调查报告的内容应该客观、准确、详细，并能够给读者提供有用的信息。通过本次调查报告，我们发现了某个问题的深层次原因以及解决方案，对相关部门的决策具有重要参考价值。
土地调查报告（实用19篇）篇一
建设社会主义新农村是党中央从全面建设小康社会的目标出发作出的重大决策，也是一项惠及广大农民的民心工程。在推进新农村建设中，国家全面取消农业税，对农村、农民和农业实行一系列优惠政策，极大地调动了农民依靠土地勤劳致富的积极性，土地作为农民赖以生产和生活的物质基础，在新形势下地位更加重要。江北区属重庆市主城区之一，辖9街3镇，除鱼嘴、复盛、五宝三个农业镇外，其它街道包含有部分农村。辖区农村地处城市周边，农村土地开发、流转频繁，伴随而来的是涉及农村土地承包、调整、流转、开发建设等方面的纠纷案件迅速增多。开展农村土地纠纷案件专题调研，分析审理农村土地案件中出现的新情况、新问题，总结审判经验，对充分发挥人民法院的审判职能作用，更加妥善地审理好农民土地纠纷案件，增强服务新农村建设的自觉性、主动性、实效性，为建设社会主义新农村提供有力司法保障，具有十分重要的作用。
近年来，随着城市建设发展，城郊农村土地开发日趋活跃，由此引发的农村土地纠纷案件已经成为法院审理的重点和难点案件之一。xx年至xx年5月，我院受理农村土地纠纷案件26件。其中xx年3件；xx年5件；xx年6件；xx年1-5月12件。农村土地纠纷案件是与农民对土地的重视程度，农民的法律意识，国家土地法律政策的调整，土地价值提升相关联的。
(一)农村土地纠纷案件的特点。
一是案件数量逐年上升。特别是国家取消农业税后，农村土地价值凸显，土地纠纷案件上升势头迅猛。仅今年前5个月，我院受理的农村土地纠纷案件就占到近三年来同类案件的46.2%。二是案件类型日益呈现出多样性。xx年以前的案件，矛盾比较单一，主要集中在土地被国家开发征用后，土地补偿金、安置费、青苗和附着物补偿费分配方面，xx年以后，侵犯农民土地承包经营权、土地流转、违规收回土地、离婚分割承包地等类型的案件不断增多。三是诉讼主体和法律关系日趋复杂。xx年以前的土地纠纷案件诉讼主体单一，主要是作为土地承包者的农民与所在村社，xx年以来逐步扩展到承包户家庭成员之间、承包人之间、村社与流转租用人之间，部分案件存在原、被告和第三人等多方当事人。案件既是合同纠纷又有侵权行为，法律关系也更加复杂。四是容易引起矛盾激化和集体性上访事件。大规模开发征占农业用地，影响众多农民的切身利益，容易引发集体诉讼。这类案件牵涉面广，案件的复杂疑难程度和社会影响大，稍有不慎容易导致群体性上访事件。
(二)农村土地纠纷案件的主要类型。
最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，明确了人民法院作为民事案件受理农村土地纠纷案件的五种情形：农村土地承包合同纠纷、土地承包经营侵权纠纷、土地承包经营权流转纠纷、土地承包经营权继承纠纷以及对承包地征收补偿费分配引起的纠纷，这是法律上比较宏观的划分。从我院受理案件情况分析，土地纠纷案件主要表现为以下七种具体类型：
1.村民之间转包土地引发的纠纷。法律规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可依法采取转包方式流转。农民把自己的承包土地转包给其他村民耕种，在履行转包协议中发生矛盾，双方不能协调一致，诉请法院解决。这类案件从争议根源来看又表现出多样性。一是因转包地被开发或出租后补偿费归属问题发生矛盾。转包土地被开发或租用后，土地补偿费、青苗费、附着物赔偿费归原承包人所有或是归现耕种人享有，双方莫衷一是，基层组织又协调不了。二是在转包土地上种植特定作物引起纠纷。村民之间签订土地转包合同后，转包方在地上种植花木、经济作物等，引起原承包人不满。原承包人见效益较好，想提前收回土地，便以影响土地肥力为由，阻止转包人在该耕地上种植经济作物和绿化树木，双方发生纠纷。原承包户要求解除转包协议，收回承包地。
2.村民与村社之间履行特殊承包合同引起的纠纷。一是承包人拒不给付承包费产生纠纷。村民承包集体所有的鱼塘等，在合同履行中，承包户以村社提供的鱼塘不符合使用条件,自己未获得预期收益为由，减扣或拒付承包费，其他村民对此不满，社里起诉要求给付租金。二是承包果园开发后因赔偿款分配引起纠纷。村民承包集体所有的果园并添加种植果树，合同期限届满前果园土地被国家开发征用，果树赔偿款归谁引起争议。社里称赔偿款是国家赔给社里的，与承包个人无关。承包人则认为自己在承包期内添植了果树，又为培育果树付出了辛勤的劳动，要求分得相应款项。三是承包人改变土地用途引发纠纷。承包人与村社签订协议承包集体所有的荒地种植果树、林木，后来由于城市扩张，承包户未种植果树、林木，而是在承包地上修建大量房屋出租牟利，引起其他村民公愤，社里为平息矛盾起诉承包人要求收回土地。
3.离婚分割承包地引起的纠纷。以前的离婚案件中由于双方都未提出土地问题，法院处理离婚案件时一般不主动涉及承包地分割。近年来由于土地价值大增，当事人因离婚提出承包地分割的情况较为普遍。有的是在离婚案件审理中要求一并分割承包地，有的是在离婚后单独提起承包地分割的诉讼。
4.土地集中流转后租金分配引发的纠纷。经承包户同意，社里把土地集中对外流转(多为出租)，合同履行中个别原承包人认为租金分配不合理，以社里侵犯其土地承包经营权为由，诉请撤销村集体与他人签订的出租协议，恢复土地承包经营权。这类案件涉案人数众多，涉及多方当事人利益，处理起来颇为棘手。
5.未按程序发包或调整土地引起的纠纷。村社干部随意将农民的承包地另行发包给他人，侵害农民土地承包经营权的案件大量存在。一是原承包人把土地转包或借给他人耕种后，村社直接将土地发包给耕种人。如有的原承包户把土地借给其他人耕种，农税、提留等由耕种人交纳，在第二轮土地承包时，村社干部未告知原承包人，即把借耕土地发包给耕种人，原承包人请求归还土地时，才发现自己的承包地早已被另行发包给他人。原承包人遂以村社侵权，向法院起诉讼请求返还承包地。二是村社干部滥用职权随意调整承包地，侵害农民土地承包经营权。
6.因客观情况发生无法预料的重大变化致土地流转租金低廉诱发的纠纷。这类案件主要表现在其他方式承包中。涉及集体所有的林地、荒山等，约定承包时间很长，一般为50年。由于签订合同在中央出台系列惠农政策措施之前，土地价值还未充分体现出来，约定租金中含有上交国家的税费，随着免征农业税及农业补贴政策的落实，纯受益性质的租金水平大大降低，造成显失公平的结果，引起村民普遍不满，村社向法院提起诉讼，请求解除合同。
7.村社收回外出打工人员承包地引发的纠纷。农民在外打工并在城里买房安家，举家迁移出原籍，村社以承包人户口已不在农村为由收回土地，承包人不服向法院起诉要求废除村社决定，恢复土地承包经营权。
农村土地纠纷案件涉及理论复杂、政策性强、敏感度高、处理难度大，妥善处理土地纠纷不单纯是法律问题，而是关乎维护农民合法权益，促进社会主义新农村建设的重大社会问题。把握好农村土地纠纷案件审理的总体原则，对于妥善处理这类案件十分必要。
1.保护农民土地承包关系的稳定与合法流转。按照我国《农村土地承包法》规定，农民拥有法律赋予的长期而稳定的土地承包经营权，在法定承包期限内，任何组织和个人不得违法调整和收回承包地，不得违背农民意愿强行流转承包地，不得非法侵占农民承包地，这是审理农村土地纠纷案件应把握的基本原则。
2.把握好法律与政策的关系。在我国，政策和法律有着统一的指导思想、政治方向和利益基础，本质上是一致的，在出现法律空白时相应的政策可以给予补充。但是，政策与法律在制定机关和程序、表现方式、实施方式、效力范围等方面都存在区别，政策和法律各有其独特的不能互相取代的调整机制。在法律没有修改之前，应当坚持依法办事，假如必须按照政策办事，也不能损害公民在法律结构中所取得的合法权益。国家土地政策是国家有关部门针对土地利用、开发情况，土地政策运行中出现的问题的政治决策和对策。在目前农村土地纠纷处理方面，政策的调节作用相当强*。法律调节具有强制性，政策具有导向性，处理二者关系应坚持政策调节服从法律调节，在法律没有规定或法律与政策存在冲突时，应当按照法律原则正确适用相关政策。
3.正确处理法律、政策与村民自治、乡规民约的关系，力求法律效果与政治效果、社会效果的统一。从我国的国情来看，除了政策、法律对农村土地的调整、规范，还普遍存在农村村民自治与乡规民约的非正式规范。村民自治是随着农村民主与法制建设的推进而产生的，是村民自主解决农村公共问题，进行公共管理，提供良好公共服务的重要制度安排。通过的《村民委员会组织法》，为村民自治奠定了基本的法律基础。按照规定，涉及村民利益的事情，村民委员会必须提请村民会议讨论决定方可办理，这些事项包括从农村集体经济所得收益的使用；村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设方案；村民的承包经营方案；宅基地的使用方案等。乡规民约是指作为农村村民自治的一种调整村民之间、村民与集体之间利益及村民行为的规范。由于农村土地问题的复杂性，在法律、政策进行宏观调整的同时，有时发挥微观意义上村民自治和乡规民约的作用非常必要。《村民委员会组织法》第二十条规定：“村民自治章程、村规民约以及村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。”可见，乡规民约必须合法且仅作为政策法规的补充，不能凌驾于法律之上。审理农村土地纠纷案件时既要充分尊重村民自治的权利和乡规民约的既定事实，又要对借村民自治、乡规民约之名制定土政策侵害农民土地承包经营权的行为坚决依法纠正，实现法律效果和政治效果、社会效果的统一。
4.坚持司法为民原则。首先，运用多种手段加强诉讼调解。审理农村土地纠纷案件，要坚持以化解矛盾，构建和谐为目标，把调解作为处理土地纠纷案件的必经程序，灵活运用从审判经验中总结出来的“亲情感化法、法理疏导法、利益诱导法、权衡利弊法”等多种手段，依靠村委会、基层政府信访部门、司法所、人民调解组织出面协调，把调解工作贯穿于整个诉讼过程。其次，做好判后答疑。农村当事人法律素质相对较低，对法院裁判文书理解困难，有必要在案件宣判后向其解释判决的理由，力争服判息诉。第三，巡回审理、开展法制宣传、提供司法救助，保障农民合法权利。实行巡回审理，就地办案，为农民诉讼提供方便，并组织农民群众旁听，提高他们对土地法律政策的了解和明辨是非的能力，起到审理一案，教育一片的社会效果。对部分经济困难的当事人，给予司法救助，及时办理减、缓、免交诉讼费用，保证其打得起官司。
5.延伸审判功能，提出司法建议。司法不是万能的，土地纠纷案件原因复杂社会影响面广，许多案件反映的是农村带普遍性的问题，单靠司法手段不能解决问题，有时会出现“案结事未了”的情况，应当及时将案件审理中遇到的新情况、新问题向党委、政府及农村基层组织提出司法建议书，加强和改进农村土地工作、解决突出问题，保证当事人合法权益的实现。
6.坚持公平正义理念，确保案件质量。审理农村土地纠纷案件，要切实做到公开、公正，通过程序公正，确保案件实体公正，尤其在案件处理结果上要体现出公平正义。
农民拥有法律赋予的长期而稳定的土地承包经营权，在法定承包期限内，任何组织和个人不得违法调整和收回土地，不得违背农民意愿强行流转承包地，不得非法侵占农民承包地，对没有具体法律、政策为审理依据的土地纠纷案件，应当从维护承包人合法权益出发，根据现有法律和政策的基本精神，妥善处理。近年来，我院通过审理的农村土地纠纷案件，有力地维护了农民群众的合法权益，促进了农村社会经济的和谐发展，收到了良好的法律效果和社会效果。我们认为，农村土地纠纷案件的审判实务中，应重点处理好以下几个问题。
1.准确界定农村土地纠纷案件的案由。目前农村土地纠纷案件的案由不具体明确，一般做法是统一以土地承包纠纷案件立案，案由比较笼统，不能准确反映案件实质，也不能从案由上提示处理方式的区别，不利于建立详细的司法统计台帐。应结合农村土地纠纷问题发生的特点，在案由上准确细分，使其能够反映案件纠纷的实质特点，便于正确适用法律。结合审判实践，我们认为主要应作如下区分：(1)农业承包合同纠纷案件。凡农业承包合同的当事人，因农业承包合同的签订、履行、变更或终止而发生纠纷，一方当事人向人民法院提起诉讼的，案由应确定为农业承包合同纠纷。这类案件由承包合同履行地或被告住所地人民法院管辖。共同承包，人数众多的应当推选代表人进行诉讼。推选不出代表人的，由受案法院在承包人中指定代表人。(2)承包经营权纠纷。公民、集体对集体或国家所有的由集体经济组织使用的土地的承包经营权(占有、使用或收益的权利)受法律保护。因发包人、承包人之外的第三人违反法律规定，侵害承包人的土地经营权而引发的纠纷，应当以承包经营权纠纷立案。与农业承包合同纠纷的区别在于它是侵权类纠纷，农业承包合同纠纷属合同类纠纷，适用法律大不相同。(3)承包经营权流转协议纠纷。法律规定通过家庭承包取得的土地经营权可以依法采取转让、转包、出租、互换等方式流转。土地承包经营权流转当事人因转让、转包、出租、互换土地承包经营权，在履行流转协议过程中发生的纠纷，应当以承包经营权流专协议纠纷案由了立案。(4)请求确认土地转让协议无效纠纷。凡农业集体经济组织的成员或者村民委员会的村民，认为农业集体经济组织或者村民委员会违反法律规定，将集体所有的土地转让给他人而损害农民利益，一方起诉请求确认土地转让协议无效的，应以请求确认土地转让协议无效纠纷立案。这类案件多为群体性纠纷或集团诉讼。
2.关于外出务工农民的土地承包经营权问题。农民进城打工，在城里购房置家的情况越来越多，这部分人虽然成了“城里人”，但不会轻易放弃在农村的承包土地。外出务工农民土地承包经营权受法律保护，我国《农村土地承包法》第26条规定，在法定承包期内，除承包方全家迁入设区的市，转为非农业人口外，一律不得收回土地。可见，对外出务工农民土地收回问题，法律是严格限定了条件的，对实践中农村集体经济组织或村民委员会以人地矛盾突出为由，放宽条件收回外出务工农民土地发包给他人的行为应予禁止。凡遇此种情况，外出务工农民起诉请求还回承包地的`法院应予支持。
3.关于违背农民意愿强迫流转土地问题。法律规定承包方依法享有土地承包经营权流转的自主权，不受任何组织和个人的妨碍或强迫。未经承包方书面委托，发包方和其他组织、个人不得代表承包方签订土地流转合同，强迫农民流转土地承包经营权的，或者借口经过民主议定实行少数服从多数强迫农民流转土地的，流转关系无效。农户起诉要求收回返还被强迫流转的承包地的，法院应当保护。
4.关于以抛荒为由收回农户承包地的问题。承包方弃耕抛荒土地有复杂的原因，特别是以前农业税赋较重，许多农民认为外出打工比在家种地划算，导致一些土地荒芜。从法律和政策来看，无论是《土地承包法》或《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，以及国务院《关于尽快恢复摞荒耕地生产的紧急通知》或《关于妥善解决当前土地承包纠纷的紧急通知》，都未规定可以收回抛荒的承包地。据此，审判实践中，应从维护土地承包经营权人利益出发，对《农村土地承包法实施》以前农村集体经济组织收回农户抛荒承包地，现在承包方起诉要求返还承包地的请求，原则上应予支持。
5.关于出嫁女、上门婿承包地问题。出嫁女和上门婿的土地承包经营权受法律保护，无论其土地承包经营权是结婚后从新居住地取得，还是保留结婚前取得的土地承包经营权，总的原则是不能使其权利落空。在个案处理中可以区别情况对待：对承包期内当事人结婚后从新居住地取得承包土地的，发包方可以收回其原承包地；对结婚后在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。
6.关于客观情况变化致合同履行显失公正的问题。涉及土地流转的合同，签约时只能考虑到当时的社会经济条件和法律、政策背景，双方权利义务的约定适合于合同签订时的情况。但是，土地问题受社会经济发展和国家政策变化影响极大，不同时期客观条件的变化，国家农业基础政策的调整，往往会打破合同双方权利义务的平衡关系，使得土地流转合同继续履行失去了公平基础，从而引发纠纷案件。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，借鉴了情势变更原则，为解决相关问题提供了法律依据。实践中，有的发包人起诉要求确认合同无效，但案件的实质并非合同无效，而是客观情况发生了重大变化，法院在审理此类案件时不能轻易否定合同的效力，破坏合同的严肃性；但如果驳回原告请求，继续履行合同，则不利于保护农民的基本权利。因此，法官应对当事人进行法律释明，原告变更诉讼请求后，法院可以分析发生变更的客观情况，按照公平原则处理，从法律效果和社会效果两方面，使案件得到妥善处理。
7.关于案件审理中证据适用问题。农村土地纠纷案件当事人的证据能力一般较差，而且土地纠纷案件的成因也比较复杂，审理中对证据的认定应把握两个方面：一是按照农村实际，注重经验法则的运用；二是在遵从《证据规则》相关规定的前提下，适当增加依职权调取证据的力度，尽可能在使用证据时符合客观真实。
当前，农村土地纠纷问题突出，反映到法院案件中来的只是一部分。要从根本上解决这些实际存在的土地纠纷问题，仅靠法院运用司法程序是不够的，必须建立综合治理机制，纳入统筹安排，健全防范机制，及时排查、发现和消除涉及农村土地问题的不安定因素,为社会主义新农村建设各项工作的顺利推进创造和谐稳定的社会环境。
1.加强农村土地问题的法律研究。在建设社会主义新农村进程中，必须围绕农村稳定、发展大局，有针对性地开展农村土地问题调研活动，发现和分析涉及农村土地方面的新情况、新问题。从政策和法律的层面积极探索新形势下避免和处理农村土地纠纷问题的新机制、新方法。虽然最高院出台了《关于审理涉及农村土承包纠纷案件法律适用问题的解释》，为审理土地承包、流转、集体收益分配等提供了依据，但一些争议较大，未形成共识的问题仍未加规范，有的问题需要在物权法中加以明确，而农地问题研究滞后，不能适应农村经济社会的发展，急需高度重视。
2.充分发挥农村基层组织的作用。加强农村基层村党支部和村民委员会组织建设，增强其权威性和凝聚力，使其在管理农村各项事务，特别是处理土地纠纷问题中发挥更大的作用。农村基层干部作为农村各项工作的领导者和组织者，要学会在新的历史条件下做好农民和农村工作的方法，不断规范自身行为，依法行政，以良好的形象带动群众，取信于民。要依法管理农村与土地相关的承包合同。农村所有经济活动，特别是涉及农民利益的土地承包、土地流转等，凡是能够用合同管理的，都要依法纳入合同管理。签订农村承包合同，必须坚持合法、平等、自愿的原则，严禁损害群众和集体利益，逐步将农村经济和社会事务纳入法制化管理的轨道。农村基层组织与农民最接近，最了解农村土地的现状及纠纷的起因，可因势利导的调解矛盾，把土地纠纷化解在萌芽状态。
4.完善多元化土地纠纷解决机制。一是要拓宽纠纷解决渠道。根据《农村土地承包法》第51条的规定，土地纠纷解决方式有三种：调解、仲裁和诉讼。解决土地纠纷矛盾，应当是诉讼、调解、仲裁等多管齐下，为那些不愿意通过诉讼解决纠纷的当事人提供多种救济渠道，使更多的土地纠纷在诉讼外迅速、便利、妥善地得到解决，舒缓法院的压力，使有限的司法资源得到合理的利用。二是要建立农村土地矛盾排查机制。政府相关部门要深入农村开展土地纠纷和不稳定因素的排查调处工作，做到土地问题“早发现、早处置”。对排查中发现的土地纠纷苗头，及时报告相关部门协调处理，职能部门要提前介入，做好纠纷当事人疏导稳控工作，把问题解决在基层，把矛盾化解在萌芽状态。三是要健全农村土地纠纷处理机制。各级党委、政府要充分认识解决农村土地纠纷的重要性和紧迫性，要建立健全处理土地纠纷的调解、仲裁机构，组织专人、集中力量，地主动深入农民中及时处理发生的土地纠纷，防止矛盾激化引起不良事端，使调解工作成为预防和解决土地纠纷的第一道防线。
5.提高对无地农民的社会保障水平。土地是农民的基本生产资料，农民靠农业为生，无土地则无生计。对农村存在的无地农民导致的人地矛盾问题，应主要通过发展方法解决。以社会主义新农村建设为目标，各级政府部门要积极主动地帮助部分无地、少地农民扩大就业领域，优先安排他们参加非农岗位的技能培训、技术学习，通过把大量农村劳动力从土地上解放出来，减少农民对土地的依赖程度。从转变思想观念入手，拓展农民增收致富空间，鼓励农民进城务工经商，走城镇化发展道路，在发展中解决人多地少的矛盾。改变目前农村社会保障政策中不区分有地无地的情况，对无地农民应实行政策倾斜，适当提高社会保障水平，缓解农村土地矛盾。
6.积极探索新的土地流转方式。土地资源有限性和不可再生性，决定了土地价值随着社会经济发展呈增长趋势。现实中部份因流转产生的土地纠纷案件，就是因为签订合同时对土地价值增值情况预见不足，流转费用低廉，农民感到很吃亏引起的矛盾。有的采取流转费用随年限变化梯度增加的方法，但实行增加的梯度与土地价值自身的变化不相符合，亦会产生事实上的不公平，导致矛盾发生。目前城市周边农村土地流转中，改变土地使用性质的现象十分普遍，土地不能复耕，从长期来看对农民合法权益是一种损害。针对土地流转的现状，应大胆探索新的土地流转方式，可尝试采用土地使用权入股，将土地实物形态转化为价值形态，推动土地经营权流转，增加农民土地收益，稳定农村土地流转关系。
土地调查报告（实用19篇）篇二
按照中共中央、国务院建设社会主义新农村的要求，建致富产业，推进农业产业化，加快农村劳动力转移步伐是农村生产发展的关健。最近，如何加快农村土地流转引起了市级相关部门的广泛重视，为了切实弄清农村土地流转和加快农村生产发展的关系，永川区板桥镇新农村建设土地流转工作调查组从xx年4月5日至4月18日对全镇土地流转的现状进行了深入调研，现将情况整理报告如下：
据不完全统计，从1998年二轮土地承包截止今年3月底，该镇农村土地流转涉及的村数12个，占总村数的100%，涉及的农户3003户，占总农户的26%，其中土地流出的农户2843户，占总农户的24.6%，土地流入的农户160户(另外，单位和外地业主来镇承包3起)，占总农户的1.4%，土地流转面积3794亩，占承包土地面积的12%。
