买卖合同纠纷案（专业13篇）

买卖的过程包括商品的需求和供应、价格的确定和交易的实施等环节。现在让我们一起来欣赏一些成功买卖的案例，了解一下别人是如何通过买卖取得成功的。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇一

鹿城区人民法院：

答辩人：黄香珍，女，1962年12月7日出生，汉族，身份证号330302621207362，住浙江省温州市鹿城区龙泉巷10弄9幢201室，联系电话0577-88500367。

管理和经营的房屋可以依法出租。而且根据合同法的意思自治原则，所以可知，答辩人黄香珍与陈意泽之间的租赁协议是有效的，他们属于租赁合同关系。因此，答辩人对原告的诉讼请求完全不接受，现提出依法处理本案的主张：答辩人与被告陈意泽之间只存在店面租赁合同关系，因此不需要为被告的经营行为承担责任，其次，答辩人与被答辩人之间没有利害关系，不具有被告主体资格，请求法院驳回被答辩人林永畴对答辩人黄香珍的起诉，望法院裁判时予以考虑。

证据和证据来源：

1.租赁协议书，证明答辩人与陈意泽之间是店面租赁合同关系。

2.被租赁的房屋照片，证明房屋的实际情况。

3.司法鉴定机关出具的鉴定书，用于证明被答辩人所提供的收据中的签字并非黄香珍所签。

此致

鹿城区人民法院。

答辩人：黄香珍。

二〇一二年十二月七日。

附项：

(l)本答辩状副本x份。

(2)证物或书证xx（名称）x件。

次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。

4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。

第十四条营业执照及其副本和临时营业执照不得转借、出卖、出租、涂改、伪造。

对个体工商户转借、出卖、出租、涂改营业执照及其副本和临时营业执照的，没收其非法所得，可以并处五千元以下的罚款，情节严重的，应吊销其营业执照及其副本或临时营业执照。

个体工商户违反本条例第七条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十九条的规定，由工商行政管理机关根据不同情况分别给予下列处罚：

（一）警告；

（二）罚款；

（三）没收非法所得；

（四）责令停止营业；

（五）扣缴或者吊销营业执照。

以上处罚，可以并处。

违反治安管理的，由公安机关依照有关规定处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

合伙债务。

《民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。

合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。

第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。

《民通意见》47．全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。

48．只提供技术性劳务不提供资金、实物的合伙人，对于合伙经营的亏损额，对外也应当承担连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者技术性劳务折抵的出资比例承担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者合伙人实际的盈余分配比例承担；没有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投资比例承担。

53．合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。

《合伙企业法》第二条本法所称合伙企业，是指依照本法在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。

第四十五条入伙的新合伙人与原合伙人享有同等权利，承担同等责任。入伙协议另有约定的，从其约定。

入伙的新合伙人对入伙前合伙企业的债务承担连带责任。

第五十四条退伙人对其退伙前已发生的合伙企业债务，与其他合伙人承担连带责任。

第六十三条合伙企业解散后，原合伙人对合伙企业存续期间的债务仍应承担连带责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。

《律师法》第十八条律师可以设立合伙律师事务所，合伙人对该律师事务所的债务承担无限责任和连带责任。个体工商户营业执照不得转借、出卖、出租，违反规定将没收其非法所得，并处5000元以下罚款。个体工商户改变字号名称、经营者住所、组成形式、经营范围、方式、场所等项内容应当向原登记的工商行政管理机关办理变更登记。未经批准，不得擅自改变。个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记。新的经营者想要延用原执照上的字号名称，必须等原执照注销满一年后方可提起申请。想要盘店创业市民，一定要先到工商部门询问清楚，以免在交易中受骗。

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买卖合同纠纷案（专业13篇）篇二

上诉人钟某，男，汉族，1986年10月15日出生，住铜陵县斗门村八组13号。。

被上诉人某建筑安装有限责任公司。

上诉人因不服一审民事判决书，特依法提起上诉。

上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书;2、依法确认上诉人与被上诉人间的劳动关系;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。

一审判决认为“某建筑安装有限责任公司将油漆工程分包给包工头胡某，胡某招用原告钟某从事油漆工作，钟某的考勤及工资均由胡某负责，其性质上应属于胡某雇佣”。一审判决如此认为显然认定事实错误，难道没有承包工程资质条件的包工头胡某可以承包工程吗?那《建筑法》第二十九条第一款“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位;但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。”和第三款“禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。”岂不要进行修改吗?一审判决通过“肯定包工头可以承接工程，有权招工并确认包工头为用工主体”并以人民法院的判决书的`形式肯定了包工头承包工程的合法性，这显然与事实不符。

本案从表面上看，胡某从某建筑安装有限责任公司承接了工程，招用了钟某，钟某的工资和考勤均由胡某负责，但实质上胡某与某建筑安装有限责任公司间应当为内部承包关系，是建筑企业提供企业管理效率而实行的一种工作方式。对劳动者而言，对第三人而，胡某的一切行为均代表某建筑安装有限责任公司，胡某招用工人是代理某建筑安装有限责任公司招用，胡某给工人发的工资是从某建筑安装有限责任公司领取后代表某建筑安装有限责任公司发给工人的，其所承接的工程是新世纪的工程而不是胡某个人的工程，钟某等工人完成的油漆工程质量由某建筑安装有限责任公司对业主负责而非由胡某负责。因此从实质上来说，“某建筑安装有限责任公司将油漆工程分包(某建筑安装有限责任公司内部承包)给包工头胡某，胡某招用原告钟某从事油漆工作，钟某的考勤及工资均由胡某负责，其性质上应属于某建筑安装有限责任公司雇佣”。

一审判决依据《劳动法》第十六条之规定判决本案，适用法律错误。

《劳动法》第十六条只是对劳动合同的定义以及确认建立劳动关系应当订立劳动合同，于本案要求确认劳动关系风马牛不相及。

确认劳动关系首先应当确定用工主体，其次确定原告是否为劳动法上之劳动者，最后确定用工主体与劳动者之间是否为劳动关系。

根据5月25日劳动与社会保障部作出的《关于确立劳动关系有关事项的通知》(劳社部发〔〕12号)第四条中非常明确而具体的规定：“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程(业务)或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人，对该组织或自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任”。本案中的建筑企业为某建筑安装有限责任公司，其将油漆工程发包给不具备用工主体资格的自然人，相对于劳动者钟某，某建筑安装有限责任公司即依法应当承担用工主体责任，而非由包工头胡某承担用工主体责任。

