实用房地产经济论文题目（通用17篇）

房地产行业是经济发展的重要支柱之一，对国民经济发展起到重要的推动作用。房地产市场是一个动态变化的领域，需要不断关注和研究。那么我们该如何进行风险管理呢？以下是一些成功房地产项目的案例分析，希望对大家有启发。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇一

我国是世界上最大的碳排放国之一，越来越严重能源危机使我国开始加快对于低碳经济的发展。而房地产行业一直是高污染行业，所有，为了适应现在社会的发展需求，促进低碳经济的发现愈发的重要。为了促进经济发展，消除资产泡沫，增加就业几率，低碳房地产经济的发展，对于促进绿色生产具有十分重要的意义。低碳经济在房地产方面的展开，离不开国家支持和房地产行业内部对其的关注，当然社会整体对于低碳消费观念的认可，也是实现低碳经济的必要因素。

一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性。

对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。

1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。

1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。

2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。

2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的`长期健康发展。

2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。

三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施。

1.政府应加大政策支持力度。

低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标;应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚;政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。

2.提高房地产公司的重视。

房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。

3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。

目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。

4.积极推广使用环保材料和节能技术。

很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题，从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。

5.积极倡导低碳消费。

随着现代化的进程，房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识，同时，对于其的发展，应该有着更大的，更积极的宣传推广，让消费者更深刻地对低碳建筑的认识，对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制，低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑，但在未来，随着技术的革新，有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先，要保持自然环境的可持续发展，保证人类生存环境的质量，发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面，房地产行业应大力发展有利方面，加强现有的优化和改进的缺点，并应采取有效措施，使低碳经济概念发展成房地产经济，为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢，为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇二

商业房地产对我国经济的发展起着重大促进作用，但是也引起了众多问题，如投资过多、耗能过大、浪费严重、排放过大等，这一定程度上对环境造成了负面影响。因此要想达到可持续发展的目的，建筑行业必须采用低碳发展方式，这是对自己负责也是对子孙后代负责。全球的建筑行业大都在寻求绿色发展之路，我国的建筑业也应该不竭余力寻求自己的低碳发展模式，我们必须彻底变革经济发展方式，依靠科技创新，走节能环保的低碳经济道路。应该如何发展低碳经济问题，政府应该结合“十二五”规划的编制，制定国家中长期低碳经济发展规划和路线图，明确各个发展阶段目标、途径以及重点支持领域。制定新的低碳排放建筑节能标准，鼓励开发以绿色生态住宅小区为载体的科技地产项目。构建多样、安全、清洁、高效的能源供应的消费体系。

1.不利影响。

（1）低碳经济无形之中增加建筑行业的成本我国作为发展中国家，科学技术发展水平还非常有限，低碳技术与发达国家相比相对不成熟，而且发达国家对于中国的技术转让限制过多。因此，绿色建筑的发展势必会增加建筑行业的成本，而目前建筑行业的成本已经过高，在这种情况下去发展低碳经济就需要投入更多的资金，而且要用更加昂贵的新能源来代替传统的高污染、高能耗的能源更进一步增加了建筑行业的成本，由于我国目前对太阳能、风能等新能源的开发技术上尚不成熟，使用新能源替代传统能源会大大提高成本，因此对于建筑行业来说低碳经济是一种成本很高的经济。大部分开发商大都喜欢根据市场要求来决定开发产品的类型与形式，而低碳经济作为一种全新的形式，很多开发商无法确定此种产品能否受到市场欢迎，对于小型开发商来说，他们主要主打单个项目的开发，因此并无充足的经济实力投入到低碳经济的研发中去，此外小型开发商并没有大企业所具有的高平台以及有实力的合作者，因此低碳经济在小开发商中很难开展。（2）低碳经济会抬高房价因为低碳经济需要投入大量资金用于新材料以及新技术，会增加建筑材料与建筑的成本，而且发展低碳经济会涉及土地应用，这就会使某些开发商借绿色建筑与土地利用低碳化而提高房价。同时，绿色建筑通常成本高、售价高，面向的是高消费群体，虽然他们售出的是高品质的房子，但此种建筑并没有得到行业的认同与普及，会被认为绿色建筑与高房价是对等的，从而导致开发商推波助澜来抬高房价，致使房价短期内攀升。（3）短期内低碳经济会限制商业房地产经济的发展据测算，因为我国商业房地产行业中使用了大量的煤炭与木材，行业碳排量占到全国的30%，而且近年为了让建筑行业迅速发展，耗能量逐渐增加，建筑单位面积的能耗已达到欧洲的三倍，这说明我国当前商业房地产业的发展太过依赖能源的支持。正因为能源的使用方便与廉价才促使商业房地产业迅速发展，所以缺少了能源的支持，商业房地产业发展就会受到严重限制，甚至出现倒退亏损，这就会牵一发而动全身引起连锁反应，这对于整个建筑行业将产生不利影响。

2.有利影响。

（1）利于对商业房地产行业的内部结构调整近些年房价持续走高，某种程度上是由很多开发商炒房导致的。这些开发商只会为了利益一味把房价炒高，很大程度上这是由于商业房地产市场门槛低、内部结构不合理导致的。很多消费者只看到房子的价钱与位置而不太看重房子内部舒适性以及内在品质，而发展绿色建筑则可以从根本上解决这个问题，并且随着宏观调控以及技术成熟，绿色建筑的成本将回归正常，长远来看这有利于商业房地产业内部的调整。（2）促进商业房地产业长期健康发展某种程度上，商业房地产业像股票市场，背后隐藏着泡沫危机，一旦房价被持续炒高，市场将失去承接能力，将会导致金融危机。所以，低碳经济的地产行业作为一个投资周期长、收益风险大的投资方式，能够避免炒房的发生，此外开发商还会更专注于技术的提升以及建筑品质的提升上，从长远考虑对商业房地产发展有利。（3）对商业房地产行业节能减排以及建筑智能化有利。近些年来，商业房地产行业研究的重点一直是节能减排与建筑智能化，但开发商过于追求短期内的.收益最大化，往往忽视节能减排与建筑物智能化的发展。而开展低碳经济能够将市场资本与低碳技术结合，更多地将资本用于技术的研发，在未来有望实现建筑物的节能减排与智能化。

在政府呼吁节能减排的可持续发展大环境下，低碳经济将会成为未来发展的趋势。在未来，商业房地产企业的核心竞争力将变为低碳经济技术的竞争，谁能主动建造出高质量的绿色建筑，谁就可以在建筑行业市场占得先机。而随着社会发展、经济的提升，人们也在寻求舒适的绿色环保型住宅。因此，发展绿色建筑不但可以让人们享受到高质量的生活还可以降低能耗。低碳经济不但可以提升商业房地产企业的成就感与社会责任感而且造福于后代，让企业获得最大的经济效益与社会效益；而对于老百姓来说，未来也倾向于购买低碳环保型住宅。

1.住宅产业化发展。

住宅的产业化发展不但可以提高住宅质量而且可以降低能耗。在低碳经济时代，商业房地产企业就是要实现绿色住宅产业化，这样既降低能耗又节约资源。因此，实行低碳发展，可以实现企业与消费者直接沟通，让企业了解消费者需求，做到优化资源配置，达到节能减排、提升人们生活质量的目的。

2.户型布局合理，加强开发能力。

我国目前的商业房地产行业管理混乱，开发商根本不关心消费者需求，只关心自身的利益。目前开发商的做法是开发的住宅面积大、楼道宽、卧室客厅大，导致资源严重浪费。开发商为了资金快速回笼，不装修房子而让消费者自己装修，浪费了财力物力。而在低碳经济时代，商业房地产企业既要注重低碳住宅的开发水平与质量户型设计又要做到因人而异、以人为本。

3.推广新技术与环保材料的使用。

我国目前发展低碳建筑的最大难题是房屋的用水与保温问题。因我国低碳经济起步晚，处于即使有清洁能源尚没有相应的技术的阶段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，虽然这可以大量节约建材，但是玻璃吸热散热过快，室内必须开空调保持温度，这就加大了能源的消耗；如果把这些玻璃换成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔热保温，就可以减少损耗。此外可以种植大量的花草树木美化清洁环境，还可以应用太阳能用于照明与提供热水热源等等。

4.倡导低碳生活，提高人们的低碳意识。

商业房地产企业要以身作则，提高自身对低碳的认识，不但要加大资金投入而且要加强宣传，提高人们对低碳经济的认识。5.立足实际，长远发展我国目前的情况是很多人有住房需求但无力购买，因此商业房地产企业应该立足于实际，多开发出小户型房屋，让更多的人买得起；同时加大节能材料的使用，广泛推广节能、节水设备，提高人们的节能意。商业房地产企业应该依据实践经验探索低碳发展模式，以便在未来的发展中取得突破。

四、结束语。

在低碳经济时代，降低能源消耗、减少排放是未来商业房地产企业的发展趋势。商业房地产企业主导着低碳经济的发展，虽然目前商业房地产企业还存在很多的问题，要做的努力也很多，但是我们希望商业房地产企业引进先进的理念，立足于实际，依据经验积极探索，开发出新技术，使用新材料，让绿色建筑造福于人类、造福于社会。现在低碳成了发达国家新的经济增长点，各个发达国家都在忙着研发新的低碳技术，这是一次全球范围内的技术变革，我们要紧紧抓住这次机遇，大力发展低碳经济，使低碳经济发展模式成为实现我国经济可持续发展的内在动力。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇三

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇四

随着改革开放的不断深化,我国房地产业取得了举世瞩目的发展,加之我国住宅政策的变化,城市化进程的不断加快,形成了一个巨大的房地产市场,成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长,投资周期长,具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展,就必须做好财务管理工作,提高企业内部财务管理水平。

1.房地产企业的财务特点。

1.1周期长,筹资难。

房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大,因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目,而且时间、地域等跨度大,进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。

1.2财务关系复杂,管理难。

房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等,财务关系比较复杂,而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调,因此管理难度大。

1.3形式多样。

财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论,有分期付款的,也有一次性现金支付的。在对外支出上,有承包商在建设完工程后进行一次性付款的,也有货到付款的原料供应。

2.加强房地产企业内部财务管理措施。

2.1强化基础工作。

财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师,行驶会计师职责,大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制,分级管理、分级核算,这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则,给予不同地区开发经营单位相应的权利,以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制,对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确,安排专人负责各种核算工作。

2.2提高人员素质。

房地产企业具有一定的特殊性,房地产企业的人员对相关的业务知识要了解,还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质,提高其业务水平,掌握必要的财务管理技能和方法,使企业的财务管理更趋合理,降低企业投资,节省企业资金,房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训,使其了解企业财务状况,应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养,提高房地产企业财务方面的整体水平。

2.3加快制度建设。

国家有关单位制定了相应的财务管理规则,房地产企业要遵守这些规章制度,另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点,对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索,并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短,很多措施、制度不够完善,没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法,所以,房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验,学习国外房地产企业的管理方法,加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。

2.4对财务行为进行规范。

房地产企业要从自身的`开发能力和自己所服务市场的需求出发,对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范,严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如,对必要的固定资产进行购买时,一定要在自身资金做基础,有一定的还款能力;向购房者预收的买房资金,要在商品房开工后用在商品房的建设上,尤其是在开发小区时,要预先进行周密的计划,使收支平衡。

2.5加强资金管理工作,提高利用率。

财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中,房地产企业要做好统筹安排工作,对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构,以结算中心的形式进行资金的管理,使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后,能够使得货币的时间价值充分发挥出来,使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时,要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票,并对资金、货物的使用情况进行审核,并记录下来,定期或不定期的根据经济责任制进行清查,一旦发现有账目不实的要尽快找出原因,追究相应个人或组织的责任,避免出现财务问题,同时提高资金利用率。

3.结语。

总之,房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点,财务一系列的措施、方法,加强房地产企业内部的财务管理,就能很好的保障房地产企业的正常运行,加快房地产企业良好发展的步伐。

参考文献:。

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[5]迟淑华.财务命门—企业财务管理的误区与对策[m].北京:中国电力出版社,2010.9.

