最新小区物业停车协议书 小区物业停车管理方法(大全5篇)

小区丢车谁之责----物业公司对所属小区停车场车辆丢失的民事责任分析

近年来，车辆在小区停车场所丢失引发的赔偿纠纷越来越受到人们的关注，物业公司应否对此承担责任？若须担责，该承担何种责任？责任范围如何确定？这些问题，现行法律法规都未予以明确规定，新修订的《物业管理条例》也未对此予以明确。由于立法的模糊规定，尤其是对上述两条规定的理解不一致，导致在处理这类案件时产生了很多争议，各地法院对所涉及的法律关系的性质认识不一致，往往只能通过法官自由裁量权的行使来裁判，导致了案件的判决结果不一致。

一、司法实践中物业公司对车辆丢失应否承担民事责任的认定标准

一般而言，业主与物业服务公司之间的物业服务合同当中都有类似《物业管理条例》第36条、47条的约定：物业服务公司对小区公共秩序与业主财产负有安全防范义务。那么根据这些是否就足以表明，物业公司对小区内业主停放的车辆就负有安保义务，若车辆被盗，物业公司应当承担责任呢？实践中大致有以下几种观点和做法。

（一）双方对责任承担有明确约定

1、双方明确约定物业公司承担保管责任

物业公司是否需要承担车辆丢失的损害赔偿责任，首先看它与业主之间有无明确约定，是否签订了书面合同或者有口头的约定，或者物业服务合同中约定了相应的条款，如果双方有明确约定为车辆保管关系，则依约定。对此，实践中一般无太大争议。但是事实上双方有约定的情况非常少。

2、双方明确约定物业公司不承担保管责任  物业公司也可以通过与业主的约定来排除自己的责任。2004年5月，盘龙镇拓新李子园小区业主尹某诉物业公司车辆丢失索赔一案，物业公司就是通过合同的约定排除自己责任的。甘肃省张掖市甘州区人民法院于2004年审结的张东红等诉张掖市新世纪物业公司保管合同纠纷一案也是如此。广州市中院也据此作出过相同判决。

（二）双方对责任承担无明确约定

在物业公司与车主对双方的关系及物业公司责任无明确约定的情况下，司法实践中通常有以下几种责任认定标准。

第一种标准：“车钥匙、行车证、停车凭证、取车凭证”标准。即车主向物业公司移交车钥匙、行车证，或者停车场向车主发放停车卡、停车号牌、取车凭证，车主只有持证才能将车开走。在这种情况之下实践中一般将双方的关系认定为事实上的车辆保管关系，由物业公司承担保管责任。

第二种标准：“出入登记”标准。出入登记即物业公司并未向业主收取专项停车费，但是在小区实行车辆出入登记管理制度。随着物业服务行业的发展，法院的态度开始有所转变，在处理这类案件时态度更加谨慎，对保管责任的认定更加严格。即使小区实行严格的出入证管理制度，但没有进一步证据证明保管关系存在的，仍然不认定为保管关系。2015年广西凌某诉金瓯物业公司案法院就是这么认定的。2015年广西南宁市青秀区法院也就类似案件作出过同样的判决。

第三种标准：“停车费”标准。“停车费标准”即车主只是缴纳了停车费，但未将车钥匙或者行驶证交物业公司，物业公司亦未对车主出具停车凭证或者取车凭证。在这种情况下，早期的司法实践中有两种观点，一种观点将双方的关系认定为保管关系，物业公司应承担保管责任，而另一种观点则认为双方只能成立场地租赁关系，物业公司不承担车辆丢失的赔偿责任。

第四种标准：“停车收费+出入证”标准。“停车收费+出入证”标准即物业公司向业主收取停车费用或者保管费用，并对小区实行出入证管理。早期的物业管理实践大多都以此作为认定保管关系和保管责任的标准，如1993年的深圳海富花园车辆丢失案。

但是近几年来法院的态度发生了巨大的转变。如果双方未约定保管责任，即便采用了诸如车辆出入查验登记制度这些严格措施和手段，并收取专门停车费用，法院在审理过程中也不轻易认定保管合同关系的成立。保管关系和责任的认定较以前采用了更严格的标准。不久前北京第二中级人民法院、北京市房山区法院审结的一起物业纠纷案就是很好的证明。

