商业地产项目工作计划（热门21篇）

通过反复审视和修改工作计划书，我们可以不断完善工作方案，提高工作质量和效果，并适应不断变化的工作环境和需求。接下来介绍一份精心准备的工作计划书范文，希望能对大家的工作有所启发。

商业地产项目工作计划（热门21篇）

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商业地产项目工作计划（热门21篇）篇一

1、定位规划。

2、招商手册编写。

3、主力店选择。

4、辅助店分类列表。

5、前景描述。

6、回报预测。

7、谈判策划。

8、招商实施。

商业地产管理。

1、|--出租管理--|。

a、物业管理。

b、安全管理。

c、设备管理。

d、公共形象管理。

e、促销活动管理。

f、经营调整。

g、再招商。

h、目标利润管理。

2、|--自营管理--|。

a、筹备开店。

b、经营托管。

项目效果图。

商业地产策划销售。

发布时间：2009-3-1313:57:39发布人：商方策划。

商业地产销售。

1、价格设计。

2、通路策略。

3、前景描述。

4、回报预测。

5、战术设计。

6、销售执行。

项目效果图。

发布时间：2009-3-1313:57:06发布人：商方策划。

商业地产营销策划。

1、经营策划。

2、销售策划。

3、竞争策划。

4、推广策划。

项目效果图。

商业地产策划规划设计。

发布时间：2009-3-1313:56:31发布人：商方策划。

1、建筑规划提案。

2、景观规划。

3、装饰设计提案。

4、企业形象设计。

项目效果图。

发布时间：2009-3-1313:56:02发布人：商方策划。

1、项目宏观状况调查。

2、项目市场调查。

3、项目消费市场状况调查。

4、项目竞争状况调查。

5、项目投资需求调查。

6、地产物业状况调查。

7、建立数据模型。

8、模型方案分析组合9、经营定位结论报告。

项目效果图。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇二

商业地产作为房地产开发中的一个分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是运营部分的正式开始，能否持续健康的运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始的举足轻重，毫不夸张的说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

1.市场调查。

市场调查的招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通、人流、居民收入、消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。

2.项目分析。

在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯，经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制订招商计划，免做许多无用之功。

4.业态组合目前各地房地产开发项目中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商脯、住宅底层商脯、百货商场购物中心商脯、交通设施商脯、街铺和铺位；除此之外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。

5.招商。

业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位臵，经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细的介绍。客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多都是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你要告诉他单单一个是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能旺，他往往不会说我一个人来就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠道地区挖掘客户。

6.商业物业管理。

最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。

二．开发商在招商中常见的误区。

1.盲目定位，不切合实际。

为了在营销推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位认为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2.招商期望值过高。

期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。我们要通过这个铺面核算出客户在这里经营每个月能产生的营业额，甚至每个月客户的毛利可能是多少，这样我们才能核算出他们的租金成本，而这个成本还是不计算物业管理费，水电费等在内的，我们的租金成本只有比这个价格还要低一些的时候客户的利润才可能突现。一个商场要做起来，都必须经过一个培育期，这个培育期是有长有短的，开发商要根据周边的情况来定，比如商场处于交通要道旁，它的培育期相对就会短一些，如果这个商场的位臵比较边缘化，那么它的培育期可能就要稍微长一些。因此我们在招租的时候，前期往往价格比较低，因为我们考虑的是先让客户进来，把这个场子做旺以后这个商场才可能继续下去。而把场子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或一年有一个递增，这样的话客户从心里比较容易接受，而一开始如果太高了，往往就形成客户不想进来这种局面。开发商最终应该考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单的计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。因为，只有多为经营者着想，才能赢得更多的投资者。

3.过分强调市场环境的影响。

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确的分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇三

地产指在土地所有制的范围内，用来作为财产的土地，招商是指为项目中经营性的物业需求租户或者经营户的工作，那么新的一年如何做好地产招商工作。下面是有商业地产招商工作计划，欢迎参阅。商业地产招商工作计划1。

一、项目介绍：

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二、产品定位优势：

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三、

交通概况：

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1、2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

