总结是对某种工作实施结果的总鉴定和总结论，是对以往工作实践的一种理性认识。总结书写有哪些要求呢？我们怎样才能写好一篇总结呢？下面是小编整理的个人今后的总结范文，欢迎阅读分享，希望对大家有所帮助。
物业停车管理总结篇一
在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。
根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。
焦点一，小区车位的配置问题
根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。
焦点二，住改商须整栋业主同意
根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。
现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。
如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。
焦点三， 房子空置也要交物业费
根据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。
实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务）或者业主认为无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。
物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。根据法律精神和司法解释的'规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。
焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费
根据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。
焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承担连带责任
根据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承担连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。
焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主
根据司法解释规定，依法登记取得或者根据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。
当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实生活中，房屋买受人在已经合法占有房屋的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以其未取得房屋产权证为由将其排除在业主群体之外，则将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。
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物业停车管理总结篇二
【找法网 物业管理法规】市区各物业管理公司：
现将《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》印发给你们，请遵照执行。
二00一年四月十八日
宁波市住宅小区物业管理停车收费办法
第一条 进一步规范住宅小区物业管理停车收费行为，促进汽车消费，根据国家计委《关于印发〈机动车停放服务收费管理办法〉的通知》（计价格[2000]933号）和《宁波市住 宅小区物业管理条例》等有关规定，特制定本办法。
第三条 本办法所称的住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住生活区，包括居住区、小区、组团。
有关规定设置明显标志标线，保障车辆安全进出。
如需在住宅小区内道路设置停车场地的，在不影响正常交通和业主、住用人正常使用的情况下，征得业主管委会同意后，方可划定车位。
住宅小区道路停车场地仅限于本住宅小区内业主、住用人停车和外来人员临时停车；禁止在住宅小区道路停车场地包月停放大客车、1吨及以上货车和外来车辆。
第五条 停车管理服务内容和职责：
（一）建立、健全各项管理制度和安全防范措施；
（二）对车辆进出进行登记；
（三）维护车辆通行和停放秩序，对停放的车俩进行巡查；
（四）负责公共停车场地的卫生及其维修；
（五）定期清点场内车辆。
第六条 停车管理费分别实行政府定价和政府指导价。
（二）产权属物业管理公司所有（或物业管理公司代理）的停车场地和停车车位（库）的停车管理费实行政府指导价。
第七条 产权属业主共同所有的公共停车场地的停车管理收费标准：
（一）室内集中车库停车管理费
（1）住宅小区住用人车辆收费标准：7座以下客车和3吨以下货车每辆每月120元；7座及以上客车每辆每月150元。二轮、三轮摩托车每辆每月30元。三轮非机动车每辆每月20元。
（2）外来车辆收费标准：7座以下客车和3吨以下货车每辆每月180元；7座及以上客车每辆每月220元。二轮、三轮摩托车每辆每月50元。三轮非机动车每辆每月30元。