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇五

房地产最近几年的迅猛发展,伴随着大量住宅区的出现,房地产项目现场施工这个行业也就相应地发展起来了,由于激烈的竞争,所以提高施工的质量,是发展的第一要义,而在提高效率和保障安全同时满足的要求下,施工现场的管理就需要加强了,有策略的管理,可以提高对比竞争力,满足要求。本文就管理策略为主要议题进行探讨,总结经验,得出基本的模式。

一、施工现场管理原则和内容进行必要的优化。

现场管理是施工企业管理部门的核心部分,企业内部管理和现场管理相比较可能所占比重较小,因为现场管理的状况直接代表了一个施工单位的整体竞争力。所以施工单位不仅要开拓市场,标新立异,还要狠抓现场,保证过程顺利完成。

1、优化管理的原则。

(1)符合标准和规范的要求。任何一个集体要想提高效率,最主要的还是要制定一定的规矩,将日常的每一步工作都纳入规划中来。在房地产施工现场进行管理的标准化和规范化就包括,施工过程中符合相关的规范,施工完成之后也要规范操作,避免事故的发生,而标准化就是每一个员工,不管是哪个部门的都需要一个统一的约束条件,不能有主观随意性。

(2)合理性的原则。虽然制定了原则让工人们遵循,主要的目的是提高施工效率和保障人身安全,但是原则一定是科学合理的,不能过多限制他们的自由,并且一定结合现今的一些先进的科学技术,可以满足大规模的施工活动的统筹。

(3)满足经济性的.要求。虽然主要目的是规范操作,但是在管理上的投入应该是合理的,不能占太大的比重,但是也不能过少,这就需要管理决策部门进行科学地评估,保证进度的前提下,以保障安全为根本,尽可能节约管理的成本,才可能提高竞争力。

施工现场涉及到很多方面的内容,事无巨细,都纳入系统中归类主要是以下的几种,施工作业、物资运转和施工质量的监督还有整修过程中的安全管理等。所以有此可以大致得出管理的主要内容。

(1)一切以客户为主线,最大程度满足市场的需求。在市场经济条件下的各行各业的发展,都需要以适应市场获得生存的机会,而需要发展就必须满足客户的要求,保质保量地完成工作。

(2)提高员工的素质。员工的管理,提高素质包括思想和技术两方面,思想上就是要将企业当成自己的第二个家,以集体利益为先,但一定要保证自身的安全,而技术上跟进了的话,就可以满足施工的效率和质量。

(3)减少材料和能源。这一部分的管理就需要很好的计算和预估能力,不能使材料过少,这样延误工期得不偿失,但是也不能过多,这样的浪费是很不合理的,能源包括水、电两大部分,一定要注意管理力度的加强,避免浪费。

二、施工现场管理的具体策略。

1、优化现场管理的方式。优化的方式主要还是涉及到个体和集体,优化个体就是要以人为本,科学进行管理,这样才能最大程度调动他们的积极性,将最大的心血奉献给企业;集团优化就是要有工作的侧重点,在整个施工过程中一定有核心的技术团队,一切工作应该最大程度上满足他们的要求;当然还有技术和经济上的优化,如果企业既保证质量又保证经济性的话那这个企业必然是具有强大生命力的。

2、安全管理,将管理细化。安全一直都是施工企业最先强调的,也是始终贯穿于整个施工过程中的,所以在施工过程中,需要将每一个小的环节都进行管理,有人指导,有人监督,加强安全教育。对于每一个团队的队长,一定培养安全责任意识。健全奖惩措施,将这样的原则落实到每一步之中,季度考核的时候,将这些细化的管理汇总,统一奖惩,保证安全和技术这两大块的顺利进行。

3、加强竞争机制,创造一流的施工团队。内部竞争和外部竞争相结合,企业才可以更好发展,不断有新鲜的血液注入,才能保证企业的年轻,所以现今流行的竞争上岗机制,公平、公正、公开的原则运用到施工单位的日常管理中是很有必要的。这样才可以激发员工的学习热情,加强自身,提高自身的竞争力。工资均使用按劳分配,这里劳主要还是看对于企业的贡献度,主要在质量、安全、成本这三个方面。约束机制的建立也是创造一流团队的一个方案,无规矩不成方圆,所以规范的制定,使每一个工作都有据可循是很有必要的,严格按照要求来进行,才能够提高质量和速度。

4、信息技术的运用。信息化时代的推动,在管理体系中信息技术的运用越来越广泛了,将员工的考勤,工作状态和工作的结果均使用信息系统及时汇总和反馈,使整个过程透明化,便于监督管理。对于一些大型工种的信息化操作,可提高安全系数提高速率,是很有帮助的。

三、总结。

上述一系列的论述,总体从房地产项目现场施工的管理的必要性,方式和内容上进行的,主要还是将个体和集体相结合,在保障安全的前提下,结合现代化技术,提高竞争力,实现施工过程的高质快速的进行。

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[4]荀志远.工程项目成本集成控制的研究[d].万方数据库,2001.12。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇六

一、问题的提出。

承租人的先买权作为一种民事优先权，特指承租人在一定条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人有优先购买的权利。我国《城市私有房屋管理条例》第十一条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》（以下简称《若干意见》）第118条和《合同法》第二百三十条均规定了承租人的先买权制度。在现实的经济交往中，由于房屋所有人处分出租的房屋于第三人，而与承租人起纠纷的案件时有发生，审判实践中由于对先买权的法律性质认识不一，导致对案件的实体处理不尽相同。本文试图结合现行的法律，通过对承租人先买权性质的法理探讨，以期对审判实践有所裨益。

二、据以研究的案例。

1994年3月23日，徐某与肖某签订租赁协议，约定：徐某将其所购的铺面房（建筑面积33.11平方米）出租给肖某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金元。在租赁期内，徐某如将房屋出卖，在同等条件下，肖某有先买权。协议签订后，肖某依约如期给付了租金，并将铺面房用于经营小商品批发，由其姐姐处理日常铺面业务。1995年3月31日租期届满时，徐某又续收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期间，第三人刘某得知徐某要将该房出售，遂与徐某协商买房事宜。同年6月18日达成《长街门面房转让协议》，双方以18.8万元的价格成交。3月7日，刘某以承租人肖某已逾原定4个月租期为由要求其腾房，此时肖某才知道徐某已将该房屋出售。遂要求判令刘某与徐某达成的房屋买卖合同无效，主张在同等条件下，应由其优先购买该房。一审法院判决：一、徐某与刘某之间买卖房屋的行为无效；二、肖某在18.8万元价格内对该房享有先买权。一审判决生效后，在刘某诉徐某退还购房款纠纷的另案中双方达成协议：徐某返还刘某购房款本息和其他经济损失共23万元；逾期如不能兑现，则将其房屋作抵偿。肖某遂申请再审，再审法院判决肖某一次性给付徐某购房款人民币18.8万元，同时该房为肖某所有。此后，检察机关对该案多次进行抗诉认为，法院不能强行判决徐某将房屋卖给肖某。肖某于12月10日，依据生效判决领取讼争房屋所有权证。12月20日法院最终认为，检察院以法院“直接判决出租人出售房屋给承租人，缺乏法律依据”的抗诉有一定道理，但鉴于承租人肖某已领取该房屋所有权证四年，徐某已收取肖某购房款的事实状态，维持第一次再审判决，致使该案尘埃落定。

三、承租人先买权的法律性质。

（一）承租人先买权的权利归位。

先买权可以分为约定先买权和法定优先权。约定先买权是当事人基于交易需要，依其意思自治而设立，仅具有债权效力。〔1〕若当事人违反先买权的约定处分标的物，仅需向合同相对人负违约责任。而法定优先权因各国法律规定不一，其所适用范围、效力也不尽相同。因承租人先买权为民事先买权的下阶位权利，所以有必要对大陆法系的主要国家先买权的法律规定作一考察。开辟近代法典化先河的《法国民法典》，规定了共同继承人的先买权和用益物权共有人的先买权。被奉为法典化典范的《德国民法典》于债法编“各种债的关系”一章，规定“优先买受”为一种特种买卖，于物权编设立“先买权”专章，且在继承法编规定了共同继承人的先买权，并在570b条规定了承租人先买权。《瑞士民法典》规定了两种先买权，即土地共有人的先买权和土地所有人与建筑物所有人的相互的先买权。《日本民法典》承认共同继承人的先买权，同时保护土地所有权人的先买权，规定当土地所有人对地上工作物及竹木提出的按时价购买的要求时，地上权人在其权利消灭时，无正当理由不得拒绝。〔2〕由于各国民法典的编纂体系、物权划分体系及相关理论基础不同，我们并不能将法定先买权进行简单划分或归类，也不能将各国的规定进行草率的评判，但有一点是可以肯定的，绝大部分民事先买权基于物权关系而产生的，具有一定的物权效力。《德国民法典》之所以在“债法编”规定了被学者称为“债权优先权”的先买权，与其物权行为理论是分不开的。根据物权行为理论，一项交易的完成包含了两个法律行为，即债权行为和物权行为，因此要完整的行使先买权，对于逻辑体系严密的民法典来说，不得不在“债权编”和“物权编”分别加以规定，且从具体条文看，“债权编”中“优先买受”的规定是针对如何实现先买权的，是对动态中的先买权的规定，所以德国对于先买权的划分并没有改变先买权本身的物权性质。对于该先买权的规定，被学者认为，是《德国民法典》“债权编”和“物权编”内容分配原则具有较高法律艺术性，而不是生活现实性的典型例子。〔3〕具体到承租人的先买权，虽然该类先买权需要存在租赁关系为前提，与基于共有关系或其他物权关系而产生的先买权不同，但承租人先买权因租赁合同产生后，作为一项权利独立存在，其性质并不必然受基础关系性质的影响，〔4〕其权利的行使应遵照法律对于先买权的一般规定。另外，作为“债权物权化”的典型代表，租赁合同本身也享有了一定的物权效力。

