在生活中，越来越多人会去使用协议，签订签订协议是最有效的法律依据之一。那么合同应该怎么制定才合适呢？下面我给大家整理了一些优秀的合同范文，希望能够帮助到大家，我们一起来看一看吧。
房地产项目合同风险篇一
;【摘要】经过了长时间的发展演变，我国房地产开发领域的项目风险管理办法已逐渐走向成熟，并呈现出多样化的特征，实践过程中，应结合风险管理的基本流程，对风险进行全面监控、处理、分析和识别.但不管是任何一种措施都难免存在局限，因此，面对当前复杂多变的项目风险问题，建议将多种方式进行优化组合，以取得良好的风险管控效果。鉴于此，文章主要对房地产开发项目全面风险管理进行了分析和研究。
【关键词】房地产开发；项目；全面风险管理
风险管理办法是实施风险管理流程的重要手段，建立一个完善可行的管理体系，更加有助于各流程的顺利落实。在我国的房地产开发领域中，项目的风险管理经过了长时间的发展演变目前已初见成效，从而也为风险分析工作提供了更多的可能性。从某种角度来看，项目风险管理体系实则相当于一个方法库，实现了对各流程的有效汇总，同时还可对各种方式的优缺点进行对比，最终找到最佳的管理办法，对风险进行定量和定性分析。
1、房地产开发项目全面风险管理的办法
在全面风险管理框架中，其核心在于目标体系，所有的方法、流程和人员都必须要围绕着该目标进行执行和操作。组织体系是该框架的基础，它可从制度上入手确保各种制度的顺利落实，创造出良好的管理氛围。流程体系是该框架的关键所在，在开发房地产项目的过程中，要按照特定的风险管理流程对风险进行监控、分析和处理。方法体系是该框架中的重要手段，其可有效的促进风险管理工作的顺利开展。上述所有的体系相辅相成，相互影响，共同形成一个完善可行的全面风险管理体系[1]。
在房地产的风险管理中，项目风险识别是基础也是前提，同时也是风险分类和风险来源确定的过程。风险识别工作一般都是在项目分解的基础上进行，结合场地开发的不同阶段，对产生的风险进行识别。在不同的发展阶段，风险因素也会存在较大差别，且风险的分析依据和分类也会存在一定差异[2]。
作为项目风险评估，即对房地产开发过程中产生的风险进行定量和定性分析，同时还要对风险发生可能会产生的后果和概率进行估计，在此基础上，按照不同的等级对风险进行排列，并同时编制好风险报表，之后结合风险的程度对其进行专题研究。但应注意的问题是，房地产开发项目的质量、成本以及进度等范围，要远远宽泛于建筑工程项目的质量、成本和进度范围，应该从项目经营、建设以及设计等不同阶段所呈现出的特征入手，对可能会产生的风险进行分析。
房地产开发项目风险监控是提升风险计划执行质量和效果的过程，可为项目风险管理活动的顺利落实提供保障。风险监控工作不仅要结合风险特征制定出针对性的应对措施，同时还要随着项目的不断发展，对风险的评估结果进行矫正，实时修改风险计划[3]。
3、房地产开发项目的全面风险管理对策
3.1回避风险
作为风险回避，即结合风险预测评价，对利弊得失进行权衡，之后采取针对性措施，从而达到回避风险的目的。正常情况下，若潜在风险发生概率较高，且极有可能造成严重的后果，無法采取管理措施时，经常会选择回避风险。实践过程中，一般可分为两种方式：终止或放弃可能会引起损失或者不良后果的活动；对活动方案或工作方法进行改变。从某种程度来看，风险回避实则属于一种消极的防范对策。因此，回避风险虽然可在很大程度上避免损失，但与此同时，也会失去获利的机会，在具体应用的过程中一定要小心谨慎，做好周全考虑。
3.2风险控制
所谓风险控制，主要就是在风险事件发生之前、发生之中以及发生之后，采取恰当有效的措施对风险进行控制，以期达到降低风险损失的目标。结合风险控制的目的，一般可将其分为风险抑制和风险预防两种。其中，风险预防主要目标是为了降低风险问题发生的概率，而风险抑制则主要是为了减轻风险带来的损失程度。实践过程中，分险控制往往会主动的采取应对措施，减少或者消除风险隐患。因此，风险控制则是属于一种积极的管理措施，由于其具有效益好、成本低等优势特征，且不会产生不良的后遗症，故在现实生活中应用较为广泛。对于房地产开发而言，不管是其产生任何风险，都可优先的采取风险控制措施[4]。
3.3风险转移
房地产开发商在开发的过程中，所谓“风险转移”，也就是开发商有意识的将一些难以承担的风险转嫁给其他的单位。不同于风险回避，风险准备并不是对项目开发进行终止，而是将实践过程中风险可能会导致损失的责任转嫁给他的单位。另外，风险转移也与风险控制存在较大差别，它并非直接的对风险因素进行调节，而是通过风险转移这种间接的方式，达到减少自身损失的目的。