四、swot分析：

1、s——优势。

（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。

（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。

2、w——劣势。

（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。

（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。

3、o——机会。

（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。

（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。

（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。

（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、t——威胁。

（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。

（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五、岗位职责：

（一）、部门本职：

2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

（二）、主要职能：

1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；

2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；

3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；

4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；

5、资料管理：对本部资料进行管理；

6、工作协调：协调与公司各部门的关系；

7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；

8、工作报告：向总经理提交部门工作报告；

（三）、管理范围：

部门本职所管理业务范围。

（四）、工作要求：

1、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作；

2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；

4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复。

一、策划的总体思路。

1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。

2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景。

1、用地概述。

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2、项目规划。

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局。

住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）。

2、1商铺部分：约15000㎡。

2、2商住部分：

销售住宅：约17000㎡。

返迁住宅面积：约10000㎡。

2、3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）。

2、4地下建筑：约6000㎡。

3、相关部门给定的规划设计要点。

xx市规划局建设用地规划设计要点。

三、企业资源分析、企业目标的界定。

1、项目销售按目标计划顺利完成。

1、1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1、2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2、1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2、2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌。

原理：达到商业房地产的三赢境界。

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议。

引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

一、确定招商的组织框架和岗位职责。

制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：

1、招商经理1人，招商团队总负责人。

2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。

5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。

二、建设招商团队。

打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。

1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：

（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。

（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。

（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。

（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。

2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力。

（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。

（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。

3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力。

（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。

（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。

招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。

招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95%的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。

项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%），采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇四

无论是要把新的技术转变成新的产品，wen.白话文cn的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”

商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑；第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲；除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资（商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件），从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。

1.2商业计划书的要素。

那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。

1、关注产品。

在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段？它的独特性怎样？企业分销产品的方法是什么？谁会使用企业的产品，为什么？产品的生产成本是多少，售价是多少？企业发展新的现代化产品的计划是什么？应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到:投资这个项目是值得的。

2、敢于竞争。

在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:。

竞争对手都是谁？他们的产品是如何实现其价值的？竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点？竞争对手所采用的营销策略是什么？要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额。然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。

当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。

3、了解市场。

商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。

此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。

4、表明行动方针。

企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场？如何设计生产线，如何组装产品？企业生产需要哪些原料？企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源？生产和设备的成本是多少？企业是买设备还是租设备？解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。

5、展示管理队伍。

把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉:“看，这支队伍里都有谁！如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛！”

管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。

6、出色的计划摘要。

商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事。文章明了，但要感人。

1.3商业计划书的组成。

不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。摘要是对整个商业计划书最高度的概括。摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。主体部分是整个商业计划书的核心。在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。

1、摘要。

摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。

2、主体。

主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面:。

1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。

2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。

3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。

4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。

5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。

6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。

7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。

8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。

9)撤出计划。主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇五

本次房地产开盘活动初定时间为20--年6月19日，星期六。从20--年度至今年五月份在_亿万酒店_项目的推广，再加上5月下旬开始的媒体推广到现在，_太极景润花园_在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从6月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。

房地产开盘活动紧紧围绕_销售_为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将_太极景润花园_的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。

二、活动时间。

20--年6月19日(星期六)。

三、活动地点。

太极景润花园项目销售中心现场。

四、房地产开盘策划方案主题思路定位。

强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功。

1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。

2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。

3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于_选房、购房流程_的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。

4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。

五、房地产开盘活动现场规划布置方案。

1)现场布置。

a在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。

b售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。

c舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。

2)外围道路布置。

a塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。

b项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。

c在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。

3)售楼部分区布置及其他布置。

a售楼部内部分为4个区域。

a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。

b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。

c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。

d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。

b其他区域。

a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。

b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。

4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇六

1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。

2、pest分析法：pest分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（political）、经济（economic）、技术（technological）和社会（social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为pest分析法。

社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。

4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。

精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。

上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。

动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇七

----社区与商业街高级研修班学后感想项目考察：怡苑大厦是新疆九洲投资7千万的商业街区综合楼，坐落于和田市塔乃依北路24号，总建筑面积30317.31平方米，其中商业建筑面积为780.96平方米。

项目定位：作为一个城市中心地带项目，通过人们生活方式的便利性和天然的商业氛围，对城市的发展和土地价值的稀缺，为城市打造地标性建筑，优越的地理位置为客户提供了居住、休闲、便利、升值提供巨大的空间。

项目：金玉华府是新疆九洲公司投资的一亿的商业综合楼，坐落于和田市墨玉县其尼巴格路，总建筑面积30722.59平方米，其中一层商业2236.51平方米，二层、负一层为5335.52平方米，项目定位于县中心繁华地带，总人口名列各县前茅，高达60万人，其项目占据天时、地理、人和商业气息浓厚。商业和住宅一年结束。为消费者营造了一个欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的环境。

