优质物业停车管理协议（模板20篇）

福田区人民法院认为，原告系以其下属机构恒兆基实业有限公司东方半岛花园停车场之营业场所被侵占为理由而主张经营权被侵害的，其应对该营业场所享有权利的事实承担举证责任。原告虽持有停车场营业执照等经营证照，营业执照等虽对营业场所作了记载，但该证照仅系经营凭证，而非营业场所的权利凭证，不足以证明其对停车场所占用的土地享有实际的权利。原告虽提供了两件公证书作为其对停车场土地享有权利的证据，但该证据不足以证明其同全部或大多数业主之间均存在不移转停车场土地使用权的约定，不足以否定第三人所持有的房产证的证据效力。因此，原告所主张的其对停车场土地享有权利的事实不成立。原告既然不能证实其对停车场的土地享有权利，则被告及第三人对该土地的使用和收益不构成对原告权利的侵害，原告的诉请没有事实依据。另外第三人所持有的房产证已足够证明其享有包括露天停车场在内的小区土地使用权，其依法拥有权属的土地交由被告进行管理。被告据第三人的委托对包括露天停车场在内的小区物业进行管理，亦应为正常履行受托义务的行为，不存在侵权问题。依照内地《民事诉讼法》规定，驳回原告诉讼请求，案件受理费人民币由原告负担。

原告不服上诉至深中院

上诉人恒兆基公司不服原审判决上诉称：一、上诉人主张的为侵犯经营权诉讼，而非场地使用权确权诉讼，场地使用权问题不在本案审理范围之内，原审判决通过推理将存在争议的场地使用权认定为第三人所有，既违反了‘不告不理’的程序规则，也剥夺了上诉人在这一问题上的诉讼权利，直接导致了判决错误。二、上诉人的经营证照是上诉人享有经营权的直接证据，在未经法定程序变更前，其合法性不容置疑，原审法院在被上诉人未取得停车场行政许可手续的情况下，置被上诉人违法经营于不顾，而依据被上诉人与第三人之间的物业管理合同认定被上诉人是代第三人收取费用，并得出被上诉人不构成侵权的.结论，其判决结果明显不合理。三、即使第三人拥有停车场的场地使用权，第三人也只能通过合法的途径主张自己的权利。事实上，第三人与另一企业法人恒兆基物业公司也存在物业管理委托合同，第三人是在合同未到期的情况下单方解除合同的，恒兆基物业公司因此已申请了仲裁，深圳市仲裁委员会对该案正在审理当中，原审法院在没有审查第三人解约行为是否合法的情况下就认定被上诉人不构成侵权是不恰当的。上诉人领取了经营证照，并为经营停车场投入了大量的人力、物力，被上诉人没有合法的经营资格，没有通过合法的程序就剥夺了上诉人的经营权，原审法院对此不仅不予以制止，反而变相审理了不在本案审理范围的场地使用权问题，不仅有失公平，而且违反了法院内部的管辖分工。为此，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人立即停止对被上诉人停车场经营权的侵害；3、判令被上诉人赔偿上诉人经营损失。

业主委员会称有权托管

被上诉人北方物业公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确。其认为：一、根据上诉人提供的规划许可证和第三人提供的房地产证书，停车场的场地使用权已经转让给了小区业主，上诉人没有相反证据证明其同全体业主存在其他特别约定，应承担举证不能的责任。二、停车场的经营证照是上诉人的经营凭证，上诉人转让土地使用权后，相应的经营权利也发生转移。

而且上诉人未从事经营行为，无权取得经营收入。

三、上诉人与第三人之间是物业管理合同纠纷，上诉人在原审未提出审查要求，原审法院不予审理是正确的。

被上诉人请求驳回上诉人的上诉，维持原判决。

原审第三人辩称：一、第三人与恒兆基物业公司签订的合同与本案没有关系，第三人是基于对场地的使用权而委托被上诉人北方物业经营收费的，即使恢复第三人与恒兆基物业公司的合同关系，因恒兆基物业公司与上诉人系不同的法律主体，和本案也没有关联，请求二审法院对上诉人提交的仲裁裁决书不予采信；二、上诉人在出售房产时已将小区内的公共设施、配套设施等同时转移给业主，第三人对小区停车场的设施拥有所有权，上诉人不能提供相反证据，应承担举证不能的责任；三、第三人和原物业公司恒兆基物业公司在签订物业管理委托合同时明确约定：由第三人委托恒兆基物业公司对停车场进行管理和收费。在对恒兆基物业公司2001年度财务状况审核时，会计师事务所出具的报告记载恒兆基物业每年停车场收费为34万元，因此证明第三人一直在行使产权人的权利；四、上诉人既不是产权人，也不是停车场的租赁者或承包者，其要求对停车场进行管理没有任何依据；五、根据物业管理条例的规定，停车场的经营管理应纳入整个小区的经营管理范围，二者不能割裂；六、根据物业管理条例的规定，产权人基于其拥有的产权，依法有权委托物业公司进行经营管理。