流转的主要形式是转包、转让和入股。在总的农地流转面积中，转包、转让的比重最大，两者相加所占比重55.2%，入股土地面积占总面积的44.8%。
1、干交钱粮型。一是鱼鸭工程建设，业主转包稻田，每年按600-800公斤稻谷/亩支付转出方或按照当年稻谷市场中等价支付现金;二是业主承包退耕还林地间隙种植苦蒿，每年按50元/亩支付租金。
2、入股分红型。农户以退耕还林地入股，业主投入种苗、管护等资金，收益按比例分红。
1、克服了小规模家庭经营的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭经营长期不变的情况下，克服当前农户小规模经营的局限性，走专业化、规模化、商品化、现代化之路。通过土地流转把零星的土地使用权从千家万户农民手中集中连片，按效率原则重新安排使用土地，进行适度规模经营，促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流动和优化组合，有利于农民间的分工与专业化、使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、企业化管理”的发展道路，实现土地资源的充分利用。
2、促进农业结构调整和农民增收。
土地流转，加速了农业结构的调整和优化，促进了该镇农业特色经济的建设和发展。
一是以凉风垭等村为基础的鱼鸭工程基地。通过农户转包、倒包等形式共流转土地1294亩，现全镇已形成池塘养殖面积5500亩，年出栏商品鸭400万只、产成鱼1700吨，鱼鸭总收入达7700万元，纯收入实现1100万元，农民人均纯收入实现275元。如凉风垭村流转农户土地284亩，现已建成鱼鸭立体养殖面积800亩，其中尖山9社流转土地59户73亩，使土地不断向大户集中，现形成集中成片鱼鸭立体养殖面积150亩;同时，有3户农户到临近村社承包土地13亩，发展鱼鸭立体养殖，现共有养殖大户20余户，使该社成为全镇鱼鸭立体养殖的`核心示范区。农业结构调整、发展效益农业大大增加了农民收入：一方面土地流出农户的承包收入明显增加，据调查分析，净种稻田一般中稻亩产500公斤，再生稻亩产100公斤(部分稻田和深脚冷浸田无再生稻)，全年稻谷总收入600元左右，亩生产成本250元，纯收入350元左右;而农户间转让的土地年干收稻谷650-800斤/亩，亩平纯收入在450元以上。另一方面，土地流入的农户通过规模经营同样增加了收入，如凉风垭村尖山9社的徐开红，xx年建有鱼鸭立体养殖面积12亩(其中转入土地7.5亩)，年产成鱼4.5吨，出栏商品鸭3万只，鱼、鸭总收入47万元，除去承包费用3400元，再除去其它生产成本，年获纯利润7万元，全家3口人，人平纯收入实现23000元。又如大桥6社的候云刚，xx年底承包汪家岩村菜园4社24户稻田15.6亩发展鱼鸭养殖，预计今年可产成鱼4吨，出栏商品鸭1万只，获纯利2万元以上。二是林业特色经济。结合退耕还林政策，为了加强林地管护，充分发挥林地效益，我镇积极引进业主，流转林地2500亩：一是在柳溪村流转林地700余亩，发展花椒种植，现已基本见效。二是在大坪、柳溪、古佛村流转林地1000余亩，发展速生桉种植，现正在栽植。三是在汪家岩村流转林地800亩，发展苦蒿种植，预计今年即可见效。通过林地流转，退耕农户不用投入种苗、肥料和管护费用，每年便可获得245元/亩的国家粮食补助费和管护费。同时可为业主务工获取收入，产品收获后并取得5:5—2.5:7.5不等的分红，促进了农民增收。
3、有利于农村劳动力向二、三产业转移。
土地流转机制的建立，改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，解除了土地对这些农民的束缚，促进了农村劳动力向非农产业转移，向城镇集聚，推动了城市化、农村现代化进程。全镇已有1多个劳动力转向二三产业，占劳动力总数的52%以上，xx年的人均收入达到3760元。凉风垭村尖山9社通过土地流转，全社52户有5户落户场镇，做起了生意，有10余户外出务工，如该社董永奎一户到场镇办起了竹木加工厂，年收入四万元，年轻人陈龙海外出务工，年收入xx元。汪家岩村菜园4社通过土地流转，全社230人有128人外出经商务工，如候天才一家(2个劳动力)外出附近“付家洞”煤矿务工，年纯收入5万元以上;吴健一户(2个劳动力)到寿永场镇经商，每年纯收入3万元。
1、广泛宣传，充分认识土地流转和土地保障功能的关系。土地是我国大多数农民赖以生存的主要生产资料，为中国农民提供了基本的社会保障。但是，土地的社会保障功能会随着土地在农民收入来源中的重要性的下降或农民人均收入(尤其是非农收入)水平的提高而减弱，人们以货币收入抵御风险的能力也有所提高，因此土地的社会保障功能已逐步弱化。从另一方面看，土地流转所流转的是土地的使用权，并不会损害农民对土地的承包权。农民在进行土地流转的选择时，一个最基本的考虑是能否通过土地流转获得更多收入，因此，土地流转不但不会削弱土地的社会保障功能，反而会因农民收入的提高而使土地的社会保障功能得以强化。一些农民担心把土地流转出去后，到城市里务工经商，在经济条件好时可以稳定下来，一旦经济条件不好就只能回流农村，到时却没有了土地，失去了生活保障。从表面上看，这种认识有一定的道理，但如果我们始终坚持土地的集体所有制，坚持家庭承包责任制，那么这种担心就是不必要的。这是因为：第一，土地流转是使用权转让而不是土地买卖，始终存在一定的流转期限，并不会使农民永久失去土地。第二，土地流转的收益一般都不是一次性支付的，农民不能提前支取未来收益，因此，即使农民回流农村，也有一定的收入来源。第三，土地流转的收益通常也不是永久固定的，一般以当年的市场价格确定租金，并留有土地租金在未来一定时间内重新商谈约定的空间和余地。土地流转收益应该是有保障的。
2、拓宽渠道，积极探索加快农村土地流转的方式。在总结原有转包、转让、互换等流转方式的基础上，进一步拓宽渠道，创新机制，促进农村土地流转和农业产业化经营。一是积极开展委托转包。农户将土地经营权委托给村社合作经济组织，由村社合作经济组织统一发包给农业经营大户或农业企业。二是实行股份合作。由村社集体将农户土地承包权量化入股，土地由村社统一经营或发包给农业企业、规模经营大户，村社合作经济组织按股份将土地经营所得在年终进行分配。
3、加快农村劳动力转移步伐，促进农村土地流转。采取多种劳。
动力培训转移方式：一是广泛开展种养殖技术培训，促进鱼鸭产业上规模上档次，进而促进农村劳动力转移;二是努力发展和扩大民营企业，吸纳更多的劳动力到企业务工;三是大力发展第三产业，促进城镇化建设;四是积极有序向镇外输出劳动力。4、严格按照《农村土地承包经营权流转管理办法》，规范流转合同管理。虽然农户在土地流转后签订土地承包流转书面合同的意识增强，但签订的程序和流转合同的内容却极不规范。各村社应加强土地流转合同的监督和管理，完善土地流转的档案资料并及时上报镇农村承包合同管理部门审查备案。
5、为了确保鱼鸭产业更大发展，应大力提倡水禽旱养，规范产业发展，强化环境建设，防治环境污染。使鱼鸭产业上规模、上档次，进而促进农村土地更快地流转。
6、畅通渠道，切实加强组织领导。积极培植土地流转中介组织，搭建土地流转平台，畅通流转渠道。特别要发挥好各村社干部的作用，加强组织领导，动员、组织、协调和管理好农村土地流转工作。
土地调查报告（实用19篇）篇三
土地是农业最基本的生产资料，也是农民最可靠的社会保障。为了依法保障农民的土地承包权益和农村基本经营制度的巩固、完善，加强农村土地管理，引导农村土地合理、有序地流转，提高农民收入，促进农村剩余劳动力转移，推进农村产业化发展和城镇化建设。为贯彻《中华人民共和国农村土地承包法》奠定基础，提供详细的资料，我们对人和镇骑龙村、木古村，盘石镇永安村、石楼村的农村土地二轮承包、土地流转及土地经营情况进行了调查。现将调查情况报告如下：
27.9亩，山地及其他904亩。
土地承包“三到户”是指承包土地地块落实到户、承包合同签定到户、土地经营权证书发放到户。调查显示：
1．土地承包“三到户”的有1411户，占调查总户数的76.3％；耕地面积4395亩，占调查总耕地面积的73.4％，其中：“三到户”不一致的有487户，占手续健全户的34.5％，耕地面积1406亩，占手续健全耕地面积的32％。主要是人和镇木古村，承包合同和土地经营权证书虽发放到户，但部分村民认为合同、证书上的耕地面积与实际耕地面积存在差异。
2．土地到户，合同和证书未到户的有436户，占调查总户数的23.7％，耕地面积702.1亩，占调查总耕地面积的26.6％。主要是盘石镇永安村土地二轮承包合同和土地承包经营权证书至今仍未发放到农户手中。
从4个村36个社的调查情况反映，土地流转的有398户，占调查总户数的21.5％，流转人数为1391人，占调查总承包人口的23.3％，流转耕地面积503.5亩，占调查总耕地面积的11.07％，其中：流转田402.3亩，地101.2亩。分别按以下三种形式分类，情况如下：
（1）土地转让的有171户，占调查流转户的43％，转让土地人数有599人，转让耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：转让田169.3亩，地101.2亩。主要涉及盘石镇永安村、石楼村全户外出，耕地转让给他人耕种。
（2）土地租赁的有227户，占调查流转户的57％，租赁土地人数有198人，租赁耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：租赁田233亩。主要涉及人和镇骑龙村、木古村，耕地被长江林场租用为苗圃基地。
（1）有偿流转的有228户，占调查流转户的57.3％，流转人数为802人，流转耕地面积237亩，占调查流转面积的45.1％，其中：田235亩，地2亩。如人和镇骑马村、木古村的233亩耕地由长江林场租赁作苗圃基地后，租赁费为一亩田一年1000斤稻谷，按当年市场价计价。
（2）无偿流转的有170户，占调查流转户的42.7％，流转人数为595人，流转耕地面积266.5亩，占土地流转面积的52.9％，其中：流转田167.3亩，地99.2亩。土地无偿给他人耕种，并由原承包户承担每年的税费。
（1）签订书面合同的有227户，占调查流转户的57％，流转人数798人，流转耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：田233亩。
（2）按口头合同流转的有171户，占调查总户数的43％，流转人数599人，流转耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：田169.3亩，地101.2亩。
从调查的4个村36个社看，土地经营较好的有1386户，占调查总户数的75％，承包土地人数4604人，经营较好的耕地面积3938.2亩，占调查土地面积的86.6％，其中：田20xx.7亩，地1845.5亩。在土地流转的398户，503.5亩耕地中，目前经营情况较好的有397户，占流转户的99.7％，耕地489.5亩，占流转耕地的97.2％，其中：田332.2亩，地167.3亩。如人和镇骑龙村，将耕地160亩租赁给长江林场后，加大了对耕地的投入，扩大了规模，实现了林场、农户双赢的局面。种“应付田”、半丢荒、全丢荒的有461户，占调查总户数的25％，承包土地人数1347人，涉及耕地面积608.9亩，占调查土地面积的13.4％，其中田325.7亩，地283.2亩。
我们将重栽轻管的粗放经营土地现象，叫作种“应付田”。在被调查的农户中，种“应付田”的有269户，790人，占调查总户数的14.5％，面积509.5亩，占调查面积的11.2％，其中：田320.7亩，地188.8亩。分析产生种“应付田”的主要原因有：
（1）因认为种庄稼不划算、效益低的有248户，占种应付田的92.2％，土地面积448.7亩，占种应付田的88％，其中：田280.2亩，地168.5亩。
（2）因有外出打工或本地务工收入而疏于管理的有21户，占种应付田的7.8％，土地面积60.8亩，占种应付田的12％，其中：田40.5亩，地20.3亩。
出少，因此仅种植大春作物一季。
土地全丢荒涉及2户，9人，占调查总户数的0.1％，全丢荒土地面积为7.2亩，占调查总面积的0.15％，其中：田5亩，地2.2亩。土地全丢荒的主要原因是农户全家外出打工或经商，承包土地无人耕种，农户不愿丢失土地，而又无人可转包，造成土地全部荒芜。
1、承包手续不健全，使农民承包土地的权利得不到法律的保障。在土地二轮承包过程中，部分村社干部认识不到位，工作上怕麻烦等原因，致使二轮承包合同和土地经营权证书至今仍堆放在乡镇或村委会，没下发到农户手中，严重违反了《农村土地承包法》的贯彻落实。如盘石镇永安村，由于第二轮土地承包时涉及到外迁移民，土地经营权证书一直未发放到农户手中。
2、土地经营权证书与农户实际承包土地面积存在差异。农户在承包后，由于新修村、组级公路或新修农田水利设施等村社公益事业毁占了部分承包耕地，而造成农户实际承包土地面积与土地经营权证书上的面积不一致。
农村土地流转效果较好，不仅提高了土地资源利用率，推进农村土地规模化进程，而且对促进农民收入的增长，促进农村劳动力的转移，也起到了积极作用。但是，在土地流转过程中，也存在一些不容忽视的问题。
农村土地流转方式多种多样，有转让、租赁、转包等多种形式，目前，这些方式既没有按土地流转的规范程序操作，也没有农村土地承包合同管理机构监督实施，导致土地流转运作不规范、无人管理。
农村土地流转合同方式五花八门，有书面的，也有口头的，有的甚至什么也没有，即使签订流转合同，合同也不够规范，有关合同条款标的物不够明确，约束力不强，易引起不必要的合同纠纷。
（1）农民固有的“恋地”情结很难消除。有的农民长期在外务工经商，宁愿送人代耕、抛荒或种应付田，也不愿把土地流转给别人，认为土地是自己的命根子，害怕流转后掉了自己的饭碗等；（2）少数农户已在非农产业找到了自己的谋生门路，不愿再承包土地，转移不出去，退还集体因税费原因和土地太分散，集体不愿接受等。
目前主要有两种情况：（1）承包户长期外出务工，将土地转包给本村社以外的农户耕种，而引起本村社农户不满，产生流转合同纠纷；（2）有的农户全家外迁进城定居，并将房子卖给乡外的农户后，购房方受让该农户的土地进行耕种。购方通过不完全正规渠道又将户口迁移至该村组，引起当地农户意见，认为该农户占有了本村组的耕地资源，让等轮候缺承包土地的本社人口失去了一次机会。同时认为这种整户转让的土地比实际丈量划地的面积多，迁入农户占了便利，存在纠纷的隐患。
我县自实施农村产业结构调整以来，通过土地流转出现了一些种养殖业大户，如人和镇的苗圃场，水口乡的大棚蔬菜，莲花乡的早熟桃园等等，形成了优势产业和特色产业，土地经营效益好。但绝大部分农村农业结构调整不明显，传统农业仍占主要地位，对所经营的土地缺乏积极性，农民对土地的依赖性下降，对土地投入少，掠夺性经营较普遍。
农村中大部分青壮年外出打工，土地由在家的妇女、老人、儿童种植，由于劳力的缺乏和科学种田知识的欠缺，造成土地粗放经营，而农村信息不灵，也使农民的种植具有较大的随意性和盲目性，导致农产品卖难，也不同程度损伤了农民经营土地的积极性。
1、乡镇农村土地承包合同管理机构名存实忘，由于乡镇农经站并入农业服务中心后，乡镇农经职能弱化，乡镇党委政府没有落实工作经费和指派专人负责，对农村土地承包合同管理及土地流转的指导缺乏。
2、县里没有建立农村土地承包合同仲裁机构，对土地承包合同纠纷的解决手段缺乏。
3、全县缺乏规范的土地流转合同文本样式，不规范的合同因条款不齐易造成伤农事件和合同纠纷。
《农村土地承包法》是一部关系新时期农业、农村和农民工作的重要法律，认真学习施行这部法律，是当前农业和农村工作的重要任务，各地在宣传的同时，必须结合实际，进一步稳定农村的基本政策，稳定完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保护和发展农民的根本利益。
乡镇应尽快建立健全承包合同管理委员会和土地流转管理指导机构，配备专门人员，负。
责本乡镇的承包合同的鉴证、《农村土地承包合同法》的监督实施以及农村土地纠纷的调解。同时，承包合同管理机构要建立合同管理制度，规范合同文本，审查鉴证合同内容，妥善保管好各种合同档案和调解协议书。
在第二轮土地承包工作中，大多数乡镇按照要求，早已完成此项工作，但少数地方由于种种原因，仍存在着没签土地承包合同和没颁发土地承包经营证书的现象，因此，这些乡镇应尽快完成此项工作，切实保护农民的合法权益。
土地使用权流转必须在坚持确保所有权、稳定承包权、搞活使用权的前提下，严格按照“依法、自愿、有偿”的原则，严格掌握政策界限，不能放任自流，乡镇政府要加强引导，不得用过硬的行政干预，强迫流转，切实维护效益与公平的原则，确保土地使用权流转规范、有序进行，保障农民的土地权益。
进行土地流转时转入方和转出方应向村委会提出书面申请，经村委会或村民代表大会研究决定后，报乡镇承包合同管理机构登记。村委会应督促和指导双方签订土地流转合同，并报乡镇农业承包合同管理部门，土地流转合同应按统一的格式，如果发生合同纠纷，村委会和承包合同管理机构要及时调解。
土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，以防范业主因经营困难等原因无法履约的情况发生。如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退回。
依托县农村经营管理机构建立县农村土地承包合同仲裁机构，依法对农村土地承包合同纠纷进行调解和仲裁。
各级农村土地承包合同管理机构应积极鼓励多样化的流转形式，积极引导多元化的流转主体参与，努力探xx县、乡、村建立土地承包经营权流转中介机构及土地信托服务中心（服务站），加速土地流转，推进农村产业化发展，促进农村剩余劳动力转移，提高农民收入。
试点内容包括：
1、加强《农村土地承包法》的宣传，使之家喻户晓；
2、建立健全乡镇农业承包合同管理委员会；
3、成立乡镇农村土地经营权流转指导办公室；
4、健全土地二轮承包档案资料；
5、规范土地经营权流转程序及手续；
6、统一土地经营流转合同文本；
7、探索引导农户搞好土地流转，促进农村劳动力转移的办法；
8、探索加强土地流转、实现土地规模化、集约化经营的办法，促进农业产业化发展；
9、探索建立土地流转中介机构及土地信托服务中心，加速土地流转，提高农民收入；
10、通过试点出台全县土地流转指导管理办法，推动全县农村土地经营权流转工作的顺利有序开展。
二00三年八月三十。
土地调查报告（实用19篇）篇四
经过改革开放二十余年的洗礼，目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践，农村经济已逐步出现这样一个明显特点：土地活则经济活，土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县，如何紧紧把握农村经济发展的新趋势，积极探索农村土地流转的实现方式和途径，促进农村土地规范、高效流转，全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素，对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题，我们对全县农村土地流转的情况进行了一次认真的调查。
据不完全统计，我县土地的流转面积达7。62万亩，其中耕地1。8万亩，山林3。5万亩，果园2。2万亩，水面0。12万亩。调查中，我们发现土地流转较好的主要集中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇，这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%，其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩（其中耕地816亩，山地400亩，水面316亩）。综观我县土地流转情况，主要具有三个明显的特点：
从1995年实行第二轮土地承包责任制以来，我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2。1万亩，今年已达7。62万亩，增长了3。5倍。特别是近两年来，初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计，全县一次性流转面积达20亩以上的就有370余宗。
据调查，我县农村土地流转主要有五种形式：一是委托代管，即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种，税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定，全县有80%以上的属于这种形式。二是反租倒包，即乡、村集体根据结构调整等需要将承包户的土地租过来，然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇政府租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田，然后又转租给原来的农户或其他农户，用来集中连片开发无籽西瓜。三是股份合作，即集体或个人以土地入股，与他人或单位进行共同开发经营，分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金，连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股，实行股份合作，共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾，又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是集体重新发包或转包，即村组将集体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金，承包了该村120亩土地（其中耕地80亩，河滩荒地40亩），经整理后以2。5万元/年的租金，发包给本村3户农户，规划用于建立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。憘五是对外招租，即村组集体将集中连片的低产田，或将集体原来统一经营或承包的山林、果园、水面及荒地，以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包给两名洪江籍的农户，承包期20年，承包者带资金和技术落户团河，发展板栗和脐橙等优质水果。此外，拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