项目弊端：市调定位不到位，商铺住宅的定价脱离需求，对商铺地理位置没有细分化，导致定价失去合理人性化，造成企业损失，对业态的没有统一规划、招商、销售、运营、服务造成业态自然形成，缺乏优势互补，对核心主力店没有规划，没有亮点；失去主题。只注重销售而对后期业态分布落位没有综合性的考虑，商铺只管卖出不管后期招商与运营，造成现在的业态无法控制，失去原有的便利购物到愉悦消费。现已经无法控制业态的分布落位，现自然形成业态分布如下：

一区：地理位置较好。

1号商铺民族特色西餐厅面积：122.53平方米，年租金15万，聘请5位员工。

2、3号商铺自营，另租4号商铺，总面积为256.32平方米，其年租金在30万，超市营业，5位员工。

7号，面积92.61平方米，男装，年租金11万。

8、9、10、11、12、13、15、16、25号商铺均为男装。

14号商铺面积为124.09平方米，年租金13.8万，3元超市共25间商铺，已租17间，二区7间商铺未出租，地理位置偏差。

租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均为男装。现已经无法控制业态的分布落位，商铺与商铺之间的对接出现问题，民族特色的超市为主力店，旁边是地毯店；引领时尚饰品的店，服装店，这种业态组合对整体的形象、客户需求核心点、便利、协调性受阻.对价位的定位缺乏，导致位置好与不好统一价格，使得好地段的商铺租客扎堆，位置不好的商铺至今空置；无法经营，管理权不能统一。前期如对位置合理规划，一房一价，平横地段差异，避免现在这种现象，使得客户投资利益最大化。

经过培训学习，认识到很多的不足和弊端，对后期项目做了简单。

分析和定位，请领导多提宝贵意见。

1.对项目核心竞争力卖点进行分析。

2.项目的品质功能品牌形象的定位。

3.目标定位，购买者及承租者，业态的组合及规划。

4.业态的区域的分割，档次、合适体量、主题的定位。

5.主力店、次主力店、有号召力的品牌店。

招商的要素一定是高开业率！保障各方利益一致化.前提是项目的区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标为重点。要具备以上条件，降低投资风险。

商业它本身不具备聚客的能力，也不具备商铺的升值潜力，只有借助主力店才能充分挖掘其商业的价值，使商铺作旺不断升值，要使用权、经营权、管理权三权分离又要统一经营管理，尽早介入整体项目的开发、规划、招商及运营做好前期准备。看好商业地产的同时，也存在着一定的市场风险，除了给政府缴纳的费用外，投资商业的人群有局限性，现今人们理智投资的理念加强，为了降低市场风险，必须具备前瞻的眼光，要有专业的商业地产顾问和经验丰富的管理理念。以商业市场为开发目的，增加投资者的信心，较低投资风险，提高开发价值！商业地产是中国房地产市场最有创新活力的企业。有着较强的思路和运作理念，多听顾客的声音，了解顾客的需求，因地制宜，了解当地风俗、宗教、及休闲习惯和本土风情和社交方式！希望九洲公司创造一个21世纪商业地产的奇迹，再创辉煌！

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇八

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二、产品定位优势：

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三、交通概况：

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1、2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

四、swot分析：

1、s——优势。

（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。

（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。

2、w——劣势。

（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。

（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。

3、o——机会。

（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。

（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。

（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。

（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、t——威胁。

（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。

（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五、岗位职责：

（一）、部门本职：

2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

（二）、主要职能：

1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；

2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；

3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；

4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；

5、资料管理：对本部资料进行管理；

6、工作协调：协调与公司各部门的关系；

7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；

8、工作报告：向总经理提交部门工作报告；

（三）、管理范围：

部门本职所管理业务范围。

（四）、工作要求：

1、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作；

2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；

4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复。

一、策划的总体思路。

1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。

2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景。

1、用地概述。

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2、项目规划。

商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局。

住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）。

2、1商铺部分：约15000㎡。

2、2商住部分：

销售住宅：约17000㎡。

返迁住宅面积：约10000㎡。

2、3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）。

2、4地下建筑：约6000㎡。

3、相关部门给定的规划设计要点。

xx市规划局建设用地规划设计要点。

三、企业资源分析、企业目标的界定。

1、项目销售按目标计划顺利完成。

1、1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1、2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2、1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2、2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌。