由于某建筑安装有限责任公司承担用工主体责任，根据《劳动合同法》第七条“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。”之规定，某建筑安装有限责任公司与钟某之间即建立了劳动关系。

因此本案应当适用《关于确立劳动关系有关事项的通知》(劳社部发〔2005〕12号)第四条及《劳动合同法》第七条之法律规定，确认上诉人钟某与被上诉人某建筑安装有限责任公司间为劳动关系。

综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇三

王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法院。

二、分歧。

本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。

第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。

第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。

第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。

三、评析。

审理本案的第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定；王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分；如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何；如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：

1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制性条款。《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款；第二、《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；第三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围；第四、买卖合同标的物的`特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

2、王某转让商品房的行为是否是无权处分。无权处分是指无处分权人处分他人财产并与相对人订立转让财产的合同。（王利明民法159页）无权处分中的“处分”主要是指处分财产所有权或债权的行为。因此，判断王某的行为是否是无权处分就要看王某对商品房是否享有财产所有权或者是债权。本案中，因房地产开发公司履行合同，将商品房交付王某使用，王某因此获得了对商品房的直接占有，占有是所有权的重要权能之一，王某对商品房的实际占有使得王某对商品房有管领和支配的权力。但由于我国民法采取的是不动产变动登记主义，不动产所有权的转移以登记为标志，因此，王某取得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权。综上，我们认为，王某转让商品房给李某的行为是有权处分，不是无权处分，故而本案讼争的买卖合同不应当认定为效力待定。

3、王某的有权处分是否是债权转让。债权让与的概念指，在不改变合同关系内容的前提下，合同关系的一方当事人依法将其合同权利和义务全部或者部分地转让给第三人的法律行为。本案中王某将商品房转让给李某时抬高了合同价格，改变了合同关系的内容。同时，房地产开发公司依约将商品房交付王某实际使用，王某不办理产权登记手续是因为其自己拒绝办理的原因所致，所以可以认为，房地产开发公司与王某间的债权债务关系已因履行而消灭，故认定王某与李某间合同为债权让与合同并进而认为买卖合同有效的观点也是错误的。

总之，我们认为，本案适当的处理方式认定王某与李某间的合同是有效的，王某的转让行为是有权处分。王某违反合同约定，李某诉请王某继续履行合同应予以支持。

四、余论。

上文论证中的一个主要争议问题可能是在王某转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上。如果认定为无权处分，根据通说的观点，因《合同法》51条规定的无权处分被认为是效力待定的，因此，王某与李某间的合同效力会被认定为效力待定的合同。此时买卖合同会因为王某恶意拒绝办理产权手续而使合同一直处于效力待定的状态，显然不符合民法诚实信用的基本原则，也不利于解决王某与李某间的纠纷。况且，对无权处分合同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为无权处分合同是有效的。（参见王轶的观点）。

本案中认定王某的转让行为是有权处分，可能有人会认为这和我国民法传统中认为的不动产物权变动以登记为要件相矛盾，之所以有这样的矛盾实质上是因为我国法律上的登记制度不规范所致。司法实践基于公平和正义的理由应在个案中有所突破。举一个简单的例子，如果本案中王某将商品房借给他人居住，同样是一种处分行为，法律认定这种处分行为无效或是效力待定，毫无意义。其实，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第11条有关房屋的转移占有及风险转移的规定就表明了审判机关没有拘泥于传统的物权理论。

对本案买卖合同的定性可以还有多种的思考角度，但认定本案讼争合同为有效合同却应当是殊途同归的选择，这是因为，我们都认为以诚实信用为原则，尽量减小合同无效的范围是当前审理商品房买卖合同纠纷案应当坚持的两个基本理念。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇四

被答辩人：××市××经营部，地址：××市××镇××铺，负责人：××，电话：××。

因被答辩人诉答辩人买卖合同纠纷一案，答辩人根据事实与法律，现答辩如下：

一、在送货单上收货签章的并非答辩人，答辩人没有与被答辩人发生买卖关系，因而答辩人无需支付其货款。

根据被答辩人提供的证据显示，在送货单上“收货人签名”一栏上签名分别是“××”、“××”“××”等人，经查，答辩人公司内并无与其同名的员工;而且在“公司盖章”一栏上盖的是一枚方形的“××厂收货章”，而答辩人公司的收货章一直都是圆形的，答辩人从未启用过方形的收货章，因此答辩人并没有收到过被答辩人的货物，依法不需要支付货款。

二、退一步讲，即使双方发生过交易，根据被答辩人提供的证据显示，被答辩人并不完全具备诉讼的主体资格，且其起诉的数额有错误。

(一)被答辩人提供的送货单有很大一部分(共计106717.1元)并非归其所有，而是一家叫做“××有限公司”的企业，经查询“××有限公司”的主体并不存在，故该部分货物的权利义务的承担主体应该是在送货单上签名的实际送货人而非被答辩人。被答辩人并非该部分交易的双方当事人之一，因此，被答辩人依法并不具有就该部分送货单起诉答辩人的权利，答辩人不需要向被答辩人支付该部分货款。

(二)被答辩人提供的证据中显示，被答辩人送货单上的重量与答辩人实际收到的重量是有差别的(双方在送货单上对实际收到货物进行了标注)，因此计算货物的金额应该以答辩人实际收到的货物的重量来计算(后附表)而非被答辩人所主张的送货重量，所以被答辩人主张的数额是错误的。

(三)被答辩人提供的证据中有一部分并非是送货单，而是热处理单据(数额共计8344.8元)，这部分单据是因为答辩人将钢材送到被答辩人处进行加工而产生的，属于加工承揽的关系，并非买卖合同关系，被答辩人在买卖合同案件中请求答辩人支付加工承揽的费用于法无据，答辩人无需在本案中向其支付该部分费用。