随着农村经济的发展，土地潜能的不断释放，许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源，从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大，土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计，全县跨区域流转的土地已达1。9万亩，占全县流转土地的25。2%。仅团河镇就对外（外县）招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇，对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩，在国道边发展草莓；若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地，同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚，但产生的效益和影响是十分明显和积极的。
一是推动了农村产业结构调整。不少能人租赁集体或个人的土地，不再局限于耕种质次效低的农作物，而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化，由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调整结构的“排头兵”，为推动全县农村产业结构调整作出了示范。如坪村镇大顺村张光前等6户农户承包耕地84亩，全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等，带动了当地农民调整产业结构，加快了全镇产业结构调整的步伐。在他们的带动下，全镇有120多户农户参与承包土地300多亩，用于种植无籽西瓜，获得了很好的收益。
二是促进了农村剩余劳力的合理转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能，同时又进一步解放了劳动力。据不完全统计，全县大约有2万余名农村劳动力将耕地以流转的形式处理后，纷纷外出经商、开店、打工，从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。
三是提高了土地使用价值。土地合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化的生产，改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小打小闹的不良布局，使土地的潜能得到了大幅度的释放。如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地，用来种植无籽西瓜，今年产值达2。8万元，而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1。4万元，只有种植无籽西瓜的50%。
四是培植了一批农村大户。憗随着土地流转的推进，生产要素不断向生产大户和能人集中，实现了生产要素的优化配置，使生产大户和能人有了“用武之地”，一批发展农村经济的大户脱颖而出。目前，全县承包5亩土地以上的经营大户就有2100余户。黄茅乡白洋村陆明建等9户农民于1997年租赁本村300亩荒山，承包30年，至今已累计投入资金11万元，栽种优质板栗xx株，优质梨树3000多株，杨梅、碰柑、脆蜜桃等1000多株，预计进入盛果期产值可达25万元以上，可以为15人以上提供劳动就业机会。
我县的土地流转经过几年的发展，取得了一定成效，推动了了农村经济的发展，但是由于思想意识、机制束缚等因素的影响，我县土地流转仍存在许多突出的问题，这些问题严重影响了我县土地合理、规范、高效流动。这些问题主要表现在：一是土地流转的组织引导乏力。我县土地流动主要是农户自发进行的，个体化倾向较重。各级党委、政府缺乏有效的组织和引导，至今没有规范的政策指导操作，没有明确具体的部门规范管理，致使我县农村土地难以实现规范、有序和高效流转。二是土地流转的市场培育滞后。全县干部群众“土地市场”的观念十分淡薄，县、乡、村三级都没有建立为土地流转服务的中介组织，市场培育严重滞后，从而导致土地流转的供求信息、交易管理都存在诸多问题。三是土地流转的档次不高。主要表现在两个方面：其一是流转的形式档次不高。我县土地流转绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。在我县7。62万亩流转土地当中，委托代管形式占82。4%以上。堡子镇流转的1235亩土地当中，委托代管形式流转的就达1000余亩，占流转总面积的81%，其它形式流转的仅占19%。而实践证明，低层次的委托代管所产生的效益仍然是比较低的。其二是流转地的开发档次不高。许多流转地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态，流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强。林城镇一户居民低价承包了8亩良田，但一年四季都是栽种一些“大路菜”，几分至2角钱一斤，效益很低，连上交那低得不能再低了的租金也成了问题。四是土地流转的管理欠规范。由于至今没有指导性文件，没有具体的部门组织管理，导致土地流转的管理欠规范。主要表现在：流转双方忽视必要的法律手续；交易监督滞后，集体“暗箱操作”仍有发生；流转服务体系欠完善，流转的档案、信息、价格都没有规范建立；利益保障还比较乏力，一些流转地的经营者反映要进一步宽松环境，支持他们生产发展。
根据我县土地流转的现状及存在的问题，我县要实现土地的规范高效流转，应从以下几个方面下功夫：
土地是最重要、也是最基本的生产要素，“土能生万物，地可发千祥”就高度概括了土地的巨大潜能。但从新的农村经济发展形势来看，离开了土地流转，土地的潜能发挥受到了极大的束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权和经营权机械统一的模式已明显不适宜农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面，就必须让土地流转活起来。因此，各级党委、政府和涉农部门要切实提高对土地流转的认识，要充分认识土地流转对合理配置农村土地资源，推动农村经济新一轮发展的重大意义的认识，充分认识土地流转是进一步深化和完善农村双层经营体制改革的需要，切实加强对土地流转的领导。要大力解放思想、转变观念，牢固树立“土地市场”的观念，转变领导方式和职能，利用市场引、政策推、行政促、典型带等方式，大力活化土地这一生产要素，积极加快土地流转的进程。
因此，要抓好土地流转，必须千方百计调动广大群众的积极性。
一是要加强对土地流转现实意义的宣传。要充分利用电视、广播、墙报等多种形式加强对土地流转意义的宣传，通过宣传，让广大农民群众充分认识盘活农村土地对发展农村经济、增加农民收入的重要性。基层干部要深入村组，深入到土地流转过程当中，向群众讲清盘活土地与固守原有土地甚至弃耕抛荒的利弊，通过前后效益对比，提高农民对土地流转的重要性的认识。
二是要加强对土地流转典型的宣传。对那些在土地流转过程中，观念较新，经营效益较好的经营大户要充分利用各种媒体进行大力宣传，切实发挥典型的带动作用。通过宣传，让更多农村或城镇的富余劳动力感到经营土地有利可图，从而自觉投入到土地流转当中，利用好土地资源，推动农村经济的发展。
三是各级党委政府、基层干部要善于调动农户的积极性。在土地流转过程中，各级党委、政府要充分发挥党。
土地调查报告（实用19篇）篇五
调查地点：本市各乡镇。
前言：人人都知道，土地是国之根本，没有土地就没有粮食，我国是人口大国没有粮食将是什么样子！但目前违法使用土地，非法占用土地越来越严重，为了进一步了解土地现状，特点和规律，减少土地流失，针对目前的情况进行了一次社会调查，现将情况报告如下：
一、基本情况及特点。
（一）调查对象的基本情况。
近年来，违法使用土地，非法占用土地呈上升趋势，主要违法使用土地和非法占用人员是土地承包人和开发商以及政府。
（二）特点。
1、违法使用土地主要在广大农村和城乡集合部占现有土地的30﹪。
4、违法使用土地、非法占用土地居高不下，据调查由于外出打工的人。
越来越多，人口老年化越来越重在自家承包地栽树和其它非农业行为的也会越来越严重，政府为了加大开发速度也会不断的占用农田，开发商利益驱使圈地也会越来越大。
二、违法使用土地和非法占用土地的危害。
3、粮价飞涨。由于违法使用土地和非法占用土地使粮食种植面积减少粮食产量减产，直接导致粮食涨价。
三、违法使用土地和非法占用土地原因分析。
1．人多地少的基本国情，经济高速发展的阶段性特点，以及保护耕地的战略考虑，决定了建设用地的供求关系必然十分紧张。土地利用与管理制度安排不周，执行不力，极易引发违规违法用地行为。
2．土地法律法规和政策与经济发展在制度层面上的冲突，是引发违规违法行为的一个深层次原因。一是现行财税体制和政绩考核指标刺激用地需求；二是地方政府对土地资源配置干预过多、力度过大，市场机制难以发挥作用；三是现行征地制度形成巨大的土地经济价值差，进一步刺激地方政府扩张建设用地的需求，以及用地单位多用土地和非法占用土地欲望；四是不明晰的农村集体土地产权为建设用地过度扩张打开了方便之门。
3．政府和政府官员传统理念和价值观念中对法律的工具化倾向，以及急功近利和投机心态，是造成违规违法行为不可忽视的深层次原因。
4．土地执法监察力度不够，部门联合执法机制不健全，部门监管政府更是力不从心；耕地保护责任制尚未形成共识，难以落实共同责任；土地违法案件中，决策者不承担责任，责任承担者不起决定作用。这一系列状况，或属于制度的先天不足，或属于执行过程的偏差和错位，既是违规违法行为大量存在的体制性原因，又是其直接和具体的原因。
5．用地审批，主要是农转用和征收审批全过程，确实存在周期长、效率低的问题，直接导致部分用地项目不得不“未批先用”，也引发部分项目以此为理由借机“未批先用”。
一是程序复杂环节多。
二是土地报批的要求越来越严，审查事项越来越多。
三是土地报批业务没有办结时限承诺，加之审查内容、报批方式的不断调整，上报审批项目批准时限无法预期。
7、由于承包人年纪大已不能农业种植，无奈放弃农作物种植或由于承包人的土地左右原因自己的土地已无法再种植农作物。
8、政府划地，由于政府规划，开发商用地。
四、对策。
1、任何与土地利用、管理相关的制度建立、改革和完善，都会引起土地违法态势的变化。增加国家土地政策、土地法律在相关制度规定中贯彻和协调力度，就能有效地减少土地违法事件的发生，增加土地违法行为受到制裁的几率和力度。为此，要对直接涉及土地利用的土地承包经营制度、城乡规划管理制度、投资管理制度等进行土地政策和法律意识渗透，把用途管制、耕地保护、节约集约利用的思想体现于制度原则和各项具体要求、标准之中。要在与土地利用、管理具有间接联系，或可能发生联系的制度中，加入贯彻、执行土地政策和法律的内容，如干部选拔任用、政绩考核制度中加入耕地保护、土地执法等规定；在财税制度中严格规范土地收益的分配和使用，并建立起鼓励节约集约、限制粗放利用的税收调节机制。从而使一个部门势单力薄严防死守、执法监察的局面，转变为相关部门同心协力、齐抓共管的局面，共同遵守国家土地政策和法律，落实最严格土地管理制度，遏制土地违法现象发生，打击土地违法活动。
土地利用管理制度自身的改革、完善，则要防止“头痛医头，脚痛医脚”，“摁下葫芦起了瓢”，要有系统和全面考虑，统筹协调相关政策要求，在多目标设定、多条件约束情况下，设计土地利用和管理制度，预防、打击土地违规违法行为。强化土地利用计划对地方政府土地利用和管理的多方面制约。把计划指标多少与其土地利用和管理实绩相挂钩。对规划计划执行、耕地保护和执法监察问题严重的，适时冻结或核减计划指标。
2、法制宣传。加大土地法等相关法的宣传，做到每个村民及村干部，乡领导，以及政府，开发商，都要知法，懂法，依法。
2、依法执法。加大打击违法使用土地和非法占用土地力度，严厉打击各种违法使用土地和非法占用土地的个人和集体。
民的土地集中成片以承包人名义自愿的情况下转包给他人（不改变种植结构），开发商不开发的地要无常还给原先农民，政府谨慎划地。
4、加大农业投入，政府要加大农业投入，加大对现在确实还在种植的农民的直补，做好基础农田，道路、水利合理化规划建设，解决农民种地难的一系列问题。
土地调查报告（实用19篇）篇六
本文目录。
关于佛坪县农村土地承包经营权确权登记颁证工作的调查报告。
我国土地总面积占世界土地总面积的百分之二点二，居使劲儿第三位，由于我国人口众多，人均土地面积只有11.65亩，仅占世界品均水平的三分之一，我国人均耕地面积1.39亩，占世界耕地面积的百分之四十，因此，我国土地资源的基本特点是“一多三少”，即总量多，人均土地面积少，高质量的耕地面积少，可以开发的后背资源少。
我国农村的人口占世界人口的三分之二，我村人口大概800余人，在我县属于人口较少的村。由于地理条件的差异，我们与其他的大村相比，就经济，农业等个方面都有一定的差距，大部分人以外出务工为主，年收入不会超过五万，因为长年在外，家中的农田基本处于荒废状态，原本肥沃的土地现在变得异常的贫瘠，从生的杂草替换了作物，土壤也因年久未翻变得异常的坚固，杂树根紧紧的抓住土壤使有人结块，良土基本上不具备再肥沃的可能。
以上是土地利用不好的第一个原因。
其二，xx年国家实行退耕还林，广大农村响应了国家的政策，纷纷开展了这项活动，然而有些见利忘本的人，歪曲了这一政策，吧自家大量的更多都拿出来变成林地，其目的就是为了那少量的钱，这样，又一批良土被占据，本来不多的耕地已经接近了“灭绝”的边缘。
其四，我村地处海拔较高的山谷中，容易发生像泥石流，山体滑坡的事故，每到雨季，大量的土地将面临着被掩埋的处境，大雨一过，大块的石头覆盖了更耕地，使得可利用土地减少。
存在农村的最严重的问题可能是纠纷问题：
其二：农民自身的土地法律意识不够农民盲目的认为自己暂时承包的土地就是自己的，并没有形成土地是国家的这一意识，造成了土地纠纷问题中难以调节的问题，一次，我们在着力促进农民的收入提高的同时，也有必要提高一下农民的法律意识，我们可以通过以下方式教育农民1.强法制宣传教育，特别是对村两委成员的法制宣传教育。
通过法制宣传教育，旨在提高村两委成员及村民的守法意识和。
合同。
意识，规范村两委的发包行为。严格执行《农村土地承包法》第19条规定，按5个程序签订承包合同：村民会议选举产生承包工作小组；承包小组依照法律、法规的规定拟定并公布承包方案；召开村民会议讨论通过承包方案；公开实施承包方案；签订承包合同。2.加强村民委员会的成员的教育，他们被民选，就得为民用，他们需要在村里宣传相关的土地法规，加强村民的守法思想，这样能有效的避免一些不必要的纠纷问题。
其三祖辈留下的老问题我在村中暗暗的调查了两家因为土地纠纷而又矛盾的村民，他们各自说得的有理由，一个是这样说的，：“我们祖辈的地本来是平均分的，可是到了我们这一代，他拥有的地却比我家多得多，我觉得肯定不公平”，另外一个却这样说，：“在我祖辈的时候，我家的人口比他家多，得到的土地自然比他们家多，那是我们家6口人，他家才3口，按人口分配，这样有什么不对吗？”他们的话都很精辟，我翻译成普通话就这么个意思，用我家乡的方言内涵更深。
当然，问题的产生，我们不能让它一直。
妨碍我们耕地的开垦，我们急需一些解决的办法，让现有的耕地不再减少。
1、减少不必要的用地，比如：公路的美观化造成的大面积的土地浪费的现象，
2、加强对建房用地的督查，对那些随便扩大建房面积的农户采取一定的惩罚，
4、解决纠纷问题，这也是一个大问题，我们可以从以下的方面入手加以解决：
a、改变农业补贴方式。
目前国家对农业补贴的依据是农地，有地的农民有补贴，没地的农民没补贴。这种补贴方式与国家补贴农业的初衷并不相符，也激发了由农地产生的矛盾。因此，可以将基于农地的补贴改为对农业经营者的补贴。
b、增加补偿的力度。
这样可加大对懒惰农民的刺激，是他们重新拿起锄头，去开垦属于自己的土地，当然，国家在这个方面做得很好，国家早取消了对土地的交税，在一定程度上补助农民每亩地15块左右，对土地的重新利用起到了很大的作用。
c、发挥乡镇和村委会的作用。
当然，我作为土地资源管理专业的学生，有必要了解一些相关的信息，我市为既保障基础设施，民生工程等的大量要求，又守住耕地红线的目标，我市国土资源部局女里争取省重点项目耕地占补平衡，同时加大对土地开发整理力度，增加耕地储备，据去年的统计，我市增加耕地963.8公顷，这对当前农村耕地少的问题起到了相当大的作用，再者，国家两免一补的政策落实下来，极大程度上鼓励了农民中的的积极性。
这样下去，农村的耕地面积的大幅度增加指日可待。
返回目录。
近年来，全县各地在坚持稳定农村土地承包政策的前提下，积极引进业主,不断探索和创新土地流转机制，推进土地集约化经营，有效地促进和带动了农村产业结构调整和农业产业化经营,促进了土地资源向土地资本转变。为深入了解全县土地流转和经营状况，对全县土地流转情况进行了调查，并就目前土地流转中还存在的问题及对策进行了探讨。
一、基本情况。
截止目前，全县土地流转面积已达17000亩，占全县耕地总面积的 %,涉及29个乡镇112个村314个组8500余户33940余人。全县从事土地承包经营的业主共有108个，其中土地承包经营规模达1000亩以上的业主共有 个，承包经营面积达5000亩的 个，业主共投资1326万元，年创造产值5060万元，年收入3100万元，农户年获益896万元，年人均增收29元。土地流转的年限一般为30年，短的二、三年，最长的达到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流转年限30年以上的约占土地流转总面积的 %。
二、主要形式。
1、转包。经村社同意，在农民集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己仍保留承包权，转入方拥有使用权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。这种方式目前较为普遍，涉及农户1500户，5000余人，土地面积余亩（主要是田），约占流转面积的12%。
2、租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。全县最具代表性的是##镇南阳片区（原3#乡）的南阳村、川山村、石桅村、南峰村和凤阳村，土地被成都桃园实业有限公司租赁，现租赁面积 亩，公司规划三年间在%%片区租凭土地1万亩，独资经营50年，发展伏季水果、种草养畜和发展旅游业。当地农民不但可以直接从土地上每亩收入100-300元租金外，还可在该公司务工，人平年劳务收入可达3000--5000元。该种流转形式涉及农户6000余户，0余人，土地面积14000亩，约占流转面积的82%。
3、借用。承包农户将土地承包经营权无偿借给他人使用，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费，农业税仍由原承包人承担。涉及农户500余户，1500余人，土地面积1000余亩，约占流转面积的6%。
4、入股。承包农户在自愿的基础上，将拥有的土地使用权作价入股，与其他生产要素相结合，组建股份制或股份合作制企业。如双河镇铜锣、佛头、大佛、笔架、犁头、杨柳等8个村社，通过土地入股，建立股份合作制茶场，经营收入在扣除应交税费和成本后，按股分红，农户还可应聘进企业务工，获得劳动报酬。
5、拍卖。主要是对那些闲置的“四荒”地，由乡镇、村社以公开招标的方式，对其年限的使用权进行拍卖。如竹海镇益心村集体有荒山40亩，原以每亩10元/年的价格分户承包给农户经营，由于农户经营能力弱，效益低下，承包费从未收齐过，后村两委经批准对荒山使用权进行公开招标拍卖，每亩25元/年，30年一次付清，既壮大了集体经济，盘活了闲置资产，农户又可就近打工，增加收入。
6、互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。目前全县互换土地涉及农户100余户，200余人，100余亩土地，约占流转面积的12%。
三、存在的问题。
从目前情况看，我县土地流转机制改革还处于探索阶段，总体上是健康、有序的，对提高农民组织化程度和农业综合效益起了积极作用。但由于土地使用权流转政策性强，涉及面广，当前在一些地方仍然还存在以下几方面的问题：