2、临时停车管理收费标准：4小时内，汽车每辆（次）3元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆（次）2元；超过4小时，汽车加收每4小时3元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车加收每4小时2元；不足4小时按4小时计算。每天（连续时间24小时）收费，汽车超过没辆12元，按12元收取；二轮、三轮摩托车、三轮非机动车超过每辆8元的，按8元收取。
（二）室外露天停车场地停车管理费
1、包月停车管理收费标准：7座及以下客车和1吨以下货车每辆每月120元；二轮、三轮摩托车每辆每月30元。
2、临时停车管理收费标准：1小时内不收费；1小时以上至4小时内，汽车每辆（次）2元，二轮、三轮摩托车每辆每（次）1元；超过4小时，汽车加收每4小时2元，二轮、三轮摩托车加收每4小时1元；不足4小时按4小时计算。
第八条 产权属业主、住用人所有的停车车位（库）的停车管理收费标准：
室内集中车库停车管理费，汽车每车位每月30元。底层独用汽车库不得收费。
第九条 产权属物业管理公司所有（或物业管理公司代理）的停车场地和停车车位（库）的停车管理费，允许物业管理公司在基准价格基础上+/—20%幅度内确定收费标准。
（一）、室内集中车库基准价格标准
1、包月停车收费标准：汽车每辆每月300元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆每月50元。
2、临时停车收费标准：汽车每辆每小时2元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆每小时1元。每辆（次）收费不足2小时的，按2小时收费；2小时以上，不足1小时的，按1小时计算。每天（连续时间24小时）收费，汽车超过每辆18元，按18元收取；二轮、三轮摩托车、三轮非机动车超过每辆10元的，按10元收取。
审批。
第十条 特种车辆执行公务时停放，免收停车管理费。
第十一条 自行车停放，原则上不得收费。如遇特殊情况确需收费的，须另行报当地人民政府价格主管部门审批。
第十二条 物业管理公司应与车辆包月停放用户签订停车服务协议，明确各自职责。
第十三条 车辆进出实行登记制度，并发放车辆进出时间联系单，严格按规定收费。
开张贴由当地人民政府价格主管部门统一监制的价目表，标明停车场地产权属性、停放车辆类型、服务内容、计量单位、收费标准和投诉、举报电话，自觉接受社会监督。
法规定的，由当地人民政府价格主管部门按照《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行查处。
第十六条 实施物业管理的高层公寓、别墅等高标准住宅小区，如执行本办法收费标准有困难的，物业管理公司可另行报当地人民政府价格主管部门审批。
第十七条 实施物业管理的非住宅小区的其他住宅，其停车管理费可参照本办法执行。
实施物业管理的的非住宅小区的非住宅，其停车管理费按宁波市物价局有关社会公共停车场收费管理规定执行。
第十八条 本办法适用于宁波市海曙、江东、江北、宁波科技园区行政区域内依法实施物业管理的停车收费。各县（市）区的物业管理停车收费，由当地人民政府价格主管部门参照本办法制订，并报宁波市物价局备案。
第十九条 本办法由宁波市物价局负责解释。
物业停车管理总结篇三
(1)车场出入口当值人员须对每一辆出入车辆登记，登记内容包括车牌号码、出入场时间，并用“s”和“y”来区分时租车和月租车。
(2)车场入口当值人员须制止超出入口限高铁杆、装载易燃易爆危险物品、车况不良、漏油等车辆入场，以免发生危险或造成车道堵塞。
(3)非本公司工作人员不得在行车道上行走，车场出入口当值人员须做好劝阻工作。
(4)车场出口处当值人员须提示车主先交费后取车，以免因交费面引起车辆阻塞。
(5)车辆出场时，车场出口处当值人员指挥车辆顺序排列，确保车辆正常出入。
(6)出入车道发生车辆阻塞时，出入口当值人员负责疏通车辆，保持车道畅通。
(7)出入口读卡机故障、影响车辆正常出入时，出入口当值人员须迅速通知领班到场处理。若故障一时排除不了，当值领班应拆下拦车臂杆，疏通车道，并报工程部抢修。
二、车辆泊车与检查规程
(1)车场出口当值人员须引导车辆泊位，不得跨位停泊。
(2)及时提醒客人关锁好门窗，带走贵重物品。
(3)按规定认真检查车况，发现问题，请驾驶员在车辆检查登记表上签名确认。
三、车场巡查规程
(1)巡楼保安员每小时对车场及后围非机动车车库例行巡查。
(2)车场出口当值保安员每20分钟对车场例行巡查。
(3)保安经理、主任每日对车场及后围非机动车车库例行巡查。
(4)保安领班每次巡岗须对车场例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。
四、闭路监控规程
(1)车场实行24小时闭路监控，由消防中心兼监控工作。
(2)消防中心值班人员对监控发现的问题要即时通知巡查保安员处理，必要时定镜录像。
物业停车管理总结篇四
1、 车棚值班员着装整齐，佩戴整齐，精神饱满，遵守作息时间。车棚工作时间为：早班7：00—18：00，晚班8：50—20：00.两班制，每一个半小时倒班一次；每周调班一次。
2、 早班值班员早7：00上岗前，首先到监控中心领取车棚钥匙开启车棚，认真检查过夜停放在车棚的情况，点清数量，是否与上班交接-班记录相符，对车棚卫生及时清理，保持良好的工作环境，7：00从值班室内拿出车牌站立在车棚前发放车牌，客户车辆停放车棚内，外来车辆停放在车棚外指定区域，并对其收取看车费；同时指挥车辆通行，防止堵车。
3、 监督客户按规定把车停放在规定区域，摆放整齐、落锁。不定时对车棚进行巡查，发现有未锁车的情况及时报告主管，并对车辆登记，车主认领时认真做好记录（车主姓名、联系电话、工作单位、证件号码等），预防错领给客户造成损失。