原理：达到商业房地产的三赢境界。

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议。

引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

一、确定招商的组织框架和岗位职责。

制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：

1、招商经理1人，招商团队总负责人。

2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。

5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。

二、建设招商团队。

打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。

1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：

（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。

（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。

（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。

（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。

2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力。

（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。

（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。

3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力。

（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。

（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。

三、招商实施。

招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。

招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95%的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。

项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%），采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇九

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十

商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲坛里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。

第一步：界定问题。

第二步：寻求解决问题的方法。

第三步：制定调研方案。

第四步：进入现场或收集数据。

第五步：整理和分析数据。

第六步：编写调研报告。

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1。

1）直接调查。

2）间接调查。

3）问卷调查。

4）现场“踩点”调查1余源鹏《商业地产系统培训课程》；

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个。

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2。

三．商业地产市场调研的6大主要内容。

（1）宏观环境分析。

（2）本市商业环境分析。

（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）。

（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）。

（5）消费者分析。

（6）竞争对手分析。

具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班。

商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十一

三、业态定位。

一个商业项目要在经营上取得成功，需要涉及到诸多方面的工作，商业项目的定位及业态的组合规划无疑在其中占有着重要的地位。现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。业态定位方面，一方面要与商业中心的整体建筑布局相吻合，第二方面要考虑到分与合都是一个有机的整体。考虑到该商业中心建成后的领袖地位，我们从整体某某商业地产计划书上对商业中心应该进行业态的定位。业态定位指导思想：详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功定位的前提……因此，某某的商业地产的业态定位我们从以下几个方面考虑分析：

定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。主体服务对象：某某县城12万居民目标客户群：某某县12万固定居民、周边乡镇具有中等消费能力的乡镇居民、回家过节打工族、盐化工程投资建设者、部分旅游人群。定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

某某商业地产计划书业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍、酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。b、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约8万的县城中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的城内及周边县市、乡镇的居民。商业中心功能、规模定位定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。故某某商业中心的基本功能应集商品零售与娱乐休闲为一体，形成一个整体超大规模的商业休闲中心。定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shoppingmall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑、景观、中心广场、步行道融为一体共同营造某某县城景观文化的亮点。9某某商业地产计划书定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。

牌、商誉和口啤的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。业态规划组合定位在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

某某商业地产计划书规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

业态定位前期具体规划平面图：

商业街。

（业态待定）通道。

2、3楼1400—1500平米为家电、it商城；c区2楼为700平米左右另类连锁，3楼为约700平米的休闲美食。

四、经营思路。

经营思路以业态定位为主，通过业态定位，我们选择相应的经营思路。一方面，将每一个专业的大型某某商业地产计划书商城，通过招商，合理布局，满足大众消费的目的，同时具备同经济的发展相适应的品牌、档次的增长空间；另一方面，将整个商业中心，经营成为某某政府举行大型活动、会议的举办地、接待中心，某某县居民生活大事件采购的必来地。在逐渐消磨周边的商场、步行街的竞争力的基础上，保持长久的领袖地位，是我们的经营目标。为达到我们的经营目标，一方面我们在管理和服务上下工夫，一方面在政策优势上做文章。以省级商业管理的制度和理念和一流的服务素质来经营整个商业中心，保持自身的领先优势。同时，在政策上，利用其在某某县的地位和温商的实力，使政府在政策和管理上对整个商业中心给予一定的优惠，从各个方面保证在商业中心运营的经营者有更大的发挥、发展的空间，在方方面面使整个商业中心自身具有较大的竞争力和长久的生命力。

五、发展远景。

消费导向彪和商业地产、商业管理与商业运营的no·1。15。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十二

商业地产拼的就是运营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要看能否细化市场，寻找市场的空白点，征服消费者的心！不是从开发商自己的角度，而是真正站在消费客层和消费需求的角度改善对商业地产的看法，通过具体的经营对策，走差异化路线。

一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年wto全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。

三.各类商业业态解析。

一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行vip会员制客户管理系统和服务管理系统）。

5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）。

d.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000—25000平方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。

e.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）。

f.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。

g.专业店就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。

8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。

9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。

10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场。

11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912，秦汉唐。

12.旅游商业业态。

13.地铁沿线商业业态。

15.住宅区底层商业。

16.创新业态。

第一节市场调查精析与项目定位。

一、市场调查精析（swot分析）。

1.市场调查。

市场调查内容：a.市场环境调查，包括政策环境、经济环境、社会文化环境的调查报告有市场基本状况的调查，包括市场规范,总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；有销售可能性调查，包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本项目竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能是性和具体途径；还可对消费者及消费需求，项目，产品价格，影响销售的社会和自然因素，销售渠道等等开展调查。