深中院二审维持原判

按省物价局、省建设厅印发的《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》（陕价经发[2015]158号，以下简称“办法”）的规定，我市物业管理区域内交通工具停放服务价格实行政府指导价；对产权不属于业主的停车场的车位租赁或车位买断价格实行市场调节价，由产权所有人与业主协商确定。

物业管理区域内停车场（所）按照不同类型，分为室内停车场（含简易车棚）和露天停车场（含道路停车）。

物业管理区域内交通工具停放场（所）按照设施条件和服务条件划分为三类。交通工具停放服务价格按月、次计价，并按照车场类别分为三个等级。以小型汽车为例，室内停车场一、二、三类按月计价分别是150元、130元、100元，按次（8小时为一次，不分昼夜）计价分别是5元、4元、3元；露天停车场一、二、三类按月计价分别是80元、60元、50元，按次计价分别是4元、3元、2元；此外，自行车、电动车、人力三轮车、摩托车的车场类别划分为室内一类、二类、三类及简易车棚和露天五个类别，并分别有按月、按次计价的停放服务价格。价格管理部门可根据当地实际情况实行价格浮动，浮动幅度上下不得超过20%。

为严格控制价格水平，我局在对物业管理区域内车场考核过程中，本着就低不就高的原则，制定停放服务价格，并将所制定的价格设定为最高限价。在所有已批复的小区（楼宇）车辆停放服务价格中，无一实行上浮。客观地讲，我局在停放服务价格管理上，方法是严谨的、态度是审慎的，价格水平是适当的。

二、当前物业管理区域内停车收费存在的问题

在专题调查中，我们深入物业企业广泛了解情况，并征询业主委员会意见，发现在物业管理区域内停车收费存在以下矛盾问题。

一是车位供需矛盾突出 我市前些年兴建的商品房规划的车位非常少，小区户数与停车位之比通常为8：1，甚至十几比一，有些小区甚至根本没有车库或车位。前期规划滞后，加之机动车数量剧增，导致停车位供需严重失衡，停车难成了一个非常突出的问题。绿化道路全占满，小区变成停车场；下班冲锋抢车位，矛盾纠纷经常化；夜晚悄悄停路边，车主交管躲猫猫……由于车位缺口非常大，引发的业主与物业（开发商）之间、业主与业主间的纠纷时有发生；车主在维权过程中，不时采取一些不恰当的或过激的行为。如某小区部分业主因开发商收取地下车库车位租赁费而阻断唐延路，部分业主认为车库既然是小区的配套设施，就应当是业主的，就不能收取车位租赁费……经调查，该小区地下车库为开发商独立报建，已取得产权证，且多数车位已售出。部分业主认识是错误的。

二是车库（车位）产权归属不明晰 如某小区开发商租售地下车库车位，全部车主拒绝交费，开发商关闭车库，造成矛盾激化，业主阻断丈八东路……经调查，车库属开发商独立报建，产权手续正在办理过程中。在尚未取得产权证之前，开发商租售车位显然违规。

三是露天停放与室内停放比价不合理 如某小区地面未规划车位，地下车库车位充裕，由于地下车库停车费用高而长期空置，物业公司遂将小区内绿化道路用于停车，仍满足不了需求，出现争抢露天车位的情况，有些车主索性夜间将车辆停放在小区外道路上，时常遭遇交管部门“贴黄条”，业主极为不满……经调查，该小区经审核露天和地库均为一类车场，停放服务价格包月分别为80元和150元。地库加收300元车位租赁费，实际停车费为包月450元，而露天停放没有车位租赁费，实际停车费为包月80元，两者差异巨大。又如某小区露天停车每月收取100元车位租赁费，业主认为物业公司乱收费，进行举报……经调查，露天车位租赁费是业委会委托物业公司代收代管的，双方约定此项费用用于弥补专项维修资金。因此，物业公司此项收费符合政策规定。

五是部分物业企业在执行价格政策上有偏差 如部分物业企业在车库（车位）的经营过程中只售不租的行为，对按次停放的车辆收取车位租赁费以及对业主车辆执行经营性停车场收费标准等等，造成了比较恶劣的影响。