4、 遵守交接-班制度，在接-班员未到之前不得离岗，认真填写交-班记录，详细向接-班员说明当班情况及处理结果。
5、 接-班人员认真听取上班工作情况，查看交接-班记录，检查各区域停放和摆放情况，发现问题及时处理通知主管，杜绝乱停乱放。
6、 早、晚班除车棚工作外，要协助管理车棚周围停放的各种车辆顺利通行，对外来车辆停放整齐，杜绝一车占多位并及时填写计时凭条，如发现车辆有损伤及时告知车主并在计时凭证上填写清楚。对于在车棚周围发生的的事情如：刮碰车辆及时通知车主并报告主管，保护现场作好记录。
7、 协助地下车库值班员管理好地下车库，看管好送货车专位，避免发生的堵车现象。
8、 17：00站在车棚前收取车牌，如客户走时车牌丢失，根据《车棚管理办法》进行处理，做好相关记录（车主姓名、联系电话、工作单位、证件号码等）防止他人二次取车，造成损失。20：00下班后对车棚认真检查过夜车辆情况，清点数量，做好登记，检查有无安全隐患，锁好车棚把报警器通上电源，查看无误后，车棚钥匙送监控中心。
追问：我要露天停车管理！ 不是这个！回答：1、 着装整齐，按规定上岗交接-班，上岗前必须进行整理着装，在岗上要以忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。
2、 在工作中要使用文明礼貌用语。
3、 负责外来车辆检查，对不符合要求进入广场的.车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时汇报，确保安全。
4、 外来车辆或没有停车证的车辆进入广场要发给《计时凭证》（填写进入时间和车辆号码），离去时收回《计时凭证》，并校对车辆号码，根据时间收费。收费时要做到敬礼先行，：“您好、谢谢、慢走”紧随后。
5、 负责保管好停车费发票，按时向主管交纳停车费。
7、 提醒业主或客人停车前关好门窗，带走车上贵重物品。
8、 保证停车场内无加油、修车、式刹车及学习驾驶车辆的现象。
9、 严禁携带易燃易爆、剧毒危险品及漏水、漏油的车辆进入停车场。
10、 保持良好的形象及精神状态，注意仪表仪容，礼貌礼节。
11、 熟悉客户车辆的基本情况，如：车牌号码、车型、颜色等。
12、 保证广场上的车辆无丢失，碰坏情况。
13、 保证广场上无踢足球、滑冰、打架斗殴等现象。
14、 严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入大厦内，不准装修队擅自进入大厦自找“生意”。严禁危险品进入广场。
15、 车辆内出现治安纠纷或交通事故要及时报告，疏导和处理。
16、 积极配合保洁、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向值班经理或主管报告（制止违章要先敬礼）。
17、 认真、如实做好值班记录表。
完成上级领导安排的其他工作任务和遵守公司规章制度。物业停车管理总结篇五
在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。
根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。
焦点一，小区车位的配置问题
根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。
焦点二，住改商须整栋业主同意
根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。
现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的.近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。
如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。
焦点三， 房子空置也要交物业费
根据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。
实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务）或者业主认为无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。
物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。根据法律精神和司法解释的规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。
焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费
根据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。
焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承担连带责任
根据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承担连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。
焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主
根据司法解释规定，依法登记取得或者根据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。