2.市场调查的主体流程。

市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和调研分析；调研分析（swot分析）分析：b.机会与威胁分析，分析步骤：确认当前的战略是什么；确认企业外部环境的变化；根据企业资源组合情况，确认企业的关键能力和关键限制；按照通用矩阵或类似的方式打分评价。

3.撰写调查报告。

3.地产专用名词。

1.三通一平：水、路、电通，场地平整。

2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地；熟地指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。

3.容积率：建筑总面积与占地面积的一个比值（限制小区人口密度比）。

4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面积与基地面积的比率，比方说200平方米的基地，而基地周围区域规定的建蔽率为60%，那么，一楼的楼地板面积可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作为临路退缩植栽、中庭、户外休闲设施等。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十三

目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：

1、实地观察法。

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

2、访谈法。

通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

3、问卷法。

通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

4、参展法。

参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十四

凤凰城项目位于xx房地产市场的东南板块，在xx路南，xx路、xx路（在建）和xx路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

a、东南板块及xx路商圈。

xx房地产市场的东南板块主要由三部分组成：xx路沿线、xx路南段沿沿线、xx路与xx国道沿线。

xx路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在xx路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

xx路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

xx东路与xx国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。

b、小户型市场概况。

自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十五

物竞天择，适者生存，只有把握住社会发展的大趋势并适应这种趋势才能成就自己的事业!人生难得几回搏，此时不搏待何时?下面由小编为大家精心收集的商业地产项目策划服务计划书，欢迎大家阅读与借鉴!