我国的有关法律、法规及司法解释均承认承租人享有先买权。《若干意见》第118条规定：承租人在同等提件下，享有先买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。这表明承租人先买权具有物权的追及力，其效力可影响到第三人，明显有别于债权的相对性效力。虽然作为债权法的《合同法》第二百三十条也规定了先买权制度，但基于上述对于《德国民法典》的相关分析的同样的理由，形成优先权的基础法律关系并不能当然决定该类优先权的权利归属，我国是将承租人先买权作为一种物权来对待的。而对于《合同法》中规定的先买权，其若要得到切实的保护仍需以其他法律的规定来实现。在此，我们可以得到的一点启示是，用债权的手段来保护物权，并不排斥该类物权本身所应当具有的物权效力。综上，笔者认为，承租人先买权不是担保物权，也不是用益物权，而是一种物权取得权，应属于准物权的范畴；承租人的先买权是基于租赁合同进而基于占有而享有的准物权。

（二）先买权的权利性质。

作为准物权的承租人先买权，应遵循物权法定的原则。当事人的约定唯有在法律有明确规定的情况下方能成立法定先买权。对于先买权的权利性质，有两种不同的观点。第一种观点认为，先买权是一种期待权，权利人行使先买权需要所附条件的成就，其中的首要条件是“出租人出卖该房屋时”。第二种观点认为，先买权是一种形成权，如出卖人与第三人就某种条件达成房屋买卖合同，先买权人只要在法定期限内一经作出先买的意思表示，即产生法律效力，出卖人与第三人的房屋买卖关系无效，而先买权人与出卖人之间应自然成立内容相同的房屋买卖关系。

即得权而言的，是法律对形成之中的权利的提前保护。学者认为，期待权人所期待者，并非系某种抽象权利，而系种类不同，内容互异之具体权利，或为债权，或为物权，或为无体财产权。〔6〕所以，笔者认为，上述两种观点，其实并不矛盾，作为因不同的标准而划分出来的形成权和期待权，很可能产生交叉的部分。对于承租人先买权而言，其既为形成权，也为期待权。在处理上述研究案例中，持期待权观点的一方认为，行使期待权的条件并未成就，而持形成权观点一方认为，所有人的出卖房屋的意思表示已经相当明显，享有先买权的一方可直接作出单方意思表示即可购买该房屋。由于双方的只看到先买权的一面导致对案件的实体处理大相径庭。从本案的事实看，应该说期待权的条件已经成就，这样从形成权的角度出发，所有人对于出卖出租房屋的意思表示一经作出，即依法具有强制缔约的义务，对于享有先买权的承租人的同等条件购买要求不得拒绝。

（三）承租人先买权与买卖不破租赁原则的比较。

有人认为，先买权限制出租人的处分权是为了维护租赁关系的稳定，使承租人不会因为所有权人的变动而动摇租赁关系；而所有权是绝对的、排他的，不能因为保护先买权而侵害所有权。这种观点是值得商榷的。所有权的绝对性、排他性是“指于法令限制之范围内，对物为全面支配的权利”〔7〕，并不能排除法律规定对物权进行的限制。正是如此，法律才创设了先买权制度来限制所有权人的随意处分。承租人先买权制度与买卖不破租赁制度的共同点均在于维护承租人的利益，但两者作为不同的法律制度仍有以下不同之处：1、两者制度价值侧重不同，前者侧重效益原则，即将所有权与使用权归于同一主体，消除因信息沟通而产生的交易成本，后者侧重秩序原则，即在一定程度上承认即存的社会关系，以稳定经济生活秩序。2、两者的立法旨趣不同，前者在于限制出租人的随意处分，后者在于保护承租人的租赁权。3、两者的法律效力不同，前者具有对抗效力和撤销效力，即在先买权行使条件成就时，承租人就可主动要求宣告出租人与第三人的买卖合同无效，后者仅为对抗效力，即只有在购买人侵犯承租人的承租权时，承租人才能启动该制度的防御功能。4、两者的行使期间不同，前者的权利行使有一定的期间，而后者没有这一限制，只要租赁关系存续，买卖不破租赁的原则将一直适用。5、两者的承租人利益，前者的权利在行使前一直处于潜伏状态，承租人得到的是一种期待利益，后者则是一种现实利益。现实纠纷中出现如案例中的情况，如果仅仅是对买卖合同宣告无效，而不允许法院直接变更买卖合同，那么优先权的实现便无从谈起，优先权制度就将形同虚设，这样，由于有买卖不破租赁原则的存在，优先权制度的独立价值便无从体现。

（四）先买权之诉的性质。

对类似研究案例的处理结果持反对意见者的另一个理由是，根据最高人民法院的司法解释，先买权之诉是确认之诉，人民法院只能确认当事人之间是否存在民事法律关系，而不能判令败诉一方履行一定的义务。同时认为，先买权是一种他物权，他物权诉讼不能产生所有权的变更。笔者认为，根据诉讼请求的性质和内容，可以将诉分为给付之诉、确认之诉、变更之诉。确认之诉是指一种确认当事人之间所争议的`法律关系存在或不存在。先买权之诉是一种确认之诉，但在该确认之诉中，原告可以有两项请求，〔8〕一是要求确认被告与第三人间的物权转移行为无效，二是要求确认自己与被告间形成买卖合同关系。〔9〕在先买权行使的条件具备时，承租人又表示愿意购买时，双方的买卖合同依法已经成立，在纠纷发生时，法院对该契约关系以裁判的方式予以确认。至于他物权不能对所有权提出诉讼请求的观点，只考虑了所有权的效力，而没有考虑他物权及准物权的效力，在他物权诉讼（如抵押权诉讼）仍然可以依法产生所有权变动的效果，但是究竟能否产生所有权变动应视具体法律规定而定。在法律没有具体规定的情况下，应根据其他情况来判定，就研究案例而言，法院判决所有权变动的效果并无不可。当然若有法律或司法解释对该问题加以明确规定，才能从根本上统一实践中对该问题的认识。

三、先买权的成立与行使。

（一）先买权成立与行使的区分。

先买权是一种期待权，而期待权是只具备部分要件，须等到其余要件具备时才能实际发生的权利，其实质是法律对于形成之中权利的保护。承租人先买权在一方或双方的法律行为合法有效的前提下，即有效成立，但需等到所有人出卖房屋时才能实际行使。登记不是先买权有效成立的要件，但经过登记的先买权将获得对世的效力，这在与出租人签订合同的第三人将房屋再次转让给下手时，会产生与未经登记的先买权不同的效力。区分先买权成立与行使的意义在于，一方面，当出租人未出卖房屋时，承租人仍有可能被侵权。另一方面，这种区分也有助于正确运用先买权时效，《若干意见》第118条规定，“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人”，该时效是针对先买权行使而言的。至于行使条件，则须出卖人出卖标的物之时才能发生，自不待言。审判实践中应当注意的是，既然先买权是对所有权的限制，为平衡出租人和承租人之间的利益，对于出租人的明确的出卖意思表示应从严掌握，只有在有充分证据的情况下，才能认定所有人的出卖意愿。另外，还应当允许所有人有正当理由，或最终难以与第三人达成买卖合同时，可撤回其意思表示。但出租人也不得为规避先买权的规定而无常反复，不能因酝酿成诉，产生对立情绪，而在案件审理中无理撤销出卖意思表示。在研究案例中，出租人就想通过折价抵偿来阻止承租人行使先买权，不能得到法院的支持。

（二）同等条件之理解。

对于“同等条件”的理解是审理该类案件的难点。在国外的民法典找不到“同等条件”这一概念。《法国民法典》第815条规定，先买权人应以出卖人与第三人协商的“价格及条件”为购买，《德国民法典》则规定了“相同条款”及“特殊情况下的变通条件”，《日本民法典则》规定得相对灵活，若地上权人有“正当理由”时，可以不将工作物卖于土地所有人。

衡量标准，非价格因素可以折算成价格来进行比较。如果先买权人可以接受该房屋的市场价格（该价格很可能高于出租人与其他买受人签订的价格），应当认定该情况是同等条件。还应看到，许多合同的订立并非一蹴而就，而是当事人艰苦地讨价还价、互相让步、互相合作的结果，凝聚了大量的无形劳动，倘因他人先买权之行使而致该合同消灭，则第三人非但徒劳无功，亦难免产生“为他人作嫁衣”的失落，从而挫伤其交易的积极性；先买权人则因坐享其成，也不免助长其投机心理，进而影响社会风气。因此，审判实践应考虑上述因素。对于出卖人而言，为避免此种不利，出卖人可考虑在与第三人订立的合同中约定该合同的履行以先买权人不行使先买权为条件，或者约定在先买权行使的情况下，出卖人保留对该合同的解除权。

四、对先买权侵害的救济。

（一）侵害先买权的行为。

虽然先买权人可以依法请求确认买卖合同无效，但当第三人再将房屋转让，切断先买权的追及力时，或者房屋灭失时，先买权人的请求权无法行使，如何进行救济？学者认为先买权的行使为单独行为，并非出租人违反其应承租人请求订立契约之债务不履行，而是违反通知义务，侵害形成权，故应负损害赔偿责任。〔11〕先买权作为一种准物权，存在着被侵权的可能。侵权行为的一般构成要件：1、损害，先买权人丧失优先购买房屋的机会即为损害；2、违法性，先买权为法律所保护的权利，侵害该权利具有违法性；3、因果关系，出卖人的行为导致先买权人优先购买机会的丧失；4、过错，出卖人没有依法履行提前三个月通知的义务，显然具有过错。若第三人与出卖人恶意串通，损害先买权，便构成共同侵权。〔12〕值得注意的是，由于先买权不适用于拍卖，〔13〕在房屋因拍卖而转移所有权的情况下，出卖人不构成侵权。

（二）损失的认定。

如果先买权人已经与出卖人达成买卖协议，而出卖人又将房屋另卖的，应遵循一般的违约损害赔偿原则。若先买权人在与出卖人协商过程中，出卖人将房屋处分，导致先买权无法实现，因适用缔约过失的赔偿原则，赔偿先买权人的信赖利益。对于因侵权而造成的损失，出卖人应赔偿先买权人转为所有人所带来的便利利益，如另行寻租、搬家等额外费用。若因无法实现优先权而致使先买权人不得不以更高的价格购买房屋，则应当参照所争房屋的市场价格判令出买人给予适当的经济补偿，但该补偿不得超过该房屋市场价格与出卖价格的差额。

五、承租人先买权与共有人先买权的冲突与协调。

研究案例虽然不涉及到该问题，但由于实践中确实需要对该问题有个明晰的认识，在此进行延伸，应有必要。在我国共有人的先买权，且主要适用于按份共有，而共同共有人只有在财产属于一个整体或配套适用时才享有先买权。〔14〕当承租人的先买权与共有人的先买权冲突时，何者为优先？我们认为，承租人先买权是基于租赁关系而产生的，共有人先买权是基于共有所有权而产生，虽然租赁权有物权的某些效力，但毕竟不能对抗所有权，“物权优于债权”已是不争的原则，因此，共有人先买权的效力应强于承租人先买权。同时，由于有“买卖不破租赁”原则的保护，承租人的租赁关系不会应租赁物所有权的变动而遭到破坏。另外，从实际生活来看，共同共有人之间往往存在着特殊的身份关系，如继承关系，兄妹关系等，在房屋为标的物的情况下，共同共有人对所有房屋进行管理、修缮、使用更有利于方便生活，减少纠纷。〔15〕因此，根据“两利相权取其重”的原则，判定共有人优先承租人享有购买权。