（一）政策宣传不到位，群众思想认识有待提高。一些乡镇政府没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在“三怕”：一是部份农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低“保障线”，因此部份农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权，不敢大胆投入。三是部份业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。
（二）土地流转的管理机制、服务机制不健全，制约了土地流转的进程。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村社没有认识到土地流转的主体是农民，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采取“一刀切”的简单化操作方式，个别村社强行要求农民退出承包地统一转包给业主，群众对此不满意，甚至引发了新的干群矛盾。
（三）土地集中成片流转难，业主开发难成规模。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。由于推行土地家庭联产承包责任制后，业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，而使土地规模化流转难以成功，从而导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展。
（四）融资困难，业主开发资金匮乏，制约了土地流转的规模。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地使用作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到贷款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部份业主在土地开发上存在严重的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。
（五）部份土地流转合同不规范，容易产生合同纠纷，影响农村社会、政治稳定。突出表现为一是合同的主体不合法，《农村土地承包法》明确规定家庭承包经营土地流转的主体是农户，集体“四荒地”流转的主体是农业社，而部份业主承包土地时不管是何种土地，一律与村社直接签订协议，致合同的主体不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。协议中签定的土地流转的期限超过了第二轮土地延包期的剩余期限，致使合同无法履行。三是部份业主借土地流转改变了土地所有权的性质和土地的农业用途，致使合同不合法。这三种表现形式都会造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，加之农民的法律意识不强，受市场经济的趋利性、排他性的影响，使作为农民最后生活底线的土地，必然是农民的最终选择，从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。
四、对策建议。
（一）解放思想，转变观念，切实解决好认识问题。
土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻止土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃“搞土地流转就是搞土地私有化、搞资本主义”等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。
（二）加强引导和规范，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制的问题。
正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此我们要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。一是要政策引。要加大土地流转政策的宣传力度，切实做好土地流转示范工作。在平等、自愿、互利原则下，通过公司加农户、业主加农户等方式，鼓励、支持、引导农民大胆试点，以点带面，滚动发展，进一步加快农业产业化经营。同时，要坚决杜绝“一刀切”、“运动式”、简单化的操作处置。二是要环境促。加强软硬环境建设，对运用土地流转进行优势产业和新兴产业立项开发的，给予资金、技术、税费等方面的倾斜。同时，要抓好市场建设，疏通流通环节，缩短小生产与大市场之间的距离，让农民、业主有想头、有干头。三是要服务帮。加强信息服务、科技服务，为农民、土地承包户提供准确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律的咨询和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。
（三）科学规划、统筹安排，切实解决土地流转的规模问题。
现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，首先，地方乡村两级在完善土地承包经营责任制时要统一规划，科学安排。其次，要做好“四荒”土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地托管为载体，对撂荒土地进行统一规划和开发。建立土地信托服务中心，对拟流转的土地集中统一管理，使之形成规模开发。政府要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，促进土地合理、有序流转。
（四）加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏的问题。
生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，银信部门要积极给予贷款支持。二是积极向上争取专项资金。政府要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三是通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金搞高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。
（五）加强对契约的规范管理，切实解决好土地流转契约不规范的问题。
当前，农民与承包经营户、业主之间的承包关系都是用契约来维系，而且大部分契约又具有不规范性、不稳定性和松散性。因此，在推进土地流转工作中，一方面要加强对契约的规范管理，进一步明确承租双方的责、权、利，引导承包方和农民遵守合同协议，积极做好法律咨询和法律服务。另一方面，要切实加大《合同法》、《农业法》、《农村土地承包法》等法律法规的宣传力度，增强农民的法律意识，规范双方的履约行为，促进土地流转健康有序发展。
返回目录。
按照中共中央、国务院建设社会主义新农村的要求，建致富产业，推进农业产业化，加快农村劳动力转移步伐是农村生产发展的关健。最近，如何加快农村土地流转引起了市级相关部门的广泛重视，为了切实弄清农村土地流转和加快农村生产发展的关系，永川区板桥镇新农村建设土地流转工作调查组从xx年4月5日至4月18日对全镇土地流转的现状进行了深入调研，现将情况整理报告如下：
一、土地流转的总体情况。
据不完全统计，从1998年二轮土地承包截止今年3月底，该镇农村土地流转涉及的村数12个，占总村数的100%，涉及的农户3003户，占总农户的26%，其中土地流出的农户2843户，占总农户的24.6%，土地流入的农户160户(另外，单位和外地业主来镇承包3起)，占总农户的1.4%，土地流转面积3794亩，占承包土地面积的12%。
二、土地流转的几种模式。
流转的主要形式是转包、转让和入股。在总的农地流转面积中，转包、转让的比重最大，两者相加所占比重55.2%，入股土地面积占总面积的44.8%。
1、干交钱粮型。一是鱼鸭工程建设，业主转包稻田，每年按600-800公斤稻谷/亩支付转出方或按照当年稻谷市场中等价支付现金;二是业主承包退耕还林地间隙种植苦蒿，每年按50元/亩支付租金。
2、入股分红型。农户以退耕还林地入股，业主投入种苗、管护等资金，收益按比例分红。
三、土地流转的特点。
1、克服了小规模家庭经营的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭经营长期不变的情况下，克服当前农户小规模经营的局限性，走专业化、规模化、商品化、现代化之路。通过土地流转把零星的土地使用权从千家万户农民手中集中连片，按效率原则重新安排使用土地，进行适度规模经营，促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流动和优化组合，有利于农民间的分工与专业化、使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、企业化管理”的发展道路，实现土地资源的充分利用。
2、促进农业结构调整和农民增收。
土地流转，加速了农业结构的调整和优化，促进了该镇农业特色经济的建设和发展。
一是以凉风垭等村为基础的鱼鸭工程基地。通过农户转包、倒包等形式共流转土地1294亩，现全镇已形成池塘养殖面积5500亩，年出栏商品鸭400万只、产成鱼1700吨，鱼鸭总收入达7700万元，纯收入实现1100万元，农民人均纯收入实现275元。如凉风垭村流转农户土地284亩，现已建成鱼鸭立体养殖面积800亩，其中尖山9社流转土地59户73亩，使土地不断向大户集中，现形成集中成片鱼鸭立体养殖面积150亩;同时，有3户农户到临近村社承包土地13亩，发展鱼鸭立体养殖，现共有养殖大户20余户，使该社成为全镇鱼鸭立体养殖的核心示范区。农业结构调整、发展效益农业大大增加了农民收入：一方面土地流出农户的承包收入明显增加，据调查分析，净种稻田一般中稻亩产500公斤，再生稻亩产100公斤(部分稻田和深脚冷浸田无再生稻)，全年稻谷总收入600元左右，亩生产成本250元，纯收入350元左右;而农户间转让的土地年干收稻谷650-800斤/亩，亩平纯收入在450元以上。另一方面，土地流入的农户通过规模经营同样增加了收入，如凉风垭村尖山9社的徐开红，xx年建有鱼鸭立体养殖面积12亩(其中转入土地7.5亩)，年产成鱼4.5吨，出栏商品鸭3万只，鱼、鸭总收入47万元，除去承包费用3400元，再除去其它生产成本，年获纯利润7万元，全家3口人，人平纯收入实现23000元。又如大桥6社的候云刚，xx年底承包汪家岩村菜园4社24户稻田15.6亩发展鱼鸭养殖，预计今年可产成鱼4吨，出栏商品鸭1万只，获纯利2万元以上。二是林业特色经济。结合退耕还林政策，为了加强林地管护，充分发挥林地效益，我镇积极引进业主，流转林地2500亩：一是在柳溪村流转林地700余亩，发展花椒种植，现已基本见效。二是在大坪、柳溪、古佛村流转林地1000余亩，发展速生桉种植，现正在栽植。三是在汪家岩村流转林地800亩，发展苦蒿种植，预计今年即可见效。通过林地流转，退耕农户不用投入种苗、肥料和管护费用，每年便可获得245元/亩的国家粮食补助费和管护费。同时可为业主务工获取收入，产品收获后并取得5:5—2.5:7.5不等的分红，促进了农民增收。
3、有利于农村劳动力向二、三产业转移。
土地流转机制的建立，改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，解除了土地对这些农民的束缚，促进了农村劳动力向非农产业转移，向城镇集聚，推动了城市化、农村现代化进程。全镇已有1xx多个劳动力转向二三产业，占劳动力总数的52%以上，xx年的人均收入达到3760元。凉风垭村尖山9社通过土地流转，全社52户有5户落户场镇，做起了生意，有10余户外出务工，如该社董永奎一户到场镇办起了竹木加工厂，年收入四万元，年轻人陈龙海外出务工，年收入xx0元。汪家岩村菜园4社通过土地流转，全社230人有128人外出经商务工，如候天才一家(2个劳动力)外出附近“付家洞”煤矿务工，年纯收入5万元以上;吴健一户(2个劳动力)到寿永场镇经商，每年纯收入3万元。
五、对今后农村土地流转的思考。
1、广泛宣传，充分认识土地流转和土地保障功能的关系。土地是我国大多数农民赖以生存的主要生产资料，为中国农民提供了基本的社会保障。但是，土地的社会保障功能会随着土地在农民收入来源中的重要性的下降或农民人均收入(尤其是非农收入)水平的提高而减弱，人们以货币收入抵御风险的能力也有所提高，因此土地的社会保障功能已逐步弱化。从另一方面看，土地流转所流转的是土地的使用权，并不会损害农民对土地的承包权。农民在进行土地流转的选择时，一个最基本的考虑是能否通过土地流转获得更多收入，因此，土地流转不但不会削弱土地的社会保障功能，反而会因农民收入的提高而使土地的社会保障功能得以强化。一些农民担心把土地流转出去后，到城市里务工经商，在经济条件好时可以稳定下来，一旦经济条件不好就只能回流农村，到时却没有了土地，失去了生活保障。从表面上看，这种认识有一定的道理，但如果我们始终坚持土地的集体所有制，坚持家庭承包责任制，那么这种担心就是不必要的。这是因为：第一，土地流转是使用权转让而不是土地买卖，始终存在一定的流转期限，并不会使农民永久失去土地。第二，土地流转的收益一般都不是一次性支付的，农民不能提前支取未来收益，因此，即使农民回流农村，也有一定的收入来源。第三，土地流转的收益通常也不是永久固定的，一般以当年的市场价格确定租金，并留有土地租金在未来一定时间内重新商谈约定的空间和余地。土地流转收益应该是有保障的。
2、拓宽渠道，积极探索加快农村土地流转的方式。在总结原有转包、转让、互换等流转方式的基础上，进一步拓宽渠道，创新机制，促进农村土地流转和农业产业化经营。一是积极开展委托转包。农户将土地经营权委托给村社合作经济组织，由村社合作经济组织统一发包给农业经营大户或农业企业。二是实行股份合作。由村社集体将农户土地承包权量化入股，土地由村社统一经营或发包给农业企业、规模经营大户，村社合作经济组织按股份将土地经营所得在年终进行分配。
3、加快农村劳动力转移步伐，促进农村土地流转。采取多种劳。
动力培训转移方式：一是广泛开展种养殖技术培训，促进鱼鸭产业上规模上档次，进而促进农村劳动力转移;二是努力发展和扩大民营企业，吸纳更多的劳动力到企业务工;三是大力发展第三产业，促进城镇化建设;四是积极有序向镇外输出劳动力。4、严格按照《农村土地承包经营权流转管理办法》，规范流转合同管理。虽然农户在土地流转后签订土地承包流转书面合同的意识增强，但签订的程序和流转合同的内容却极不规范。各村社应加强土地流转合同的监督和管理，完善土地流转的档案资料并及时上报镇农村承包合同管理部门审查备案。
5、为了确保鱼鸭产业更大发展，应大力提倡水禽旱养，规范产业发展，强化环境建设，防治环境污染。使鱼鸭产业上规模、上档次，进而促进农村土地更快地流转。
6、畅通渠道，切实加强组织领导。积极培植土地流转中介组织，搭建土地流转平台，畅通流转渠道。特别要发挥好各村社干部的作用，加强组织领导，动员、组织、协调和管理好农村土地流转工作。本文由中国优秀本站站。
返回目录。
农村土地承包经营权确权登记颁证工作，是推进农业、农村改革发展的基础性工作，对维护农民土地合法权益，顺利推进农业现代化，促进城乡统筹发展具有重要意义。为贯彻中、省、市关于开展农村土地经营承包权登记工作的要求，我们于3月中旬对我县农村土地承包经营权确权登记颁证工作进行了调研。现将调研情况报告如下：
佛坪县地处秦岭南坡，汉中市东北部，森林覆盖率95%，植被茂盛，空气清新，无任何污染，属国家自然保护区范围。全县辖8个镇，59个行政村，264个村民小组，总人口3.5万，总面积1279平方公里。xx年全县有农户7624户，农业人口25695人，农村集体所有耕地31540亩。其中：家庭承包经营耕地31184亩，家庭承包经营的农户数7305户。
xx年，我县先后确定西岔河镇、岳坝镇为农村土地承包经营权确权登记工作试点镇。截止目前，两个试点镇入户调查摸底基本结束，经调查摸底，涉及确权农户1963户6741人、地块9446宗、面积10172.8亩，已进行了两次登记信息的公示。
1.加强组织领导，坚持高位推进。成立县、镇、村三级确权工作领导小组及实施小组，为登记试点工作提供组织保证。加强督导检查，定期到试点镇对接，专门检查确权登记工作。制定了实施方案，明确了工作任务、措施及步骤，坚持统一组织领导、政策标准、时间进度、操作程序，从农业局系统抽调11名熟悉农村工作的精干人员成立内设机构业务指导组、督导组、纠纷调解组，对工作进行指导。
2.加强宣传培训，明确政策法规。一是通过召开动员会、培训会、政府网站等途径，广泛宣传确权登记工作的目的、意义、程序以及相关法律法规。二是加强培训指导。我县针对确权方面的政策、法规，编印了《农村土地政策法规和农村新型经营主体知识100问》300余本，发放《陕西省农村土地承包管理工作技术规范》150余册。先后2次对两个试点镇工作人员、村干部等集中进行了业务培训，全面提高工作人员的政策水平和业务素质，确保了熟练掌握《陕西省农村土地承包管理工作技术规范》，严格按照陕西省技术规范等相关政策法规登记。
3.强化工作措施，明确规范操作。将全县确权登记工作明确为“八步”工作法，即业务培训、调查摸底、测量地块、公示公告、审核签、收录信息、颁证确权、资料归档。严格管理体系，形成“两书”(未在家人员。
委托书。
经营权证申领。
申请书。
)、“四表”(调查摸底表、村组公示表、公示签确认表、镇公示表)、“一公告”(确权登记公示公告)、“一清册”(经营权发证登记清册)、“一证”(经营权证)的确权登记办法。落实工作经费和办公设施，调处化解矛盾纠纷41起，答复群众问题28条。
4.加强协调督查，健全工作档案。注重农村工作实际，加强与相关部门的协调，不定期的督促检查，将每月工作进度进行汇总上报，把全县农村土地承包经营权确权登记档案工作与确权登记工作同步推进，确保资料完整、准确、规范和有效利用。
1.土地权属争议情况复杂，确权难度大。一是确权登记工作量大。确权登记颁证工作涉及到每家每户、每个地块，内容多，程序复杂，我县地貌复杂，地籍调查、面积实测等需要大量人力物力和时间。承包土地争议、纠纷面较大，有的问题时间久远、矛盾交织，化解难度大。当前农户户主、青壮年劳动力多不在家，把承包地周边农户聚齐并现场确权也极为不易。二是个别村组原始档案资料严重缺失。由于年限长、时间久，档案资料在干部交接、搬迁、管理等过程中有的遗失，有的迹数据被污染、模糊不清，有的被虫损坏。三是承包合同与实际情况不符。承包合同四界划分与实际占有情况不一致;6.9洪灾后，水毁农田较多，至今仍有一部分土地尚未恢复，有合同没土地，有的土地数量小于合同数据，有的使用土地没办理重新认定手续，有的承包合同直接在洪灾中丢失。四是机动地难以认定和追回。个别组集体土地中有5%的土地为机动地，被划分为私人使用，认定和追回有一定困难。五是部分常年外出务工人员土地确权登记困难。一些人员常年外出务工失去联系，一些把土地使用权长时间的借给他人耕种、代管或租用，造成工作无法开展。此外，历史遗留问题、项目工程建设占地、地界矛盾纠纷等都给土地确权登记工作带来难度。
2.政策理解不统一，认识模糊有偏差。一是认识模糊。土地第二轮承包、98年土地延包有“三十年不变”的政策，现在进行土地确权登记不理解;个别基层干部和群众对土地登记发证的意义和作用思想上认识不足，对土地承包政策界线不清楚，对登记工作中若干具体问题处理指导意见掌握不牢固;部分群众忽视了土地承包经营权证作为维权依据的法律作用。二是政策误解。部分干部认为进行土地承包经营权确权登记工作会触发农村原有各种矛盾纠纷。再加上农村强农惠农政策日益增多，受利益驱使，以及对确权登记的预期，农民更加看重土地，可能使有地没地的农民造成对现有土地进行变更、重新调整、收地或分地等错误性认识，不利于农村的和谐稳定。
3.工作落实不到位，经费保障有差距。一是标准要求不到位。部分干部怕麻烦，在土地调查摸底中有照搬照抄第二轮土地承包合同基数的现象，没有入户实地核对地块，有的资料真实性和可靠性不强;个别村组干部受气不愿开展工作;部分农户在摸底表上拒绝签。二是档案管理不到位。个别村组资料表格填写不规范，档案建立不齐全，归档管理不科学。三是资金需求量大。按农业部的规范要求，确权登记颁证所需资金较多。我县经济基础薄弱，财力严重不足，工作推进困难较多。确权工作需要熟悉本村土地承包情况的原村干部、小组长和以前分地的人员等参与;入户摸底、现场指界和签确认等需要大量的人力投入;镇村干部、群众务工、交通、办公等费用难以解决，参与积极性不高。尤其是试点两镇76个村民小组组建的422名评议人员，按60元/天补助标准，误工补贴费用巨大，难以落实，一定程度上影响了工作的积极性。
1、完善措施，争取领导重视支持。进一步加强组织领导,明确职责分工,落实工作责任，强化协调联动，形成工作合力，确保层层有机构，层层有人抓，为镇、村提供材料打印、务工补贴等专项工作经费，力争按时完成确权工作任务。
2、依靠村组，发动农民是基础。由于农村情况千差万别，问题和矛盾纠缠交织，在坚守政策底线的前提下，依靠村组、发动农民是平稳推动确权登记颁证的重要基础。在确权登记颁证工作中，坚持政策原则、方案自上而下，方法模式由下而上，充分尊重农民意愿，把基层的热情发动起来，把农民的积极性调动起来，形成了良好的工作氛围，确保了工作的顺利开展。
3、加强指导，提高确权登记质量。政府相关部门和人员切实加大指导力度，严格遵循农村土地承包法律、法规和政策，坚持基本原则不动摇,坚持规定程序不走样,坚持政策标准不变调,坚持技术方式不僵化，一步一个脚印地推进确权工作。
土地调查报告（实用19篇）篇七
市人大常委会：