n掌握和了解成都商业地产、写字楼及服务式公寓市场发展模式和规律。

n掌握成都商业地产、写字楼及服务式公寓的市场竞争格局，找准项目的市场切入点。

n把握成都商业地产、写字楼及服务式公寓类置业群体的需求特征。

n掌握和运用国家以及成都地方政策法规对商业地产项目的规定。

n掌握成都商业地产开发和运作模式。

n找准和提炼本项目的核心价值和核心竞争力。

n明确项目的核心概念。

n明确项目市场定位和产品定位。

n建立项目的开发策略。

n建立项目销售营销推广策略。

n与商业地产发展相关的土地、房地产行业、金融等政策、法规研究。

n成都商业、写字楼及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究。

n成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业发展趋势研究。

n成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业消费者需求特征研究。

n项目区域发展规划研究。

n项目地块开发条件解析。

n项目开发策略研究。

n项目营销推广策略研究。

1.1成都的城市总体定位。

1.2成都市历年gdp增长情况。

1.3成都市产业结构发展情况。

1.4近两年成都市利用外资情况。

1.5近两年成都市第三产业就业状况研究。

1.6未来经济增长趋势。

2.1成都市城市性质。

2.2主城区用地布局规划。

2.3城市市政规划调研。

2.4区域规划及发展前景分析。

3.1成都市房地产市场发展现状综述。

3.2新政和地震对成都市房地产发展影响力分析。

3.3成都市房地产市场走势分析。

4.1成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业发展概况。

4.2成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓市场特征分析。

4.3成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓产品特征分析。

4.4成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业未来发展预测。

5.1城南新区的产业发展规划研究。

5.2城南新区用地布局规划。

5.3城南新区市政规划调研(包括重要道路;地铁等交通规划;公园、大型文体娱乐设施等及其相应时间表)。

5.4城南新区未来发展前景分析。

6.2国内商业地产(商业综合体)地产开发模式和成功经验的研究借鉴。

6.2.1商业地产(商业综合体)产品构成。

6.2.3运行机制(规划建设模式、创业服务体系、投融资服务体系、产业发展模式、销售招商模式、商业运作模式)。

6.3成都商业、写字楼、酒店及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究。

6.4商业地产(商业综合体)创新发展趋势研究。

6.4.1主题概念创新。

6.4.2建筑形态创新。

6.4.3品质配套创新。

客户背景特征分析(行业、区域、年龄、收入状况、学历、喜好)。

客户满意度分析(对现有物业的满意度，最满意的方面和最不满意的方面)。

客户需求特征分析(选择区域、选择物业面积、选择档次、进驻方式及价格承受能力、选择物业最关心的问题、选择物业最看重的配套设施)。

项目相关需求调研(关于项目档次的调研、适合入驻该项目的客户、项目所必需的配套设施、对商业、商务、居住配套设施的具体要求、入驻本项目的意向)。

总体形象概念定位。

规模定位。

目标客群定位。

功能定位。

产品定位(户型、建筑风格、层数、层高、配置)。

价格定位。

项目开发策略建议。

规划设计的创意生成。

项目功能组成。

总体规划(规划原则、规划依据、区域划分)。

建筑设计(设计依据、设计原则、建筑风格与色彩、结构形式、平面布局、层高、层数、建筑设备配置)。

财务评价基础数据与参数选取。

项目产值估算。

成本费用估算。

财务评价指标。

风险分析与规避策略。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十六

江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁（江南西）a出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米；二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。

针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的'商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。

地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。

自从广州江南新地20xx年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次；月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米！给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。

江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。

针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。

除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。

一、开业盛典。

活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。

活动主题：开业盛典。

活动时间：20xx年4月29日。

活动地点：江南新地露天广场。

活动形式：启动仪式和舞台表演。

1，启动仪式（上午）。

1)迎宾。

2)领导致辞。

3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地logo中。

4)舞台表演。

a、明星演唱。

b、明星与现场观众互动。

c、运动服装秀。

d、女子led鼓乐表演。

e、街舞—双截棍。

f、休闲服装秀。

g、魔术。

h、眼镜秀。

i、约翰表演飞面团。

j、数码产品秀。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十七

“黄金有价，商铺无价”。商业物业的价值，体现在它固有的价值（区位价值）和经营产生的附加值，商业物业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业（尤其是社区商业）发展历程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。

第一部分商业市场情况。

一．宏观市场分析。

（一）商业市场分级。

市级商业区：泉城路、泺源大街、经四路、经二路、北园路等商圈。

零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超过50万平米，服务面向全市消费者。

区域级商业区：花园路、马鞍山路等。

一般营业面积在2万平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了1－2公里范围内消费者的日常需求。

社区型商业：易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主。

在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为5000平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边0.5－1公里范围的消费者提供服务。

（二）商业设施功能划分。

综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。

主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。

便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。

（三）商业区分析。

1．泉城路商业区。

泉城路是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。

泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。

无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。

泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。

2、经二路商业区（华联商业区）。

以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。

以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。

本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，使之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。

3．经四路商业区。

济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛围所致，其人流量较大。

4、花园路商业区。

花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的完工，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，迅速带动该区域商业的快速发展。

花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段。

5、北园大街商业带。

北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。

6、泺口批发市场。

洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。位于济南市的北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心、泺口服装交易大厅等10多个市场，已成为闻名全国的大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之一，拥有固定资产6.5亿元人民币，经营面积25万多平方米，经营业户5000余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实的齐鲁服装之都。

7、山大路科技商业街。

山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业的发展，山大路商业街迅速成长。据不完全统计，山大路商业街年销售额40多亿元，利税1200万元，已经成为国内知名的科技一条街。被誉为济南的“中关村”。山大路科技市场的建成，带动了周边相关产业的迅速发展，收到了良好的经济效益和社会效益。

（四）济南主要商业物业比较。

（五）济南商业未来发展趋势。

20xx年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。

另外，根据经一路规划改造计划，现在的华联商业区将被培养成商业中心区。

小结：济南的商业经过多年沉淀，形成泉城路（高档零售为主的综合业态）、经二路（中高档百货为主的商业零售综合业态）、经四路（中档百货为主的商业零售综合业态）、花园路（区域配套为主的商业零售综合业态）、北园路（家具、建材为主的综合业态）、山大路（数码产品为主的综合业态）、济泺路（百货批发为主的商业零售综合业态）七大商圈，满足全市甚至辐射山东全省居民的衣食住行。

二．区域市场分析。

本项目与华联商业中心区仅有一路之隔，其商业氛围已经相当成熟。主要业态包括衣着类、文体类、五金类以及日常生活用品等。中高低档均有。而与本项目商业形成比较和竞争的商业主要有华联商厦、嘉华购物广场、西市场和时代商业广场。

（一）华联商厦。

华联商厦座落于济南市西部最繁华的商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面积。

4.8万平方米，其中购物部分营业面积2.6万平方米，下设十三个商场，经营30个大类，6万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施1万平方米。主体建筑高21层，是一个集购物、娱乐、食宿为一体的大型现代化商业中心。。是泉城西部最大的集购物、食宿、娱乐、生产加工于一体的国家大型二类企业集团。