针对以上四个标准都不满足的，保管合同关系不成立，物业公司不承担赔偿责任，这在实践中已经达成了共识。2004年郑州市某法院审结的一起赔偿纠纷案，法院就支持了这个观点。

二、物业公司对车辆丢失应否承担民事责任的法律评析

（一）针对双方有明确约定的情况

在物业公司与车主之间对双方关系或责任有明确约定的情况下，依照双方的约定承担责任，其依据是《合同法》第４条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。根据该条的规定，双方可以对在车辆停放过程中的权利义务以及责任进行约定，责任的承担从其约定。上述盘龙镇拓新李子园小区车辆丢失索赔案，双方在合同中约定：业主及非业主使用人与物业公司在本物业内不存在人身、财产保管关系，法院就是据此而判定物业公司不担责的。张掖市张东红一案被告也是通过在收据上注明“本票收取车位占用费，不承担保管责任”条款而免除自己的责任的。

（二）针对双方无明确约定的情况

在双方无明确约定的情况下，前述司法实践中关于物业公司对车辆丢失应否承担民事责任的认定在物业管理条例颁布前后标准不一.

其中主要原因在于对物业公司法律地位、车辆保管是否属于物业服务范围、保管物移交标志认识不清所导致的。

1、对第一种标准的评析

失的损害赔偿责任。

2、对第二种标准的评析

的附随义务，该义务由物业公司发放车辆出入证的先前行为引起。既然物业公司有义务凭证放行，违反了该义务就应当承担不作为侵权责任.

物业公司的这种无证放行的行为符合不作为侵权的四大构成要件：一是有损害后果的发生。如前述广西车主凌某诉南宁市金瓯物业公司赔偿纠纷案，凌某的车丢失，遭受了财产损害。二是物业公司有侵权行为。物业公司对已发放车辆出入证的车辆在未查验和收回出入证的情况下予以放行，属不作为侵权行为。三是损害后果与物业公司不作为侵权行为有直接因果关系。如果物业公司不对无证的车辆予以放行，凌某的车就不会丢失。四是物业公司无证放行存在过错。物业公司由于自己的疏忽对进入的车发放了出入证，在车辆出门时却没有验证和收证，存在过错。

3、对第三种标准的评析

第三种标准，只能认定为场地租赁关系。依据《合同法》216条的规定，物业公司收取停车费，并将场地交付车主停车使用，双方场地租赁关系就成立。但仅仅成立场地租赁关系，物业公司是不需要为车辆丢失担责的。

那么在第三种标准的前提下，如何才能成立保管关系呢？依据《合同法》第367条的规定，车辆保管关系是否成立，首先，要看双方当事人是否有关于保管车辆的合意。该合意可以明示，也可以是默示的，但默示的合意必须有充足的客观事实予以支持，如车主将车交付停车场所实际占有或控制。

其次，也是最重要的一个要件：保管物是否交付保管人。合同法立法原意是在将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人时成立保管物的交付。但由于立法并没有明确界定，导致如何认定构成保管物交付在司法实践中引发了很多争议。而如前所述，在实践中车的控制权移交标志通常是车钥匙、行车证，或者停车场向车主发放取车凭证、停车卡、停车号牌等停车凭证。而保管费的交付只是车主在保管合同成立后履行保管合同的一项义务。如果车主只是缴纳了停车费，车主自己随时可以将车开走，无须任何手续，那么车的实际控制权就没有交付，保管关系就不成立，双方仅仅形成场地租赁关系。

尽管《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》第２６条有规定：“营业性机动车停车场因为保管不善造成停放车辆丢失或者损毁的，应当依法承担相应的赔偿责任。”《北京市居住区机动车停放收费管理办法》（征求意见稿）第１５条也有类似规定，《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法》第９条规定的车辆停放服务费也包括因停车场保管不善造成车辆毁损、灭失的赔偿金。从这些规定的表面看来，好像停车场所收取了停车费就负有保管责任，但是在实际操作过程中，车主仍然需要证明车辆已经交付停车场所保管的事实，也就是说在缴纳停车费的前提下，车主仍然需要出具保管凭证才能要求损害赔偿。