当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实生活中，房屋买受人在已经合法占有房屋的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以其未取得房屋产权证为由将其排除在业主群体之外，则将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。
物业停车管理总结篇六
（二）车辆进出停车场需严格按照场内行驶路线行驶；停放时，需保持专用停车位整洁有序。停车场内禁止鸣笛，行驶限速为5公里/小时，限高2米。
（三）车辆应停泊在与停车证相符的车位内，不得在非停车区域内停车，禁止在停车场内冲洗车辆。如果车辆防盗系统发出误鸣时，请在接到的通知后，立即到场关闭，避免滋扰其它人员与车辆。
（四）租户在停车场内停放的`车辆，在车位租用期间如发生车牌变更或暂停使用时，应及时到大厦管理处办理相关手续。
（五）如因在停车场内行驶或停放车辆过程中造成车场设备、设施的损坏，租户需要根据大厦的有关管理规定进行赔偿。
（六）车辆停泊后请牢记锁好车窗门，对任何车内物品丢失均由车主自行负责，大厦管理处无任何赔偿责任。对车辆之任何损坏现象，大厦管理处均无赔偿责任。
（七）停车场区域内严禁加油、修车、吸烟；禁止存放危险品，如：汽油、柴油、油漆、纸箱及棉丝等；严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险品进入地上以及地下停车场。
（八）客户须服从停车场管理人员的疏导和管理。对屡次违反停车场管理规定，经纠正无效或拒不服从疏导与管理的租户，大厦管理处有权终止其使用地下停车场及地上停车场。
（九）***大厦停车场是为大厦内各公司工作人员提供的专用停车场，以年租、月租、季租等收费形式租赁给客户使用。
（十）非大厦内各客户公司的车辆，禁止停放在已租用的专有车位位置。由停车场保安统一安排临时车位停车。
7：00--21：00/2元/小时（小车）
7：00—21：00/4元/小时（大车）
21：00—7：00/1元/小时（大、小车）
（1） 单位办公室出具申请手续；
（2） 写明申请原因、使用时间、具体停放车辆数目；
（3） 其他因申请临时车位需要提供的相关资料。
（1） 自觉遵守停车场管理制度，听从停车场管理人员的指挥；
（2） 停放车辆不得存放或携带任何易燃、易爆、危险品；
（3） 遵守停车标志、标线，有序停放车辆；
（4） 在停车场内严禁吸烟和使用明火；
（5） 不得在停车场内洗车、修车、丢弃垃圾以及装卸货物。
（十二）自觉保持停车场内环境卫生，严禁在停车场内存放物品，严禁将车内垃圾、棉纱、纸屑等废弃物乱扔乱倒。
（十三）地下停车场禁止闲杂人员和非机动车进入、穿行或逗留，车主存取车辆时必须注意安全，按照规定的标线行走，禁止乱行。严禁非车场管理人员穿行坡道上下楼层，进出大厦。
（十四）本规定由北京***物业管理有限责任公司制订，修订和解释。本规定自发布之日起施行。之前颁布的各类停车管理办法一律废止。
物业停车管理总结篇七
一、小区停车场的权属
公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。
《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于物业公司的正常物业管理服务范围，而属于双方当事人一种特约服务，停泊车辆的车主需另行向物业公司交纳停车费用。
三、小区停车场内停泊车辆是场地使用关系，还是保管关系
大量纠纷显示，车辆在小区停车场中如发生丢失、损毁等情况，物业公司与车主争执的焦点主要集中在物业公司是否对停放的车辆承担保管责任。
一种观点认为，车辆停放在小区停车场内，且车主也向物业管理公司交纳了停车费用，车主与物业管理公司之间已形成保管关系，如车辆出现丢失、损毁等情况，物业公司应当承担赔偿责任。
另一种观点认为，车辆停放一般只收取几元钱的停车费，视为保管关系有失公平，在双方没有特别约定的情况下，应视为一种场地使用关系，而不能认定为保管关系，对于提供场地使用的物业公司来说，不应对车辆的丢失、损毁承担责任。
笔者认为，要正确认定二者之间的法律关系，应从保管合同的法律特征及双方当事人的真实意思表示及具体行为来综合考虑。
1、物业公司与车主是否在物业服务合同或其他相关合同中，对车辆的停放、领取及保管等作出明确的约定，这是确定双方法律关系最直接的依据。比如深圳市政府1996年9月24日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》明确规定“物业公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费”。
2、如物业公司与车主之间未对车辆停放是否为保管关系进行约定或约定不明的情况下，应根据停车行为的具体特征，即车辆是否由物业公司实际控制的行为来确定。如果车主将车停泊在停车场，自已拿前钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场所停放的车辆的实际控制权就没有交付给物业公司，双方之间就没有形成委托占有的寄托关系，自然不具备保管的法律特征，因而也就不能认定为是一种车辆保管关系。
如果有的小区在停车场在管理过程中，由停车场管-理-员凭证放行，车主只有凭证方可将车从停车场提走，或者由车主在车辆停放时将车辆钥匙及行车证明交付物业公司，物业公司已通过这种具体的行为控制了车辆，表明物业公司与车主之间在事实上对保管达成了合意，应可以认定为是一种车辆保管关系。
因此，要正确判断和区分这两种不同的法律关系除了看双方当事人是否有真实意思表示之外，关键在于车主将车辆是否交付给物业公司实际控制。若交付给物业公司控制，则保管关系就成立，否则就只能认定为是一种车位租用关系。这两种泾渭分明的法律关系不仅在英国、美国等英美法系国家有着明确的法律规范和区别，就连德国、法国、加拿大等大陆法系国家也以成文法的形式区分的一清二楚。