由此可见，被答辩人请求的总金额218103元，应当减去属于“××有限公司”的送货单货款106717.1元，还应减去热处理的加工费用8344.8元及实际送货的差额，答辩人充其量只需要再向其支付货款95857.98元。

综上所述，答辩人认为，答辩人并无与被答辩人发生过交易。退一步讲，即使双方发生过交易，根据被答辩人提供的证据显示，有一部分货物不属于被答辩人的，而且还有一部分是属于加工承揽关系，依法不属于本案的审理范围，除去以上两部分，剩下的才是本案审理的范围。望贵院查明事实，依法判决，维护答辩人的合法权益。

此致

××市人民法院。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇五

农村房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中法官理解和适用法律各异，同案不同判的情况时有发生。为此我院组织相关人员对所审理的农村房屋买卖纠纷进行分析，通过分析发现，对涉及农村房屋买卖合同效力认定存在三种意见：

1、对无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致，无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。

2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是否有效存在较大的分歧。一种观点认为合同违反法律、行政法规强制性规定应为无效合同。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

上述同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。为了统一执法尺度减少同案不同判现象发生，针对上述三个方面的问题，我院研究分析后认为：

1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。

2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是：一，从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。二，从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的'要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响房屋买卖合同的效力。

3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。

理由是：

一，合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地b转让严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。

二，土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

三，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

四，我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第条规定，'通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。'该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇六

法定代表人：黄，联系电话：1x8。

委托代理人：万，xx市为民法律服务所法律工作者。

因东光县鑫宇纸箱机械厂(以下简称东光厂)诉答辩人加工合同纠纷一案，现答辩人依法答辩如下。

一、本案的案由不是“加工合同纠纷”而是“买卖合同纠纷”。

根据《中华人民共和国合同法》第251条、252条之规定：加工合同是指承揽人以自己的技能、设备、和劳力，按照定作人的要求，将定作人提供的原材料加工为成品，定作人接受该成品并支付报酬的合同。而东光厂提供的合同，表面上写的是《加工定作合同》，但定作人席泉林并未提供原材料，也未提供加工成品的图纸、验收标准等事项，东光厂提供的所谓“定作成品”实际上是东光厂自己生产的产品。根据《中华人民共和国合同法》第130条之规定，东光厂与席泉林签订的是《买卖合同》，他们之间发生纠纷的案由应定为“买卖合同纠纷”。

二、答辩人不是本案适格的被告，只能作为第三人参与诉讼。

纵观本案东光厂向法院提供的合同及欠条，上面没有答辩人的公章，也没有答辩人的法定代表人签名，所以答辩人不是本案适格的被告，但由于东光厂与席泉林买卖的设备最终是答辩人使用，故答辩人可以作为第三人参与本案的诉讼。

三、东光厂提供的产品夸大宣传，是不合格产品，不符合国家和行业的标准。

首先，东光厂只不过是东光县的一个个体工商户，但他在企业介绍时宣传是河北省东光县鑫宇纸箱机械制造有限责任公司，号称“重质量、讲信誉”，却连一个完整的企业产品标准都没有。

其次，像东光厂提供的ysf-d四色瓦楞纸板水性印刷轮转模切开槽机、圆压圆模切机、薄刀分纸机、网纹线等产品，根本达不到质量标准要求。产品既没有出厂合格证，也没有使用说明书，产品也没有安装调试，人员培训更没有。

最后，答辩人声明，保留向东光厂追偿因产品质量问题而对答辩人造成的一切经济损失的权利。

综上所述，答辩人使用的虽然是东光厂的产品，但是与席泉林签订的《买卖协议》，与东光厂无关，答辩人付款也是付给席泉林的，况且款项已基本付清。席泉林所写的欠条应由其个人承担，东光厂应承担其生产的产品售后服务的责任。恳请法院查明事实，驳回东光厂对答辩人的诉请!

此致

xx县人民法院。

20xx年七月二十七日。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇七

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇八

一、案情。

9月29日，a房地产公司与b房地产公司签订《合作开发合同》，约定联合开发某房地产项目，a公司提供土地使用权并负责办理工程前期的土地征用、房屋拆迁、居民安置、清除地面地下障碍等，使施工场地具备施工条件，负责办理合作开发手续和商品房预售许可证等。b公司负责前期费用外的全部资金投入。合同约定利益分配方案：即部分住宅及全部店面归a公司支配享受，部分住宅归b公司享受。b公司享受的住宅按每平方米800元价格结算，b公司交纳税金后，余款作为投资利润归b公司所有，但若平均售价超过1000元时，超过部分双方各享一半。工程竣工后，a公司还应补贴b公司工程管理费用等各种税费及前期所受损失。合同还约定结算和担保条款：工程竣工验收后3个月内，a公司应付清b公司应收的结算款。a公司还将本归其享有的部分店面抵押给b公司（后有进行登记，但讼争店面不在抵押范围）。

合同签订后，合作开发项目没有办理合建审批，a公司仍以自己名义办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可及预售许可等手续，土地使用权也仍在a公司名下。对外发包工程，有的以a公司单独名义、有的以b公司和a公司共同名义与施工单位签订工程施工合同。b公司有向其他部分购房户收取了水电增容费等费用。b公司还和a公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书。因a公司缺乏资金，b公司为其垫付了部分本约由其出资的前期工程费等款项，a公司还挪用了由b公司支付给第三方的部分押金款。双方曾因“合作开发合同纠纷”诉至法院，后于8月28日调解结案，协议继续履行原合作开发合同。双方还多次因“投资款”或“垫付款”纠纷引发诉讼。

204月28日，a公司以自己名义与自然人甲签订《认购合同书》，约定预售本案讼争店面，价款34.7万元。签订后，甲交纳定金5万元、购房款5万元。房屋竣工验收后，a公司未依约交付店面。甲遂起诉，后双方达成调解协议，由a公司返还定金和购房款并赔偿损失，201月16日法院作出民事调解书。