根据市人大常委会年初工作计划安排，我委在人大常委会分管领导带领下，于月日至日深入部分镇街和部门，对××年以来我市土地利用管理工作进行了调查。现将有关情况报告如下：
一、基本情况。
三年来，根据国家有关宏观调控精神，深入开展土地市场治理整顿，规范土地市场秩序，为实施我市“一路三化战略”和经济社会发展提供了有力的保障。主要表现在以下几个方面：
（一）高度重视土地市场治理整顿工作。充分认识深入开展土地市场治理整顿的重要性、必要性和紧迫性，坚决彻党中央、国务院关于加强土地管理、规范土地市场的重大决策，各级成立了土地市场治理整顿领导机构和工作机构，制发了土地市场治理整顿系列文件，明确工作责任，落实工作任务，安排工作人员，保证工作经费，国土、财政、建设、农业、监察、审计等部门紧密配合，通过一段时间的集中整治保持高压态势，通过加大土地法律法规的学习教育，使各级干部的科学发展观和正确政绩观得到加强，依法行政意识得到增强，依法管理土地步入有序轨道。如××街道办事处成立以来重视历史遗留问题的解决，进一步规范土地市场秩序，相继制发了《关于××场控规控建情况的紧急报告》、〈〈关于严格控制建设及建设用地的通知〉〉、〈〈关于禁止土地非法转让的通知〉〉，××年来无新的违规建筑和违法占地。
（二）加大各种土地违法违规行为的查处。针对目前我市部分镇街违规越权办理城镇建设相关手续、违法收取土地出让金和建设配套费的较为普遍现象，近年来市政府多次部署、组织相关部门深入镇街调查摸底，出台了〈〈××市人民政府关于对部分镇街违规越权办理建设相关手续调查处理的通报〉〉（××府函【】号），深入查找存在问题，分析存在原因，提出了解决办法及今后工作的意见和要求，对于迅速遏止和纠正各种违法违规行为起到了良好的推动作用。
（三）规范、执行土地管理各项制度。通过国土资源管理体制改革，建立了集中统一的土地管理机构。建立了经营性用地公开出让、用地贮备收购制度，统一了建设用地审批、房地产权证的发放、征地补偿安置实施主体及相关政策，不断规范完善各项制度，适应经济社会发展的需要，确保经济社会的可持续发展。比如规范土地供应管理对所有建设用地实行集体会审和用地公示制度，符合招标拍卖条件的一律公开招标拍卖和挂牌出让并规定底价，××年共收取土地出让金万元××年达亿元今年月入库数万元有效地抑制了国有土地资产的流失增加了政府的土地收益。
（四）加强拆迁工作管理。坚持依法拆迁，坚持政策标准，坚持以人为本，情理法拆迁，坚持做深入细致的思想工作，完善政策，加大宣传，齐抓共管，公开阳光作业，确保了东部新城征地拆迁安置工作的顺利推进，既保证了建设发展，又维护了社会稳定，取得了较好成效。
（五）狠抓遗留问题的解决。结合深入治理整顿土地市场秩序工作，狠抓了“两证”遗留问题办理，受到社会各界广泛好评，加大了对历年拖欠农民征地补偿安置费用清理兑现力度，为维护群众的合法权益作出了积极努力。
二、存在的问题和不足。
（一）工业园区存量建设用地利用率不高。新增建设用地难和存量建设用地闲置的矛盾并存，据最新统计，个工业园区闲置一年的土地占供地总量的闲置一年以上未动工的占。××开发区个别单位用地闲置长达十年以上。
（二）正确处理保障经济社会发展与依法办事的关系各地实际运用中依然有差距，对贯彻法律法规严格土地管理防止新的遗留问题发生的政治敏锐性、警觉性在认识上依然有差距。个别地方认为按规定办手续，占用时间长，发展受到了影响。
（三）土地监管执法力度不够。发现土地违法行为、立案查处土地违法行为的手段薄弱，对如何预防构建防范体系研究不够。今年市政府通报××年以来部分镇街违规越权办理建设相关手续项目是个。
（四）对群众反映东部新城征地拆迁补偿后期工作的一些迹象应引起足够重视，防止新的不稳定因素的出现。对遗留的城镇、场镇国有公房“两证”的办理同样应引起重视，防止象××办事处、××场办公楼未完善手续的类似情况的发生。
三、几点建议。
（一）统一思想，牢固树立和落实科学发展观。要从实践“。
三个代表“重要思想的高度，把思想统一到科学发展观和正确政绩观上来，切实增强对严格土地管理、切实保护耕地极端重要性和紧迫性的认识，把落实好最严格的土地管理制度作为对政府执政能力的检验。必须正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，认真总结经验，积极推进土地管理各项改革，充分利用现代高新技术加强土地利用动态监测、档案建设和基层队伍建设，不断完善土地法制，建立严格、科学、有效的土地管理制度，维护好广大人民群众的根本利益，确保经济社会的可持续发展。
（二）进一步加强土地市场建设，规范土地市场运作。强化政府对土地的集中统一管理，垄断土地一级市场，放活土地二级市场，土地征用、划拨、出让、转让等工作，必须由政府土地行政主管部门统一负责；实行用地集中统一计划供应，经营性用地必须按“招拍挂”方式进行出让，严禁违规出让经营性土地使用权。要进一步加强和规范地价管理，及时调整更新和公布基准地价，健全地价体系；进一步加强土地出让金征收管理，严格实行土地出让金收支两条线管理制度，做到应收尽收。
（三）严格执行土地管理法律法规，加大土地管理执法力度。一是严格按出让合同约定加强建设用地跟踪管理。严禁闲置、囤积、炒卖土地。对用地单位闲置的土地，严格按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。二是加大土地违法违规行为的查处。建立公开的土地违法立案标准，以利社会各界监督，建立国土资源与监察、审计等部门联合办案和案件移送制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。典型案件要公开处理。防止有案不查、违法不纠、执法不严的现象发生。对历史遗留问题要妥善处理，总结经验教训。
（四）加强征地实施过程的监管，维护公开、公平、公正法制秩序。健全征地程序，完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民，使被征地农民生活水平不因征地而降低，长远生计有保障。加强规划实施管理，土地利用总体规划凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。城市总体规划、村庄和集镇规划也不得擅自修改。维护规划的严肃性。加强土地利用计划管理、建设项目用地预审管理及村镇建设用地管理，严格控制建设用地增量，盘活土地存量，节约集约利用土地。
（五）牢固树立遵守土地法律法规的意识。各级政府、各有关部门要深入持久地开展土地法律法规的学习教育活动，深刻认识我国国情和保护耕地的极端重要性，本着对人民、对历史负责的精神，严格依法管理土地，积极推进经济增长方式的转变，实现土地利用方式的转变，走新型工业化、城市化道路。进一步提高依法管地用地的意识，要在法律法规允许的范围内合理用地。对违反法律法规批地、占地的，必须承担法律责任。
土地调查报告（实用19篇）篇八
x村位于中部，325省道穿境而过，距镇政府3公里，距大峡谷旅游区7公里。全村辖6个村民小组，484户，人口1607人，劳动力743人，外出务工224人，其中：乡外县内52人，县外省内110人，省外278人。全村农用地总面积7427亩，其中：耕地1778亩，园地2697亩，林地2952亩。外出务工收入55万元，年农民人均纯收入2806元。主导产业为茶叶、蔬菜、旅游和生猪养殖，年农村集体经济总收入为763万元。
到年底，全村土地经营权流转604亩，占全村耕地总面积1778亩33.97%，流转土地农户183户，占全村总农户数484户的37.81%。其中：大宗土地经营权流转四起，流转土地农户153户，占全村总农户数484户的31.61%，流转土地面积580亩，占全村耕地总面积1778亩32.62%；农户之间零星的土地经营权流转30户，占全村总农户数484户的6.20%，流转土地24亩，占全村耕地总面积1778亩的1.35%。土地经营权流转的形式主要为为转包、转让、出租、互换，土地经营权流转后的用途为农业用地。
1、大宗土地经营权流转已开始起步。从20xx年至20xx年村委会班子成员根据《中华人民共和国农村土地承包法》和国家出台的农村土地流转政策，解放思想，结合村情，以增加农民收入为目的，抓住机遇，深入到户宣讲土地流转政策。先后引进现代农业展示园、御景园、脱景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体，落户村，形成了“三园一社”以土地流转为为基础，促进农业经济发展的格局。大宗土地经营权流转四起，流转土地580亩，占全村耕地总面积1778亩的32.62%。涉及农户153户，占全村总农户484户的口31.61%。
2、土地经营权流转，土地规模经营效益增加。村大宗土地的流转，使土地规模经营效益凸显。一是大宗土地的流转，使土地的投入加大。承租土地的企业对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。年，现代农业展示园入住该村，租地210亩，并对流转的土地进行水、电、路、沟的综合整治，并根据全县经济发展的要求，引进高农公司、赤诚生物、县农科所等七家企事业单位入住展示园，进行花卉、优质茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多万元，产值近1000万元。二是土地经营权流转户的年收入增加。土地流转户土地收益稳定。土地流转户每亩土地的租金为500元，加上国家的各项惠农补贴60元左右，土地流转户每亩土地的固定收入可达560元左右；土地流转户务工收入增加。农户的土地流转后，承租土地企业的用工都优先雇用土地流转的农户，使其在获得稳定的土地收益的基础上，又取得了相应的务工收入。年土地流转户在展示园务工收入户平达17000元。其中最高的户达20000元，最低的户也有3000元。
3、土地经营权流转，土地规模经营为当地农业持续发展起到了示范作用。一是土地规模经营的示范。年，随着现代农业展示园在该村流转土地210亩，土地整治、现代农业设施的引入，不断发挥了土地规模经营的效益。随后御景园、拓景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体分别与该村农户签订了大宗土地流合同。年，兴农蔬菜专业合作社将总部迁往村，一期流转土地80亩，建高标准的蔬菜示范基地，并逐步向周边幅射，带动全村、全镇乃至全县的蔬菜发展。二是新品种、新技术、新材料的推广、示范。土地经营权流转，使企业实体加大了投入，共建高标准大棚22000平方米，封闭式育苗间700平方米，引进高科技农业栽培技术，对茶苗进行无性系繁植，运用浮法穴盘育苗技术进行烟苗、香葱等经济作物的育苗，为我县支柱产业的发展起到了技术支撑，也使新的农业技术得到了推广、示范。
4、土地经营权流转，凸显四大效应。土地经营权流转增加农民收入、改善农业生产条件、发展现代农业、推进产业化经营，大大提升了土地流转的经济效益和社会效益，蓄积了农业发展后劲，显四大效应。一是促进了规模化、区域化经营，提高了农业产业化水平。通过土地流转，打破了一家一户的经营模式，传统农业向现代农业迈进。展示园成为我县茶叶、烟叶、香葱的种苗繁肓基地和新的农业技术的培训示范基地。二是促进了农业标准化生产，发展特色生态无公害农业。借助业主投资农业生产，提高了农业的水利化、机械化和信息化水平，为农业标准化生产奠定了坚实的基础。兴农蔬菜专业合作社建高标准无公蔬菜基地，其产品一直销往上海、武汉等大中城市，今年将销往香港市场。三是改善了农业生产条件，加快了农业产业化进程。业主将流转来的土地作为“生产车间”，将产品及时推向市场，实现了低成本、高效益的扩张。四是加快了劳动力转移，增加农民收入。成功流转土地的农民，每年除了有固定的租金收入以外，还可以到业主基地从事生产劳动，由农民变成产业工人。同时，随着土地的流转，农民也把自然风险和市场风险转嫁到抗风险能力强的业主，获得稳定的收入。
土地调查报告（实用19篇）篇九
调查方法：
面谈，实际走访，电话，田间实际考察；
重庆市彭水县，新田镇。
20xx年3月12日—3月25日。
前言：
人人都知道，土地是国之根本，没有土地就没有粮食，我国是人口大国，没有粮食将是什么样子！但目前违法使用土地，非法占用土地越来越严重，为了进一步了解土地现状，特点和规律，减少土地流失，针对目前的情况进行了一次社会调查，现将情况报告如下：
一、基本情况及特点。
（一）调查对象的基本情况。
近几来，违法使用土地，非法占用土地呈上升趋势，主要违法使用土地和非法占用人员是开发商和土地承包人以及政府。
（二）特点。
1、违法使用土地主要在广大农村和城乡集合部占现有土地的20﹪。
4、违法使用土地、非法占用土地有发生，据调查由于村干部有些法律意识淡薄，不经过审批私自占地行为依然严重。
二、违法使用土地和非法占用土地的危害。
1、粮食减少。
我国是一个人口大国，粮食问题始终是关系国家安全、社会稳定的重大战略问题，与自然灾害相比，违法使用土地和非法占用土地是影响我国粮食生产的主要因素，造成粮食损失更为严重。所以说违法使用土地和非法占用土地是始终困扰着我国经济、社会特别是农业的发展的主要因素之一。
2、对环境的影响。
3、粮价飞涨。
由于违法使用土地和非法占用土地使粮食种植面积减少粮食产量减产，直接导致粮食涨价。
三、违法使用土地和非法占用土地原因分析。
1、无法农作物种植，由于承包人土地少种地已不能满足家庭开资，只有离地外出打工，土地要么植树或挖塘，或托付亲友做非农业用途。
2、政府规划乡镇发展需要，本是合法占用土地，但某些单位或个人钻了空子。
3、开发商用地，由于利益驱使圈地。
4、个别承包人法律意识淡薄，且承包地远离小队或乡镇范围，拥有侥幸的心理非法占地。
四、对策。
1、法制宣传。
加大土地法等相关法的.宣传，做到每个村民及村干部，乡领导，以及政府，开发商，都要知法，懂法，依法。
2、依法执法。
加大打击违法使用土地和非法占用土地力度，严厉打击各种违法使用土地和非法占用土地的单位和个人。
3，优化土地承包，有效合理的利用土地。
根据目前现况让所有进城农民回乡种地是不可能，政府应加大土地宏观调控力度，严格土地承包经营制度，加强监督，要求村支部书记或村长按期上报土地现状，要求村干部不得随意改变种植结构，政府谨慎划地。
4、加大农业投入，
政府要加大农业投入，加大对现在确实还在种植的农民的直补，做好基础农田，道路、水利合理化规划建设，解决农民种地难的一系列问题。
土地调查报告（实用19篇）篇十
经过改革开放二十余年的洗礼，目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践，农村经济已逐步出现这样一个明显特点：土地活则经济活，土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县，如何紧紧把握农村经济发展的新趋势，积极探索农村土地流转的实现方式和途径，促进农村土地规范、高效流转，全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素，对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题，我们对全县农村土地流转的情况的进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效。
据不完全统计，我县土地的流转面积达7.62万亩，其中耕地1.8万亩，山林3.5万亩，果园2.2万亩，水面0.12万亩。调查中，我们发现土地流转较好的主要。中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇，这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%，其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩（其中耕地816亩，山地400亩，水面316亩）。综观我县土地流转情况的，主要具有三个明显的特点：
1、流转的面积逐步扩大。从1995年实行第二轮土地承包责任制以来，我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2.1万亩，今年已达7.62万亩，增长了3.5倍。特别是近两年来，初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计，全县一次性流转面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。据调查，我县农村土地流转主要有五种形式：一是委托代管，即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种，税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定，全县有80%以上的属于这种形式。二是反租倒包，即乡、村。体根据结构调。等需要将承包户的'土地租过来，然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇政府租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田，然后又转租给原来的农户或其他农户，用来。中连片开发无籽西瓜。三是股份合作，即。体或个人以土地入股，与他人或单位进行共同开发经营，分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金，连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股，实行股份合作，共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾，又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是。体重新发包或转包，即村组将。体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金，承包了该村120亩土地（其中耕地80亩，河滩荒地40亩），经xx后以2.5万元/年的租金，发包给本村3户农户，规划用于建立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。五是对外招租，即村组。体将。中连片的低产田，或将。体原来统一经营或承包的山林、果园、水面及荒地，以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包给两名洪江籍的农户，承包期20年，承包者带资金和技术落户团河，发展板栗和脐橙等优质水果。此外，拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。随着农村经济的发展，土地潜能的不断释放，许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源，从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大，土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计，全县跨区域流转的土地已达1.9万亩，占全县流转土地的25.2%。仅团河镇就对外（外县）招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇，对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩，在国道边发展草莓；若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地，同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚，但产生的效益和影响是十分明显和积极的。一是推动了农村产业结构调。。不少能人租赁。体或个人的土地，不再局限于耕种质次效低的农作物，而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化，由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调。结构的“排头兵”，为推动全县农村产业结构调。作出了示范。如坪村镇大顺村张光前等6户农户承包耕地84亩，全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等，带动了当地农民调。产业结构，加快了全镇产业结构调。的步伐。在他们的带动下，全镇有120多户农户参与承包土地300多亩，用于种植无籽西瓜，获得了很好的收益。二是促进了农村剩余劳力的合。转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能，同时又进一步解放了劳动力。据不完全统计，全县大约有2万余名农村劳动力将耕地以流转的形式处理后，纷纷外出经商、开店、打工，从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。三是提高了土地使用价值。土地合。流转后，土地逐步向大户和能人。中，经营者实现了市场化、规模化的生产，改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小打小闹的不良布局，使土地的潜能得到了大幅度的释放。如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地，用来种植无籽西瓜，今年产值达2。8万元，而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1.4万元，只有种植无籽西瓜的50%。