所有权人可以对出租的房屋设置抵押，当抵押权人实现抵押权时，若采取拍卖方式，承租人不享有先买权；若采取变卖方式，承租人享有先买权。当抵押人与抵押权人采取折价的方式，承租人的购买权是否优先于抵押权人的受偿权，不无疑问。笔者认为，虽然法定先买权与抵押权均属物权，均应遵循“物权法定”原则，但就某个具体的抵押权而言，为约定优先权，承租人先买权如前所述其有占有的事实为基础，一旦租赁关系成立，先买权便依法成立，应为法定优先权。根据“法定优于约定”原则，平衡两者的立法价值，宜允许承租人以抵押人和抵押权人商定的价格优先购买。这样，也可以防止抵押人和抵押权人串通，侵害承租人的先买权。若抵押权人因此而不能实现抵押权，则应属另一法律关系，其可以要求抵押人赔偿。

六、结语。

对于法院能否直接判定出租人与承租人成立以其与第三人合同为相同内容的买卖合同，我们法律和司法解释均没有明确规定，研究案例的最终判决也没有对该问题给出直接的答案。审判实践中，应平衡出租人的所有权和承租人的先买权的利益，既要限制出租人的随意处分权，也要防止承租人滥用先买权。认定出租人的出卖意思应从严掌握，允许出租人因不知有先买权的规定等正当理由而撤回出卖的意思表示；对于同等条件的掌握应根据具体案情，合理运用自由裁量权，作出正确的判断。

注释：

〔1〕王泽鉴著：《民法学说与判解研究》，第1卷，中国政法大学出版社19版，第505页。

〔2〕刘云生：《先买权制度法律价值等诸问题的探讨》，载《河北法学》第5期。

〔3〕迪特尔·梅迪库斯著：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社20版，第21页。

〔4〕此点类似于担保物权的产生。

〔5〕张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社版，第78页。

〔6〕前注[1]注，第153页。

〔7〕王泽鉴著：《民法物权》第1卷，《通则。所有权》，中国政法大学出版社版，第149页。

〔8〕一个诉讼中提出几个诉讼请求的情况并不少见，如要求确认合同无效并赔偿损失。

〔9〕对于该问题若深入探讨还会涉及物权行为的理论问题，在承认物权行为的德国，对于该问题的解决相对就容易些，其民法典第505条也进行了明确的规定，在此不再深入展开。

〔10〕王利明主编：《中国民法案例与学理研究》，《物权篇》，法律出版社年版，第33页。

〔11〕前注[1]注，第512页。

〔12〕虽然我国法律规定，租赁合同应当登记，但登记不是租赁合同的生效要件，现实经济生活中也存在许多未经登记的租赁合同，所以，第三人卖受房屋也可能是无过错的。

〔13〕前注[1]注，第513页。

〔14〕《民法通则》第七十八条第二款规定：“按分共有财产的的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《若干意见》第92规定：共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖人的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套适用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

〔15〕蔡福华著：《民事优先权新论》，人民法院出版社20版，第145页。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇七

但是，现在我国的房地产行业还存在较大的问题，房地产行业发展还需要进行合理控制，只有这样才可以满足不断扩大的民众需求。

本文探讨了房地产行业对于我国国民经济的重要影响的作用，提出促进我国房地产行业的发展的相关措施。

1.房地产行业对我国国民经济的增长作用。

1.1房地产行业是我国国经济的支柱产业。

我国国民经济发展方向总体的变化情况，通过房地产行业就可以较为准确地反映出来。

因为，房地产行业敏感度较高并且与其他行业关联度较高。

在此之外，房地产行业成为国民经济的支柱产业，最重要的就是可以有效地拉动就业，扩大内需，促进其他行业的不断发展。

这样的带动作用主要体现在：第一，房地产经济的不断发展可以促进我国内需的扩大。

第二，房地产经济发展可以有效吸纳其他相关行业的资金，由此带动有关行业的发展，进而促进我国国民经济的快速健康的发展，实现我国整体的健康发展，促进我国经济的转型。

第三，房地产行业直接影响我国国民的生活质量以及消费水平，决定着我国居民的幸福感指数。

因此，从上述表现来看，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产行业发挥着其他行业无法代替的作用。

1.2房地产行业促进我国市场经济的成熟。

房地产经济与我国的市场经济联系非常密切，处于相互制约，相互影响的状态。

房地产经济的发展离不开市场经济的成熟，同时市场经济的不断成熟也在推动市场经济的进一步发展。

目前，我国对于房地产行业的相关调查显示，我国的房地产经济的不断发展已经成为促进我国市场经济发展的关键性力量。

房地产经济的发展，促进建筑行业、冶金行业、电器行业、钢铁行业快速发展，为我国国民经济的发展指明一条新的发展之路。

但是我们也要认识到，房地产经济不断发展的同时，也造成巨大的风险。

因为房地产经济一旦出现大的变动就会造成国民经济的波动，并且房地产经济一旦出现不合理的增长的现象，就会造成泡沫经济，影响国民经济稳定。

因此，我们必须对国民经济发展进行合理的控制，利用相关经济、法律、行政手段来防止房地产行业带来的风险，这样才可以更好地实现房地产行业的健康、可持续的发展，保障房地产行业与市场经济相会之间有序，平稳的发展。

1.3房地产经济可以改善人民生活，推动就业。

首先，房地产经济可以增加我国国内生产总值，推动我国现在生产力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我国公民的经济收入。

目前，我国现在就业状况较差，严重阻碍我国市场经济的发展，而房地产经济可以有效增加我国现在就业人口，促进我国现在民众充分就业，同时房地产经济也可以带动其他行业的房展，从而提供更多的就业岗位，解决现在我国就业难的状况。

此外，由于我国现在房地产行业独特的作用，还带动许多学科的学习热情，比如建筑工程和金融。

因此，房地产行业可以进一步促进改善人民生活，推动中国社会居民的充分就业。

2.1合理控制房价。

目前我国房地产行业的泡沫经济导致现在房地产经济出现崩盘。

但是，现在政府要通过利用现在政府的合理宏观的政策，将房价控制在合理的范围内，保证我国的房地产经济不会出现泡沫型增长，造成国民经济的负面增长。

尤其中央政府政策调控部门要充分认识到房地产行业发展可能带来的风险并且运用政府宏观调控手段进行合理的化解风险。

此外，我们还要建立健全对房地产行业的监督机制，不断加强管理。

同时要建立合理评估制度，更好地规范房地产行业的行为，促进房地产行业更好地发展。

2.2建立房地产动态监测系统。

房地产行业的动态监测系统要考虑多方面的因素。

首先，要结合房地产行业自身发展特点，做好预算。

其次，还要考虑与房地产相关联的产业，制定相关的动态监测系统。

最后，我们要建立完善的动态监测的系统，要重点研究房地产行业开发投资、土地交易的关键性的环节，防止出现钱权交易的行为。

此外，我们还要关注房产交易的活动，保证房地产行业的发展。

2.3其他相关政策。

首先，我们必须优化房地产产业结构，促进产业结构的升级和优化，实现更好地发展。

其次，要完善相关的法律法规，通过法律手段规范现在房地产行业的投资行为以及生产和消费的方式，保证房地产行业的良性发展。

最后，我国要调整房产结构，建设保障性住房以及廉租房，同时要提高经济适用房的比例，促进我国房地产产业的发展。

结语。

房地产经济是我国国民经济的重要支柱产业，对于我国国民经济发展持续发展重要的作用，促进我们市场经济的不断发展和完善，改善现在人民的生活水平，是我国国民经济支柱产业。

因此，我们也要认识到房地产行业发生较大的波动的时候会使我们的国民经济和社会发展产生较大波动。

我国要针对房地产经济进行控制，对房价进行控制，对我国现在的房价市场进行动态监测，进一步优化房地产产业结构，完善相关法律制度进行完善，规范现在房地产行业。

更好地促进我国现在房地产行业的发展，实现更好地发展，促进我国国民经济不断地发展。

从社会经济和国民经济等市场经济方面的现状来进行分析研究，可以将房地产业视为受到国家政策制度、法律法规影响较大的一个限制性的行业。

由此可见，中国的房地产业和国民经济的发展之间除了个体和整体、局部和全部的包含关系以外，内在还有着极为密切的联系性与错综复杂的相关性。

一、国民经济发展和房地产业之间的一般关系。

具有先导性和基础性的房地产业通过促进经济增长、推进城市化建设和提高人民生活水平等方面的举措，为中国社会主义市场环境下的国民经济发展做出了巨大的贡献，在整个国民经济的发展过程中都占有相当重要的地位和作用。

显而易见，国民经济发展和房地产业在一般意义上具有互为前提而相互促进和互为条件而相互制约的辩证统一性关系。

站在国民经济发展的总体角度来考察这种辩证统一的一般关系，一方面，中国国民经济发展的总体状况为房地产业的存在和发展奠定了稳固而坚实的宏观基础，既带动了房地产业在整体上的宏观发展，又在一定程度上限制了发地产业发展的速度、进度和程度。

另一方面，房地产业在中国国民经济中是促进和推动国民经济发展全新增长点的一个阶段性支柱产业。

正确认识、理解和处理好这两者之间的关系，直接关系着房地产业能否正常运转和健康发展，决定着国民经济发展在宏观调控之下的经济总量和经济机构是否平衡的关键性问题。

站在改革开放以来的实践角度来考察这种辩证统一的一般关系，经过几十年的成长和发展，房地产业在拉动中国国民经济发展和扩大人民劳动就业等诸多方面都有着举足轻重的积极作用。

与此同时，中国国民经济的持续性稳步增长，现代化和城市化进程的显著加快等经济性的有利条件也为中国房地产业的健康运转和顺利发展提供了极为广阔的发展空间。

可见，中国国民经济的发展和房地产业的发展之间始终存在着具有积极意义的良性互动效应。

保持住这种互动效应的动态过程并使之协调、持久地发展下去，也是中国国民经济发展领域中宏观调控必须执行和完成的一个重要任务。

二、国民经济发展和房地产业之间的相互影响。

1.国民经济主要宏观变量对房地产业的影响。

(1)国民收入对房地产业的作用和影响。

从国民收入来进行分析，在中国国民经济收入的分配比例保持不变的前提下，并且排除掉通货膨胀或通货紧缩等影响性的因素和条件，国民收入的增长和房地产业这两者之间会随着对方的提高而提高，跟着对方的下降而下降的正相关关系，二者呈现出了一种显著的正比关系。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇八

经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的'作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：

（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；

（4）己取得建设工程规划许可证；

（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。

建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：

（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；

（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；

（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。

《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。ッ袷律笈谢疃具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇九

摘要：随着当前我国移动支付、共享经济、网络购物等数字经济新业态、新模式的蓬勃发展，所有企业都在探索节省运营成本、提升效率的方法，实现数字化、智能化全面转型是最有效的途径。民营经济是万安经济的重要组成部分和最具发展活力的经济单位，在税收贡献、解决就业和科技创新等方面均发挥非常重要的作用。数据已经成为企业的核心资产，如何挖掘、运用好数据的价值，构建民营经济创新发展的路径已经成为每个企业都面临的十分紧迫的重要课题。