年3月5日，a、b两公司在代垫款纠纷案执行中达成协议，a公司同意将讼争房抵债给b公司。3月8日，b公司办理了预售合同登记备案。

甲以a公司隐瞒其与b公司合作开发及因双方合伙债务纠纷，讼争房已被法院查封的事实，甲是在不明真相下才同意调解为由，于1月7日对民事调解书申请再审，原审法院经审查决定再审。再审中，原告追加b公司为共同被告，请求二被告连带承担交付讼争房并赔偿迟延交房损失的责任。a公司同意甲的主张。

本案该如何处理？

二、问题。

1、甲与a公司签约，而要求b公司承担责任，这与债之相对性原则有否冲突？

5、假设认定合伙关系不成立，a、b两公司将可能成立什么法律关系？

三、评析。

（一）债之相对性原则及其例外。

债之相对性原理，为学者和司法实践所公认并遵循。从债的定义看，债权人请求相对人（债务人）为或不为一定的行为的权利和义务关系。从债的内容看，这一原则具体体现为合同相对性与侵权行为法上的“自己责任”。合同是当事人之间的法律，其效力仅及于当事人，侵权责任如无法律特别规定，也只能由侵权行为人自己承担。这是传统民法固守的原则。

但是，事实上合同不仅对当事人的权利义务产生变动，而且客观上也会对其他人的利益间接产生影响，侵权行为不仅会对直接受害人而且客观上也会使其他人间接受到损害。随着经济生活的进一步复杂化和社会关系的越来越相互依存，这种间接影响正在不断地被放大，进而危及到社会秩序和正义的实质分配。在此情况下，债之相对性例外理论不得不应运而生，集中体现在合同第三人效力理论和侵权行为法上“替代责任”理论上。前者通说如涉他合同、代位权和撤销权、第三人侵害债权，后者通说如雇主责任、法人侵权、产品责任等。如果拓宽视野，一些传统的民法制度甚至也可以纳入这个理论范畴来考察，如保证、合同转让、第三人履行等。债之相对性理论还在继续发展之中，更多的“例外”情形正被学术界和司法界所认同，我国新近的立法和司法解释可资佐证。如19建筑法设定了建筑施工人转让、出借资质的对外连带责任，承包人转包、违法分包的对外连带责任，工程监理人的对外连带责任。20最高院人身损害赔偿解释设定了社会活动人安全保障责任，定作人责任，建设工程发包、分包人责任，构筑物设计、施工人责任。这些责任都可视为合同效力的扩张。

本案争议焦点在于合伙关系，而合伙关系的效力包括内部和外部两方面，这其中就可能蕴含着债之相对性例外的精神，仅依据合同相对性原则，就断言甲与b公司之间不具有直接的权利义务关系，恐怕过于简单化，因此有必要作具体分析。

（二）合伙特质及事实合伙。

所谓合伙，《法国民法典》第1832条规定，“乃是两人或数人约定以其财产或技艺共集一处，以便分享由此产生的利益及自经营所得利益的`契约”。《英国合伙法》第1条规定，合伙是“以营利为目的而从事业务活动的个人之间的建立的关系”。我国民法通则区分个人合伙与企业合伙型联营，第30条规定，“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”第52条则规定，“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”从这些规定中，可以归纳出合伙的本质特征在于：1、合伙是“合同”关系。传统民法将法律关系区分为“契约”关系与“合同”关系，前者当事人订立合同的目的在于发生债权债务关系，双方的利益、意思表示、权利义务方向均相对，最典型的如买卖关系；后者当事人订立合同的目的在于确定共同投资、经营共同事业并从中共同获利，双方的利益、意思表示、权利义务方向平行、一致，最典型地就是合伙关系。2、有相对独立的合伙财产，即如前述“以其财产或技艺共集一处”。合伙财产是合伙共有财产，德国和我国台湾地区更是认为是公同共有。合伙人一旦出资，不得随意分析或抽逃，对外负债也先以合伙财产清偿，不足时才由合伙人负补充责任。3、具有团体性。我国民法通则将合伙作为民事主体制度看待而加以规定，台湾地区及其他一些国家民法典虽然将其作为特定之债规定，但法理上也承认其为非法人团体。4、具有事业性或营业性。合伙人之间的结合是出于共同的事业或营业，往往并非一时一事，具有相对稳定性。

本案b公司辩称，其与a公司不是“合伙”而是“协作”关系，并引用民法通则第53条关于合同型联营之规定。但是，本案b公司与a公司签订《合作开发合同》，约定合作开发房地产项目，方式是联合开发，a公司以土地使用权出资并负责合作项目的前期投资、办理相关证件等，b公司负责其他全部资金投入。a公司因缺乏资金无力按合同约定支付前期费用，以借款的形式请求b公司垫付相关的前期投资款项，仍然是按合同约定履行合同义务的行为，属共同经营的表现形式，仅是在双方合作之外又以借款的形式在合作内部形成新的债权债务关系，不影响共同经营的性质。b公司按合同约定负责合作项目除前期投资外的全部投资，实际上履行了合同义务，按合同约定进行了投资，完成了共同经营的行为。共同经营中各自履行合同义务体现了合作双方的分工，并非各自独立经营，合作双方分工的目的是一致的，即共同完成合作项目。该合作项目财产理应属双方共有，不因合作双方内部约定分割归属各自所有而改变其性质。综上，b、a两公司合作开发已经形成事实合伙关系。至于所谓“协作型”联营，并无法律上之特质，用合同法调整足矣，现行民法通则第53条之规定毫无必要，必为将来民法典所摒弃。

（三）合伙登记及合伙的法律认定。

但是，本案有一特殊情节，即本案中房地产开发项目没有办理合建审批，项目立项、用地、规划、施工及预售等手续均还是由a公司以自己名义办理，土地使用权也仍在a公司名下。那么，对合建审批及立项审批、土地使用权变更登记等的性质如何看待？首先，合建审批，根据最高法院的有关解释，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同不过是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。同理，这时的合建审批，也不过是国有土地使用权出让许可的一种特殊形式。本案a公司拥有的土地使用权如果是划拨地使用权，未经审批依法不能用于合伙出资，则仅因出资瑕疵，而在合伙人内部产生相应的违约或缔约过失责任，不能对抗合伙外善意第三人。而至于项目立项等许可及土地使用权变更登记，对合伙关系是否成立，倒颇具意义。

