意，应可以认定为是一种车辆保管关系。

因此，要正确判断和区分这两种不同的法律关系除了看双方当事人是否有真实意思表示之外，关键在于车主将车辆是否交付给物业公司实际控制。若交付给物业公司控制，则保管关系就成立，否则就只能认定为是一种车位租用关系。这两种泾渭分明的法律关系不仅在英国、美国等英美法系国家有着明确的法律规范和区别，就连德国、法国、加拿大等大陆法系国家也以成文法的形式区分的一清二楚。

至于有的车主提出以物业公司收取停车费用来认定保管关系的问题，笔者认为，从法理上讲，停车收费并不能证明物业公司与车主之间法律关系的性质，无论是保管合同还是场地使用合同，都可能交付收费依据，但停车收费依据仅能证明停车行为是有偿行为，还是无偿行为，而对停车行为的法律性质无关，因而也就不能以单凭停车收费依据来认定是否为保管关系。

四、车辆在小区停车场丢失、损毁后的赔偿责任认定

当车辆在小区内发生丢失或毁损时，物业公司是否应承担赔偿责任，笔者认为应主要从以下几个方面认定：

（一）根据双方当事人的意思表示来确定赔偿责任

意思自治是我国合同法的一项基本原则，《合同法》第4条明确规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。2003年9月1日开始实行的《物业管理条例》第20条也规定，“物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定”。因此，在处理物业公司与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的约定，倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业公司对业主的车辆等财产承担保管责任的，则应当确定为保管关系，物业公司未尽保管职责，其应该承担赔偿责任。如双方已明确约定为场地使用关系，物业公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的，则物业公司不负保管职责，只能根据物业公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业公司是否应承担赔偿责任。

（二）根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任

对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，在当事人之间未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下，应从物业公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认定物业公司应承担的责任。如前文所述，如物业公司与车主之间存在“物业公司出具了提车单证或凭卡放行”、“交付钥匙”、“交付行车证明”等行为的，可以认定物业公司通过控制车辆钥匙、控制行车证明、控制相关凭证等行为，实际控制了车辆，双方之间已形成了事实上的保管关系，物业公司应对车辆的丢失、毁损按保管的法律关系承担责任。

（三）根据物业公司在物业管理中是否有过错承担赔偿责任。

笔者认为，依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫责任是整个小区的公共设施设备的宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的微观安全保卫之责。毕竟物业公司是以服务为主收取微薄费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业公司的`义务范畴，对物业公司来说也是不公平不对价的。而且《物业管理条例》第47条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。特别是上海市高级人民法院在关于审理物业管理纠纷案件若干问题的解答中指出“物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭受不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外”。由此可见，物业公司所承担的安全防范工作仅是协助有关部门进行，物业公司的保安服务并非法定义务，而是一种约定义务，当发生车辆丢失等事故时，只要物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆和财物的损失免责。

《物业管理条例》第36条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。根据该约定并结合物业公司在实际管理过程中的安全防范职责，要确定物业公司是否有过错，法律上没有明确规定，但实际中可以参考以下标准：（1）物业公司是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时远红外监控的小区，是否保障了监控系统的正常有效运作（3）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否不管不问，是否采取了合理的措施；（4）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（5）小区业主对小区安全提出改进或要求，但物业公司未予以理会；（6）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。

五、物业公司的违约行为与他人侵权行为竞合时的责任承担

笔者认为，对于物业公司是否承担责任的认定，应根据前文所述的双方之间是否存在保管关系确定，在无法确定保管关系的情况下，应通过物业公司是否按物业服务合同约定履行了保安义务来认定。在通过因果关系分析物业公司存在违约行为时，对于物业公司应承担的责任大小，笔者认为因盗窃具有私密性，不应要求物业公司承担全部责任，而应根据物业公司的违约行为在造成损害后果的所有原因中所占的比例来确定。

对于车主能否既要求物业公司承担责任，又要求侵犯人承担责任的问题，笔者认为，从法理上讲，物业公司的违约行为与第三人的侵权行为构成了不真正连带债务。不真正连带债务系指数个债务人基于不同的发生原因，而偶然产生同一内容的给付”，在不真正连带债务中，债权人可以同时或先后请求债务人中的任何一人或数人履行债务，但其请求债权得到实现后，其无权再起诉其他债务人。因此，作为车主来说，其既可以要求侵权人承担责任，也可以要求物业公司承担违约责任。但如车主起诉侵权人后由于侵权人无力偿还，致使债权未能得到实现的，其同样可以要求物业公司承担相应的违约责任。

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在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。

根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。

焦点一，小区车位的配置问题

根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

焦点二，住改商须整栋业主同意

根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。

现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的.近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。

焦点三， 房子空置也要交物业费

根据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。

实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务）或者业主认为无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。

物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。根据法律精神和司法解释的规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费

根据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。

焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承担连带责任

根据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承担连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。

焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主

根据司法解释规定，依法登记取得或者根据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实生活中，房屋买受人在已经合法占有房屋的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以其未取得房屋产权证为由将其排除在业主群体之外，则将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。

停放在小区的汽车被盗窃或被损坏，引发车主与物业服务公司之间的违约损失赔偿纠纷，随着汽车工业的突飞猛进而逐年增多。车主（特别是非业主的车主）往往依据保管合同的法律规定，起诉物业服务公司承担违约损失赔偿责任。当事人争议的焦点往往是车主与物业服务公司之间形成车辆保管合同关系还是物业服务合同关系或停车场（场地）租赁合同关系。其中，车辆保管合同关系的争议居多。