关键词：数字化民营经济创新对策建议。

习****总书记提出，要坚持以供给侧结构性改革为主线，加快发展数字经济，推动实体经济和数字经济融合发展，推动互联网、大数据、人工智能同实体经济深度融合，继续做好信息化和工业化深度融合这篇大文章，推动制造业加速向数字化、网络化、智能化发展。全面的范文写作网站我们要抓住数字经济大环境，有效地开展民营经济创新工作，纵深推进“生态立县、工业强县、旅游兴县、能源活县”主战略，努力绘就新时代万安改革发展新画卷。

一、万安县民营经济数字化建设的现状。

2017年3月5日，******总理****强在****工作报告中指出，2017年工作的重点任务之一是加快培育新兴产业，促进数字经济加快成长，让企业广泛受益、群众普遍受惠。这是“数字经济”首次被写入****工作报告。数字经济与农业经济、工业经济不同，它是以新一代信息技术为基础，以海量数据的互联和应用为核心，将数据资源融入产业创新和升级各个环节的新经济形态。万安县坚持把发展电子商务作为推动“大众创业、万众创新”的重要抓手，电子商务不断壮大，2016年创建了万安县电子商务创业孵化园，建筑面积3万平方米，共有阿里村淘、一江秋粮油、肖老二电商等40多家电商企业入驻。

规模以上电子信息产业实现主营业务收入29亿元，同比增长36%，占规模以上企业主要业务收入近半壁江山。

经吉安市******核定，全年实现工业增加值216324万元，可比增长9.2%。规模以上工业增加值可比增长9.8%，其中：作为万安县首位产业的电子信息业，增加值同比增长13.7%，占规模以上工业比重达44.9%。2019年以来，万安县围绕“三年打赢工业翻身仗”目标，大力实施电子信息首位产业和智能装备制造、大健康主导产业“两大倍增工程”，電子信息产业首位度进一步提升，主营业务收入占全县总量的54.9%，智能装备制造、大健康产业发展势头良好，全县新增规上企业4家。电子商务进农村综合示范项目在全省第四批实施评分排名列全省第一名。就目前而言，少数民营企业建立了自己的分散、简单的生产管理数据库，但是并未与国家政务云数据库连接。

二、数字化驱动民营经济发展存在的问题。

民营经济数字化建设是一个全新的复杂的系统工程，目前，万安数字化建设发展尚处于起步阶段，存在的问题主要体现在以下几个方面。

（一）数字经济建设单一，体制机制不完善。

各行其是，缺乏相互支持，联动不足；

多分散性的技术性研究，少管理层面的体制创新，数字化建设模式单一等。

（二）信息孤岛未能联通，数字服务碎片化。

二是开发标准、接入方式等智能化的标准不统一，整合难度大；

三是****管理的条块分割问题。

（三）数字产业发展不足，创新驱动力较弱。

数字化建设的关键要赋予物以数字化的智能，这就需要强大的智能生产体系为其保驾护航，虽然万安县在最近几年大力引进数字信息产业，全面的范文参考写作网站但是也显露出其数字信息产业相对比较薄弱，缺乏前瞻性，创新驱动力偏弱等不足，企业创新的主体地位未有效建立。产业数字化元素融合较单一，数字信息产业链的形成不够顺畅，现有的数字信息产业尚难以激发出强大的内生创新力，对民营企业数字化建设的推动力还不够。

（四）信息安保能力不足，潜在风险较突出。

信息安全保障方面的法律法规尚不健全；

数字经济运营的潜在安全风险不可避免。

三、以数字化思维推进民营经济发展战略的对策建议。

（一）完善数字经济建设相关体制机制。

建立各個部门正常通顺的联动机制、信息资源共享机制，打破条块化管理的局面；

建立企业内外信息资源管理的考核机制，落实惩奖措施；

加强对数字化建设运营管理层面的机制创新，充分促进数字化核心资源的开发和利用。

（二）合零为整打破数字经济建设藩篱。

要消除数字壁垒，加强整合分散在企业部门以及各服务机构里面的数据资源，并建立统一的数据共享平台，为数字化建设打通数据交流的通道。要制定数字化建设相关规章制度和信息交流标准，通过相关技术、应用及评价标准体系，规范整个数字经济的建设。构建政务共享、企业管理、信用体系、信息惠企等公共应用平台，连接“信息孤岛”，构建一个有机整体的数字化经营、管理、服务体系。首先，形成全县民营经济实时数据的整体监视，解决信息孤岛、信息滞后问题。其次，手机版民营经济企业工作重心前移，通过严格管控前期经营指标，达到综合资源的整体管控，提高资源利用效率。

（三）发展数字产业，提升创新驱动力。

最后，要发展大数据和云计算，提升数字经济的智能化水平，建立有层次、有重点、与生产经营管理紧密联系的新型数字化创新体系，以科技创新突破和培育新的经济增长点。

（四）加强信息安保，构建平安数字化。

此外，还要综合运用体制、监管、督查等手段来保障网络信息安全。

大健康产业要以医疗器械、中药饮片、生物医药为发展方向，在药用花卉种植、医药加工、医养服务等方面同步发力，加快引进培育产业龙头，吸引药企及相关企业集聚落户。积极培育发展新材料等战略性新兴产业，着力构建新的工业经济增长极。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇十

摘要:随着经济的发展,环境问题日益严峻。为了保护环境,维护生态平衡,各国采取了多种措施。本文分析了征收环境保护税的理论依据及其现实意义,在借鉴国外环境保护税立法经验的基础上,提出了构建我国环境保护税制的原则和思路。

关键词:环境保护税;污染;法律的思考。

工业革命以来,人口的迅猛增长和经济的快速发展导致了生态环境状况的日益恶化,环境问题使人类的基本生存条件面临严峻挑战,保护与改善生态环境,维持生态平衡,已成为世界各国谋求可持续发展的一个重要问题。在我国的经济建设过程中同样出现了大量的环境问题,为了改善环境质量,保护生态环境,我国采取了一系列的积极措施,取得了比较明显的成效。但目前我国较多采用的是直接管制措施,例如规定排污标准、征收排污费,这些措施将污染者置于被动接受管理的地位,不利于调动其参与环境治理的积极性。环境保护税作为一种有效的刺激措施,能够通过改变人们的行为方式取得保护生态环境的积极效应。我国现阶段还没有专门用于环境保护的税种。本文将对我国的环境保护税收法律制度建设进行初步探讨。

一、开征环境保护税的理论依据。

(一)外部性理论。

英国“福利经济学之父”庇古的外部性理论为环境保护税的征收提供了最主要的经济学依据〔1〕(p29)。外部经济效果是一个经济主体的行为对另一经济主体的福利所产生的效果,而这种效果并没有从货币上或市场交易中反映出来〔2〕(p569)。根据外部性理论,企业或个人在追求利润或利益最大化时,容易造成资源浪费和环境污染,使得其他微观经济主体(企业或个人)的福利减少,形成外部不经济;同时,在代际之间也存在外部效应,上代人对资源的过度浪费和污染,也会造成下代人福利的减少。按照庇古的分析,自然环境为生产者提供的服务,并未在生产者的生产成本中反映出来,因而会造成生产企业花费的成本与社会花费的成本之间的差异,这种边际净私人产品和边际净社会产品的差额即私人经济活动所产生的外部成本。这种以危害自然为表现形式的外部性成本发生在市场体系之外,因而不能在市场上自行消除,只有政府采取税收形式,才能把污染成本增加到产品的价格中去。假定政府征收等于边际污染成本的税收,那么可以使污染者的边际私人成本等于边际社会成本,边际私人收益等于边际社会收益,即把污染者的外部性成本内在化〔2〕(p576),使其面对真实的成本和收益。如果没有内部化,一些行为的经济成本就不会被考虑,如果外部费用没有成为商品和服务的价格因素,就会引起严重的市场扭曲。〔3〕理论上把对单位污染所征的等于污染所造成的边际社会损失的税收称为庇古税。此后,学者西蒙斯进一步发展了外部性理论,提出“社会成本”概念,认为企业应当承担其所造成的外部社会成本。因而,降低资源的社会成本,需要把外部性转移至企业内部,提高私人生产成本,促使其节约使用资源、减少对环境的污染。这一关于外部成本通过征税形式而使之内在化的设想,构成了征收环境保护税的基本理论框架。

(二)“稀缺资源”论。

与环境保护税有关的另一种经济学理论是“稀缺资源”论。按照经济学的理论,由于资源是稀缺的,才需要研究社会如何从各种可能的物品与劳务中进行选择,不同的物品如何生产和定价,谁最终消费社会所生产的物品。〔2〕(p15)法国人布拉马基等把价值的起源归结为稀缺性,这种价值观的典型观点是:凡世上过份多余,任何人都可以随意获取的财物,无论它们怎样有用,谁也不愿意花代价来取得它们,因而,数量多较数量少的东西价值小〔4〕(p69)。因此,一项资源只有稀缺时才具有交换价值,当环境资源不具有稀缺性时是没有交换价值的。在生产力水平低下,人口较少时,土地、空气、水等环境要素的多元价值可以同时体现,但随着生产力水平的提高、人口的增长和环境保护重要性的增强,环境资源多元价值之间发生矛盾及环境资源稀缺性的特征逐渐显露。一是由于环境要素的多元价值难以同时体现而导致某种环境功能资源产生稀缺性,即在一定时间和空间范围内,某环境要素如果要满足人们的生活需求就难以满足人们的生产需求;二是环境净化功能难以满足人类生产、生活排放污染物需要的问题特别突出,环境容量资源特别稀缺。但是长期以来,环境资源往往被认为是公有的、无价的,可以无偿占用,结果导致公地悲剧的出现,对稀缺资源索取费用有助于经济有效地使用资源〔2〕(p494)。环境保护税可以被看作是一种环境资源补偿费,通过征收环境保护税能够贯彻“谁污染谁付费,谁利用谁补偿”的生态环境开发保护原则。

二、开征环境保护税的现实意义。

目前,世界上采用环境保护税来改善生态环境的国家越来越多,环境保护税的使用在许多国家都取得了良好的环境效益。例如,瑞典的硫税(1991年开征)使石油燃料的硫含量降低至法定标准的50%,引进燃料税,每年co2z的排放量降低了19000吨。在挪威,1991年引进的co2z税使一些固定燃烧工厂的co2z降低了21%。在丹麦,对无危害废物收税已经使垃圾填埋成本翻倍,在1987~1993年间,家庭垃圾减少了16%,建筑垃圾减少64%,其他各方面的垃圾也均减少22%〔5〕。一般而言,环境税能取得如下几方面的积极效应。

(一)环境保护税能增加财政收入。

(二)环境保护税具有经济杠杆的功能。

一方面,通过税收差异和优惠政策,环境保护税可以促进。

环保产业的发展。如对节约能源、清洁生产和资源回收利用的产品给予一定期限内的免缴部分或全部税款的优惠措施,而对资源浪费大、污染严重的企业可以加收环境保护税,这样的措施有利于鼓励环保产业的发展。另一方面,环境保护税能推动清洁工艺的创新,因为生产者有动机去发现可供选择的有利于环境的生产方式。在征收环境保护税的情况下,生产者会比较保持现有污染水平所支付的税收与进行技术革新减少污染所能得到的收益。如果技术创新成本小于税收,那么污染就会减少,一直减少的污染控制成本等于税收时,达到污染减少的最优水平。假设所有污染者的行为都是理性的,污染控制的总成本将会最小化。例如瑞典对含有硫磺的柴油燃料征税,这促使人们开发了新的清洁燃料。