四是培植了一批农村大户。随着土地流转的推进，生产要素不断向生产大户和能人中，实现了生产要素的优化配置，使生产大户和能人有了“用武之地”，一批发展农村经济的大户脱颖而出。目前，全县承包5亩土地以上的经营大户就有2100余户。黄茅乡白洋村陆明建等9户农民于19租赁本村300亩荒山，承包30年，至今已累计投入资金11万元，栽种优质板栗20xx株，优质梨树3000多株，杨梅、碰柑、脆蜜桃等1000多株，预计进入盛果期产值可达25万元以上，可以为15人以上提供劳动就业机会。
二、我县土地流转存在的问题。
我县的土地流转经过几年的发展，取得了一定成效，推动了了农村经济的发展，但是由于思想意识、机制束缚等因素的影响，我县土地流转仍存在许多突出的问题，这些问题严重影响了我县土地合。、规范、高效流动。这些问题主要表现在：一是土地流转的组织引导乏力。我县土地流动主要是农户自发进行的，个体化倾向较重。各级党委、政府缺乏有效的组织和引导，至今没有规范的政策指导操作，没有明确具体的部门规范管理，致使我县农村土地难以实现规范、有序和高效流转。二是土地流转的市场培育滞后。全县干部群众“土地市场”的观念十分淡薄，县、乡、村三级都没有建立为土地流转服务的中介组织，市场培育严重滞后，从而导致土地流转的供求信息、交易管理都存在诸多问题。三是土地流转的档次不高。主要表现在两个方面：其一是流转的形式档次不高。我县土地流转绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。在我县7。62万亩流转土地当中，委托代管形式占82。4%以上。堡子镇流转的1235亩土地当中，委托代管形式流转的就达1000余亩，占流转总面积的81%，其它形式流转的仅占19%。而实践证明，低层次的委托代管所产生的效益仍然是比较低的。其二是流转地的开发档次不高。许多流转地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态，流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强。林城镇一户居民低价承包了8亩良田，但一年四季都是栽种一些“大路菜”，几分至2角钱一斤，效益很低，连上交那低得不能再低了的租金也成了问题。四是土地流转的管理欠规范。由于至今没有指导性文件，没有具体的部门组织管理，导致土地流转的管理欠规范。主要表现在：流转双方忽视必要的法律手续；交易监督滞后，。体“暗箱操作”仍有发生；流转服务体系欠完善，流转的档案、信息、价格都没有规范建立；利益保障还比较乏力，一些流转地的经营者反映要进一步宽松环境，支持他们生产发展。
三、促进我县土地合。有序流动的对策建议。
根据我县土地流转的现状及存在的问题，我县要实现土地的规范高效流转，应从以下几个方面下功夫：
1、提高认识，将推进土地流转作为实现农村经济新一轮大发展的关键来抓。土地是最重要、也是最基本的生产要素，“土能生万物，地可发千祥”就高度概括了土地的巨大潜能。但从新的农村经济发展形势来看，离开了土地流转，土地的潜能发挥受到了极大的束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权和经营权机械统一的模式已明显不适宜农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面，就必须让土地流转活起来。因此，各级党委、政府和涉农部门要切实提高对土地流转的认识，要充分认识土地流转对合。配置农村土地资源，推动农村经济新一轮发展的重大意义的认识，充分认识土地流转是进一步深化和完善农村双层经营体制改革的需要，切实加强对土地流转的领导。要大力解放思想、转变观念，牢固树立“土地市场”的观念，转变领导方式和职能，利用市场引、政策推、行政促、典型带等方式，大力活化土地这一生产要素，积极加快土地流转的进程。
2、强化宣传和引导，使土地流转由自发逐步转向自土地是农民的命根子，群众是土地流转的主体。因此，要抓好土地流转，必须千方百计调动广大群众的积极性。一是要加强对土地流转现实意义的宣传。要充分利用电视、广播、墙报等多种形式加强对土地流转意义的宣传，通过宣传，让广大农民群众充分认识盘活农村土地对发展农村经济、增加农民收入的重要性。基层干部要深入村组，深入到土地流转过程当中，向群众讲清盘活土地与固守原有土地甚至弃耕抛荒的利弊，通过前后效益对比，提高农民对土地流转的重要性的认识。二是要加强对土地流转典型的宣传。对那些在土地流转过程中，观念较新，经营效益较好的经营大户要充分利用各种媒体进行大力宣传，切实发挥典型的带动作用。通过宣传，让更多农村或城镇的富余劳动力感到经营土地有利可图，从而自觉投入到土地流转当中，利用好土地资源，推动农村经济的发展。三是各级党委政府、基层干部要善于调动农户的积极性。
土地调查报告（实用19篇）篇十一
调查地点：本市各乡镇。
前言：人人都知道，土地是国之根本，没有土地就没有粮食，我国是人口大国没有粮食将是什么样子！但目前违法使用土地，非法占用土地越来越严重，为了进一步了解土地现状，特点和规律，减少土地流失，针对目前的情况进行了一次社会调查，现将情况报告如下：
（一）调查对象的基本情况。
近年来，违法使用土地，非法占用土地呈上升趋势，主要违法使用土地和非法占用人员是土地承包人和开发商以及政府。
（二）特点。
1、违法使用土地主要在广大农村和城乡集合部占现有土地的30﹪。
4、违法使用土地、非法占用土地居高不下，据调查由于外出打工的人。
越来越多，人口老年化越来越重在自家承包地栽树和其它非农业行为的也会越来越严重，政府为了加大开发速度也会不断的占用农田，开发商利益驱使圈地也会越来越大。
3、粮价飞涨。由于违法使用土地和非法占用土地使粮食种植面积减少粮食产量减产，直接导致粮食涨价。
1．人多地少的基本国情，经济高速发展的阶段性特点，以及保护耕地的战略考虑，决定了建设用地的供求关系必然十分紧张。土地利用与管理制度安排不周，执行不力，极易引发违规违法用地行为。
2．土地法律法规和政策与经济发展在制度层面上的冲突，是引发违规违法行为的一个深层次原因。一是现行财税体制和政绩考核指标刺激用地需求；二是地方政府对土地资源配置干预过多、力度过大，市场机制难以发挥作用；三是现行征地制度形成巨大的土地经济价值差，进一步刺激地方政府扩张建设用地的需求，以及用地单位多用土地和非法占用土地欲望；四是不明晰的农村集体土地产权为建设用地过度扩张打开了方便之门。
3．政府和政府官员传统理念和价值观念中对法律的工具化倾向，以及急功近利和投机心态，是造成违规违法行为不可忽视的深层次原因。
4．土地执法监察力度不够，部门联合执法机制不健全，部门监管政府更是力不从心；耕地保护责任制尚未形成共识，难以落实共同责任；土地违法案件中，决策者不承担责任，责任承担者不起决定作用。这一系列状况，或属于制度的先天不足，或属于执行过程的偏差和错位，既是违规违法行为大量存在的体制性原因，又是其直接和具体的原因。
5．用地审批，主要是农转用和征收审批全过程，确实存在周期长、效率低的问题，直接导致部分用地项目不得不“未批先用”，也引发部分项目以此为理由借机“未批先用”。
一是程序复杂环节多。
二是土地报批的要求越来越严，审查事项越来越多。
三是土地报批业务没有办结时限承诺，加之审查内容、报批方式的不断调整，上报审批项目批准时限无法预期。
7、由于承包人年纪大已不能农业种植，无奈放弃农作物种植或由于承包人的土地左右原因自己的土地已无法再种植农作物。
8、政府划地，由于政府规划，开发商用地。
1、任何与土地利用、管理相关的制度建立、改革和完善，都会引起土地违法态势的变化。增加国家土地政策、土地法律在相关制度规定中贯彻和协调力度，就能有效地减少土地违法事件的发生，增加土地违法行为受到制裁的几率和力度。为此，要对直接涉及土地利用的土地承包经营制度、城乡规划管理制度、投资管理制度等进行土地政策和法律意识渗透，把用途管制、耕地保护、节约集约利用的思想体现于制度原则和各项具体要求、标准之中。要在与土地利用、管理具有间接联系，或可能发生联系的制度中，加入贯彻、执行土地政策和法律的内容，如干部选拔任用、政绩考核制度中加入耕地保护、土地执法等规定；在财税制度中严格规范土地收益的分配和使用，并建立起鼓励节约集约、限制粗放利用的税收调节机制。从而使一个部门势单力薄严防死守、执法监察的局面，转变为相关部门同心协力、齐抓共管的局面，共同遵守国家土地政策和法律，落实最严格土地管理制度，遏制土地违法现象发生，打击土地违法活动。
土地利用管理制度自身的改革、完善，则要防止“头痛医头，脚痛医脚”，“摁下葫芦起了瓢”，要有系统和全面考虑，统筹协调相关政策要求，在多目标设定、多条件约束情况下，设计土地利用和管理制度，预防、打击土地违规违法行为。强化土地利用计划对地方政府土地利用和管理的多方面制约。把计划指标多少与其土地利用和管理实绩相挂钩。对规划计划执行、耕地保护和执法监察问题严重的，适时冻结或核减计划指标。
2、法制宣传。加大土地法等相关法的宣传，做到每个村民及村干部，乡领导，以及政府，开发商，都要知法，懂法，依法。
2、依法执法。加大打击违法使用土地和非法占用土地力度，严厉打击各种违法使用土地和非法占用土地的个人和集体。
民的土地集中成片以承包人名义自愿的情况下转包给他人（不改变种植结构），开发商不开发的地要无常还给原先农民，政府谨慎划地。
4、加大农业投入，政府要加大农业投入，加大对现在确实还在种植的农民的直补，做好基础农田，道路、水利合理化规划建设，解决农民种地难的一系列问题。
土地调查报告（实用19篇）篇十二
项目规模：该项目区总面积为247.78亩，土地利用现状为未利用地和旱地，主要进行土地开发，以期达到有效增加耕地面积，实现耕地根据测算，项目建设完成后，可有效增加耕地面积154.39亩，新增耕地率79.84%，具体规模为：项目区位于茅田乡，项目区面积247.78亩，开发后新增耕地154.39亩。
项目预算：项目预计总投资：47.00万元，亩均投资：2430.54元。建设工程内容：土地平整工程、农田水利工程、田间道路工程和其他工程。
该项目根据恩施州土地利用总体规划（20xx-2020年）主要控制指标分解方案，建始县土地利民体规划具体目标（20xx-2020年），本项目的实施是贯彻落实《建始县土地利用总体规划》、《建始县经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，实现建始县耕地面积动态平衡的具体措施。
茅田乡位于恩施州建始县东北部，属大巴山脉南沿分支巫山东延部分，地处北纬30°38′至30°51′,东经109°46′至109°56，与重庆市巫山县接壤。平均海拔1250米左右。
该项目区位于建始县茅田乡三道岩，仅涉及茅田乡1个行政村。项目区总面积为247.78亩，项目区土地利用现状为荒草地和有林地，主要进行土地开发，预期达到有效增加耕地面积，提高土地利用率的最终目的。根据测算，项目建设完成后，可有效增加耕地面积154.39亩，新增耕地率79.84%。
表1土地开发整理项目情况。
表2涉及权属调整的土地开发整理项目情况。
（1）坚持依法、公开、公正、公平、效率和自愿的原则；
（4）有利农业生产，方便群众，生活，尽量保持村界的完整性；
（5）促进土地规模经营和集约化经营。
项目区内土地均为集体土地所有权，集体土地使用权，土地权属现状与登记发证情况一致，土地权属界限清楚，无边界纠纷，便于统一规划、合理布局，统一整理。
（1）成立权属调整领导小组。成立以县人民政府分管土地的领导为组长，乡国土资源局局长及项目涉及的村镇主要领导和项目涉及行政村的村民代表为主要成员的土地权属调整领导小组，在充分尊重原土地所有权人合法权利的基础上，统一协调新地耕地的确权工作。
（2）土地开发整理前进行统一的确权登记。包括项目区域的确切边界，项目区域内宗地的数量、类型、质量；项目区域内的土地权属类型、数量；原有土地的确权登记发证情况。土地权属现状调查完成后，区国土资源部门应就现有土地状况进行综合评价。
（3）土地开发整理项目工程完成后，国土资源部门将对整理后的土地进行评价，作为实施土地整理后土地分配方案的参考或修正依据。
（4）土地整理后的农用地分配，坚持参与与整理各方土地总面积不变和集中连片、便于利于的原则，参照土地综合评价结果，按项目区内各组织的原有土地比例，根据路渠等线状地物重新调整权属界线，确认边界四至时埋设界桩。
（5）从各方面利益考虑，实施土地整理的地块，整理后农民原有承包耕地面积不得减少（扣除应分摊的新增路渠用地），但同一承包有有若干地块时，面积小者尽量向面积较大者集中。土地整理后新增耕地由村集体经济组织承包给农民耕种，本集体经济组织内的农民拥有有限承包权。
（6）土地权属调整方案编制完成后，向全体权利人发布公告，并以书面形式通知土地所有权人、承包人。土地权属调整方案经公告并征求意见后，报区人民政府批准，国土资源部门将根据土地分配结果进行权属调整，权属调整工作完成后，进行权属变更登记与核发土地证书。
土地调查报告（实用19篇）篇十三
土地是人们长期以来赖以生存的最基本生产资料，是逐年递减的有限资源。年到年的十二年中，全县耕地面积减少了8.5万亩，相当于减少了12个中和乡的耕地面积。大量的劳力外出和农产品价格的持续低迷，耕地撂荒面积与日俱增。为此，我们对全县土地撂荒情况进行了调查。
全县现在耕地64.4万亩，其中土19.4万亩，田45万亩，人均耕地仅0.93亩。据现在571个村的调查统计，全县撂荒14670亩，占耕地面积2.3%，涉及农户7456户，21130人。中和乡现在耕地7036亩，而撂荒面积占全乡耕地面积的8%，岚峰占5.2%，二坪占4.2%。在撂荒地中，60%为坡瘠地边远零星地，投入产出比较低。形成土地撂荒的主要原因如下：
1、农业生产比较效益低。从事农业不如从事非农产业的效益高，以种一亩水稻为例，产稻500公斤，收入460元，种子、农药、化肥等物耗115元（按我们300户农村住户调查资料占25%计算），请人犁田、栽秧、收割等费用180元左右，亩平纯收入165元左右（含自己的劳动量价值），即一个劳动力种一季水稻的净收入为165元，如果种小春生产，投入产出基本持平，瘠薄地、边远零星地更是入不敷出。农民说得好：“在家种田，不如外出挣钱”；“要想奔小康，必须背井离乡”。农业的比较效益差，是耕地撂荒的主要原因。
2、农村主要劳动力大量外出。由于“在家种田，不如外出挣钱”和农产品价格多年持续走低等原因，去年，外出劳动力18万人左右（常年外出14万人）带回劳务收入8亿元左右。外出劳力占劳动力资源的50%且为主要劳动力。在家务农的基本为“九九、三八”式劳力结构。
3、户口外迁。随着市场经济的发展，城镇化率不断提高，农民向非农产业转移越来越多。20xx年12月至年的二年间，全县农村人口实际外迁20375人（扣减20xx年以来移民安置5386人），在这两万外迁人员中，部分土地进行了合理流转。部分土地形成撂荒，全县由农户外迁而撂荒占20%左右，水口就占33%。
4、土地零星、分散、偏远、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平镇团碾村二社，有20余户由于偏远、坡高等不便管理而几乎弃耕（每户部分撂荒），又如二坪水磨村唐定国，他主动种了别人不种的较好的几亩土地，而自己的偏远瘠薄地撂荒。
5、基层组织对二轮承包没有全面理解,拒收外迁户中断承包关系的土地，当前土地流转基本处于无序的状态，特别是基层个别地方对二轮承包、三十年不变的政策，有种片面理解，认为承包土地30年不变，就是土地承包权不能动，动了就违背中央的政策，因此，即使有许多经商户或外迁的农户要求中断承包关系，基层组织害怕犯错误而拒绝接收，也没有采取任何有效措施加以引导或适当调整，导致农民对承包地初放经营，甚至撂荒。水口镇的外迁户把承包地交给村社，而村社认为承包期未满和“30年不变”等原因，拒不接收外迁农民的承包地51.5亩，占全镇撂荒的33%。
土地撂荒，是近年来出现的新问题。撂荒说明了部分农民正在摆脱土地对他们的束缚，土地不再是他们谋生的唯一手段，这表明了它积极的一面。但是，土地是不能再生的有限资源，是社会财富之源，我县人多地少，人均耕地不足1亩，负面影响大。从我县的实际情况看，如果各级重视、措施得当，组织引导得力，是不会出现较大面积撂荒的。现就对如何处理好撂荒问题，提出以下建议：
1、提高对土地资源和农业基础地位的认识。土地是财富之母，土地资源是有限的。大力宣传“土地管理法”，“土地承包法”等法律法规。要认真学习理解“土地承包法”中关于土地经营权流转问题。根据“土地管理法”第37条“承包经营耕地的单位或个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包经营合同，收回发包的耕地”之规定，对当前农村的撂荒地，村社可按法定程序收回，采取多种方式重新发包。现在，基层对多年撂荒地不问不管，使土地撂荒与日俱增。对现在的撂荒地，可规划种植为桑树、果树和花椒等劳动量不大的经济作物。
2、退耕还林还草要与减少或避免撂荒相结合。去年，退耕还林2.95万亩，今年计划5万亩。为此，对撂荒地而无法转包的坡瘠地，即使没有达到退耕还林还草的要求，也可以列入退耕还林还草的计划。通过还林还草计划，消灭较大面积撂荒是完全可能的。
3、建立土地流转机制，制定县域土地流转及撂荒的实施意见，促进土地有序流转。当前，土地流转基本处于无序状态，有的农民写了个白条或口头达成协议自由转换，没有全面、完整的合同条款，没有村社发包方的监督，更没有专门的流转管理机构，已经出现新的矛盾和纠纷，年全县农业税尾欠达到71.7万元，就岚峰一个乡1996年以来，尾欠就达97828元，占全县尾欠数的13.6%，因土地流转不规范，有的农民种了别人土地后又不交农业税，村社只能找原承包人，结果双方都不交农业税，形成农税尾欠和土地撂荒。为此，我们要在尊重土地二轮承包的基础上，应及时制定全县土地流转的实施意见，成立县、乡（镇）两级的土地托管和恢复土地承包仲裁机构，从而规范土地流转行为，尽量避免出现新的矛盾和纠纷。
4、实施县内移民计划。县内移民，就是本县或本镇范围内，有组织、有计划地从甲地到乙地，从山上到山下落户。山区土地少，且多为坡瘠地，亩产不高，土地级差收入低，又破坏生态环境，造成严重水土流失，而山下又出现耕地较大面积撂荒。这是一对能克服和避免的矛盾，对那些愿下山种地落户的山民，政府对他们的建房审批、子女入学等具体问题的处理上，政策应适度放宽。山区农民的种田积极性极高，如虎峰镇东山村二社的李德文，就从山上移到山下的正义村落户，种了十几亩土地。已摆脱了原在山区中当山民的贫困。还有部分山民愿下山而找不到田土种，如果乡镇做好工作，为他们牵线搭桥、正确引导、撂荒面积就会大大减少，辖区内移民，既是解决撂荒的一个有效途径，又是山区水土流失得以控制的治本之法，也是消灭山区山民贫困之法，这是一举多得之事。
5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用先进的小型农业机械（如小型收割机械、小型潜水泵等），尽量减轻农民的劳动强度，使之扩大种植面，以及适应当前农村“九九、三八”的劳动力结构，减少农村隐形抛荒或撂荒。
对土地撂荒问题，我们要认真面对，采取切实可行的办法，既使部分农民向非农产业转移，又使有限的土地资源得以充分利用，使农村经济稳定、健康发展。
土地调查报告（实用19篇）篇十四
向阳镇当明村农产品流通调查报告我系在寒假期间给每个入党积极分子布置了利用寒假时间对家乡农产品的流通进行调查的任务。我作为一名入党积极分子也积极认真的对自己家乡的农产品的流通进行了调查。现将调查的现象和结果做出以下报告。
一、调查目的：为了使广西农业职业技术学院商贸管理系的全体入党积极分子对农产品的流通进行了解，拓展知识,提高自我的专业技能。
二、调查时间：2012年1月15日至2012年2月10日。
三、调查地点：广西省河池市天峨县向阳镇当明村。
四、调查方法：查阅资料、访谈、实地考察。
五、调查内容：
1、当明村的交通情况：由于我的家乡在农村，所以我所调查的是农村的农产品的流通情况。当明村大部分地区都为山地，因为多山所以交痛不是很好。虽然有了公路，但是路很小并且崎岖不平，所以一般只有农家用的小型货运车可以通过，所以那里的农产品销售往外面的并不多。这样也造成了农民的种植积极性不高，基本上是自给自足。
2、当明村的主要农产品有：稻谷、玉米、柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗。
很多农民选择外出打工赚钱，家里就留下年纪大的老人帮看家带小孩。这样就使务农的人越来越少，农产品也就在不断的减少。
六、调查结果：而当地用于买卖交换的农产品主要有：稻谷、玉米、柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗。稻谷买卖销售主要是在本地的农民之间进行交易，主要是因为近几年来的天灾（干旱）和虫灾导致一部分的家庭收入减产，甚至有些家庭种下都没有可以收获的。这样就去找收获好的人家购买，这样也节省了运费。而玉米的销售业是几乎没有。因为在农村玉米一般是用来酿酒或者是做猪吃料。机乎是自己家种植够自己家用。而少部分的也是自己村上相互购买，而柑橘、柿子、山楂、筒果、茶子、板栗，这些农产品主要是运往县城去销售。而这些农产品的销售途径首先是由当地的一下小的商人去各家各户的收购，当收购达小型货车一车以后才运往县城销售给厂商。由于交通的不方便，所以货运的价格就相对较高，这样收购商为了获利就压低收购价格。导致农民销售农产品的收入就很低，造成农民的种植积极性下降。导致大多数农民现在都在砍掉果树来种植杉树，等将来买树木赚钱。
七、调查后的收获与认识：