（二）嘉华购物广场。

嘉华购物广场与同处一地的姊妹店——济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为4万平米。嘉华购物广场采用了当今最新的“摩尔”购物形态，适应了现代人购物、餐饮、娱乐、休闲、文化享受同步的.需求，其“休闲、时尚”的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中档大型购物中心。

嘉华购物广场建筑风格雄伟、宏大，并按国际最新设计概念分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅、设施先进，实行智能化管理，并设有电台直播室、改衣室、书店、话费缴纳等配套服务项目。嘉华购物广场将进一步适应现代消费的特点，充分营造“休闲、时尚、个性”的特色。

（三）西市场。

西市场服装城总营业面积达2.6万平方米。经营种类齐全。并在重新改造以后推出一系列优惠条件来进行招商。比如，在政策和服务上都给客户提供很多有利的条件。市场设有银行、邮电所，并为业户提供方便的居住、仓储条件。整个市场设计美观实用、宽敞明亮、管理规范、经营品种齐全，可同时容纳业户3000余户。是一座大型现代化购物广场。目前，西市场的改造正在进行当中。

西市场施工现场。

（四）时代商业广场。

广场位于西市场的东临，与西市场仅有纬九路一路之隔。但由于公司内外的各种原因，施工速度一直很慢。时代商业广场的经营种类和模式基本与西市场一致，主要是批发。但它与西市场不同的是，时代商业广场是产权式商铺，而西市场只卖经营权（主要是1年经营权和5年经营权两种模式）。

时代商业广场的效果图和围墙展示。

西市场区域的商业氛围已经十分浓厚，同时也带来了很多的商业时机和发展空间。对于本项目而言这是优势，可以将这种成熟的商业氛围为我所用。因此，决定适当的经营种类和模式是本项目成功操作的根本所在。

第二部分项目分析。

一．项目解读。

项目宗地位于纬六路高架桥西侧，经一纬六到纬九路路北一段。东西长约为455.2米，南北长约45米，地块呈矩形。项目宗地西到纬九路北延长线，东至规划的街坊公用道路，北到铁路货场。

本案商业物业一共有两层，单层面积约7000平米，可销售总建筑面积约14000平方米。

项目可受西市场成熟商圈的辐射，周边配套设施齐备；与华联商厦、嘉华购物广场、西市场相临，交通便捷，4条公车往返穿梭；而且本商圈已成为济南人家喻户晓之地；市场前景不容小视。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十八

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇十九

以“三个代表”重要思想为指导，落实科学发展观，坚持建管并重、依法治城的方针，着力于提升市民文明卫生素质和城市卫生管理水平，加大环境卫生综合整治力度，强化城市管理综合执法，使城市管理走上科学化、法制化、规范化、经常化、长效化的轨道，巩固国家卫生城市创建成果，不断提高市民生活环境质量，增强城市综合竞争力，促进我区经济社会实现又好又快的跨越式发展。

二、工作方针及任务。

城市卫生管理工作按照政府领导、属地管理、分级负责、部门分工、全民参与、科学治理、社会监督的方针。实行标本兼治，以治本为主的综合治理措施，进一步增强社会卫生意识，全面改善环境和生活质量，控制和消除健康危害因素，提高市民卫生素质和健康水平。

三、组织机构。

区爱国卫生运动委员会组成人员调整如下：

主任：

副主任：

区爱国卫生运动委员会办公室设在卫生局，范生军兼任办公室主任，设一名专职办公室副主任，具体负责爱卫办的全面工作。

四、成员单位主要职责与任务分工。

爱卫会办公室：负责本级爱卫会日常工作。在爱卫会的领导下，组织有关爱国卫生工作的法律、法规、规章和政策的宣传、实施与监督；部署、协调和指导本行政区域内的爱国卫生工作；组织开展全民健康教育活动，杀灭老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂等病媒生物活动，开展创建卫生城市、卫生村镇活动，在农村开展改水、改厕工作；制定爱国卫生工作有关标准和检查评比办法，组织实施爱国卫生工作监督检查、考核鉴定及效果评价；配合有关部门制定对重大疫情、中毒事故等突发性公共卫生事件的防范措施和应急对策；完成同级人民政府和上级爱卫会及其办公室交办的其他爱国卫生工作。