依照《合同法》第三百六十五条关于保管合同定义的规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，以保管物的交付和保管为内容。同时依照该法第三百六十七条的规定，除非当事人另有约定，保管合同自保管物交付时成立。换言之，保管合同是要物合同，以保管物的交付为成立条件。车辆保管合同是否成立，关键是审查判断车主是否将汽车交付保管人。汽车属价值较高的动产（有人戏称汽车是动得最快的产），因其进行登记而准用不动产法，并因而被称为准不动产，决定了汽车的交付不同于其他动产和不动产，一般以保管人占有、控制寄存人或车主的汽车为交付标志。据此，车主因汽车停放在小区被盗损，与物业服务公司之间是否成立保管合同关系，重点审查物业服务公司是否享有占有、控制车辆进出小区的权利。而审查判断物业服务公司是否享有占有、控制车辆进出小区的权利，是一个综合判断的过程，一般应考察以下因素：

其一，物业服务公司与业主委员会在《物业服务合同》中对车辆保管是否有特别约定。物业服务公司与业主委员会经协商，在《物业服务合同》中特别约定物业服务公司对进出小区的车辆负保管义务的，物业服务公司应当承担车主车辆损坏或被盗的赔偿责任。没有特别约定的，物业服务公司对进入小区的车辆仅负有管理车辆的行驶和停放的法定义务，实为一种场地的管理，并非保管关系，其对车主的汽车被盗损不承担违约保管赔偿责任。但是，业主与物业服务公司之间存在物业服务合同关系。若业主能举证证明物业服务公司在管理过程中未履行合同约定，导致车辆被盗或与车辆被盗存在一定因果关系，则可以依据《物业服务合同》请求物业服务公司承担相适应的赔偿责任。尽管有的业主与物业服务公司间并未建立车辆保管合同关系，物业服务公司无需对业主的车辆履行保管义务，但业主每年向物业服务公司交纳物业费，物业服务公司至少应履行对小区物业公用部位、公用设施的日常维护和管理义务，以及对其物业管理区域内安全防范的协助管理的义务，并应当根据业主入住前与业主签订的'《业主公约》、《车辆行驶停放管理规定》等履行管理服务义务。如果物业服务公司未能全面恰当地履行对小区物业管理服务的义务，在小区安全防范上存在着疏漏，如小区监视探头等物业公用安全防范设施出现故障，不能安全正常工作时，物业服务公司未及时维护；小区的保安对监控录像的运行情况未做记载，对车辆进出小区并未按《车辆行驶停放管理规定》执行，在管理上存在此类瑕疵的，物业服务公司理应赔偿业主车辆被盗的损失。

其二，停车场是否系封闭场所。停车场的具体情况，比如是否为开放场所、是否有门卫、停车场的出口数量多少等等，都是决定物业服务公司能否控制进出小区或停车场车辆的因素。小区一般在地下室设置停车场，有的则在小区特设专门的停车位，而物业服务公司又在停车场或特设的停车位专门安排门卫，要求车主将汽车停放在指定的停车位置，区别于小区范围内的其他停车行为。

其三，车辆能否自由进出停车场。车辆进出是否需要履行手续、履行什么手续、手续能否起到控制车辆的作用，都将影响车辆是否转移了占有、控制权的认定。车辆进出手续越严格，越接近保管合同的成立。

其四，是否发放停车牌。物业服务公司如果发放的是保管牌，不会引起保管合同性质的争议。实践中，物业服务公司一般给车主发放的是停车牌，这就不能当然认定保管合同关系中的车辆交付行为，而应当具体审查物业服务公司能否通过停车牌实现了对车辆的控制。

其五，车钥匙是否交给小区或停车场的门卫。车主将车钥匙交给了小区或停车场的门卫，可以认定物业服务公司享有占有、控制车辆的权利，双方形成车辆保管合同关系。但在现实生活中车主很少愿意将车钥匙交给小区或停车场的门卫。保管合同只转移保管物的占有权、控制权，而车钥匙主要是车辆所有权、使用权的象征。小区或停车场的门卫持有车钥匙是对车辆实现占有、控制的途径之一。但不能因此认为车主不交车钥匙就意味着车辆未交付。将交车钥匙给物业服务公司作为车辆保管合同成立的唯一标准，既不合法也不符合生活习惯。

其六，车主是否应付或已付费用。依照《合同法》第三百六十六条的规定，保管合同以无偿为原则，以有偿为补充。车主应付或已付的费用是属于保管费还是场地租用费，应结合各种情况综合判断。如果物业服务公司对业主停放在小区内的停车场或道路上的车辆，除依约定期限向业主收取物业费外，另外收取费用，或对业主停放在专有停车位另外收取管理费用，业主停放的车辆被盗的，物业服务公司应承担保管赔偿责任。物业服务公司对业主停放在小区内的停车场或道路上的车辆没有收取费用，业主停放的车辆被盗的，物业服务公司不承担保管赔偿责任，但可根据物业服务公司的过错大小合理确定物业服务公司相应的物业服务违约赔偿责任。物业服务公司对业主以外人员停放的车辆收取费用，发生车辆丢失或者损害的，物业服务公司应承担保管赔偿责任。物业服务公司对业主以外的人员停放在小区内的车辆既不收取费用又不承诺为其看管，车辆被盗的，物业服务公司则不负任何赔偿责任。

其七，停车场门口是否设置或发放的停车牌上是否标明提示。大多数小区物业服务公司在停车场门口设置或在发放给车主的停车牌上标明“温馨提示”，内容一般声称对停放的车辆不负保管责任，收取的是场地租用费。小区或停车场的门卫对该提示是否明确告知车主，车主在停车前是否应知或明知提示的内容，都是判断物业服务公司能否控制进出小区或停车场的车辆所应考虑的因素。