合伙在形式上可以区分为契约型和组织型。组织型合伙表现为组成新的实体，进行商业登记，取得独立字号，并对外公示。如我国经工商登记的个人合伙、合伙企业法中的合伙企业及中外合作经营企业法中的合伙型合作企业、外资企业法中的合伙型外资企业等，这些合伙组织受相应的商业立法的规制，应当进行商业登记。这种登记，一则具有证明的效力，二则具有公示的效力，三则使合伙组织取得特别法上的主体资格，四则便于工商、税务等行政管理。而作为受民事普通法保护的“契约型”合伙，并不以登记为成立的形式要件，如最高院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第50条明确规定，“当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两上以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系”。

契约型合伙是否成立，关键是考察其实质上是否具备合伙的特质，虽在形式上不以登记为要件，但如果未经登记可能否定其实质要件时，合伙关系倒有可能不予认定。比如，本案的合伙营业为特定的房地产开发，这种营业中的合伙财产必然表现为土地使用权及项目立项、规划、施工及预售许可等上的“无形资产”。土地使用权仍在a公司名下，项目立项、规划、施工及预售许可等手续只以a公司名义办理，则该项目上的所有财产在法律上仍属a公司单独所有，本案b公司甚至还以项目上的财产以a公司为所有人名义，为自己设定了抵押权。因此，如果事实上的财产共有关系不予认定，自无合伙可言。无独有偶，与房地产开发类似地，日本及我国台湾地区矿业法均规定，共同矿业权设定呈请人得选用合伙组织，应拟定合伙契约并推定代表人由全体连署具呈。所以，我国现行法律对合作开发房地产中的合伙组织虽并无特别法上的规制，但项目立项、规划、施工、预售许可及土地使用权登记等可能被视为具有合伙登记之功效，未履行这些手续，事实关系将可能难以在法律上得以认定。这一问题，归结到理论上，是形式与实质的关系之争。由于实在的法律规范未予“盖棺定论”，司法实践中，各地各级法院对此也认识不一，裁判结果各异。

（四）合伙代表权及间接代理。

假设认定合伙关系成立，a公司以自己名义对外与甲签订“商品房预售合同”，b公司是否也要承担责任？这关涉到合伙之事务执行。内部关系而言，合伙事务，除合伙合同特别约定外，由合伙人全体共同执行，也可以约定由合伙人中数人共同执行，而通常事务则可以由有执行权的各合伙人单独执行，内部关系准用委托合同关系。对外关系上，执行合伙人按照委托旨意，在受委托范围内，对外从事合伙事务，当然代表其他合伙人。执行合伙人从事合伙事务，准用代理规定。通常情况下，执行合伙人应当以合伙或全体合伙人的名义，对外与第三人进行交易。但如果执行合伙人以自己名义对外交易的，笔者认为，亦应当适用间接代理的理论。执行合伙人因其他合伙人的原因对第三人不发履行义务，执行合伙人应当向第三人表明自己是在执行合伙事务并披露其他合伙人，第三人因此可以选择执行合伙人或者全体合伙人主张权利。如福州某基础工程公司与某贸易公司签订桩基工程施工合同，工程竣工后，贸易公司拖欠工程款，基础公司便起诉。法院判令贸易公司偿还工程款。但该贸易公司已停业多时，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安机关羁押。基础公司经查证，发现该案所涉房地产项目系由贸易公司与另一家房地产公司合作开发，有相关机关合作建房、立项等审批为证。基础公司遂以该房地产公司与贸易公司合作建房为由，另行起诉该房地产公司，要求其承担连带责任，中院一审予以支持，高院二审维持。

（五）隐名合伙。

假设在法律上不予认定合伙关系，在此情形下，a、b两公司仍可成立隐名合伙关系。关于隐名合伙，按照台湾地区民法第700条的规定，是指“当事人约定，一方对于他方所经营之事业出资，而分享其营业所生之利益，及分担其所生损失之契约。”该法第702条规定，“隐名合伙人之出资，其财产权移属于出名营业人”对照b公司与a公司签订的《合作开发合同》及双方共同办理合建审批及立项等许可的实际情况，b公司完全符合隐名合伙人的特征。

在性质上，隐名合伙接近甚至等同于消费借贷（如借款）。惟消费借贷应返还同种同等同量之物，而隐名合伙以返还出资之价额为已足；消费借贷收取固定的利息，而隐名合伙参与利润与亏损分派。但在理论上，隐名合伙也可不以分担损失为必要（德日商法就采此说）；而消费借贷有时也可以约定，贷与人在确定利息之外参与利益分派或者以参与利益分派代替固定利息（这种消费借贷理论上称为“分配的消费借贷”）。所以，基于隐名合伙不同于合伙的这种性质，各国均规定，隐名合伙人一般情况下仅以出资之限承担责任，且因其出资已移属于出名营业人，就出名营业人之行为，其与第三人不生权利义务关系。

（六）隐名合伙之表见出名。

隐名合伙人虽然一般不对外承担责任，但在特定情形下却要例外地承担出名合伙人的责任。台湾地区民法第705条就规定，“隐名合伙人如参与合伙事务之执行，或为参与执行之表示，或知他人表示其参与执行而不否认者，纵有反对之约定，对于第三人仍应负出名营业人之责任。”如隐名合伙人明示、默示地容许以自己的姓名或名称用于出名营业人之商号，或以其商号用为出名营业人之商号时，外观上即有被误认为共同之事业。又如实际参与全部或一部事务之执行，参与之原因、是否有参与权限，亦非所问，但如明确以代理人或受雇人名义，则与此无涉。