城乡市容环境管理局(环卫工作站、城管综合执法队、绿化队)：充分发挥城市综合行政执法管理、城市公用设施管理及维护、城乡市容环境卫生设施设备建设配置与管理、城乡市容环境卫生一体化管理、市区部分街路、街头绿地、公园的绿化与管护职能作用，强化城市综合管理、城乡市容环境管理，确保区容区貌靓丽整洁有序，妥善处理好市容与商贸繁荣的关系。具体任务是：1、认真宣传贯彻落实《市市容环境卫生管理条例》，加大执法力度，纠正和处理违章建筑，严格按照《条例》及实施细则进行处罚，做到有法必依，执法必严，违法必纠。做好城市管理监管人员的培训和监督指导工作。2、加强城市管理工作，及时处理有碍市容市貌的现象，协调解决马路漫水和排水现象，监督做好因施工破开路面的及时修复工作。3、加强对城市市容、市貌、环境卫生的综合管理工作，做到市容美观，无乱堆乱放、无乱搭乱建、无乱设摊点、无乱摆乱占、无乱写乱画、乱挂衣物及无随地吐痰现象，主要街道楼房阳台整洁规范。4、建城区内无违章饲养的家禽家畜，及时发现取缔个体饲养和非法屠宰点。5、搞好临时摊区、摊点的监督管理。摊区要划定界限，摊点要求亮证定点定位经营，做到不扩大占道范围，不污染周围环境，经营场地干净整洁。6、及时清理违章摊点，主要街道和路口早九时至晚六时无违章摊点摊贩和店外设店。7、加强户外门头广告的管理，做到规范美观。8、宣传贯彻《城市绿化条例》有城市绿化管理制度。9、建立并完善绿化档案，建档率要达到以上。10、切实加强背街小巷内的美化绿化工作。

市容环境卫生处：负责辖区主街道的清扫保洁工作，负责辖区范围内垃圾中转站及指定垃圾投放点的垃圾清运和中转站（点）的保洁与管理（包括灭蚊蝇）工作，负责辖区范围内自管公厕的管理（包括灭蚊蝇）和保洁工作，对外单位管理的公厕要做到指导和督促保洁工作，负责辖区范围内果皮箱的清掏、清洗、保洁和维护工作。积极争取经费，不断增设和更换辖区内的环卫设施，搞好环卫监察及环卫作业队伍的建设，对专业公司实行监督、指导、检查和考核。具体任务是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周围清洁、整洁完好，站、箱合格率达到以上，环卫设施完好率达以上。2、垃圾按规定时间清运，必须做到日产日清，不积存、不撒漏，清运合格率达。3、公厕实行保洁制度，设专人管理，经常保持内外整洁。墙壁无乱刻乱画，纱窗、水龙头、地面等设施整洁完好。厕所内基本无臭，贮粪池有盖，不满溢，并及时清掏，清掏合格率达到。4、加强卫生样板路的管理，逐步提高管理标准。主要街巷按规定的时间保洁，其它街道实行一扫两保洁制度，市区街道要保持路面清洁卫生，无垃圾，无烟头，无纸屑，无果皮（核）、无便溺、无痰迹、无污水冰等。各主要街道清扫合格率达到以上。5、市容环境卫生各类基础资料健全。垃圾粪便处进场地适宜，有专人负责管理，按规定要求堆垛发酵，做到基本无蝇，定期进行无害化监测，无害处理率达。6、垃圾粪便运输车辆做到车容整洁、车体无损、不污染道路和环境，完好率达到以上。7、做好垃圾中转站的运作管理，负责街路两侧单位和居民的垃圾定时、定点转运，严格管理，无乱倒现象。8、搞好责任地段的清雪工作，降雪以后，必须迅速及时地清扫积雪，保证主要街道交叉路口等处无积雪。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇二十

时光在不经意中流逝，一段时间的工作已经结束了，我们的工作将会有更高的难度，更高的工作目标，让我们一起来学习写策划书吧。那么你会写策划书吗？以下是小编精心整理的商业地产项目策划书（精选5篇），仅供参考，欢迎大家阅读。

商业地产项目工作计划（热门21篇）篇二十一

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为xx市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

优势：

位置优越，交通便捷。

位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案。

区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。

室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。

小户型。

房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

环境建设缺乏吸引性景观。

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）。

物业管理缺乏特色服务。

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。

家庭构成：—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。

家庭构成：—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年。

阻碍：

花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

1、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；

2、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

辉煌人生，超凡享受。

——花园提供的'（给您的）不止是称心满意的住宅……。

辉煌人生。

花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。