(三)环境保护税能促使消费者使用更少的'污染产品。

尽管环境保护税有的征税目标是消费者,有的是生产者,但是最终,所有税收引起的费用都会转嫁到使用有害环境的产品或服务的消费者身上。消费者购买污染产品将要多付费,承担额外的环境污染成本,而选择清洁产品则没有额外费用的产生,例如,消费者使用含铅汽油就需要比使用清洁燃料多付费。因此,环境税能刺激消费者增加绿色产品的消费,从而改变消费方式,最终从源头上控制污染。

(四)环境保护税的征收能减少污染控制的成本。

环境税减少了污染控制的成本,因为征收环境保护税不需要承担政府失察的成本。所有的行为决定都掌握在污染者手里――决定是继续污染并支付相关税收还是采用新的有利于环境的方式做生意,污染者可以通过比较两种选择的收益来加以决定。在这种机制下,减少污染措施所需成本过大的污染者会倾向于支付环境税,而那些减少污染所需成本很低的就会倾向于减少污染。因此,没有政府的监管也能得到一样的结果〔3〕。环境税收与基于企业协商和直接管制的政策措施相比,具有更大的透明性,较少受到“管制俘虏”的影响,因而更有利于环境保护目标的实现。

三、建立我国环境保护税的法律思考。

我国现行税制中的资源税、消费税、所得税中都有一些关于环境保护的政策措施,在一定程度上体现了保护环境的政策意图。例如,我国的增值税税法中规定,对生产原料中掺有不少于30%的废旧沥青混泥土生产的再生沥青混泥土,实行增值税即征即退的税收政策;资源税法将原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属原矿和盐等资源的开采或生产纳入征税/文秘站－中国最强免费！/范围;消费税法将对环境造成污染的鞭炮、焰火、汽油、柴油、小汽车和摩托车等消费品纳入征税范围,并对小汽车按照排放量的大小规定了高低不同的税率;内资企业所得税法规定,利用废气、废水、废渣等废弃物作为主要生产原料的企业,可以在5年内免征或减征所得税。上述税种和政府的其他措施相配合,在减少污染、改善环境方面发挥了重要作用。但是,这些税种的设立并非出于环境保护的目的,对环境保护只能起到补充性的作用,面对日益严峻的环境问题,我国有必要在完善现行税制中有关环境保护的政策规定基础上,借鉴国外的成功经验,尽快开征以环境保护为目的,以污染环境的行为或产品为课税对象的专门性税种――环境保护税。

(一)构建环境保护税法的基本原则。

构建环境保护税法需要结合我国的实际经济情况,我国是发展中国家,一方面老企业的污染防治任务繁重,另一方面快速的经济发展又加剧了环境的污染。因此,协调经济发展与环境的关系仍然是核心问题,构建环境保护税法首先需要明确其基本原则。笔者认为,当前我国若制定环境保护税法,应坚持以下几项基本原则:1、公平原则。由于每个纳税人对环境的占用是不均衡的,因此在环境税制设计中应体现出“谁使用、谁付费”的基本原理。从而使污染企业的外部成本内部化,这样就能纠正市场失灵,实现公平。2、效率原则。环境保护税的征收与排污种类、数量、浓度等环保专门知识紧密联系,对污染物排放量进行测量、对固定大排放源进行定期监测等,都需要大量的人、财、物的投入,因而要避免为求准确地反映环境损害成本而设计过于复杂的环境税,税务机关应与环保部门密切合作,提高征管效率。3、循序渐进原则。我国是发展中国家,经济建设任务仍是重中之重,因而开征环境保护税应遵循渐进原则,分类分期实施,以给污染企业留下足够的时间,便于其在不影响企业发展的同时采取相应的削减污染技术,实现经济建设和环境保护的协调。

(二)环境保护税的征税对象。

国际上通常把污染环境和破坏生态的行为以及在消费过程中会造成污染的产品作为环境保护税的征税对象。但目前我国尚缺乏这一税种的制度设计和征管经验,因而在开征环境保护税的初期,征税范围不应过宽,应根据国家当前最重要的环境问题和环保目标,采取循序渐进的方法,从重点污染源和易于征管的征税对象入手。根据我国当前的环境状况,应首先将对环境污染严重的废气、废水和固体废物的排放纳入征税范围。因为这类行为对环境的污染最为严重,而且既有征收排污费的经验作为基础,又有大量的外国经验可资借鉴。其次,待时机成熟时,可以将那些难以降解和再回收利用的材料制造的、在使用中会对环境造成严重污染的各种包装物纳入征税范围。

(三)环境保护税的课税依据。

一般来说,环境保护税的课税依据主要有三种:一是以污染企业的产量作为税基;二是以生产要素或消费品所包含的污染物数量作为税基;三是以污染物的排放量作为税基〔8〕。第一种税基的核算比较简单,但在这种制度下,企业只有减少产量才能减少税负,这既会妨碍防污技术的采用和生产工艺的改进,还会造成资源配置的低效率。第二种税基只要生产要素和消费品中含有污染物就需纳税,而不管其最终是否造成了环境污染,这种做法既不合理又不公平。相较而言,第三种税基最为可取。以污染物的排放量作为税基,污染企业在维持和增加产量的同时,只要能降低污染物的排放量就能减轻税负。这既不会妨碍污染企业自由选择污染防治办法,又能促使其改进生产工艺减少污染,增强了企业的能动性和自主性。

(四)环境保护税的税率。

税率既要达到控制污染的目的,又不能抑制社会生产。从理论上讲,厂商的理性选择是将污染削减到边际控制成本等于税率这一水平上。所以各个企业的污染控制程度不同,控制成本高的企业削减较少的污染量,而控制成本低的企业将大规模削减污染。环境保护税的一个难点是制定合理的税率,理想状态下,它应当等于污染削减的边际收益,这时效率最高〔9〕(p44)。此外,由于各地的经济条件、人口密度以及对环境清洁度的要求不同,因而环境保护税率不能高度统一,应根据各地方的实际情况来确定适合自己的差别税率。其次,环境保护税率最好采用动态税率,即根据治理污染和保护环境所需资金不断调整具体环境保护税目的税率,动态税率的实行,是税负和污染相适应原则的最直接体现。最后,环境保护税率以采取定额税率,从量计征为宜,即按照污染物排放的一定计量单位,规定定额税率,这能使税制简化、便利。

(五)环境保护税的优惠措施。

我国应借鉴国外的先进经验,灵活运用多种税收优惠措施激励企业治理污染,保护环境。第一,实施鼓励企业开展治污领域的科技研究与开发的税收支出政策。国家应对防污治污的技术研发高度重视,除直接给予研究、开发治污新技术的企业预算拨款外,还可以利用税收支出手段,鼓励企业从事环保科研活动,从而增强治污支出的整体效益。第二,实行刺激企业投资防污设备的税收优惠政策。对合格产品(指企业生产经营过程中无污染或能减少污染的机器设备)实行加速折旧制度;对工业企业购入的环境保护设备允许抵扣进项增值税额;对企业为治理污染而进行的设备改造项目给予投资抵免等,这就能促使企业开发先进技术,加速设备的更新换代。第三,尽可能取消或调整不利于环保的税收政策。在适当时候应取消对农膜、农药特别是剧毒农药的优惠增值税待遇;严禁或严格限制有毒、有害化学品或可能对我国环境造成重大危害的产品进口,大幅提高上述产品的进口关税〔10〕。

〔参考文献〕。

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〔6〕donfullerton、gilbertnmentaltaxesandthedouble-dividendhypothesis:didyoureallyexpectsomethingfornothing?[j].chicago-kentlawreview..

〔7〕吴燕,陈国庆.国外的环境税及其借鉴――兼论我国环境保护税的构建[j].海外税收.,(6).

〔8〕张李均,周严.对我国环境保护税构建的思考[j].当代经理人.,(2).

〔9〕[美]保罗?r?伯特尼、罗伯特?n?史蒂文斯主编.环境保护的公共政策[m].穆闲清、方志伟译.上海人民出版社,2006.

〔10〕刘剑,张筱峰.建立我国环境保护税收制度的思考[j].南方经济.,(3).

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇十一

随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。

（一）立项环节的成本控制。

1、新项目立项时必须提交详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（《可行性研究报告》详细内容详见《可行性研究报告指引》）：

1.成本费用估算和控制目标及措施；

2.投资及效益测算、利润体现安排；

3.税务环境及其影响；

4.资金计划；

5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

6.投资风险评估及相应的对策；

7.项目综合评价意见；

（二）规划设计环节的成本控制。

1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：

1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；

2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1－目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的'“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本、用户使用成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、浪费。

5、材料设备之品牌／标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。

6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理。在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。

（三）招标环节的成本控制。

1、除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。

4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇十二

作为推进住房公积金管理工作与提升住房公积金管理手段的基础，住房公积金的档案管理工作在日常的工作中已经受到了相关人士的广泛关注。同时，作为各级住房公积金管理机构与服务工作的最终表现形式与基本载体，住房公积金档案同样也是对整个的公积金管理机头进行整体素质考核的一种渠道之一。所以，无论是在公积金管理的内部审核来看，还是站在广大缴存人民进行外部监管、监督的角度来看，住房公积金档案管理的工作意义非凡，它不仅是对所属区域内居民收入体系与市场房价发展规律的重要记载，同时也是记录市场房价情况的基本依据。我们每一名相关的从业人员都必须要站在专业的角度来对住房公积金档案管理内容进行科学研究与分析，以此来为未来的住房公积金与其他社会保障体系提供可靠的参考依据。住房公积金档案管理还能够为贷款人的信用查询、风险管控、矛盾纠纷提供基本查询依据。在这个法治社会日益完善的今天，人们的维权意识也得到了前所未有的提升，在这种情况下很多纠纷以及矛盾都需要通过对原始的公积金档案进行查询，才能够得出最为公正的裁定。

3现阶段住房公积金档案管理中存在的问题及相应对策。

3.1档案管理基础设施相对落后。

由于我国的住房公积金管理体系起步较晚，一些办事机构的办公场所甚至都是租借的，所以这就从本质上制约了住房公积金相关档案管理的基本要求，特别是一些县级、乡级机构的办事条件更为简陋，久而久之便导致了一些基础档案的丢失与遗落。针对这种现状我们建议各级住房公积金管理系统都应当从转变思想开始，充分地认识到档案管理不仅是住房公积金日常业务的真实记录，同时也是预防各类公积金贷款风险、构建和谐社会的基本保障。相关机构更是要将具体的档案管理责任落实的人头来展开工作，从提升从业人员的主观能动性与责任意识出发，以此来提升现阶段的档案管理工作质量。对于一些有条件的住房公积金档案管理业务部门，还应当从日常的工作监督入手、建立健全完善的考核、激励与奖惩机制。