至于是否要以第三人善意为必要，则有主观说和客观说之别。主观说，认为第三人在交易时必须有理由相信隐名合伙人是出名合伙人，并基于这种信赖才与出名合伙交易。如台湾学者史尚宽解释，“盖此时与出名营业人为交易者，误以为共同事务或误以隐名合伙人为出名营业人而为交易，为保护第三人之利益，而适用禁反言之原则。”客观说，则认为不问第三人是否善意，只要隐名合伙人客观上有使人误认之行为足矣。

本案合同签订后，在客观上，b公司有和a公司共同与施工单位签订工程施工合同，有向其他购房户收取了水电增容费等费用，有和a公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书，还和a公司多次分别以“合作开发合同”、“投资款”、“垫资款”名义引发诉讼，为社会公众所知。在主观上，甲与a公司签约时显然并不认为b公司参与合伙（否则第一次起诉时就应当将b公司列为共同被告），直到后来才以a公司隐瞒“合作开发”等事实为由申请再审。因此，如依客观说，b公司显然已经构成表见出名。如依主观说，则难以认定，除非甲能证明，其与a公司签约时，已相信或有理由相信b公司与a公司是合伙关系，并基于对b公司的信赖才与a公司签约，或许能说服法官，认定b公司构成表见出名。这样，b公司则要与a公司对甲承担无限连带责任，对内则仍以隐名合伙人资格保有对a公司的追偿权。只是此时的对外连带责任，在性质上不同于显名合伙的情形，而是属于一种“不真正连带责任”。

附带一个问题，即使表见出名合伙关系也不成立，且讼争房已最终过户给b公司，()b公司还能主张善意取得？传统的善意取得理论只适用于动产，不动产善意取得的法律依据何在？再有，预售登记是否具有物权变动效力？这些属于物权法上问题，受主旨所限，本文不作讨论。

回顾开篇问题，甲与a公司个别签约，无特别情形只能要求相对人a公司承担合同上责任，这是债之相对性原则的体现。但是，如能认定b公司与a公司系合伙关系，则依据合伙和间接代理的对外效力，b公司需承担连带责任，这体现了“例外”。如果合伙关系不成立，b公司作为隐名合伙人，只就其出资行为，与出名营业人产生合同关系，这又体现了债之相对性“原则”。即使只是隐名合伙，b公司还有可能因其表见出名而仍然对甲承担连带责任，这也体现了“例外”。但甲如不能证明其为善意，便又回到了债之相对性“原则”。因此，本案处处体现着“原则”与“例外”的辩证过程，简单地依据债之相对性原则，不足以解释经济生活的复杂性和人与人之间的依存关系，尤其是在房地产开发这类事关公共利益和广大消费者权益的事务。

最后，以本案的裁判结果作为结语：本案某中院一审支持甲的全部诉求。b公司不服上诉。高院认为a、b两公司虽然存在内部合作关系，但该合作未办理合建审批和土地使用权变更登记，合作项目所有政府部门的批准文件均在a公司名下，a公司有权以名义与甲签约，根据合同相对性原则，甲与b公司之间不具有直接的权利义务关系。由于原调解书生效后，a公司以房抵债给b公司，b公司依约取得讼争房，并办理了预售登记备案，该权利足以对抗甲的债权，甲已在法律上不能取得讼争房。据此，高院二审改判a公司返还甲购房款并支付违约金，驳回甲对b公司的诉求。

于是，妹夫、弟媳，甚至远在农村的侄子的名字都被写进了集资建房的名单。

集资建房的名单上莫名其妙多出几个陌生的名字，办事处的干部职工不禁向吴润兰提出疑问，她解释道：“这些都是关系户，是必须优惠、怠慢不得的。”

虽然吴润兰暗地里为自己捞了不少好处，但表面上，她还是为干部职工解决了住房难的问题。为此，1995年底，中街办事处摘取了“全国街道之星”的桂冠。而吴润兰，也因此登上了“广西自治区劳动模范”的领奖台。

d卸任在即，她拿公款行“善心”，实际为了自己狠捞一把。

尽管吴润兰自以为捞钱的手段很高明、很隐秘，但群众对她的所作所为仍然有所察觉，大家纷纷向有关部门反映情况。为查清问题，海城区党委决定，将吴润兰调离中街办事处工作。

一听到这个消息，吴润兰可坐不住了。她没有深刻反思自己的问题，反而马上想到，得想方设法，在离职前再狠狠地捞上一把。

吴润兰先是盯上了办事处的公款。她找到冯仁表和李振英，装出一副关心下属的样子，说：“我快要离开办事处了，现在财务上还有点儿钱，拿出来我们几个人分了吧，每人5000元。”

话是这么说，其实吴润兰心中另有打算。1998年8月8日，吴润兰叫会计、出纳提取公款6．6万元，三人平分，之后又将一万元分给了冯仁表、李振英二人。冯、李各领5000元后，心中还对吴润兰充满了感激之情。

私分完公款，吴润兰还想再捞一把。于是，她自然想到了多年的老朋友陈吕。此时，陈吕已有好长时间在外承包工程，可办事处与他还有好多工程款未结。吴润兰心想，何不趁给陈吕结算工程款之机，从中再捞一笔呢。

于是，吴润兰给陈吕打去电话，对他说：“我在离开办事处之前，一定想办法付清欠你的工程款。但我装修房子，急需钱用，你能不能先借给我3万元用用……”

明知吴润兰“借”字的含义，陈吕仍然无法推辞，只好一口答应下来。

1998年8月24日，陈吕到办事处来结工程款。按照吴润兰的指示，出纳钟某从给陈吕的工程款13．44万元中，直接扣下3万元交给了吴润兰。

正当吴润兰与她的同伙得意忘形地不断捞取钱财时，北海市海城区检察院反贪局接到举报，对吴润兰立案侦查，不久即查清了其涉嫌贪污、受贿的犯罪事实。2003年7月9日，吴润兰和她贪婪的伙伴，一起走上了法庭的被告席。

同年10月8日，广西北海市中级法院终审以吴润兰犯贪污罪、受贿罪，数罪并罚判处有期徒刑十三年；以冯仁表犯受贿罪，判处其有期徒刑二年；以李振英犯受贿罪，判处其有期徒刑二年，缓刑二年；以会计王大燕犯贪污罪，判处其有期徒刑二年，缓刑二年。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇九