此次调查的结果使我认识到了，农村物流网络不完善、经济人组织松散、乡村居住分散、交通不方便、运输成本增高、农民信息不灵、并且由于农民的科技这种水平不高，种出来的农产品质量不是很高，等一切因素造成了农产品的价格低廉，这次的调查让我认识到了农村的各方面发展都有待加强，同时也认识到了物流行业对农产品的发展起了决定的作用，我本来就是学物流管理专业的，这次的调查使我对物流的作用有了更深的认识了解，也更加鉴定了学习物流知识扎实自己的物流管理能力。同时也认识到科技对农产品的发展也起到了决定的作用，其实农村的农产品发展不好的最主要一个原因是，农民没有科学种植，导致高投入低收获，并且收获到的产品质量不好价格就低，农民的积极性才会慢慢降低。
八、总结：总的来说此次调查的结果是农村农产品的流通销售缺乏主要原因：
1、农村的交通不便利。
2、缺乏利用科学技术种植农产品。
3、农产品没有好的销售途径。
九、对农村农产品种植和运输的建议：
1、有句话这样说“要想富，先修路”，我认为要想把农产品很好的运输销售出去首先要修路，只有把路修好了，交通便利了，农产品才有更好的机会运出去销售。
2、加大科技的投入，没有科技的投入，产出来的产品质量不高，就会使产品的价格降低，这样农民就没有利用可图，同样会使农民积极性降低，所以必须大量的投入科学，让农民都把科学用在种植和护理农产品中上，这样就会在原来的基础上少种多收获，这样农民种植农产品的积极性才得以提高，农产品多了，质量好了运往外地销售才能拿到好价钱，好收入。
3、国家应该加大政策支持力度，加强农村农产品运输管理，提高农产品流通，积极引导鼓励农民利用科学技术来种植农产品，政府可以派一些农产品研究的专业人员实地勘察，研究当地土质、水质、气候等因素的制约下，引导当地农民种植适合当地的农产品，这样农民们才不会盲目的去种植，农民们种植了适合当地的农产品，引导农民利用科学技术种植，这样农产品才会有丰收，收获季节到来，农民的农产品销售不出的时候当地政府应该积极的为农民寻找销售路线，这样农民种下的农产品就有销售路径，那么农民种植农产品的积极性就提高。只要农产品的收入高了，农民回家种地有收入了，农民选择在家务农的机会就更大，那么也就不会有那么多的人外出打工，农村的土地才能得到充分利用，这样间接的减少了留守儿童的人数。
x
二零一二年二月十一日。
土地调查报告（实用19篇）篇十五
县国土资源局关于农村集体土地流转调研报告。《县国土资源局关于农村集体土地流转调研报告》，县国土资源局关于农村集体土地流转调研报告市调研组：省委书记、省人大常委会主任xxx在参加信阳代表团审议时围绕贯彻落实十七届三中全会精神，提出进一步促进农村改革发展，重点在粮食、根本在增收、关键在改革、出路在发展。他强调,推进农村改革发展要大胆地闯、大胆地试、大胆地改，明确表示支持信阳创办农村改革发展试验区。为认真落实科学发展观，建设好农村改革发展实验区，根据党的十七届三中全会精神及xxx书记的重要讲话精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我县农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下：
一、我县农村集体土地基础工作开展情况。
（一）农村集体土地管理现状：土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须发展和规范并重。公益性与经营性项目用地的界定、土地的确权、规划的落实、审批的程序、信息服务、市场的规范化建设、流转收益的合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基础。农村集体土地所有权（农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我县农村集体土地确权发证未全部完成。当前，全县所有行政村农村集体土地所有权登记已经结束，但所有权发证率只有20%，集体土地使用权登记发证151419宗，发证率为80%。
为贯彻落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[]1号）精神，根据《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[]60号）和《省人民政府办公厅关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（办字[]118号）及《市人民政府办公厅关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（唐政办函[]160号）要求，现就加快推进我县农村集体土地确权登记发证工作通知如下：
一、目标任务和时间安排。
（一）目标任务。依据第二次土地调查成果，通过调查核实，年底前完成全县农村集体土地所有权确权登记工作，将集体土地所有权证书发放到每个具有所有权的集体经济组织。按照土地总登记模式，充分利用原土地登记等相关资料，开展村庄地籍调查，查清农村每宗土地的权属、界址、面积和用途等基本情况；到“十二五”末，全面完成我县农村宅基地使用权、集体建设用地使用权的登记发证工作。将地籍成果上图入库，建立地籍管理信息系统，在此基础上，开展土地总登记及初始和变更登记，逐步实现地籍调查成果、土地登记资料动态更新，全面提升地籍管理水平，提高地籍管理社会化服务程度。
（二）时间安排。年下半年，开展并完成全县两个村试点工作；年，完成集体土地所有权确权登记发证工作；年，完成镇政府所在地农村集体建设用地、宅基地确权登记发证工作；2015年，全面完成我县村庄集体建设用地和宅基地确权登记发证工作，建立县级地籍信息系统，做到土地确权登记发证工作全覆盖，实现对土地登记信息动态监管。
林地、草原、养殖水面的确权登记发证工作，按照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
二、职责分工。
县级主要负责做好全县土地确权工作的测绘、县级数据库的建设等工作，同时指导各镇村做好权属调查、群众工作等。镇级主要负责配合业务单位做好测绘、权属调查、群众工作等。国土部门具体负责农村集体土地确权登记发证工作的日常组织、实施和协调工作；公安部门负责户籍资料的审核；民政部门提供行政界线资料；农业、林业、交通运输、水利等部门提供相关权源资料；财政部门要根据所承担的土地确权登记发证工作任务确定工作转自:http://经费，并足额列入财政预算，保障工作顺利开展。
各有关部门要认真履行职责，加强沟通协调，对工作中存在的问题和困难，积极采取措施，及时协调解决。各镇要将农村集体土地确权登记发证纳入重点工作，明确目标，落实责任，确保按时保质完成各项工作任务。
三、
保障措施。
（一）加强组织领导，落实工作责任。为加强此项工作的组织领导，县政府成立滦南县农村集体土地确权登记发证工作领导小组（详见附件），统一领导全县农村集体土地确权登记发证工作，领导小组办公室设在县国土资源局，办公室主任由县国土资源局副局长王克新同志兼任，负责日常工作的协调落实。各镇也要成立相应组织机构，精心安排部署，落实目标责任，健全工作机制，加强分工协作，强力推进工作落实，确保工作顺利开展。
（二）依法依规操作，妥善解决问题。土地登记由国土资源部门的地籍管理机构统一办理，从事土地权属审核和登记审查人员需具备有效的土地登记上岗资格证。要严格依据有关法律、法规、规章等规定，进行土地确权登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化。各地要细化和完善农村集体土地确权登记发证政策，妥善处理好土地使用上的各类历史遗留问题。
（三）提供优质服务，提高工作效率。各镇、各有关部门要将便民、利民、护民的要求贯穿农村集体土地确权登记发证工作全过程，增强服务意识，转变工作作风，简化办事程序、提高工作效率，提供优质、便捷的服务。要及时将有关确权和登记发证工作情况进行公告，保障群众知情权。
（四）加强争议调处，维护社会稳定。各镇、各有关部门要从维权维稳、改善民生出发，及时调处土地权属争议，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，为土地登记确权创造条件。要建立健全土地权属争议、土地登记确权引发的群体性事件的应急预案，全力维护社会稳定。
理人员的政策、业务及信息化管理水平，推动工作全面开展。
农村集体土地确权登记发证工作进展情况汇报农村集体土地确权登记发证工作是xx县2010年的重点工作之一，年底完成全县农村集体土地确权登记工作60%的岗位目标是xx县国土资源局的刚性任务。为实现这一目标，xx县国土资源局在时间紧、任务重的情况下，对作业单位一方面加大业务指导、培训，一方面加大督促、检查力度，积极推进该项工作全面开展。依据《xx县农村集体土地确权登记实施方案》的工作进度，作业单位从7月份开始进村走界，进行集体土地所有权勘测定界、权属调查。目前，全县7个乡镇的农村集体土地所有权外业调查已基本完成，正转入内业工作，进行权属界线协议书的签字盖章、数据整理阶段；9月份开始集体建设用地、宅基地使用权入户调查。目前，六街镇的集体建设用地使用权已全部完成外业调查，正转入内业处理阶段，其余乡镇正在有序开展外业调查；夕阳的打黑、晋城的关岭、昆阳的恢厂3个村委会的农村宅基地使用权已全面完成了外业测绘，正转入内业处理阶段，六街镇完成了大营、大庄、六街3个村委会985宗宅基地的外业测绘，其余乡镇均xx县国土……为依法保护农村集体土地权利人的合法权益，有序推进农村土地管理制度改革，根据国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）和国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、省国土资源厅《关于省农村集体土地所有权确权登记发证工作规则的通知》（浙土资发〔2012〕4号）及市人民政府《关于市农村集体土地所有权确权登记发证工作实施方案的通知》（湖政办发〔2012〕21号）等文件精神要求，结合我县实际，制定本实施方案。
一、工作目标。
根据部、省、市统一部署，我县农村集体土地所有权确权登记发证工作的目标是：遵循“主体平等”和“村民自治”的原则，按照乡镇（街道、园区）和村集体经济组织二类所有权主体确权发证。对于“撤村建居”后（包括村民委员会和居民委员会一套班子两块牌子的机构）未征收的原集体土地或城镇建设规划区内未农转用、征收的集体土地，只调查统计，暂缓确权登记发证，统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。于2012年12月31日前完成全县农村集体土地所有权确权登记发证工作。
二、确权登记发证范围。
农村集体土地所有权确权登记发证做到全县区域范围内的集体土地全覆盖，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地。
三、工作依据。
〔2012〕4号）、《宗地代码编制规则（试行）》（国土资厅发〔2011〕57号）、《第二次全国土地调查技术规程》（td/t1012-2007）、《城镇地籍数据库标准》（td/t1015-2007）、《土地利用数据库标准》（td/t1016-2007）等法律法规政策和技术规程。
四、工作原则。
一是依法依规、不存纠纷。土地登记要依法进行，严格按照法律规定，确定土地权属和办理土地登记，登记后的集体土地权利受法律保护。发证要做到“权属清晰、四至明确、面积准确”的原则，对归属不明或有争议的土地（一时难以确定权属的土地），可退后一定范围内单独设宗，只调查暂不发证，待争议处理后，再行划入相关宗地或单独划宗，予以发证。本着“尊重历史、注重现实”，有利于生产生活、促进社会和谐稳定的原则，依法有序地开展确权登记发证工作。
二是全面调查、不留死角。本次农村集体土地所有权的地籍调查要覆盖到我县全部农村范围内的集体土地，包括属于农村集体所有的建设用地、农用地和未利用地。但对所有权范围内各地类面积只进行调查，登记发证时不划分地类，土地证书中各地类的面积用“/”划去。
三是明确主体、稳妥推进。要稳妥处理各类权属纠纷和争议，保障农村集体土地确权登记发证工作顺利完成，原则上确权给乡镇（街道、园区）、村集体经济组织。
四是尊重历史、合理确认。结合我县2005年已经开展农村集体土地所有权登记发证工作的实际，本次农村集体土地所有权发证工作按照变更登记模式进行。对所有权界限已经依法确认，并且没有发生变化或提出权属争议调处申请的，可以使用原权属界线，按照全覆盖的要求，重新量算集体土地面积；对所有权界限未经依法确认，或者虽经确认但已发生变化或提出权属争议调处申请的，应依法重新确认权属界线后，再量算集体土地面积。
五、工作方法与技术支持。
以地籍子区为单位，整理、归类土地详查、土地更新调查、第二次土地调查以及农村集体土地所有权确权登记发证中形成的权属调查资料及权属界限、行政界线，制作1:10000比例尺的调查底图，由集体土地所有者提出申请。利用1:10000调查底图进行实地核查，确定权属界线，标定界址位置。
内业处理过程中将标定的界址点位根据实地走向叠加到二次调查数据库上，经室内比对地物影像，调整修正界址点位后，输出界址、面积数据和宗地图。在此基础上，按规定将集体土地所有权确权到所有权主体。
六、工作步骤与时间安排。
（一）准备工作阶段（2012年2月至2011年3月上旬）。
1．成立组织机构。为了更好地完成我县农村集体土地确权登记发证工作，决定成立农村集体土地所有权确权登记发证工作领导小组（见附件），领导小组下设办公室，地点设在县国土资源局。县国土资源局负责农村集体土地所有权确权登记发证的实施工作，县其他相关部门各司其职，密切配合，全力支持农村集体土地所有权确权登记发证工作。各乡镇(街道、园区)要组织力量，建立相应的工作推进班子。村委会要专门落实人员，全面参与到农村集体土地所有权确权登记发证工作中去，做好权属界线现场指界工作。
2.成立专业的调查队伍。根据农村集体土地所有权确权登记发证工作的自身业务要求，县专门成立调查队伍，从事外业调查工作，各乡镇(街道、园区)组织人员做好现场指界工作。
3.及时动员，大力宣传。各乡镇(街道、园区)要及时召开部署会，开展多种形式的宣传活动，广泛宣传本次农村集体土地所有权确权登记工作的目的意义、任务要求，使各级各部门，特别是各乡镇(街道、园区)、村委会理解支持和积极配合开展工作，确保农村集体土地所有权确权登记发证工作顺利开展。
4.开展业务培训。农村集体土地所有权确权登记工作技术性、政策性强、范围广、工作量大、情况复杂。要加强对调查人员的培训，业务培训包括权属界线的调查、指界、界址的标绘、登记发证等相关政策和技术知识。使全体调查登记人员掌握工作要求，明确工作方法，熟悉技术路线，规范工作程序。
5.资料准备。主要资料：最新正射影像图；标准分幅土地利用现状图；分幅权属界线图；土地统计台账、统计簿；相关土地变更调查资料；已有登记发证的权属资料和用地审批资料；相关表格和土地所有权证书的印刷等。
（二）工作实施阶段（2012年4月至2012年11月）。
1.界线界址核定。各乡镇(街道、园区)、村委会负责具体的指界工作，按照历史形成及目前实际拥有的土地权属范围，与调查人员共同划定权属界线，绘制界线走向草图，签订权属界线核定书，按规定完成指界人签字盖章确认手续。
2.宗地编号。严格按照《宗地代码编制规则（试行）》（国土资厅发〔2011〕57号）、《第二次全国土地调查技术规程》（td/t1012-2007）执行，宗地编号以行政村为单位，村本级从“1”开始编号，村内其他宗地按照顺序号依次排序。
3.界址点数字化。将实地标定（工作底图）的界址点走向转标到二调数据库上进行数字化，叠加到数据库自动生成界址点位及坐标，当实测点的连线与相关地物影像比对出现不吻合时，以地物影像作参考，适当加密折点。
4.编制宗地图，建立数据库。利用现有二调图纸编制宗地图；对宗地的划分、界址点的设置、面积的计算、宗地图（权属图）的编制、表格的填写等按照有关规定执行，生成宗地图。
5.申请确权登记。以集体土地所有权主体为单位填写土地登记申请书，同时提供集体土地所有权登记申请书、申请人主体资格证明文件、《权属调查表》、权属来源证明材料、地籍调查成果资料，委托代理的须提交土地登记委托书、代理人身份证明、其他有关资料，向县国土资源局提出书面申请。
6.权属审核。根据农村集体土地登记申请和地籍调查成果资料，以宗地为单位填写《集体土地所有权登记调查审核表》，并依据有关法律、法规和技术规程，对申请人提交的资料及地籍调查成果进行审核，包括：土地登记申请人的资格审核；对宗地自然状况的调查审核；对土地权属状况的调查审核等。对符合要求的，填写土地登记审批表，如实填写初审意见。
7.审核审批。县国土资源局对初审意见进行审核，提出审核意见，村集体经济组织的土地在各乡镇(街道、园区)内公告，各乡镇(街道、园区)集体土地在县内公告并将公告送达有关土地权属单位，公告时间为15天。公告期满，对土地登记审核结果未提出异议的，在登记审批表上签署同意登记发证的意见，由县级以上人民政府领导签章，并加盖县级以上人民政府土地登记专用章。
8.注册登记，颁发证书。土地登记经批准后，填写土地登记卡，并制作相应的《集体土地所有证》，土地所有权证书直接发给各乡镇(街道、园区)、村集体经济组织。
9．插花地、争议地处理原则。相互插花，暂时无法划定权属的地块，按有关村民小组共有的原则处理（共有宗地）。对协商不成无法确认权属的土地，以争议地单独划出统计,暂不颁发土地证书。
（三）。
总结。
检查阶段（2012年12月）。
1.成果资料的整理、数据汇总，建立管理信息系统。将所有的土地所有权调查资料进行分类整理、数据汇总并装订归档，对有权属争议的土地单独统计，并采取有效的措施及时解决。根据成果资料，把空间的地理数据与相应的属性数据连接起来，实现图文互访、查询统计、空间分析等功能。
2.总结工作。对完成整个农村集体土地所有权发证工作的情况进行总结，包括登记发证完成情况、面积的汇总、土地权属争议情况等，围绕村镇地籍调查、土地确权、争议调处、登记发证工作中存在的问题，深入研究，创新方法，细化和完善政策。
七、工作保障措施。
（一）明确职责，密切配合。农村集体土地所有权确权登记发证工作技术性、政策性强、涉及范围广、情况复杂、工作量大。各有关部门要各司其职、各负其责，加强协调配合，对工作中存在的困难和问题，及时采取措施，切实予以解决。
土地调查报告（实用19篇）篇十六
农村土地承包合同，是指农村集体经济组织（或者村民委员会）作为发包方，与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水而等自然资源所订立的承包经营合同。农村土地承包经营合同制度大大提高了农业劳动者的生产积极性，从而使家庭承包责任制成为农业生产的基本经营方式，成为党在农村的一项基本经济制度。
因此，正确及时的审理各种农村承包合同纠纷案件的意义就非常重要。但是，在长期的司法实践中，土地承包纠纷案件无论在审理中还是执行中都感到比较棘手。原因在于，相关的法律法规规定的不够详尽，致使各法院在审理此类案件时作法不一，执行中判决内容不易执行，即使采取强制措施也无法达到最终目的。
土地承包案件的审理难、调解难、执行难己严重影响到了司法的统一和司法权威的树立。接上级法院通知后我院积极组织力量，对我院的土地承包纠纷案件进行了摸底调查，初步掌握了纠纷的基本情况，分析了原因，并提出了相应的建议和对策。
1、发包方提前终止合同，承包方起诉要求继续履行此类纠纷在村委换届后表现更为突出。
2、在承包合同履行过程中由于物价上涨，土地使用价值提升等原因，致使原承包费过低，发包方要求提高承包费，双方发生纠纷。
3、承包方因经营不善，没有取得预期利益，或取得利益过低，导致拖欠承包费。
4、因妇女离婚、出嫁等原因未能取得承包地，从而引发纠纷。
1、法律规定过于原则，可操作性不强。虽然《中华人民共和国农村土地承包法》已颁布实施，但是由于实施时间较短，相关配套规定和司法解释较少，往往土地承包案件又非常复杂，涉及到许多民间习惯、村规民约，审理中法官感到很吃力。
2、诉讼中农民的证据意识差，诉讼知识贫乏。农民的文化素质法律意识整体偏低，在发生纠纷时不太懂得怎样进行维权，在诉讼中经常走弯路，无谓的增加诉讼成本。
3、合同形式不规范，在对外承包土地时，基本上都能签订书面合同，而在具体经济组织内部都很少签订书面合同，只是几个人用尺子一量，就算定下了。另外，土地管理部门很少颁发土地承包经营权证书，发生纠纷时，双方难以说清。
4、根据法律规定对外承包土地等重要事项需经过民主议定程序，即由村民大会或村民代表大会，进行公开决定，但实际上村民大会或村民代表大会很难召开，更不要说民主议定重要事项了。因此许多土地承包没有经过此程序，有的甚至只是几个主要的村干部决定后，就对外承包。
5、村委的换届选举引起承包合同纠纷普遍存在。现在农村选举制度在实行中不完善、不健全，竞争中混杂着家族势力等非正常因素。新一届村委上台后，或因承包方是竞选对手的人而进行打击报复，或对前任村委工作不满意，于是找种种理由，随意解除合同或干脆不经协商另行发包给他人，造成纠纷。
6、村组干部素质差，工作能力有限。在因人口变动需进行土地调调整时，不能正确理解政策规定，分地不均。并且，现行法律对村组干部制约过少。部分干部无所顾及，用手中的权力钳制农民，以此收受贿赂，索要钱财，或以权谋私搞暗箱操作，给自己的亲友多分地、分好地。
7、歧视妇女，损害妇女的承包权。《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十条明确规定，“农村划分责任田、口粮田及批准宅基地，妇女与男子享有平等的权利，但有些地方在承包过程中明显歧视妇女，剥夺出嫁、离婚、妇女的土地承包经营权。妇女出嫁后发包方要求收回承包地，妇女离婚、丧偶时土地承包经营权得不到保障。特别是妇女离婚后，与原夫不在同一经济组织的，土地承包经营权变更容易受到侵害。