至于有的车主提出以物业公司收取停车费用来认定保管关系的问题，笔者认为，从法理上讲，停车收费并不能证明物业公司与车主之间法律关系的性质，无论是保管合同还是场地使用合同，都可能交付收费依据，但停车收费依据仅能证明停车行为是有偿行为，还是无偿行为，而对停车行为的法律性质无关，因而也就不能以单凭停车收费依据来认定是否为保管关系。
四、车辆在小区停车场丢失、损毁后的赔偿责任认定
（一）根据双方当事人的意思表示来确定赔偿责任
意思自治是我国合同法的一项基本原则，《合同法》第4条明确规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。2003年9月1日开始实行的《物业管理条例》第20条也规定，“物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定”。因此，在处理物业公司与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的约定，倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业公司对业主的车辆等财产承担保管责任的，则应当确定为保管关系，物业公司未尽保管职责，其应该承担赔偿责任。如双方已明确约定为场地使用关系，物业公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的，则物业公司不负保管职责，只能根据物业公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业公司是否应承担赔偿责任。
（二）根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任
对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，在当事人之间未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下，应从物业公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认定物业公司应承担的责任。如前文所述，如物业公司与车主之间存在“物业公司出具了提车单证或凭卡放行”、“交付钥匙”、“交付行车证明”等行为的，可以认定物业公司通过控制车辆钥匙、控制行车证明、控制相关凭证等行为，实际控制了车辆，双方之间已形成了事实上的保管关系，物业公司应对车辆的丢失、毁损按保管的法律关系承担责任。
（三）根据物业公司在物业管理中是否有过错承担赔偿责任。
笔者认为，依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫责任是整个小区的公共设施设备的宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的微观安全保卫之责。毕竟物业公司是以服务为主收取微薄费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业公司的`义务范畴，对物业公司来说也是不公平不对价的。而且《物业管理条例》第47条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。特别是上海市高级人民法院在关于审理物业管理纠纷案件若干问题的解答中指出“物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭受不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外”。由此可见，物业公司所承担的安全防范工作仅是协助有关部门进行，物业公司的保安服务并非法定义务，而是一种约定义务，当发生车辆丢失等事故时，只要物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆和财物的损失免责。
《物业管理条例》第36条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。根据该约定并结合物业公司在实际管理过程中的安全防范职责，要确定物业公司是否有过错，法律上没有明确规定，但实际中可以参考以下标准：（1）物业公司是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时远红外监控的小区，是否保障了监控系统的正常有效运作（3）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否不管不问，是否采取了合理的措施；（4）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（5）小区业主对小区安全提出改进或要求，但物业公司未予以理会；（6）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。
五、物业公司的违约行为与他人侵权行为竞合时的责任承担
笔者认为，对于物业公司是否承担责任的认定，应根据前文所述的双方之间是否存在保管关系确定，在无法确定保管关系的情况下，应通过物业公司是否按物业服务合同约定履行了保安义务来认定。在通过因果关系分析物业公司存在违约行为时，对于物业公司应承担的责任大小，笔者认为因盗窃具有私密性，不应要求物业公司承担全部责任，而应根据物业公司的违约行为在造成损害后果的所有原因中所占的比例来确定。