3.2建立健全相关的档案管理制度。

在现阶段的中国住房公积金档案管理业务中，暂时还没有出台一部具体的行为标准与管理制度，这就导致了一些地市级的住房公积金中心虽然结合自身情况制定了一些相对的档案管理制度，然而却往往由于监管不到位、缺少宏观指引而导致了整个的管理制度无法做到系统性与完善性，久而久之便失去了这些规章制度本应发挥的'效率。为了改变这种状况，我们建议各级的住房公积金管理机构，要通过充分利用互联网数据云系统，来对现阶段的档案管理制度进行细化管理。通过分层管理、责任落实等手段，来推行各项档案管理制度的落实与推广，并以此来纳入到相关的地方性住房公积金档案管理考核中，与个人的绩效、奖金挂钩，在削弱公积金档案管理中复杂性的同时，加大相关制度的贯彻与执行。

3.3强化岗位培训向“人的因素”要效益。

“以人为本”在实际的住房公积金档案管理中同样占据着较为重要的地位，特别是一些处于数字化档案管理建设初期的地域，很多档案管理从业人员都会由于专业知识有限而导致了纸质档案与电子档案转换的过程中，发生了一些不必要的丢失与遗落。为了避免这种情况的产生，作为住房公积金的管理集团必须要充分的结合自身条件与需求，来打造一整套完善而又有效的数字化档案操作系统的运用与学习，通过与受托银行的同步更新来打造网络化联合管理模式，同时定期展开人员的专业培训与考核，通过对专业技能的掌握与提升来实现网络信息技术的维护，确保整个住房公积金系统的平稳与安全运行。

3.4强化领导力度，推进公积金档案管理的完善。

作为住房公积金管理体系中最为核心的组成部分，一些地域的管理者依旧存有较强的“官本位”思想，对于业务窗口的监管仅仅停留于口头上，这就导致了一部分自制能力较差的人员无法按照要求完成既定的工作目标，为后续的住房公积金档案管理埋下隐患。所以，我们在实际的工作中，必须要站在宏观的角度来要求相关的档案管理机构管理者，从自身做起来带动整体业务人员的主动性与工作的积极性，真正做到发挥党员、领导的模范作用，以吃苦在前、享乐在后的精神与理念来带动公积金档案管理工作的全面提升。

4结语。

综上所述，中国现阶段的住房公积金档案管理工作作为整体住房公积金管理系统中最为基础、最为核心的组成部分，它不仅占据着十分重要的地位同时也在实际的管理中发挥着不可替代的作用。然而，由于我国的住房公积金事业与其他欧美国家相比起步较晚，所以其中依旧存在很多的问题有待我们去发现、去解决，各级主管部门也应当发挥自身的行政职能，从转变思想入手来完善住房公积金档案管理，最终为实现住房公积金事业的良性、健康发展保驾护航。

参考文献。

[1]成美家，徐丽芳.浅谈水务档案管理的有效手段与措施[j].宁夏档案管理,2016（3）.

[2]王丽娜,张嘉译.档案管理人员素质的有效性与实践性提升分析[j].工程与建设,2017（2）.

[3]黄凯文，徐佳丽.浅谈金融危机下的住房公积金管理[j].中国房地产金融,2016（2）.

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇十三

1.1成本管理水平粗放，没有形成系统的成本费用管控组织体系。

首先，缺少系统的组织架构支撑成本费用管理，成本管理意识欠缺。许多中小地产公司成本管理工作开始之前没有专职部门负责成本管理工作，有的地产公司由财务部“兼顾”成本管理，有的地产公司将成本简单定义为“工程造价成本”由工程造价（或者叫成控）部门负责。在组织架构上这些地产公司难以满足“项目全成本”管理要求，成本费用管理上还没有脱离“财务成本”、“工程造价成本”概念，没有真正理解项目全过程、全成本管理思想，没有形成系统的成本费用管理组织体系。

其次成本费用管理经验与方法难沉淀与复制。房地产开发产品的独特性和固定性使得每开发一个新项目都要重头开始，原有项目的成本管理经验、手段与方法不一定完全适用新项目，加上人员的流动使得成本管理难度加大、效率低下。

1.2合同管理不到位，变更难控制。

首先，合同管理不规范。合同的规范管理包括合理的签订合同和合同的分类授权与审批。有些地产公司喜欢签大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地产公司签订合同与工程造价成本预算科目脱节，没有把项目造价成本预算、财务预算有机结合起来。签订合同时只图方便、省事，不为以后的成本管控、成本费用数据统计着想。合同实际执行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金额、成本费用数据统计不准确、不及时甚至难以统计。

其次，合同的分类授权与审批机制缺乏或不合理。合同的分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同，合同的分类授权审批应随着房地产开发行业、地产企业的发展和国家相关政策的变化作相应修改完善。在这点上，不同的地产公司是参差不齐，中小地产公司更是做的不到位。

1.3资金管控缺乏手段与方法。

资金是企业的血液，是房地产企业对房地产开发项目各个环节资金流入、流出的的统筹规划和运用。地产企业经营管理以财务管理为中心，而财务管理又以资金管理为核心。目前地产企业资金管理的主要问题是：第一，虽然编制了资金预算，但普遍存在资金预算与项目开发预算、工程造价预算、营销策划预算、合同管理融合的深度不够，在很多细节问题上没有考虑到，编制预算时没有吸收相关部门、专业人士的合理意见抑或是财务部门独立编制，资金管控出现意外时调控不力、缺乏刚性和执行力；第二，在现行经济环境下，大多数地产企业不具备通过发行企业债券、股票方式筹措資金，很多中小地产企业甚至通过小贷公司、担保公司或民间融资，融资渠道单一、资金成本相当高，个别地产企业还出现了资金链断裂、项目难以为继带来严重的社会问题。

2.1完善对工程成本管理工作的全程监控。

为了进一步提升工程成本管理水平，降低资源的浪费，必须要加强各部门之间的联系，实现对工程造价管理工作的全面监控，并对建设资源进行统筹兼顾，合理分配。首先，要加强工程初步预算和施工预算的工作，制定出详细的资金、建筑材料以及人力等资源的利用计划，实现资源的合理利用。其次，在工程建设的决策阶段，要重点重视对工程建设投资估算工作，并对项目的可行性报告进行重点评估，针对其中有争议性的项目广开言路，吸取各方面的意见。最后，要对工程项目中的投资预算、施工预算、工程结算以及竣工结算等进行统筹兼顾、统一管理，有效推进工程造价体系的改革与发展，实现各个工作环节的平稳接轨。

2.2建立现实的工程成本管理咨询市场。

高效的工程造价管理效率需要建立自主经营的合伙制和有效责任制等多种组织形式相结合的工程造价咨询市场，进一步完善造价管理体系。建成现实的工程造价管理咨询市场之后，工程造价的实际流程需要进入该市场，并受市场监督体制的监督和制约。因此，市场监督制度的监督范围需要进一步扩大，政府应该致力于完善现有的市场监督机制，当出现企业的不自律行为时采取强硬手段给予相应的处罚措施，增强政府的宏观调控能力，并保证工作的准确性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造价咨询市场为工程企业的发展创造了一个良好的环境，并在一定程度上减小了不正当竞争给企业带来的风险。

2.3逐步完善工程成本管理的制度。

完善的工程成本管理制度是保证房地产企业相关工作顺利进行的有力保障。在现有的市场发展条件和经济体制之下，企业必须完善相关工程成本管理制度，加强对工程成本管理中各个环节的监督，制定明确的企业规章制度规范工作人员的管理行为，保障成本管理数据的准确性和真实性，并落实资金日报制度，出现账目问题及时进行核查，争取在当天内得到解决。

2.4提升财会人员的职业素质。

财会人员作为企业工程造价管理的实际操作者，其工作能力和个人素质直接关系着企业工程造价控制效率和企业的经济效益。因此企业必须加强对从业人员工作能力、业务水准以及个人思想品质的考核，提高准入门槛，对应聘者的教育经历、工作背景、个人犯罪经历等进行严格审查，为企业筛选高素质的专业人才。同时企业应该定期对造价工程师进行业务培训，并建立严格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造价管理队伍。

结语。

工程成本管理是企业日常工作的关键内容，企业管理人员加强对工程成本管理的监管，了解市场环境的变化情况，完善相关工程成本管理制度，提高会计人员的职业素质。企业必须严格审核各项成本管理数据，及时处理存在的各种问题，从而更好提高企业的经济效益。

【参考文献】：

[1]刘红利.房地产企业成本控制精细化管理研究[d].西南交通大学，2015.

[3]张盛楠.战略成本管理在我国房地产企业中的应用研究[d].西安建筑科技大学，2012.

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇十四

伴随着我国住房贷款数量的不断提升以及住房公积金业务的升温与推广，现有的住房公积金档案数量也得到了较大提升。作为公积金管理中作为基础、最为核心的环节，每一名住房公积金从业者都必须要从公积金档案管理角度来寻找差距、弥补不足，通过对实际工作中所暴露的风险隐患与常见问题进行校正，以此来打造国家放心、人民满意的住房公积金管理体系而努力。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇十五

引言：伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大，或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述，说明了房地产法律、法规的必要，并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中，笔者提出了关于协调矛盾，加速房地产立法的建议。

关键词：立法现状利益集团各利益集团之间的矛盾及立法要求。

（一）中国的立法现状。

中华民族是一个重视家的民族，有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展，人们对生活品质的要求越来越高，而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展，甚至在一些地方出现了过热的迹象，有“泡沫”的倾向。

针对中国房地产业出现的这些现象，现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规，形成了以《土地管理法》和，《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主，缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性，对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此，新的房地产法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素会对新法的出台产生影响呢？笔者认为现在有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是政府、开发商、消费者、银行。让我们分析一下各个利益集团现在是怎样获得各自的利益的。

在房地产业中，政府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因，我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税，实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税；土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看，还包括5个税种和一个1个附加。的确，在房地产业中，政府会通过税收取得大量的`财政收入。有报告说，北京20的gdp增长有30%以上来自房地产，20的固定投资有50%以上来自房地产。

解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而政府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢？政府对居民买房进行补贴，体现在政策上就是福利分房。政府希望通过行政干预来保证“居者有其屋”，维护社会的稳定。

开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计，在房产价格构成中，土地费用占到了20%，市政公用设施配套费用占到20%，相关税费占到10%---15%，这样看来，交给政府的各方面税款占到了房产价格的50%以上，开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样，开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益，开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终，危及的还是开发商的利益。所以，笔者认为在新的房地产法制定中，开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度，降低开发成本，规范政府活动，减少强制措施对开发商的影响。

一般消费者都希望政府尽可能地实施福利分房，减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者，对房屋周围的环境，物业方面的要求极高，但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容，同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系，明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。

中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢？谁提供给开发商大量的资金投入呢？答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高，银行也乐于将资金借贷。这样，开发商就有了稳定的投入资金来源。当然，随着现在信贷消费的风行，“按揭”买房也成为一种时尚。大量的商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。

事实上，在中国信贷消费这一点上，存在着审查不严格，有证明就借贷的现象。也正因此，许多人加入了投机和买房的行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，形成恶性循环。房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。

笔者认为，各银行已经意识到这个问题，但是在高额的利息诱惑下，都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以，在新的房地产法颁布的同时，相关的金融方面的立法也能出台来补充新法，应该是各大银行的希望所在吧。