1、建议司法机关和各级行政部门尽快作出相应的司法解释和与《中华人民共和国农村土地承包法》相配套的规章制度，完善土地承包的具体实施意见、细则。以便为人民法院及时妥善解决土地承包纠纷提供充足的法律依据。
2、在立案中应注意把好立案关。我们认为，对于土地纠纷案件，法院只能受理侵权纠纷，对于要求村民待遇的诉讼和要求调整土地的诉讼应慎重对待，我们认为该类纠纷不属法院主管的事项。村委委员会和村委小组是农村村民自治组织，它代表村委管理属于村民集体所有的土地，调整土地或要求分配土地属于村民自治的事项，法院不应当也没有权力去处理该类事项。目前，并不是所有矛盾纠纷法院均能行使审判权予以调整。
3、合理运用情事变更原则，由于土地承包合同成本回收期限较长，一般合同的期限都比较长，其间土地升值物价上涨等因素都可能出现，审理中应注意在保护双方合法权益的情况下，充分考虑各种因素运用情事变更原则。
4、农村土地纠纷，仍应当发挥政府的行政管理职能，乡、镇政府要加强对村基层干部行为的监督，对其不经民主议定程序的行为及时介入，给予纠正。
5、加大对村组干部的培训力度，提高其理解和执行国家政策的能力，强化其法制意识，履约意识，减少纠纷的发生。各级政府要定期对村组干部进行培训，聘请有关专家、学者授课。同时加大监督力度对工作能力低下，群众意见大的干部要坚决撤换。
6、进一步加强对农村妇女的保护，贯彻男女平等思想。彻底消除人们思想中，那种“嫁出去的闺女泼出去的水”等陈旧思想。
7、充分发挥法官的“释明权”，在诉讼中由于农民法律、文化素质较低，理解能力有限，这就需要法官在审理过程中，就相关法律的理解、可能出现的诉讼后果等对当事人予以详细的说明。
土地调查报告（实用19篇）篇十七
最近，我们在分管主任带领下，对土地管理法贯彻实施情况进行了调查。听取了市规划国土局、经贸局、农业局、经管局、开发区等有关部门的情况汇报,先后到密州、辛兴、程戈庄、郝戈庄等乡镇（街办）及部分村庄进行了走访座谈。现将情况综述如下：
近年来，市政府及土地管理部门认真贯彻执行土地管理法，牢固树立保护资源、保障发展的观念，以促进全市经济和社会发展为目标，依法行政，开拓创新，扎实工作，保持了全市耕地总量动态平衡，有力地促进了经济建设的快速发展。
（一）广泛宣传，法制观念和国策意识进一步增强。为增强干部群众的法制观念和国策意识，不断加大宣传力度，广泛开展了多样式、多层面的学习宣传活动。市里将新修订的土地管理法纳入领导干部学法的重要内容，通过以会代训和举办培训班，对领导干部、企业负责人、村支部书记进行了专题培训。同时，充分利用广播、电视、组织讲法团巡回宣传、开展法律法规咨询、土地管理成果展览等灵活多样的形式，广泛深入地宣传土地管理法以及有关法律法规，进一步增强了干部群众的法制观念和国策意识，为深入贯彻实施土地管理法创造了良好的舆论氛围。
（二）严格执法，土地管理工作日趋规范。为严格执行土地管理法，认真落实国务院和省政府关于国土资源管理方面的有关规定，积极推行行政执法监察责任制，采取巡回检查、电话举报、领导暗访、专项治理整顿、聘请社会监督员等措施，切实加大执法监察力度，在严格审批手续，依法审批建设用地的同时，不断加大执法力度，严肃查处各类违法用地行为。去年，在清理整顿土地市场秩序工作中，查处违法用地792宗，面积1888亩，罚款2568万元，处结率100%，保证了目前建设用地急增的情况下未发生违法用地问题，实现了土地市场秩序的明显好转，土地管理工作基本走向了法制化、规范化轨道。
（三）强化服务，保障了经济建设的快速发展。围绕全市经济发展的大局，正确处理经济发展与保护土地的关系，较好地解决了用地需求与耕地保护、执法管理与热情服务的问题,为全市经济超常规、跨越式发展，提供了有力的保障。首先，本着严格执法、热情服务的原则，进一步简化办事程序、缩短办事时限，工作效率和质量有了很大提高。去年共办理建设用地1316宗，面积9346亩。其次，加大土地开发复垦力度。目前，已申报国家级立项的土地开发整理项目一个，省级立项土地整理项目5个，市、县级以上项目近30个，新增耕地面积44万亩，实现了耕地总量的动态平衡。再是，积极做好补偿安置工作。认真执行农民补偿安置的有关规定，依法足额落实土地补偿和人口安置补助费，保护了农民利益，维护了社会稳定。
（四）深化改革，土地市场运行机制进一步完善。为适应市场经济需求，逐步建立统一、开放、竞争、有序的国土资源市场体系和土地市场运行机制，积极进行土地储备、经营用地招拍卖、土地有偿使用等方面的探索和改革，取得了明显成效。去年，完成土地收益26亿元，实现土地储备1827亩，对44979亩土地进行公开拍卖和挂牌出让，实现政府收益9000万元，行政划拨国有土地有偿使用征收各种费用2652万元。
土地管理法颁布实施以来，我市的土地管理工作取得了很大的成绩，各项工作走在了潍坊市乃至全省的前列。但从调查情况看，随着经济建设的持续快速发展，用地需求与保护耕地的矛盾愈加突出，工作中还存在一些不容忽视的问题，突出表现在四个方面：一是宣传教育不够深入。少数干部群众尤其是基层群众的土地忧患意识和法制观念还不强，对保护耕地、依法用地的重要性认识不足，强调经济发展而忽视耕地保护的问题较为突出。二是经济建设与土地供给的矛盾十分突出。我市到20xx的规划建设用地指标已基本用完，但招商引资和项目建设的势头不减，很多已签署协议急等用地的项目至今尚未审批，据了解，仅开发区就有22项，涉及土地4000多亩。三是土地执法难问题依然存在。由于土地违法案件主体多涉及各级政府，查处和处理的难度较大；管理体制不适应，特别是基层土地管理机构不健全，执法力量薄弱，执法不严等问题时有发生。四是部分企业土地利用率低，建筑设计标准、密度、容积率达不到要求，土地资源浪费问题还没从根本上解决。
土地是国家最重要、可调控的资源，加强土地管理工作，是实施经济与社会可持续发展的重要方面，是功在当代，利在千秋的系统工程。为深入贯彻实施《土地管理法》，依法保护和合理利用国土资源，提出以下建议：
（一）继续加大宣传力度。从目前情况看，我市土地后备资源严重不足，随着经济建设的持续快速发展，建设用地与耕地保护的矛盾日益突出，土地管理工作形势严峻。要充分利用各种新闻媒体和舆论工具，广泛深入地宣传《土地管理法》以及国务院和省政府的一系列规定，宣传我市耕地保护面临的严峻形势，进一步增强干部群众合理利用土地和依法保护耕地的紧迫感和责任感。要切实加强对各级领导干部的宣传，增强其法制观念、耕地保护观念和可持续发展观念，提高其依法行政、依法办事的自觉性，树立科学的发展观和政绩观，把依法保护耕地、合理利用土地的基本国策落到实处，为土地管理法深入实施创造良好的舆论氛围和法制环境。
地资源，最大限度地发挥土地资源效益。
（三）强化服务，为经济建设提供有效保障。要紧紧围绕保障和促进经济发展这个中心，正确处理好保护土地资源与保障建设用地的关系，千方百计满足经济发展的用地需求。首先，土地管理部门要继续发挥主观能动性和参谋作用，从大局出发，积极主动地做好工作，争取上级支持，尤其是对重点项目、招商引资大项目、基础设施用地等尽量列入国家或省重点计划，力争不占用我市建设用地指标。其次，积极探索，认真研究实施好建设用地指标置换、农用地整理指标折抵、建设用地指标周转等各项政策，挖潜盘活存量土地，尽量满足经济发展和城市建设对土地的需求。三是，强化服务，要进一步转变工作作风，在严格执法的同时，简化办事程序，提高工作效率，为经济建设提供优质高效服务。
（四）依法行政，进一步提高执法水平。要按照市人大常委会关于在国家机关实行执法责任制的要求，进一步健全完善政府负总责，有关部门齐抓共管、层层负责的执法监察机制。要加强宏观调控，严格执行土地利用总体规划，对不符合国家产业政策和行业标准的建设项目实行严格把关，杜绝一切破坏土地利用总体规划的行为。要切实抓好执法队伍的管理教育，增强其法制观念和依法行政意识，严格执法，廉洁勤政，恪尽职守，努力做到有法必依，执法必严，违法必究，把土地管理工作推向法制化、规范化轨道。
土地调查报告（实用19篇）篇十八
跟着社会的成长和人们连续进步的精神文化需求，社会主义新农村构筑愈来愈遭到人们的广泛存眷这同样成为社会主义当代化构筑中一项长期而艰巨的任务。此中农村地皮资本利用成为新农村构筑的紧张内容，农村地皮资本的公道有序可连续利用成为新农村构筑中的重中之重。
为更好的明白农村地皮资本利用状况，优化农村地皮资本的利用，为新农村构筑发起切当可行且有针对性的发起，暑假期间，我对××村的地皮资本利用近况进行了实地观察、分析探讨，并总结概括以下。
查看目标：经过议定对××村地皮资本利用状况的实地查看，以小见大，比较客观地把握农村地皮资本利用的近况，紧张是找出当前地皮利用进程中的弊端，从而为优化地皮资本配置设备摆设，进步地皮资本利用率，加快新农村构筑步调供给必定的表面根据，并发起切当可行且有针对性的发起。
查看时候：20xx年8月9日——15日。
查看人员：×××。
查看地点：××××。
查看方法：实地观察、访谈、查阅资料。
查看内容：地皮资本利用状况（包括地皮类别、有效利用环境、地皮筹划近况等等）。
××村是一个地皮资本相对贫乏的乡村（在本地具有必定的代表性），人口712人，具有地皮面积近850亩，此中耕大地积641亩，林地约50亩，构筑用地（包括门路、桥梁、河滩等）159亩。
经查看，××村的地皮利用环境有以下几个特点：
1.耕大地积少，地少人多。
该村耕地共分三等，别离为。
一等（平整黄地皮）、
二等（凹地、沙地皮等）、三等（岭地、开辟地等），（注：图文不一）各种地皮都比比方下图所示。全村人均耕大地积仅为0.9亩/人，且三等地占了近1/4的比例，良田面积偏少，再加上一些不当策划状况，住房挤占耕地，使耕大地积更加紧急。
单位：亩。
2.地块多，单块面积小，贫乏集约性。
固然人均耕大地积很少，但地块较多，均匀每户耕地多于5块，这就使得单块耕大地积太小，不得当农机的推行利用，集约性差，紧张束厄狭隘了工作力。
1.耕地利用不典范环境较多。
如今，因为我国履行地皮承包30年巩固，广大农村现存的农用地办理模式，根本上是根据地皮下户时农户、人口的分派地皮订立承包公约，明了30年巩固的。这一做法对地皮资本的公道利用带来了很多弊端。一则村里的人口变动使地皮多寡现象凸显，地皮分派有失刚正。二是一些人垂青面前目今长处，随便变化地皮利用类别，在耕地上建房、种树，紧张蚕食了有限的耕地。
2.粗放策划，有耕地闲置状况。
因为耕大地积较少，仅仅靠农作物成果没法保持糊口生涯，大都居民选择了外出务工，有的乃至百口外出。农田便让给其他人种，如许一户种着多户的地，粗放策划，广种薄收，大略畅快不种，造成农田荒凉，紧张威胁了地皮资本的可连续成长。
3.地皮贫乏有效整合，农作物莳植的选择有待优化。
耕地的零碎给农户的办理带了诸多的不便，又不宜采取大范围机器化出产，使工作力的出产率下降，同时也紧张制约了地皮的有效利用。其次，在农作物莳植方面，每每是农户想种甚么就种甚么，贫乏精确的方法教导，也造成耕地的出产率下降。
4.构筑用地贫乏筹划，地皮利用率低。
1.责任到户，包管质量。按农产承包公约，逐户答答允包地皮面积，明了地皮质量。对少数种地过量、广种薄收粗放策划户赐与得当调整。
2.公道筹划，严厉办理。要以科学公道的立场，根据地皮办理要把握总量、公道布局、节省用地、保卫耕地的原则，从头对乡村地皮利用筹划进行修订美满。农用地特别是根本农田经过议定肯定以后，严厉根据各级签订的责任状，层层当真，年年查抄，严厉监督，严明查处。
3.划块策划，集约办理。在国度政策及法律标准允许的环境下，多方筹措，在遵循刚正刚正的原则下，将地皮划块策划，成长集约型农业。
4.优化地皮用处，进步地皮利用率。由村委会或当部分分联合筹划，专家论证，选择适合的农作物进行耕耘，以获得更高的经济效益。
5.公道分类，优化配置设备摆设。对耕耘良田要加强办理，确保优种优收。对边远荒凉地皮或还林还草，或莳植经济作物，如构筑果园、药材基地等。
根据法律标准肯定适合的乡村人均构筑用地标准，把人均构筑用地标准作为束厄狭隘性指标，并根据差别地区地皮资本和大众的出产糊口生涯风俗，订定出刚正公道的构筑筹划，既要公道富裕利用地皮资本，又要包管居民的住房质量和出产糊口生涯需求。
在现有房屋的根本之上，筹划指导，尽最大大略包管乡村的街道纯熟，杜绝“死胡同”。在收罗居民定见的前提下，尽量联合房屋构筑，营建精良的村容村貌。
一是要根据一户一宅的原则，妥帖办理好农户住新房闲旧屋的题目。二是要处理好国度、集体单位在农村闲置的地皮。三是要搞好无人村旧宅基地复垦和荒凉地皮复耕、利用。
加强法律监督力度，严惩越权批地实际不法占地的题目，对不法占地用地地人或单位要从严从重严明处理，确保地皮资本的公道有序可连续利用。别的还要自动促成地皮市场构筑，依标准范地皮市场秩序，坚定做到依法批地，依法用地，加强地皮法律监察工作，强化地皮信访工作，保护好大众长处和农村巩固，大力大举展开宣扬活动，为构筑社会主义新农村营建精良的舆论氛围。
在此根本上，当部分分和村委会也应和谐好构筑用地和农业用地的干系，竭力减缓地皮资本紧急的场面。
为期六天的查看活动固然不长，但却让我成果很多。过去固然也对以上这些地皮资本利用现象有所耳闻，但毕竟贫乏必定的表面根据和实际根据，借暑期实践这个机遇，鉴于国度比年来发起的新农村构筑题目，我便进行了此次查看活动。
固然气候酷热，查看活动也比较辛苦，但这期间使我在讲堂长进修的统计、办理等知识获得了阐扬，也很好地熬炼了我，使我在实地观察、人际交往、谋划测量等方面的本领获得了很好的提拔。看到本身的结果，以及所获得的自动评价，内心感触非常的高兴和骄傲。
同时我也衷心盼望我的查看结果能够为农村地皮资本办理和利用方面的改革供给必定的实际根据，给当前的新农村构筑贡献一份应有的气力。
土地调查报告（实用19篇）篇十九
**区**镇城西村是以种植业为主的传统产粮区。全村共1800人，4000多亩耕地，除去人均1.3亩口粮田外，还有人均1亩的责任田。近十年来，为摘掉贫穷帽子，城西村不断进行土地制度改革的探索，大力调整种植业结构，实现了土地分散经营到集约经营、传统农业到现代农业的嬗变。他们的经验，对社会主义新农村建设提供了有益的借鉴。
城西村一不靠山，二不靠海，是以种植业为主的传统产粮区。在农副产品紧缺的年代，土地产出效益高，自然是农民的宝。然而到了农产品相对过剩的年代，农民在地里刨食是刨不出小康的。遇上丰年，即使农民多收了三五斗，也会因为供过于求而压低了农产品价格，农民收入增长缓慢，有时甚至不升反降。为寻求出路，1996年以来，城西村把目光投向了高效农业，开始种植蔬菜、花卉等经济作物，村委会带领全村农民闯市场、交外商、签订单。几年下来，他们发现，种玉米改成种菜养花，并不是问题的根本所在。农民增收难的症结在于土地，以三五根儿垄为单位的小生产在产业化大潮中无异于井底之蛙，以一亩三分地为单位的独自经营在激烈的市场竞争中不啻于风中浮萍，即使有点效益，增加的幅度也很有限，村民收入增长仍然不快。要彻底摆脱农民有地无钱的困境，就必须在千家万户分散的土地上做文章。全村几千亩土地竟难以承接来自日本的小额订单需求，这个尴尬成为解决全村土地问题的导火索。村委会认识到，要提高农业整体效益，就要在土地整合上下工夫，行之有效的办法就是将分散的土地集中起来，实行集约化生产、规模化经营，真正形成与国内外市场对接的能力。由此，城西村土地改革开始浮出水面。
城西村土地股份制改革的最大阻力首先来自思想障碍。从最初集中土地建现代农业园区，到推行土地股份制成立农业发展有限公司，每个时期、各个阶段，无不经历着思想观念的撞击和交锋。一辈子刨食在土地上的老一代农民，虽然对贫穷充满着无奈，但没有田地种，让他们觉得没有了依靠。而年轻的新一代农民，宁肯将土地撂荒几年，也不情愿转让土地承包权，毕竟，那赖以安身立命的几亩土地承载着农家未来的希望，除非你能带给他更多的实惠和长远的利益。为了打消村民们的思想顾虑，村委会成员分工包户，与村民一笔一笔算清收支账，解答村民一个又一个问题，先后四次召开村民大会，渐渐消除了农民的担忧。1998年村委会采取租赁和反租倒包的形式，集中了部分农民撂荒的400多亩土地，建起了大连**现代农业园区，发展订单农业。一时间，城西村花卉、蔬菜等订单农业发展迅速，生产规模化程度得到提高，产业优势日益凸现，村民也一次性得到了固定的租金和承包金。
然而，简单的土地集中，单纯的规模扩大，并没有从体制上解决一家一户分散生产与产业化经营之间的矛盾。与外商签订单时发现，外国人不愿意和村一级组织签合同，因为村不是经营实体，不是现代意义上的公司，根本无法和国际惯例接轨;同时，由于土地承包制的局限，对外虽由村委会接订单，但实质上仍是农民个体经营，村一级组织与农民之间没有形成利益纽带，相互之间的制约力不强，内部风险很大，这些都让外商感觉心里没底。浅层次的土地流转形式，不仅没有解决名不正、言不顺的问题，而且严重制约了土地统一管理、科学规划、集约生产，使大规模水、电、路等基础设施建设很难实施，农业科技很难推广，投资环境很难改善，从而丢掉了一批大客户。城西村在实践中认识到，只有通过土地把村民与集体结成紧密型的经济利益共同体，让责权利更明晰，才能真正做到风险共担，利益共享，大幅度提高农民的积极性，保证订单任务按期保质保量完成。园区建设遭遇着“成长的烦恼”，最终也只能通过更深层次的土地改革来解决。
于是，城西村提出土地股份制的改革设想。**区、**镇两级党委政府顶住压力，指导城西村迅速推行土地股份制。他们以集体土地及资产作为集体股本，在村民自愿的基础上，将61户农民承包地部分或全部折价入股，成立了大连市农村第一个以土地入股为主要投资方式的股份制企业——大连**农业发展有限公司，按照《公司法》规定，设立了股东大会、董事会和监事会。村民一分地为一股，61户农民共集中土地293亩，折价占总股本的13.06%;村以集体经营的1300亩土地和水利配套、温室大棚等设施入股，折价占总股本的86.94%。企业的税后利润60%用于扩大再生产，40%用于股金分红，年终一次性分发股红;公司如发生亏损，则按股份分担风险。
考虑到土地是农民的基本生活保障，土地股份制在分配方式上打了“折扣”。公司规定，对于农民入股的土地，无论公司盈亏，每年年初，先期支付入股农民每亩保底分红200元。如果公司年底还有盈利，可继续分红。入股自愿，退股自由，让城西村的农民变成股东;产权明晰，利益共享，风险共担，使得村民和集体真正成为利益共同体。
在公司内部经营管理上，根据个人技术水平和能力大小，股东们既能在公司内承包经营，又可为公司打工，当农业工人。公司建起了国际水平的温室工厂，种植花卉等观赏植物，雇佣村民统一生产。露作和大棚育种由公司统一提供种子、统一技术指导、统一收购销售，农民具体操作，利润由公司和农民按比例分成。蔬菜和桔梗等其他作物，采取农民交纳土地承包金的方式，产品由公司统一收购，收益全归农民。公司还联合省农科所等科研机构共同进行科技攻关，大大提高了农业科技水平。崭新的激励机制极大地激发了农民的积极性，保底收入和年终分红吸引了越来越多的农民加入进来。与城西村接壤的城东村53户农民主动以472亩土地入股，土门村农民找熟人要求加盟公司。短短6年，公司吸纳了226户农民的1757亩耕地，加上村集体1300亩，目前已拥有集中连片、设施完备的入股土地3000多亩，成为**区技术水平最高、生产设施最完备、经济效益最好的农业公司，在自己的土地上建起了省级现代农业园区。
城西村推行土地股份制，表面看是土地流转的一种形式，实质是将现代企业制度引入到农业，把公司制企业的管理体制、激励机制、经营手段、分配方式，成功嫁接到农业园区的经营和管理上，延伸到农村土地使用权的盘活上。这正是用工业化的理念谋划农业发展，用工业化方式组织农业生产经营，用工业化管理方式办好农事企业的实践形式之一。
高效农业在土地股份制的催化下如虎添翼。走进**现代农业园区宽敞明亮的温室生产车间，如同置身于全国乃至世界农业的前沿，无论是农业设施、技术水准、作物品种还是管理方式，都与传统农业大相径庭。在这里，不仅能见到组培室、催芽室、穴播车间、智能温室、微灌和滴灌、克隆技术，还能见到农业工人在花丛树影间用音乐施肥的新鲜玩意。实行土地股份制后，全村高效农业迅速壮大，种植品种由低效益的粮食、蔬菜、水果，发展到高效益的花卉、桔梗和种苗培育，“**农业”已成为知名品牌，深受消费者欢迎的无公害食品、绿色食品乃至有机食品，已进入商场以及各大超市。园区还是全国最大的蝴蝶兰生产基地，其高品质的花卉和观叶植物深受日本市场青睐，农业生态旅游也随之兴起，成为园区的新兴产业，每天都要接待大量参观人员和来访的国内外客商。最让人感慨的是，过去分散种粮，每亩玉米净收入仅有100多元，平均每平方米土地产出不到2元。实行集约经营后，按国际要求种植和加工高收益品种，实践的效果是，在阳光温室内种1亩花卉相当于过去种xx亩粮，种1亩蔬菜相当于过去种30亩粮，高水平的土地产出效益等于再造了数十个“城西村农业”。
产业化经营在土地股份制的助推下开创出新天地。实行土地股份制后，园区不仅是农业生产的样板，还是农产品深加工、保鲜、包装产业化“一条龙”的样板，已产生巨大辐射效应，由“点”成“块”，由“块”带“面”，快速提升了当地农业产业化水平。如今，**镇70%以上的耕地成为龙头企业带动下的配套型基地，80%以上的农户都直接或间接地与龙头企业连接。原来在市场经济汹涌大潮中风雨飘摇的单个农民，现在与企业形成了“联合舰队”，大大增强了抗风险能力。在这个产业化体系中，农民要做的只有一件事，就是按照企业的要求做好本职工作，生产合格产品，然后就等着按照合同约定在企业拿钱。千家万户的农民把自己作为“车厢”挂在龙头企业这个“火车头”上，高速行驶在市场经济的轨道上。
农民收入在土地股份制的支撑下快速增长。1996年，城西村还是**区有名的贫困村，村集体负债136万元，农民人均纯收入仅有1800元，在全镇12个村中名列第10位。实行土地股份制改革后，城西村收入水平持续高速增长，xx年全村可支配财力达166万元，农民人均纯收入达1.1万元，成为全镇最富的村。据了解，城西村有的村民在公司从事种植技术工作，个人全年收入可达1.5万元。目前，城西村个人存款已占**镇的60%。