三、物业管理区域内停车费用相关问题的分析

从以上情况来看，物业区域内停车费问题，涉及房地产开发企业、物业企业和业主三方面的利益，对小区的环境和秩序也有一定影响。根据有关法律法规和价格政策，我们做了一些分析。

（一）车库（车位）的产权归属及租售问题

以车库（车位）为标的的产权是指车位的隶属关系。《物权法》规定：建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附增或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。

关于车库（车位）租售，《西安市物价局关于规范物业管理区域内交通工具停放服务价格管理的通知》（市物发〔2015〕269号，以下简称269号文）规定：对产权属业主所有的物业区域内停车场（所），未与业主协商并经同意，不得实行车位买断或车位租赁；对产权不属于业主并取得独立产权证的物业管理区域内停车场（所），可以实行车位买断或租赁，车位买断或车位租赁价格由双方协商。

由此可见，车库（车位）权利人的合法权益受到法律保护。只有对产权不属于业主并经房产管理部门确认颁发了权属证书的车库（车位），其权利人才可以进行交易活动。

（二）停车费用及其相关的价格问题

一般物业区域内停车收费由两部分费用组成，即车辆停放服务费和车位租赁费。车辆停放服务费实行政府指导价，其管理办法是完善的，价格水平是合理的，且在价格管理部门可控的范围之内；车位租售费用实行市场调节价，其价格由产权人与业主协商议定，随行就市，其价格水平不在价格管理部门调控范围之内。据调查，目前我市车位出售价格在8-15万元不等，以10-12万元居多；车位租赁价格每月为250-400元不等，以300元左右居多。这一价格水平，车主普遍反映较高。造成车位租售价格较高的原因比较复杂，但主要原因是车位供需失衡，车位在局部区域已经成为稀缺垄断资源。

关于露天停车费与室内停车费比价问题。目前，我市一类室内车场车位租赁费每月约300元，停放服务费每月150元，两项合计每月停车费约450元；露天车场绝大多数小区没有收取车位租赁费，停放服务费每月80元；两者比价悬殊。室内停车费与露天停车费在价格水平上的巨大差异，在于露天停车费中车位租赁费没有计收，致使全体业主共有共用的小区公共资源被部分车主免费享用。当然，也不排除产权所有人追求利益最大化，虚高租赁价格以促进车位销售。随着业主物权意识的提高，这种局面会有所改观。我们看到也有部分小区业主认识到露天车场中有自己的一份权益，积极地主张维护自已的权益。一个典型的例子是，高科·夏日景色小区，物业公司受业委会委托，对属业主共有的露天车场每个车位每月收取100元车位租赁费，双方约定在扣除相应的费用后，其收益归全体业主所有。我们认为这种做法合理、合法、值得倡导。

（三）车辆露天临时停放可否免费的问题

现物业管理区域内汽车露天临时停放收费，按市物价局269号文件规定执行。临时进入物业管理区域内或露天停车场（含道路行车）的交通工具，停放服务价格由物业企业与业主委员会或业主代表双方协商约定。

从上述规定可以看出，价格部门允许和支持收取此项费用，但规定也有不足之处，一是“临时”的时间段没有明确的划分，二是忽视了业委会（或业主代表）与物业公司是否具有协商的平等地位。

从实际运行上看，2015年省市新规定出台前的老小区，多数对临时停放有一个免费或减免费用的优惠；2015年新规定出台后，伴随着车辆保有量的增加，车位紧张的矛盾益发突出，这种情况下，物业公司对新接管的的小区本着利益最大化的考虑，多数对临停不实行免费或减免费用的优惠。

针对因临时停放收费引发纠纷较多的实际情况，我们就临时停放可否免费的问题与物业协会及部分物业企业、小区业委会等进行了多次座谈讨论，本着减少矛盾与纠纷的原则，多数物业公司和小区业委会赞成露天临时停放免收费用。

（四）企业价格行为不规范的问题

关于车位的租赁和销售问题，市物价局269号文明确规定：车位买断或租赁由业主自愿选择。开发商（产权人）对车位只售不租的行为以及为促进车位销售，抬高租赁价格、降低停放服务费的行为，不仅剥夺了业主的选择权，也损害了物业公司的利益，同时加剧了露天停车与室内停车比价关系的扭曲，损害了政府指导价的严肃性。