对于车主能否既要求物业公司承担责任，又要求侵犯人承担责任的问题，笔者认为，从法理上讲，物业公司的违约行为与第三人的侵权行为构成了不真正连带债务。不真正连带债务系指数个债务人基于不同的发生原因，而偶然产生同一内容的给付”，在不真正连带债务中，债权人可以同时或先后请求债务人中的任何一人或数人履行债务，但其请求债权得到实现后，其无权再起诉其他债务人。因此，作为车主来说，其既可以要求侵权人承担责任，也可以要求物业公司承担违约责任。但如车主起诉侵权人后由于侵权人无力偿还，致使债权未能得到实现的，其同样可以要求物业公司承担相应的违约责任。
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物业停车管理总结篇八
一、小区停车场的权属
公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。
《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于物业公司的正常物业管理服务范围，而属于双方当事人一种特约服务，停泊车辆的车主需另行向物业公司交纳停车费用。
三、小区停车场内停泊车辆是场地使用关系，还是保管关系
大量纠纷显示，车辆在小区停车场中如发生丢失、损毁等情况，物业公司与车主争执的焦点主要集中在物业公司是否对停放的车辆承担保管责任。
一种观点认为，车辆停放在小区停车场内，且车主也向物业管理公司交纳了停车费用，车主与物业管理公司之间已形成保管关系，如车辆出现丢失、损毁等情况，物业公司应当承担赔偿责任。
笔者认为，要正确认定二者之间的法律关系，应从保管合同的法律特征及双方当事人的真实意思表示及具体行为来综合考虑。
1、物业公司与车主是否在物业服务合同或其他相关合同中，对车辆的停放、领取及保管等作出明确的约定，这是确定双方法律关系最直接的依据。比如深圳市政府1996年9月24日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》明确规定“物业公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费”。
2、如物业公司与车主之间未对车辆停放是否为保管关系进行约定或约定不明的情况下，应根据停车行为的具体特征，即车辆是否由物业公司实际控制的行为来确定。如果车主将车停泊在停车场，自已拿前钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场所停放的车辆的实际控制权就没有交付给物业公司，双方之间就没有形成委托占有的寄托关系，自然不具备保管的法律特征，因而也就不能认定为是一种车辆保管关系。
如果有的小区在停车场在管理过程中，由停车场管-理-员凭证放行，车主只有凭证方可将车从停车场提走，或者由车主在车辆停放时将车辆钥匙及行车证明交付物业公司，物业公司已通过这种具体的行为控制了车辆，表明物业公司与车主之间在事实上对保管达成了合意，应可以认定为是一种车辆保管关系。
因此，要正确判断和区分这两种不同的法律关系除了看双方当事人是否有真实意思表示之外，关键在于车主将车辆是否交付给物业公司实际控制。若交付给物业公司控制，则保管关系就成立，否则就只能认定为是一种车位租用关系。这两种泾渭分明的法律关系不仅在英国、美国等英美法系国家有着明确的法律规范和区别，就连德国、法国、加拿大等大陆法系国家也以成文法的形式区分的一清二楚。
至于有的车主提出以物业公司收取停车费用来认定保管关系的问题，笔者认为，从法理上讲，停车收费并不能证明物业公司与车主之间法律关系的性质，无论是保管合同还是场地使用合同，都可能交付收费依据，但停车收费依据仅能证明停车行为是有偿行为，还是无偿行为，而对停车行为的法律性质无关，因而也就不能以单凭停车收费依据来认定是否为保管关系。
四、车辆在小区停车场丢失、损毁后的赔偿责任认定
（一） 根据双方当事人的意思表示来确定赔偿责任
意思自治是我国合同法的一项基本原则，《合同法》第4条明确规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。2003年9月1日开始实行的《物业管理条例》第20条也规定，“物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定”。因此，在处理物业公司与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的`约定，倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业公司对业主的车辆等财产承担保管责任的，则应当确定为保管关系，物业公司未尽保管职责，其应该承担赔偿责任。如双方已明确约定为场地使用关系，物业公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的，则物业公司不负保管职责，只能根据物业公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业公司是否应承担赔偿责任。
（二）根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任
对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，在当事人之间未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下，应从物业公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认定物业公司应承担的责任。如前文所述，如物业公司与车主之间存在“物业公司出具了提车单证或凭卡放行”、“交付钥匙”、“交付行车证明”等行为的，可以认定物业公司通过控制车辆钥匙、控制行车证明、控制相关凭证等行为，实际控制了车辆，双方之间已形成了事实上的保管关系，物业公司应对车辆的丢失、毁损按保管的法律关系承担责任。