风险转移具体包括保险、期货、合同等等，其中，合同还可被细分为单价合同、成本报酬合同、固定总价合同等等。保险包括人身保险、责任保险等等。合同对于不同的承包商和开发商往往具有不同的影响程度，开发商一般可结合项目的实际情况选择恰当的合同形式，对风险进行合理转移[5]。
3.4风险自留
所谓风险自留，也就是在房地产开发过程中，由于开发商自己承担风险所导致的损失，对于一些无法转移、难以控制且取法回避的风险，或在受到较大利益的驱使，在不影响大局利益和开发商自身利益时所采取的风险措施。风险自留一般可被称为两种，即计划性和非计划性。其中，前者主要是对风险进行主动自留，及具体措施包括以下几个方面：损失摊销、专属保险、自己保险、自付额保险等等。后者则是对风险被动的自留，借助风险应急准备金进行应对。正常情况下，可将风险控制措施和风险自留措施进行联合应用，但在实施风险自留措施时，一定要确保项目已实施风险控制计划或已保险。必要时，还可将保险对策和风险自留对策进行相互比较，从而能够更加快速、精准、合理的做出成本管理决策。
3.5风险利用
即开发商利用人们追求安全、畏惧风险的心理，通过对存在风险开发活动的参与，并结合自身的风险管理经验，实现经济效益的最大化。在风险管理工作中，风险利用层次较高，因此，对于管理人员的专业素养和综合能力也往往具有更高要求，其必须要具备丰富的实践经验，同时也包括熟练的业务能力，如此才能对风险的应用价值和可利用性进行全面分析。随着土地市场的不断变化，经营地土地一般需要通过招拍挂的方式进行获取，但个别开发商却经常另辟蹊径，通过对土地一级开发权进行争取，为二级开发权奠定基础，如此便是对政策风险的有效利用[6]。
4、房地产开发项目全面风险应对中的注意事项
4.1提升应对措施的针对性
在风险管理过程中，风险应对计划的制定是至关重要的环节之一，由于项目的唯一性和特殊性，因此，在制定应对计划时，往往不可对原有计划进行照抄照搬，而是要结合项目评估和识别的结果以及项目自身实际情况，提出针对性的方案，最大限度的节约费用成本，从根本上克服制定应对计划时的侥幸心理，对项目风险进行有效防范。
4.2对风险管理办法进行优化组合
不管是风险自留、风险控制，还是风险回避，虽然这些措施的实施都可取得一定成效，但同时也不可避免的存在局限性，面对复杂多变的市场环境和风险，建议对多种风险应对措施进行优化组合应用，同时还可结合项目的实际情况，提出其他不同的应对方案。实践过程中，要按照优先级进行排序，以免由于單一方案应用无效而导致的不良后果[7]。
4.3提升应对管理的经济性
在对项目风险进行预防的过程中，为获得较高的经济回报，通常要本着“节约”的基本原则，同时还要对应对措施的经济性和有效性进行全面评估。例如，在应对不可预测风险的过程中，通常可优先选择风险自留和保险等方式，之后对这两种方式的经济性进行对比，通过对风险预留金支出和投保费用进行对比，能够从中选择出最佳方案。
结语：
综上所述，房地产项目开发属于一个较为漫长和系统的过程，由于项目具有不可重复和一次性等特征，因此经常会存在很多不确定因素，最终演变成项目风险。鉴于此，本文提出几种有效的风险应对对策，并对实践过程中的注意事项进行了简要概述，目的在于最大限度的发挥出这些措施的实际作用和价值，避免风险问题的发生对项目开发产生消极影响。
参考文献：
作者简介：
袁志强，中海宏洋地产（银川）有限公司，宁夏银川。
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甲、乙、丙三方为共同开拓市场销售业务和寻求稳定客户资源，本着平等互利、诚实信用及公正公平的原则，通过友好协商，一致同意共同投资入股有限责任公司和有限责任公司，为体现三方公平公正、精诚团结和一致对外，避免日后三方因风险投资产生纠纷，特订立本协议。
一、各方投资项目和投资总额
1.甲乙丙三方于年月日共同投资入股有限责任公司万元人民币。其中甲方占该公司%的股权;乙方占该公司%的股权;丙方占该公司%的股权。
2.甲乙丙三方于年月日共同投资入股有限责任公司万元人民币，其中甲方占该公司%的股权;乙方占该公司%的股权;丙方占该公司%的股权。
二、各方入股作价与出资方式、出资额
详见各方分别签定的投资入股协议书内容中具体事项。
三、投资各方风险共担明示条款