关于对按次停放收取租赁费的问题，可以看做是开发商（产权人）以售代租、以租促售的一种极端方式，极大地损害了业主利益。作为按次停放的车位，不具备专属性和排他性，而具有周转率高和流动性强的特点；在按次停放和包月停放的`费用核定上，价格管理部门充分考虑上述特点，确定了两者之间合理的、严谨的比价关系。对于不专属而又具有流动性的车位而言，在收取较高的停放服务费用的情况下，再行收取车位租赁费用，显然是不适当的。

关于物业管理区域内停车场对业主执行经营性停车收费标准的问题，显然是车场经营活动中的违法行为。《物权法》规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要……“首先满足业主需要”不仅是在车位的使用上“首先满足”，在收费政策上也必须执行物业管理区域内车辆停放服务费的管理规定。

四、加强物业区域内停车收费管理的意见和建议

（一）规范企业停车服务价格行为

为规范企业收费行为，应进一步明确物业管理区域内停车收费的相关规定，禁止企业在车库（车位）经营过程中的下列行为：一是禁止在取得独立产权证之前对车库（车位）的租售活动；二是禁止按次停放收取车位租赁费；三是禁止产权人对车库（车位）只售不租的行为；四是禁止对业主车辆在物业管理区域内停放按经营性停车场收费标准收费。

（二）完善停车费价格管理的相关规定

为体现以人为本的人性化服务理念，需修订物业管理区域内交通工具停放服务价格的相关规定，一是对进入小区露天停车场（含道路停放）的车辆半小时内免费；二是扩大车辆免费停放的范围，对进入小区办理婚丧事宜的车辆、物业公司要在力所能及的情况下尽量提供方便，并免收费用。

（三）加强对物业企业收费行为的监督检查

建议市、区（县）价格监督检查机构每年开展一次物业服务收费专项检查，加强对物业企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督，严肃查处房地产开发企业、物业企业违规收费、自立名目收费、擅自提高收费标准等价格违法行为。

（四）加大物业收费政策规定的宣传力度

一是要结合“价格服务进社区”活动以及在广播、报纸等媒体上开设专栏等多种形式，广泛深入地对物业收费政策规定进行宣传，让广大业主全面了解、深入理解物业收费的相关政策规定，提高执行价格政策的自觉性。二是要结合开展物业企业收费年审工作，举办物业企业收费员培训班，学习收费政策，提高收费管理水平，自觉地约束和规范收费行为，维护价格政的严肃性。

在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。

根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。

焦点一，小区车位的配置问题

根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

焦点二，住改商须整栋业主同意

根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。

现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。

焦点三， 房子空置也要交物业费

根据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。

实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务）或者业主认为无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。

物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。根据法律精神和司法解释的'规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费

根据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。

焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承担连带责任

根据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承担连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。

焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主

根据司法解释规定，依法登记取得或者根据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实生活中，房屋买受人在已经合法占有房屋的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以其未取得房屋产权证为由将其排除在业主群体之外，则将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。

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新兰公司的车辆停放在物业公司指定的停车场期间，车辆被盗。根据双方签订的《停车场安全管理协议》（以下简称《协议》）：新兰公司向物业公司交纳停车费，物业公司提供车位，同时负责停车场的安全及维护停车场的正常管理秩序。据此，新兰公司认为物业公司未依合同约定妥善保管车辆，故诉至法院，要求其赔偿8万余元。物业公司辩称，物业公司与新兰公司签订的《协议》不是车辆保管合同，只是提供停车位，对丢失车辆不承担任何责任。

[法院判决]

法院经审理认为，新兰公司与物业公司之间存在车辆保管合同关系，判决物业公司赔偿新兰公司8万余元。

[律师评析]

本案是由于业主车辆丢失而引发的具有典型意义的法律问题。案件的关键在于物业公司与业主签订的究竟是车辆保管合同，还是车位租赁合同。在车辆保管合同中，物业管理企业作为保管人对保管物负有管理人的注意义务。在车位租赁合同中，物业管理企业的义务指向是车位而非业主车辆。其注意义务仅在于所提供的车位符合业主正常的使用要求，对于业主车辆不负有注意义务。新兰公司与物业公司签订的《协议》是双方真实意思的表示，且并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合同有效。《协议》中有“物业公司负责停车场的安全”的条款，因本案中物业公司管理区域内的停车场是个相对封闭的'场所，且物业公司职守人员对于业主车辆的出入凭停车证进行严格的管理，故“停车场的安全”应理解为包括停车场内停放车辆的安全，车辆的安全包括车辆不被盗抢，由此可见，《协议》实际上是保管合同。又因新兰公司向物业公司交纳停车费，故《协议》是有偿保管合同。根据合同法第三百六十九条第一款和《物业管理条例》第三十六条之规定，新兰公司在向物业公司交纳停车费并取得停车证后，即将车辆停放在物业公司管理的停车场内，物业公司应对此车辆进行妥善保管、看护，由于物业公司保管不善致使新兰公司车辆在物业公司管理的停车场内正常停放期间被盗，物业公司应该承担损害赔偿责任。随着有车族的增加，这类案件已经屡见不鲜，但在法院判决中，因具体案件情况不一，责任承担者也不尽相同。业主与物业公司只有在合同中明确双方权利义务，才能真正减少纠纷，维护自己的合法权益。