（三）根据物业公司在物业管理中是否有过错承担赔偿责任。
笔者认为，依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫责任是整个小区的公共设施设备的宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的微观安全保卫之责。毕竟物业公司是以服务为主收取微薄费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业公司的义务范畴，对物业公司来说也是不公平不对价的。而且《物业管理条例》第47条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。特别是上海市高级人民法院在关于审理物业管理纠纷案件若干问题的解答中指出 “物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭受不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外”。由此可见，物业公司所承担的安全防范工作仅是协助有关部门进行，物业公司的保安服务并非法定义务，而是一种约定义务，当发生车辆丢失等事故时，只要物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆和财物的损失免责。
《物业管理条例》第36条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。根据该约定并结合物业公司在实际管理过程中的安全防范职责，要确定物业公司是否有过错，法律上没有明确规定，但实际中可以参考以下标准：（1）物业公司是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时远红外监控的小区，是否保障了监控系统的正常有效运作（3）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否不管不问，是否采取了合理的措施；（4）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（5）小区业主对小区安全提出改进或要求，但物业公司未予以理会；（6）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。
五、物业公司的违约行为与他人侵权行为竞合时的责任承担
笔者认为，对于物业公司是否承担责任的认定，应根据前文所述的双方之间是否存在保管关系确定，在无法确定保管关系的情况下，应通过物业公司是否按物业服务合同约定履行了保安义务来认定。在通过因果关系分析物业公司存在违约行为时，对于物业公司应承担的责任大小，笔者认为因盗窃具有私密性，不应要求物业公司承担全部责任，而应根据物业公司的违约行为在造成损害后果的所有原因中所占的比例来确定。
对于车主能否既要求物业公司承担责任，又要求侵犯人承担责任的问题，笔者认为，从法理上讲，物业公司的违约行为与第三人的侵权行为构成了不真正连带债务。不真正连带债务系指数个债务人基于不同的发生原因，而偶然产生同一内容的给付”，在不真正连带债务中，债权人可以同时或先后请求债务人中的任何一人或数人履行债务，但其请求债权得到实现后，其无权再起诉其他债务人。因此，作为车主来说，其既可以要求侵权人承担责任，也可以要求物业公司承担违约责任。但如车主起诉侵权人后由于侵权人无力偿还，致使债权未能得到实现的，其同样可以要求物业公司承担相应的违约责任。
物业停车管理总结篇九
第七十二条建设单位依法取得的车位、车库应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。未出售或者附赠的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域外的其他人，但租赁合同期限应当不超过六个月。
第七十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会决定使用。
物业管理区域内停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第七十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的专有或者承租人，应当交纳汽车停放服务费。其中在公共、共用车库内，专有车位、车库用于出租的，出租人与承租人约定由承租人交纳汽车停放服务费的，从其约定，出租人负连带交纳责任。
在公共、共用车库内，物业服务企业提供汽车停放公共服务的，应当在物业服务合同中约定。车位、车库的专有或者承租人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
汽车停放服务费由物业服务企业根据物业服务合同收取。停放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权面积计收。
住宅物业管理区域内汽车停放服务费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。