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

【解读】适用本条应注意如下几个问题：

(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。

涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。

房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。

关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。

承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。

承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。

折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。

“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。

在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：

(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。

(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。

(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;。

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;。

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。

《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。

第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

【解读】本解释于209月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释;本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇十

为甲方与__________纠纷一案，甲方委托乙方进行代理。经双方协商，订立下列条款，共同遵照履行：

一、乙方接受甲方的委托，指派__________律师为甲方在诉讼(包括仲裁、非诉讼调解等)中的__________诉讼代理人，甲方应向受委托的律师出具授权委托书，写明委托权限和委托期限。

二、乙方律师必须认真负责维护甲方合法权益，并及时办理、按时出庭，不得延误或推诿。

三、甲方必须真实地向律师陈述案情，提供相关证据。乙方接受委托后，发现甲方捏造事实，弄虚作假，有权终止代理，依约所收费用不予退还。

四、如乙方无故终止履行合同，代理费全部退还甲方;如甲方无故终止合同，代理费不予退还。

五、甲方委托乙方律师代理权限见授权委托书。

七、甲方涉案性质属__________，争议标的为__________元。

八、根据国家司法部、财政部、物价局联合颁发的《律师业务收费标准》规定，结合本案的难易程度，经双方协商同意，甲方向乙方交纳代理费__________元整。

另，甲方应向乙方支付函电、通讯、交通、资料、调查等项费用计人民币__________元整。

九、本合同有效期限，应自本合同签订之日起到本案止(包括判决、调解、仲裁，案外和解及撤销诉讼)。

十、如一方要求变更合同条款，需再行签订书面协议，未达成书面协议前，依原合同执行。任何一方违约，按应收代理费的.____%承担违约责任。甲方委托乙方办理的案件进入诉讼程序(以立案为准)，甲方提出终止代理合同的，代理费一律不予退还。

十一、本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，代理律师一份，各份具有同等法律效力。

十二、本合同发生争议，由乙方所在地人民法院管辖。

十三、本合同经双方签字或盖章后生效。

甲方：______________乙方：___________________。

住所地：____________住所地：_________________。

法定代表人：________法定代表人：_____________。

代理律师：__________。

电话：______________电话：___________________。

文档为doc格式。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇十一

住所地：咸阳市人民路25号。

法定代表人：王某，该公司经理。

被答辩人：陕西金银工程建设有限公司。

住所地：咸阳市渭阳路78号。

法定代表人：刘某，该公司经理。

被答辩人诉答辩人建设施工合同纠纷案，贵院已经受理，现答辩人根据事实和法律答辩如下：

一、关于“判令答辩人支付工程款余额751929.15元，并承担银行同期贷款利息”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。

根据2007年8月16日答辩人与被答辩人签订的《建设工程施工合同》第一部第五条“合同价款暂定价31535818.17元(以决算为准)文明工地施工费：343699.56元”及第三部分专用条款第23.2“本合同价款采用可调价格方式确定。(2)采用可调价格合同，合同价款调整方法：工程结算时，按2006年8月26日协议条款及双方承诺方式另行结算。”之约定，答辩人付款的依据应是双方的结算的合同价款，但双方至今尚未进行结算。

其次，6月13日，由答辩人和被答辩人共同委托咸阳市建设工程造价管理站进行决算，月16日，咸阳市建设工程造价管理站出具了《工程决算书》。但3月24日，咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书，并退回其支付的工程决算费用。并建议双方通过合同仲裁或司法程序解决该工程结算问题。至此双方委托第三方决算仍无结果。

综上，至今为止，双方未进行结算，委托第三方决算亦无结果。因此在本案工程总价款尚未确定之前，被答辩人请求答辩人支付工程款余额751929.15元尚无依据，依法应予驳回。

另，“并承担银行同期贷款利息;”之诉讼请求，并不是具体的数额，因不符合《民事诉讼法》第一百零八条“起诉必须符合下列条件：(三)有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，依法应予驳回。

二、关于“判令答辩人赔偿损失6549555元”之诉讼请求，因无事实和法律依据，依法应予驳回。

被答辩人诉称“二是因答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半，造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元，机械租赁费用损失957600元，架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元”的逻辑是，造成其6549555元损失的原因是答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半。

那么答辩人是否按照工程进度及时付款呢，根据2007年8月16日《建设工程施工合同》“第三部分专用条款26、工程款(进度款)支付。双方约定的工程款(进度款)支付的方式和时间：按月进度款的'80%支付，工程竣工验收后付至总价款的80%，除5%的保修金外，交工后30日内付清。”之约定，答辩人支付进度款的时间点为两个，一是按月进度款的80%支付;二是工程竣工验收后付至总价款的80%。答辩人是否违约答辩如下：

首先：是否按月进度款的80%支付，答辩人不存在违约情形。

在本案中，被答辩人从施工到竣工验收结束时，从未给答辩人报送工程进度，答辩人只能根据被答辩人的要求及时足额支付工程进度款。根据2007年8月16日《建设工程施工合同》第二部分通用条款第9.1条“承包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作：(2)向工程师提供年、季、月度计划及相应进度统计报表”、第9.2条“承包人未能履行9.1款各项义务，造成发包人损失的，承包人赔偿发包人有关损失”及第三部分专用条款第9.1条“承包人应按约定时间和要求完成以下工作：(2)应提供计划、报表的名称及完成时间：每月25日向建设单位、监理单位报送当月完成工程量报表和下月进度计划报表”、第25.1条“承包人向工程师提交已完工程量报告的时间：承包人每月25日前提交完成工程量(形象进度)的报告”之约定，因被答辩人从未给发包方答辩人报送过任何完成工程量的报告，因此，是否按月进度款的80%支付，答辩人不存在违约情形。