[法律链接]

《中华人民共和国民法通则》 第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》 第三百六十九条第一款：保管人应当妥善保管保管物。第三百七十四条： 保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。

《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

伴随着市场的不断发展，停车管理服务已经成为很多物业管理企业的重要工作内容之一。物业管理企业提供停车管理服务，主要义务就是在其所签订的停车合同约定的范围内，减少或是避免车辆的损坏或灭失。对于物业管理企业来说，因停车管理而产生的纠纷是长期以来企业面临的可能赔付金额较大的风险之一。

当前，物业管理的内容和范围正在随着中国城市化进程的加快、社会经济的不断发展而逐步得到扩大和延伸，而停车管理服务也随之变得更加复杂化和多样化。一方面，随着购车者数量的激增，停车设施更加智能化、车位更加立体化，而为之所提供的停车管理服务也日趋专业化和精细化;另一方面，众多的停车管理服务的出现，使得停车服务趋于完善，同时停车服务的收费也逐渐变得公开透明。可以毫不夸张地说，停车服务已经初步实现了市场化。尽管市场可以有效地配置资源，但由于市场存在着潜在的、不确定的因素，因此风险也随之而来。

那么，物业管理企业在停车管理服务中都需要面对什么样的风险，如何防范并规避这些风险呢?要理解停车管理服务所存在的风险，同时进行有效的防范和规避，就必须首先了解停车合同的法律性质，因为停车合同的法律性质在很大程度上决定了物业管理企业所要承担的风险。

一、停车合同的法律性质

1、停车合同不是保管合同

通俗地讲，当寄存人和保管人之间发生保管合同关系时，首要的条件是保管物由保管人占有;其次，约定俗成的是保管人要根据保管物的价值收取相应的保管费。但在停车管理活动中，车主并没有将车辆交付给物业管理企业占有;而物业管理企业对各种车辆收取的费用都是相同的(除停车位置的差异)，并没有因为车辆价值的不同而出现不同的服务价格。从这个角度来看，停车合同并非保管合同。这也就决定了物业管理企业的停车管理服务不是保管，因此，当出现停车管理纠纷或相应的赔偿时，将所有的停车安全风险都推到物业管理企业是不正确的。

2、停车合同不是完全的租赁合同

要理解停车合同并非完全的租赁合同。首先应该了解“租赁合同”的定义。《合同法》第二百一十二条明确规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从这个定义的字面意思理解，出租人将停车场地租借给承租人使用，停车合同理所当然属于租赁合同。但在停车管理服务中，出租人却不是单一的，由于产权的多样化，出租人有可能是建设单位、相关业主或者全体业主。如果停车场地的产权所有人即出租人为建设单位、相关业主或全体业主，物业管理企业受其委托代为出租停车设施，并以自己的名义签订停车合同，那么这种合同属于租赁合同，而物业管理企业和出租人之间则为代理合同关系。在停车合同为租赁合同的情况下，尽管物业管理企业不必承担出租人的法律风险，但却不可逃避自身的管理失职所带来的管理风险;反之，建设单位、相关业主或全体业主并没有委托物业管理企业代为出租停车设施的情况下，物业管理企业以自己的名义签订停车合同时，该合同不能视为租赁合同。

3、停车合同是混合合同

虽然停车合同既不属于保管合同，也不完全是租赁合同，但从合同主体的关系看，停车合同既有保管合同的部分特征，也有租赁合同的部分特征，应该是一种混合型的合同。在这种特殊的合同中，物业管理企业所要承担的责任应该根据各方的基本的法律关系也就是民事关系来确定，即遵照合同的约定。物业管理企业可以和停车合同中的各方主体对服务的内容、收费的标准、权力的范围通过合同来约定，以确定物业管理企业应当承担的责任。通过以上分析，我们可以发现，对停车合同法律性质的不同定位，将直接决定物业管理企业所需承担的风险。