4、对第四种标准的评析

结合前三种标准评析，第四种标准“停车费+出入证”也不足以直接认定保管关系的成立。如果还能证明有车辆控制权的移交，则双方保管关系可以成立，车主可以追究物业公司的保管责任。否则，双方只成立场地租赁关系，车主宜按照第二种标准追究物业公司的不作为侵权责任。

如果四个标准都不能满足，则物业公司承担赔偿责任就没有法律依据，物业公司不应承担损害赔偿责任。

三、结论及司法建议

车辆在小区停车场内丢失，物业公司应按以下标准承担民事责任：

首先，根据契约自由原则，双方有明确约定的责任承担依照双方的约定。

其次，在双方无明确约定的情况下，有以下几种责任认定情况：

1、如果车主向物业公司移交车钥匙、行车证，或者停车场向车主发放停车卡、停车号牌、取车凭证，车主只有持证才能将车开走，则双方成立事实上的车辆保管关系，物业公司承担保管责任。

2、如果物业公司向车主发放了出入证，并且出入证上载明了车辆及当事人的基本情况，则双方成立保管关系，物业公司应承担保管责任。

3、如果物业公司向车主发放了出入证，出入证上没有记载车辆及当事人的基本情况，则物业公司承担不作为侵权责任。

4、如果物业公司收取停车费，并对车辆实行出入证管理，但双方没有移交保管凭证的，双方只成立场地租赁关系，物业公司承担不作为侵权责任。

5、如果物业公司只收取停车费，没有对车辆实行出入证管理，也没有移交保管凭证的，则双方只成立场地租赁关系，物业公司不承担车辆丢失的损害赔偿责任。

6、如果既没有出入证，也没有诸如车钥匙、行车证、停车卡、停车号牌、取车凭证等保管凭证的，则物业公司不承担车辆丢失的损害赔偿责任。

对于物业公司责任承担问题，《物业管理条例》只是做了原则性的规定，各个地区的地方性法规及其他规范性文件也没有作出具体详细的界定。如《湖南省城市住宅区物业管理条例》只是规定物业管理应当按照服务合同的约定做好安全保卫工作，《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》也只是规定物业公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系。《北京市居住小区机动车停车管理办法》也只是针对收费的停车场所，明确规定了其安全保卫义务，针对不收费的仍然没有明确。

为了明确物业公司的责任，便于处理物业公司与业主双方之间基于车辆停放的此类纠纷，在实践中业主（或车主）最好应当以书面形式明确与物业公司的法律关系，可以根据各自的需要选择合适的法律关系进行约定。立法也不能怠慢，应通过有关物业纠纷的司法解释来明晰存车人与物业公司之间的法律关系及相应的法律后果，为日后处理此类相关案件提供明确法律依据。司法解释应涵盖以下内容：

第一条 物业服务公司可以与车主明确约定为车辆保管关系或车位有偿使用关系，或者明确约定物业公司对车辆丢失不承担赔偿责任。

第二条 在双方无明确约定的情况下，根据双方的行为性质来推定其法律关系：

（一）车主将车辆控制权交付停车场的，保管合同关系成立，物业公司对车辆承担保管责任。车主移交车钥匙、行车证、领取停车凭证、取车凭证，视为车辆控制权的交付。

（二）车主只缴纳了停车费（或保管费），未交押车钥匙、行车证等车辆凭证，也未领取停车凭证、取车凭证，双方成立场地租赁关系，物业公司对车辆丢失不承担损害赔偿责任。

（三）在实行出入登记管理制度的小区，保安没有凭证放行导致车辆丢失的，物业公司应当承担不作为侵权的损害赔偿责任。

晟阳内部停车场管理系统，是针对机关单位、高档小区写字楼内部停车场开发的远距离部停车读卡系统,该系统使小区内的车辆进出实现不停车进出，并且通过电脑可以实时记录和拍照记录，车辆进出日志，可以有效提高内部车辆的管理和防止车辆被盗。随着汽车的日益增多,使该系统成为小区、写字楼物业管理的必备设备。