第七十五条业主大会成立前，需要满足业主停放车辆需要，占用业主共有的道路或者其他场地的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，所得收益的百分之三十可以用于补贴物业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项维修资金。
业主大会成立后，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。
第七十二条建设单位对已计入容积率，作为专有权销售的机动车停车位建筑面积(以下简称专有车位)，应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位的相关建设工程许可证的图纸资料文件和出售价格。
除已计入容积率作为专有权销售的车位以外，物业管理区域内规划配套用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，禁止作为专有权出售。业主大会成立以前，全体业主共有的车位、车库（简称共有车位），物业服务企业可以暂租给本区域业主、物业使用人，租期不超过6个月，租金中扣除车辆疏导停放等服务费以外的场地使用费属于全体业主共有，暂存物业服务企业账户。
第七十三条占用业主共有的道路和共有场地用于停放汽车的共有车位，由业主大会决定使用。
物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第七十四条在物业管理区域内物业服务企业提供车辆疏导停放等服务的，使用专有车位、共有车位停放汽车的使用人，均应交纳疏导停放服务费。
疏导停放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权面积计收，具体标准，应当在物业服务合同中约定；前期物业管理阶段由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。
专有车位、共有车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
专有车位用于出租的租金由出租人与承租人约定，租金约定应明确是否包含疏导停放服务费，由承租人交纳疏导停放服务费的，出租人负连带交纳责任。
第七十五条业主大会成立前，需要满足业主停放车辆的需求，占用业主共有停车位的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，收取的停车费也可以将其中百分之三十计算为汽车疏导停放服务费，百分之七十属于全体业主共有，纳入住宅专项维修资金。
业主大会成立后，业主共有车位的车位费，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。
3、围绕停车位使用的服务交易关系，这是业主大会与物业服务企业之间的服务买卖。
此外，有一个前期物业到业主大会行使权力之前过渡阶段的处理问题；另外还有两个其实本无必要，但因专有权和共有权在现实中没有区分清楚而引发的混乱，所以，仍值得强调的问题：专有权出租给谁什么价钱与他人不相干；除车辆疏导、照明、摄像等共有性质的服务以外，单独需要请停车服务方提供保管服务的，双方自己另行议定交易。
下面重点说明标的物的问题。
首先，商品住宅这个商品的设计建造到使用，毋庸置疑的就是其使用功能必须保证当时正常的起居生活，例如，七层楼以上就必须有电梯；现在的小区绿化率必须满足集中绿地不低于30%，等等。这些都体现在国家有强制性规范要求中，例如《城市居住区规划设计规范》、地方的《规划管理技术规定》。于是，这一系列的规范就构成了对，商品的生产标准也就是出售该商品，生产方应该提供给买方的标的物要件。这是从商品标准界定的配套性质，必须作为共有部分交付给共有权人。
第二，相应地，国家规划部门对配套建设的建筑部分，就不会计入容积率，建设单位（开发商）就不需要为这一部分缴纳土地出让金。等价地表述就是，开发商建造的计入容积率的建筑面积，分摊了全部土地出让金，这些计入容积率的建筑面积除以土地出让金，就是楼面地价。国家对宗地确定规划的'容积率，按容积率允许开发商售楼的面积，就是可供专有部分销售的建筑面积。所以不计入容积率的配套建设的建筑面积，不应该成为单独出售的专有部分建筑面积。
第三，如果把配套共有的建筑部位或设备设施，作为专有权列入买卖合同，会造成什么社会混乱和冲突？仍以电梯为例，如果商品房买卖合同约定，安装在10楼里的电梯属于专有部分出售，购买了电梯的专有权人用这个做乘运生意（建筑上称之为垂直交通），那么，经营方认为，乘客与经营方愿买愿卖谈价钱，谈得拢就成交，乘客无权要求经营方被-迫接受单方出价；而乘客绝对不能容忍自己的家回不去，被别人掐着脖子要出高价，于是，社会冲突必然层出不穷，天下自然不得太平。现实中，小区停车位涨价，引发业主车辆堵路，砸车打人耗费警力，大大增加维稳开支的祸根之一就在此。
归纳起来，《物权法》总体非常英明地给出了专有权、共有权区分，对地方立法沿此梳理关系打下了基础，所以，对《物权法》第七十四条瑕疵，或者说误用的问题，可以用共有权的原则予以解决，即规划配套车位作为。在本条例建议中，直接根据容积率范围予以落实，区分住宅小区车位的专有与共有。即上述第七十二条的建议。
一旦区分了专有与共有车位，余下的处理就很简单了，即：
专有车位的出租和专有的经营性的门面房一样，其实不用说，租金自然是双方议定；无论专有车位、共有车位，物业服务企业都要为出入该小区的使用人提供疏导等服务，所以，该项服务业是由业主大会与企业在物业服务的交易合同中约定。作为车辆及其车内财物的保管，属于单个使用人与物业企业单独约定的事项，类似购买保险的业务。
归纳上述内容，即可以得出建议的第七十三、七十四、七十五条。
注：查看本文相关详情请搜索进入安徽人事资料网然后站内搜索物业管理条例停车。