二、停车管理服务风险的防范

明确了停车合同各方主体，特别是物业管理企业与其他合同主体之间的法律关系后，我们基本上为物业管理企业在停车管理服务中所要承担的风险划定了一个范围。对于物业管理企业来说，剩下的就是自身管理风险的防范了。

1、树立风险防范意识

企业是一个非常敏感，也是一个非常脆弱的市场主体，任何一种小小的风险都可能会对企业造成不可挽回的损失。因此不能在风险来临时，才去想如何摆脱风险、而要未雨绸缪，在风险到来之前就建立起坚固的堡垒，将风险带来的损失减少到最低程度，甚至有效地规避风险。这需要物业管理企业掌握相关的法律知识，有效地约束自身的行为，将可能出现的风险扼杀在萌芽状态。

2明确合同各方的'责任

现实中，很多停车合同不仅约定了停车管理服务的基本内容，同时还约定了一些额外的内容，尽管这些约定可能在一定程度上增加物业管理企业的收入，但也会给企业造成意想不到的风险，因此，对于物业管理企业来说，应该尽可能地细化停车合同，对管理责任、违约责任、双方的权利义务等事项进行详尽的约定，明确合同各方的责任，以减少风险的产生和纠纷的产生。

3、堵住自身管理上的漏洞

很多物业管理企业在停车管理服务中所产生的风险，并不是由于合同制订得不够完善，而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物业管理企业要规避在停车管理服务中的风险，完善自身管理，建立全面而系统的管理制度是一个重要的途径。首先，物业管理企业经营的停车设施的规划和建设是否合法是进一步提供停车管理服务的前提，如果停车设施的规划和建设违法，企业将从经营管理的开始便处于巨大的风险之中。其次，物业管理企业是否具有经营管理停车设施的资格。第三，依照规定制定车辆停放管理制度，对车辆的出入进行严格管理，目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停车车辆的完好。

4、有效地转移风险

以上谈的是在未出现问题的情况下，企业如何有效地防范和规避风险，那么当发生事故时企业如何将自己的损失减小到最低程度?一个现实的方法就是有效地运用保险。企业可以要求车主提供有效的车辆保险证明，并通过合同进行约定，当发生意外或因不可抗力造成损失时，物业管理企业可以依照合同将相关的赔偿责任转移到保险公司身上。

总之，物业管理企业在停车管理服务中公面临诸多风险，而只要企业有自己的一套防范风险的办法，就会始终立于不败之地。

2015深圳“两会”南都提案聚焦“小区停车场位属于谁？”这个公众关注的热点问题，引发了代表、主管部门和公众的热议。“人大”代表呼吁尽快明晰停车位产权归属，根除地产商租售停车位乱象；政府主管部门却说当前法规模糊，存在确权难度；地产开发商更凭借“霸王条款”将小区停车场/位强行约定在其名下，以租代售。小区停车位属于谁？如何鉴别小区停车场产权归属？并不是一个复杂的问题，国家、地方法规早就有明确的规定，作为国家《物权法》立法谏言的参与者，我应将停车场产权归属“信息不对等”的真-象告诉公众。

2015年10月1日《物权法》实行以后，地产商独立投资建设的停车位，取得产权证后可以租售、赠与。

2015年10月1日《物权法》实行，是一个分界点。在全国人大《物法权》专题新闻发布会上，全国人大会法工委副主任王胜明指出：至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题，法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的相关法规处理。由全国人大会法制工作委员会民法室编著的《中华人民共和国物权法解读》一书中，“立法者”在解读《物权法》最后一条关于物权法实施日期的规定时，对物权法的溯及力有明确的“权威解读”：“法不溯及既往” 本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的相关法规处理。对于《物权法》，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定，都应当保护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。

从房屋价格构成分析，未计入容积率的小区公共配套设施（架空层、地下车库、小区道路、花园、公共设备用房等），其建设成本已分摊计入购房价款之中。小区内基础设施和公用设施配套建设费用是业主支付的，地产商卖车位属违法二次收费，重复买卖。

《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条 “商品房销售价格构成”中明确标明： 业主购房的价款中包括建筑建设成本、各类税金、地产商利润三大部分。其中建筑建设成本包括“1、地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费；2、规划勘测设计及前期工程费；3、按国家有关规定应承组的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费等8项内容。该《规则》第九条还明确规定：“经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用”。

国家《物权法》第七十二条明确规定；“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，“业主转让建筑物内的住宅，经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”1999年6月修改后的《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：“ 房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让，不得分割。”第十二条规定：“ 房地产转让时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移；转让人应当将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。”第十三条规定：“ 房地产转让时，转让人对同宗土地上的'道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”