综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求，我们可以横向比较一下他们之间的矛盾，更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处，提出解决方法。

从税收方面来看，政府应该很满意现在的房地产税的收入现状，大量的财政税收不仅使得各种政府计划能够顺利进行，而且也提高了政府工作人员的福利。从更功利的角度来说，财政收入的多少与该政府的政绩也是有直接关系的。所以政府当然是希望维持现在的冗杂的税收政策，而这就与开发商的利益产生了冲突。上文已经说过，由于税收成本的过高，开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房，那么政府也将减少大量的财政收入。所以这个反应也是连锁的，那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢？笔者认为，应该出台一部完善的，专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状，在税收方面，减少税种，规范税收标准。

这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一政策，涉及到了四大集团的利益。政府为了维持社会稳定，希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商，使其能够建造足够的经济型住房，而不是为了增加自己的利益中间，把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是，政府应取得的税收并未减少。这样的话，开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情，最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此，笔者认为，在这一方面，我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施，以立法的形式确定一个标准，比如工资收入。()一定的工资标准之下可以享受福利分房，而超过了这一标准，就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益，也确保了开发商的利益，政府也会有稳定的财政收入。

在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾，出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上，这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此，关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为，中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时，消费者可以明确索赔对象，能够提高诉讼效率，减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求，开发商基于成本考虑，很少关注这一方面，这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生，笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外，笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如，针对现在的信贷业务方面，关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中，要完善信贷方面的立法，严格申请条件，从而减小金融体系承担的风险。

在具体的立法工作中，笔者认为必须割断权力和利益的纽带，真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么，我们可以参考西方的立法助理制度，建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样，既可以在技术上有提高，而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正，使法律更加客观，能更好的协调各利益集团的利益。

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇十六

物流成本项目从核算对象上来划分,可以分为宏观物流成本和微观物流成本。微观物流成本根据发生物流费用企业的性质,可以分为货主企业发生的物流费用和第三方物流费用。宏观物流成本是核算一个国家在一定时期内发生的物流总成本,是不同性质企业微观物流成本的总和。国家物流成本总额占gdp的比例,已经成为各国物流服务水平高低的标志。按照世界银行统计给出的数据,我国物流成本占gdp的比例是16.7%,由于我国现行会计核算体系无法直接核算企业的物流成本。所以,我国业内不同研究人员采用不同的比例估计物流总成本和需求,从10%几到30%几不等,其间的差额较大,这也给我们理论研究和分析带来了混乱,往往使实际工作无所适从。根据物流管理的基本功能和活动来分类,物流成本包括:运输成本、仓储成本和物流管理成本三大类。目前世界各国在进行物流成本内部结构比例分析的时候,均采用这一基本方法。它可以及时显示不同物流功能结构所耗费的成本比例,也能够更进一步准确找出物流成本项目中存在的问题,从而找出降低物流成本的有效途径。

美国权威物流成本核算机构在计算物流成本时也采用上述公式,该公式是在多年实践中不断改进和发展的结果,具有普遍性,也应该成为我们重要的参考公式之一。

3企业物流成本费用项目的构成及影响因素。

从企业内部来看,货物购买或销售时产生的运输成本往往包含在货物的购入成本或产品销售成本之中;厂内运输成本常常是计入生产成本的;订单处理成本一般包含在销售费用之中;部分存货持有成本也可能包含在财务费用之中等等。从供应链角度来看,则会发现一系列相互关联的物流活动产生的物流总成本,既分布在企业内部的不同职能部门中,又分布在企业供应链上下游的不同合作伙伴之中。所以,按照企业进行会计核算的费用项目,企业物流成本费用项目的构成一般应包括:。

(1)企业供应、销售各环节人员的工资及福利费;。

(2)企业生产要素的采购费,包括运输费、邮电费、采购人员的差旅费;。

(3)企业产品的推销费,广告宣传费;。

(4)企业内部仓库保管费,维护费、搬运费;。

(5)企业物流设备、仓库的折旧费,租用费;。

(6)企业物流信息费;。

(7)企业与物流相关的贷款利息;。

(8)企业回收废弃物发生的物流费,逆向物流费。

按照“物流费用冰山”说的观点,企业物流成本的计算范围大,运输、保管、包装、装卸、以及信息等环节多。现行的会计核算制度和会计核算方法都不可能掌握物流成本费用的实际情况,大家只能看到物流费用露出海水上面的冰山的一角,而潜藏在海水下边的整个冰山却看不见,海水中的冰山才是物流成本费的主体部分。一般来说,企业向外部支付的`物流费用只是很小的一部分,真正的大头是企业内部发生的物流费用,按照企业对外支付和内部发生物流成本费用的实际,一般情况下,影响企业物流成本费用的主要因素应包括:。

(1)企业进货区域的选择。进货区域方向决定了企业货物运输距离的远近,同时也影响着运输工具的选择、进货批量等多个方面。因此,进货区域方向是决定企业物流成本费用水平的一个重要因素。

(2)运输工具的选择。不同的运输工具,费用高低不同,运输能力有大有小。运输工具的选择,一方面取决于所运货物的体积、重量及价值大小,另一方面又取决于企业对某种货物的需求及时程度及工艺要求。所以,选择运输工具要同时兼顾既保证生产与销售的需要,又坚持物流成本费用最低的原则。

(3)企业存货的控制。无论是生产企业还是流通企业,对存货进行控制,严格控制进货数量、进货次数和品种,都可以减少库存资金占用和贷款利息支出,从而降低库存、保管、维护等费用。

(4)货物的保管制度。良好的货物保管、维护、发放制度,可以减少货物的损耗、霉烂、丢失等事故,从而降低物流成本费用。相反,若在保管过程中,物品损耗、霉烂、丢失等情况时有发生,物流成本费用必然增加。

(5)企业产品废品率。影响物流成本费用的一个重要方面还在于产品的质量和产品废品率的高低。生产高质量的产品可杜绝因次品、废品等回收、退货而发生的各种物流费用,从而降低物流成本费用。

(6)企业物流管理费用开支大小。物流管理费用与生产和流通没有直接的数量依存关系。但管理费用的大小直接影响着物流费用的大小,节约办公费、水电费、差旅费等管理费用相应可以降低物流费用的总水平。

(7)企业物流资金利用率。企业利用贷款进行生产或流通,必然要支付一定的利息,如果是自有资金,也存在着机会成本问题,资金利用率的高低,影响着利息支出的大小,从而也影响着物流成本费用的高低。

总之,影响物流成本费用的因素很多,针对每一影响物流成本费用的因素,根据其特性加强管理,可以有效的控制企业物流成本项目,达到降低物流成本费用的目的。

4降低企业物流成本是一个系统工程,物流系统成本之间存在着效益背反规律。

降低企业物流成本是一个系统工程,在物流各项功能之间,某一种功能成本的降低,会使另一种功能成本增加。由于构成物流成本的元素很多,各种费用互相关联,工作头绪多。因此,要想切实进行企业的物流成本项目分析,控制和降低物流成本费用,就必须设立物流成本管理工作目标,明确物流管理任务,确定物流管理工作的优先级别,以项目责任管理的方法,有序受控的开展工作,为企业整个系统的利润最大化做出贡献。要明确物流成本项目的构成,从现行财务成本费用中剥离出属于物流成本范畴的内容,分析和比较物流成本与制造成本,物流费用与其他费用之间的关系,掌握企业物流系统的成本项目。分领域全面清理物流系统的资源配置。根据建立的企业物流成本项目数据库,从而建立起企业物流成本项目科学的比较分析基础。

我国企业物流成本的财务管理模式尚未建立,物流成本的各个项目分散在企业成本核算的不同会计核算科目和账户之中。由于物流成本项目没有被列入现行企业财务会计制度和会计核算体系。制造企业习惯于将物流费用计入制造成本和其它各项费用之中;流通企业则将物流费用包含在商品流通费用之中,因此,无论是制造企业还是流通企业,不仅难以按照物流成本项目的内涵完整地计算出物流成本,而且连已经被生产领域或流通领域分列出来的物流成本项目,也不能单独真实的以会计核算报表的形式反映出来,使企业管理者无法掌握物流成本项目的真实情况和全貌。

所以,我们必须加强企业物流成本项目的会计核算分析和控制,了解企业物流成本项目在会计核算过程中存在的主要问题,研究企业物流成本费用项目的构成及影响因素,建立健全企业物流成本的财务管理模式,通过分析研究和论证试行,我们完全可以建议企业在会计核算中逐步分列物流成本项目,使企业管理者和决策者能够有效的对物流成本项目进行分析和控制,让物流真正成为企业经济效益提高的第三利润源泉。

参考文献。

[1]@陈平.物流配送管理实务[m].武汉:武汉理工大学出版社,2007.

[2]@中华人民共和国[m].北京:统计年鉴,2004、2005、2006.

实用房地产经济论文题目（通用17篇）篇十七

(1)物流成本会计核算的范围和内容不全面。现行企业日常成本会计核算的范围着重于采购物流、销售环节物流,而忽视了其它物流环节的会计核算。按照现代物流的内涵,物流应包括:供应物流、生产物流、企业内部物流、销售物流、逆向物流等。与此相应的物流费用也应包括:供应物流费、生产物流费、企业内部物流费、销售物流费、逆向物流费等项目。从会计核算内容看,相当一部分企业只把支付给外部运输、仓储企业的费用列入专项成本,而企业内部发生的物流费用,由于和企业的生产费用、销售费用、管理费用等混在一起,因而经常被忽视或分摊到其它成本项目之中,甚至有些没有被列入成本核算。其结果必然是导致物流成本低估或模糊不清。影响了会计核算信息的真实性,不利于物流成本项目的管理,也不利于相关利益者以及企业内部管理者的经营决策。

(2)物流成本会计信息与其它成本费用信息混杂。由于物流活动存在于企业经营活动之中,并且贯穿于企业经营活动的始终,因此,对于相关物流费用的会计核算也基本上并入产品成本核算之中,与企业其它成本费用混合计入相关科目和账户。例如:对于因取得存货而发生的运输费、装卸费、包装费、仓储费,以及运输途中的合理损耗、入库前的检验整理费等,只作为存货的实际成本核算,成为销售成本的一部分从总销售收入中扣除,以得到总利润。物流成本会计信息与其它信息的混杂,导致有关物流的数据信息必须从相关会计核算中分拣归纳出来,过程复杂且数据的时效性差,不利于企业物流管理和绩效的评价,无法及时进行对比分析和有效控制物流成本项目。

(3)部分物流费用是企业间接费用的一部分,其分配方法依然沿用现行企业会计核算方法,掩盖了企业物流成本项目。随着物流费用对企业利润贡献的不断增大,现行会计核算方法中,间接费用是依据企业生产过程中的直接人工工时或机器工时来分配的,这不仅扭曲了产品和服务的成本,也不利于企业生产业绩的考核与评价,从而导致企业高级管理人员基于这些数据做出一些错误的决策。企业运输成本增加,应该是企业物流成本增加,而在现行会计核算体系中表现为企业材料成本增加;企业仓库货品损失,也应该是企业物流成本增加,而在现行会计核算中却表现为企业营业外支出等等。