其次，关于工程竣工验收的付款行为，答辩人并未违约。

即使按照被答辩人认为的工程总价款34143752.42元的80%计算，应是27315001.936元。根据2007年6月11日至2010年4月30日《王城国际工程款明细单》共付款29021822.75元，加上2010年10月28日付款50万元、2010年1月22日付款5千元和2010年2月11日付款5万元共计29576822.75元。因此答辩人在2010年4月底竣工时，已经支付了工程总价款的86.62%。更何况根据答辩人的决算，工程总造价应为27702287.57元，答辩人已经超额支付了工程款。因此关于工程竣工验收的付款行为，答辩人并未违约。

第三、既使因为答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半，那么是否造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元，机械租赁费用损失957600元，架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元，应由答辩人举证证明，并在法庭审理中有待进一步查证。

综上，支付工程进度款答辩人并未违约，被答辩人的该项诉讼请求因为事实依据，依法应予驳回。

值得提醒的是，答辩人已经支付被答辩人工程款共计29576822.75元，而根据答辩人的决算，工程总造价应为27702287.57元，答辩人已经超额支付了工程款1874595.18元。

三、关于“判令答辩人支付违约金45609元”诉讼请求，因答辩人现在已不存在违约事实，因此该项诉请应予驳回。

此违约金的计算应是根据2010年6月11日在任某主持下达成的《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;决算结果若甲方付超，乙方应当在三日内向甲方退还多付的款项，逾期未付清的，按应退未退的百分之零点五向甲方支付违约金。”之约定，应付未付款为45609元。

但203月24日，咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书，并退回其支付的工程决算费用。因此，咸阳市建设工程造价管理站至今仍无据算结论。

故2010年6月11日《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;”的约定，因该站至今尚无决算结论，答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实。

综上，因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论，答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实，“判令答辩人支付违约金45609元;”诉讼请求无事实依据，该项诉讼请求应予驳回。

四、关于“判令答辩人支付消防工程管理费980000元”诉讼请求，因与事实不符，依法应予驳回。

第一、根据被答辩人“另，定额站对王城国际工程决算未计入消防工程管理费980000元和打桩租用发电机费用230000元，这两项费用也应由答辩人承担。”之诉称，此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突。

其次，如果被答辩人不按2010年6月11日《协议书》内容执行，那么定额站的决算结果亦不应作为被答辩人计算工程余款的依据，即第一项诉讼请求“判令答辩人支付工程款余额751929.15元，并承担银行同期贷款利息;”无任何决算依据，理应予以驳回。

最后，在第一项诉讼请求与第四项诉讼请求之间，被答辩人只能二选其一，选择第一项诉讼请求，则第四项诉讼请求顺理成章应被驳回，而第一项诉讼请求因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论而无法认定;选择第四项诉讼请求，则表明被答辩人自己已经不认可2010年6月11日《协议书》内容，被答辩人第一项诉讼请求因自相矛盾而无法认定具体数额，况且第四项诉讼请求被答辩人应举证证明，并在审理中查明。

第二，消防工程是答辩人与其他公司签订的施工合同，是在被答辩人施工结束并撤离工地后才开始进行的施工，在施消防工程工期间，被答辩人未进行过任何配合工作，也不存在所谓的消防工程管理费，所以该项诉请与事实不符，依法应予驳回。

综上，此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突，被答辩人只能二选其一，更何况消防工程是在被答辩人撤离工地后由其他公司施工的，因此该项诉讼请求依法应予驳回。

五、关于“判令答辩人支付租用发电及费用230000元”诉讼请求，因与事实不符，依法应予驳回。

同上述第四项第一部分答辩。

综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实依据和法律依据，依法应予驳回。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇十二

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

核心内容：本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(一)，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读。希望能够帮助广大法律快车合同法的读者。

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;。

(二)已经办理登记备案手续的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。

(二)租赁房屋权属有争议的;。

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有;出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。

实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

【解读】适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。

适用本条的注意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：

(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。

(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。

(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。

(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。

所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。

对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任。

在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;。

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。

本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情况：

(3)若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担;。

(4)若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。

房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：

(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别承担。

(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。

(3)因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少;若未办理合法手续，则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。

(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人承担扩建费用，否则，由双方按照过错承担分别承担。

关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。

买卖合同纠纷案（专业13篇）篇十三

1992年5月23日，经中国人民银行某省分行发文正式批准，被告供销公司向社会发行融资债券6000万元，年息9.027%，期限一年，时间从1992年5月30日至1993年5月30日，由证券公司包销，双方签订了包销合同，包销合同由化学厂提供担保。合同签订后，原告证券公司按期将6000万元人民币划至供销公司指定的帐户，将融资债券对外销售。合同期满后，供销公司没有兑付全部本金，利息部分只付了270万元，尚欠原告本金及利息6334.32万元。证券公司诉至法院，请求判令被告偿还到期本息，并承担违约责任。?法院认为，被告供销公司与原告证券公司签订的关于融资债券协议书，经中国人民银行省分行批准，根据国务院发布的《企业债券管理暂行条例》第4条的规定，协议合法有效。供销公司没有按协议规定偿付到期的全部本息，违反了上述《条例》第8条关于“债券持有人有权按期取得利息、收回本金”的'规定。依照《民法通则》第112条第2款的规定，供销公司应承担违约责任，按协议书约定，在原利率基础上加罚10%.被告化学厂担保合同意思表示明确，担保合法有效，应承担连带责任。

［案例来源：《最高人民法院公报》1995年第1期］?

［办案要点］?这是一起融资债券纠纷案。正确办理此类案件的关键是要分清证券公司和供销公司的法律关系，实际上，证券公司和供销公司间存在紧密相联的两种法律关系。

一是证券包销法律关系。证券包销是指证券承销商以销售为目的，将证券发行人发行的证券全部或部分购进再行销售，或在销售期限届满时将其承销未售出的证券自行认购。

二是因证券公司持有供销公司债券而形成的债权债务关系。企业债券是企业向投资者出具的、约定在一定时期内还本付息的有价证券，它是一种债务凭证，债券的持有者为债权人，债券发行者为债务人。本案证券公司履行了其与供销公司间的包销合同后，持有了供销公司发行的债券，自然证券公司就成了供销公司的债权人，在债券到期时，证券公司有权要求供销公司还本付息，如果逾其不还，供销公司还应承担违约责任。