随着车辆盗窃犯罪案件的增加，各级公安局发文要求加强停车场管理，要求每辆车进出物业公司都要有明细记录，车主、车牌、车辆进出时间等，这有力地防范和打击犯罪，保证社区安全，但是也增加了物业公司管理难度和成本。

现在的'做法是：给每辆车发放 “通行证”，门口需要增加保安人员 24小时值班，出口保安要看车牌、证，记录并且开闸放行，基本无暇顾及开车人。

1、增加了人力的投入

每个出入口都要24小时保安值守，并且要24小时处于工作状态。

2、增加了车辆失窃的概率

通过人去识别车辆和通行证，而现在很多车主都是把通行证放置在挡风玻璃上，没有随身携带，这样车辆被盗，小偷堂而皇之的就可以把车开走。

3、造成出路口堵车的情况

社区和写字楼停车场的出入口都有在上下班时间车流明显增大的特点，通过保安审查开闸放行，影响机动车的进出速度，从而造成机动车堵塞。

4、收费的不便利

社区和写字楼停车位都是要交月租和管理费的，但是经常碰到一些业主有意不交管理费，物业公司也没有办法，保安也不愿意和业主冲突，直接放行，直接影响物业公司的收入。

5、管理电脑可以记录进出日志、管理业主资料、形成收费报表等。

6、可以大大节省人力和提高服务质量，保安可以专心审视车辆入场是否有破损情况，开车人是否是业主等，并且可以向业主敬礼，给业主有回家的温馨感和自豪感，非常人性化。

7、稳定性和服务的保证：

本公司产品全部采用进口芯片，可以记录2000张卡和20000条记录，停电情况下所有记录可以保存10年。

本公司承诺：在正常使用情况下，5年内如有问题，免费更换（电池除外）。

8、本系统采用模块化设计，可以根据客户需要增加语音、led、拍照、后台管理等模块。还升级增加临时票据发放和检验模块（入口条码纸票吐票机和出口条码纸票检验机），可以实现临时车收费。

9、价格合理，我司怀有极大诚意与广大公司合作，价格肯定最优。

10、不仅不增加物业管理公司的投入还可以创造效益。

每个有源发射器市场价格100元，一个社区、写字楼200辆车，光发射器收入就2万元，物业公司当期就收回全部成本。还不算增收的车位管理费，通过该系统可以实现，包年交费，每个车位费在150-300元，假设每车位费为200元，有1/4的业主交年费，就相当于当期收入20000+200*50*12+200*150=170000元。也就是每1万元的设备投入，当月回收10万元，当年回收50万元。

一、为规范居住小区停车秩序，保障居住小区停车管理双方的合法权益，根据国家和本市有关规定，制定本办法。

二、居住小区内机动车停车管理服务（包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等）统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责；未实行物业管理的居住小区，由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责。

三、停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应达到以下要求：

3．有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行；

4．维护小区停车秩序，指定停车区域，保证车辆停放整齐，行使通畅；

6．保证交通设施处于正常使用状态。

四、对临时进出小区的车辆管理制度，由业主大会和物业管理企业协商议定。

投递邮件的邮政车辆需要进入小区的，停车管理单位不得拒绝其入内，进入小区的邮政车辆应遵守小区停车管理制度。

对临时进出车辆实行收费的，停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证收费放行。

禁止停车管理单位在机动车进门时预收停车费用。

五、居住小区内机动车停放人应遵守以下规定：

2．按照规定或约定交纳停车管理服务费用；

3．禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

六、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

七、凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主；建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的，停车管理单位应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。

八、停车管理单位在小区内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国-家-安-全标准的规定，不得占用消防通道设置停车位，妨碍行人和其他车辆通行。

九、停车管理单位应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备进行维修养护，保障正常使用。

十、对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业管理企业有权按照停车管理服务协议、业主（临时）公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。

十一、各级国土房管部门应加强对居住小区停车管理服务的指导和监督，及时处理停车管理纠纷。

十二、本办法自2004年7月1日起执行，原《关于加强北京市居住小区机动车停放管理的通知》（京国土房管物2002973号）同时废止。