由此可见，深圳小区停车位确权并没有出现“法规模糊不清”的“空白”。从法理分析，建筑物的共用部份是为一幢建筑物中专有部份所有权人共同利用和所有的部份。对于停车库（位），各地政府规划部门要求开发商按每百户一定数量车位的标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的停车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。按照公共配套建设的停车库，是已计入可售住宅建筑成本的；地下车库虽然有建筑面积，但不计入容积率，小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积，小区的土地使用权为小区业主享有，开发商不享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人业主的同意。附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。

综上所述，深圳小区停车场/位确权有法可依，并不存在确权难题。2002年2月，当时的深圳规划国土局就依据以上法规，对福田区景洲大厦停车场进行了确权，明确确认景洲大厦停车场属公共配套，归全体业主共有，景洲大厦业委会顺利收回了景洲大厦停车场。对于2015年10月1日《物权法》实行以后，地产商是否独立购地，独立投资建设小区停车场，应以规划报建和竣工验收为准，此后新建的小区地下停车场确权，地产商应承担举证责任。

第七十二条建设单位依法取得的车位、车库应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。未出售或者附赠的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域外的其他人，但租赁合同期限应当不超过六个月。

第七十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会决定使用。

物业管理区域内停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的专有或者承租人，应当交纳汽车停放服务费。其中在公共、共用车库内，专有车位、车库用于出租的，出租人与承租人约定由承租人交纳汽车停放服务费的，从其约定，出租人负连带交纳责任。

在公共、共用车库内，物业服务企业提供汽车停放公共服务的，应当在物业服务合同中约定。车位、车库的专有或者承租人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

汽车停放服务费由物业服务企业根据物业服务合同收取。停放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权面积计收。

住宅物业管理区域内汽车停放服务费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。

第七十五条业主大会成立前，需要满足业主停放车辆需要，占用业主共有的道路或者其他场地的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，所得收益的百分之三十可以用于补贴物业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项维修资金。

业主大会成立后，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。

第七十二条建设单位对已计入容积率，作为专有权销售的机动车停车位建筑面积(以下简称专有车位)，应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位的相关建设工程许可证的图纸资料文件和出售价格。

除已计入容积率作为专有权销售的车位以外，物业管理区域内规划配套用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，禁止作为专有权出售。业主大会成立以前，全体业主共有的车位、车库（简称共有车位），物业服务企业可以暂租给本区域业主、物业使用人，租期不超过6个月，租金中扣除车辆疏导停放等服务费以外的场地使用费属于全体业主共有，暂存物业服务企业账户。

第七十三条占用业主共有的道路和共有场地用于停放汽车的共有车位，由业主大会决定使用。

物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条在物业管理区域内物业服务企业提供车辆疏导停放等服务的，使用专有车位、共有车位停放汽车的使用人，均应交纳疏导停放服务费。

疏导停放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权面积计收，具体标准，应当在物业服务合同中约定；前期物业管理阶段由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。

专有车位、共有车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

专有车位用于出租的租金由出租人与承租人约定，租金约定应明确是否包含疏导停放服务费，由承租人交纳疏导停放服务费的，出租人负连带交纳责任。

第七十五条业主大会成立前，需要满足业主停放车辆的需求，占用业主共有停车位的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，收取的停车费也可以将其中百分之三十计算为汽车疏导停放服务费，百分之七十属于全体业主共有，纳入住宅专项维修资金。

业主大会成立后，业主共有车位的车位费，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。

本条例与停车有关的条款共四条，因为涉及到三个基本的民事关系，所以内容必须增加。这三个基本民事关系分别为：

3、围绕停车位使用的服务交易关系，这是业主大会与物业服务企业之间的服务买卖。

此外，有一个前期物业到业主大会行使权力之前过渡阶段的处理问题；另外还有两个其实本无必要，但因专有权和共有权在现实中没有区分清楚而引发的混乱，所以，仍值得强调的问题：专有权出租给谁什么价钱与他人不相干；除车辆疏导、照明、摄像等共有性质的服务以外，单独需要请停车服务方提供保管服务的，双方自己另行议定交易。

下面重点说明标的物的问题。

首先，商品住宅这个商品的设计建造到使用，毋庸置疑的就是其使用功能必须保证当时正常的起居生活，例如，七层楼以上就必须有电梯；现在的小区绿化率必须满足集中绿地不低于30%，等等。这些都体现在国家有强制性规范要求中，例如《城市居住区规划设计规范》、地方的《规划管理技术规定》。于是，这一系列的规范就构成了对，商品的生产标准也就是出售该商品，生产方应该提供给买方的标的物要件。这是从商品标准界定的配套性质，必须作为共有部分交付给共有权人。

第二，相应地，国家规划部门对配套建设的建筑部分，就不会计入容积率，建设单位（开发商）就不需要为这一部分缴纳土地出让金。等价地表述就是，开发商建造的计入容积率的建筑面积，分摊了全部土地出让金，这些计入容积率的建筑面积除以土地出让金，就是楼面地价。国家对宗地确定规划的'容积率，按容积率允许开发商售楼的面积，就是可供专有部分销售的建筑面积。所以不计入容积率的配套建设的建筑面积，不应该成为单独出售的专有部分建筑面积。

第三，如果把配套共有的建筑部位或设备设施，作为专有权列入买卖合同，会造成什么社会混乱和冲突？仍以电梯为例，如果商品房买卖合同约定，安装在10楼里的电梯属于专有部分出售，购买了电梯的专有权人用这个做乘运生意（建筑上称之为垂直交通），那么，经营方认为，乘客与经营方愿买愿卖谈价钱，谈得拢就成交，乘客无权要求经营方被-迫接受单方出价；而乘客绝对不能容忍自己的家回不去，被别人掐着脖子要出高价，于是，社会冲突必然层出不穷，天下自然不得太平。现实中，小区停车位涨价，引发业主车辆堵路，砸车打人耗费警力，大大增加维稳开支的祸根之一就在此。

归纳起来，《物权法》总体非常英明地给出了专有权、共有权区分，对地方立法沿此梳理关系打下了基础，所以，对《物权法》第七十四条瑕疵，或者说误用的问题，可以用共有权的原则予以解决，即规划配套车位作为。在本条例建议中，直接根据容积率范围予以落实，区分住宅小区车位的专有与共有。即上述第七十二条的建议。

一旦区分了专有与共有车位，余下的处理就很简单了，即：

无论专有车位、共有车位，物业服务企业都要为出入该小区的使用人提供疏导等服务，所以，该项服务业是由业主大会与企业在物业服务的交易合同中约定。作为车辆及其车内财物的保管，属于单个使用人与物业企业单独约定的事项，类似购买保险的业务。

归纳上述内容，即可以得出建议的第七十三、七十四、七十五条。

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在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。

根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。

焦点一，小区车位的配置问题

根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

焦点二，住改商须整栋业主同意

根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。

现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的.近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。

焦点三， 房子空置也要交物业费

根据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。

实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务）或者业主认为无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。

物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。根据法律精神和司法解释的规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费

根据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。

焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承担连带责任

根据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承担连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。

焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主

根据司法解释规定，依法登记取得或者根据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实生活中，房屋买受人在已经合法占有房屋的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以其未取得房屋产权证为由将其排除在业主群体之外，则将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。

1、管理费的收取标准为      元/月（以*物价部门的批复为准）。  

四、甲方的权利和义务  

3、甲方不得在停车位进行车辆保养、维修、动用明火添加燃料等工作。  

5、甲方应接受乙方工作人员的指挥调度、疏导，车辆有序停放。  

6、甲方不得将装有易燃、易爆、有毒、违禁等物品的车辆驶入停车位。  

7、甲方在地下一层驾驶车辆时，刮蹭他人车辆造成损失的，由甲方承担赔偿责任。  

8、按本协议约定及时续交管理费的义务。  

9、甲方有权对乙方提供的.停车位管理服务进行监督，提出合理化建议。  

五、乙方的权利和义务：  

2、乙方负责停车位的消防工作。  

3、乙方负责停车位清洁以及相关设施设备的维护、保养和管理工作。  

4、乙方有权按政府政策及实际情况制定停车位管理制度。  

5、乙方有权按协议约定向甲方收取管理费。  

7、乙方有权对不按规定停放的车辆，采取移动等措施。  

8、乙方对甲方存放在车内的现金或物品不承担赔偿责任。  

9、因甲方责任造成车辆的损失（含第三方车辆），乙方不承担赔偿责任。  

10、乙方有权对甲方车辆进出停车位时，进行车况检查。  

七、违约责任：  

2、一方违反协议约定给另一方造成损失时应承担赔偿责任。  

九、本协议未尽事宜，双方友好协商解决。  

本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效；双方各执一份，具有同等法律效力。 

注：查看本文相关详情请搜索进入安徽人事资料网然后站内搜索停车场车位管理协议。