1.投资各方已充分了解并明确各方的入股投资项目、入股投资公司和投资金额内容，并认同分别共同投资项目的市场前景。
2.投资各方已充分理解并一致同意和认可投资各方所分别签定的投资入股协议书的全部内容。
3.投资各方已充分理解并分别行使各方在两个入股投资公司中的股东的权利义务(详见各方所分别签订的投资入股协议书内容中具体事项)。
4.投资各方已充分理解并分别明确三方在所入股投资公司中作为股东权利的权限、范围和期限(详见投资各方所分别签订的投资入股协议书内容中的相应规定事项)。
5.投资各方不得在分别投资入股公司后进行中途撤股、撤资。但允许投资各方内部之间在分别入股投资公司内部股权范围内进行内部购买、转让、合并，购买、转让、合并的股价以原投资入股股价为准和双方进行转让约定。
6.投资各方因分别入股投资的公司发生债务纠纷、破产清算情形时，由投资各方按照分别签订的投资入股协议书内容中约定的内部出资比例和出资数额承担债务和破产清算费用以及其他合理必须的开支费用。
7.投资各方因分别投资的项目公司发生亏损产生分摊亏损费用时，由投资各方按照分别签订的投资入股协议书内容中约定的内部出资比例和出资数额共同分摊承担亏损费用。投资各方在其入股投资的公司发生亏损时，取消分取红利。
8.当投资各方分别入股投资的公司发生亏损和出现严重债务、破产清算情形时，不得以非入股投资公司股东为由拒绝按照投资入股协议书内容中约定的内部出资比例和出资数额承担入股投资公司的亏损费用、对外债务和破产清算费用。
9.除甲方外，投资各方就分别共同投资入股两家公司，并分别共同授权甲方以甲方个人名义行使投资各方在两家公司的股东的权利和义务，表明投资各方已充分信任、一致同意并尊重甲方代表投资各方行使在三家阀门公司所作出的任何为合法合理行为，投资各方不得以非入股投资公司股东为由而拒绝认同甲方在两公司所作的一切合法合理的行为。
10.除甲方外，其他投资各方不得以非入股投资公司股东为由而要求甲方个人归还投资各方投资款，以免损害投资各方共同投资利益(投资各方进行内部股权转让、购买、合并除外)。
11.未经投资各方书面一致同意，投资各方中任何一方不得擅自用在各入股投资公司中所享有的内部股权进行质押、抵押和为任何第三者提供担保(经投资各方一致同意，甲方代表其他投资各方就分别投资入股的公司需要或投资各方一致同意以甲方名义共同需要除外)。
四、违约责任
2.投资各方有违反本协议约定的，其他投资各方有权书面共同决定取消违约方的内部股东资格，违约方所出的投资金额作为违约金赔偿给守约方。(为本协议服务人员和投资各方依法授权从事与投资事项有关内容除外)
五、争议的解决
凡因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决;如果协商不能解决，则任何各方均有权通过诉讼途径解决。
六、本协议未尽事宜,由甲、乙、丙三方另行签定补充协议,补充协议为本协议的有效组成内容部分,与本协议具有同等法律效力。
七、投资各方所分别共同签定的两份投资入股协议书是本协议的有效组成内容部分，与本协议具有同等法律效力。
房地产项目合同风险篇三
;提要房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中,想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发风险分析,并采取适当的对策、方法,以期达到项目风险防范的目的,提高收益的可靠性。
中图分类号:f293.3文献标识码:a
随着我国经济的快速发展,人们生活水平的提高,人们对房地产的需求不断增加,极大地促进了房地产业的发展,房地产业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点,风险因素复杂多样,并且存在于房地产开发项目的整个过程中。影响房地产投资风险的不确定因素很多,既有来自房地产投资开发活动本身,又有来自于周围的环境条件,甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性,乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范,从根本上讲,就是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析,从而测定项目的风险性,并进行控制,可以有助于房地产开发投资效益的提高,减少或避免不必要的风险损失。
1、房地产开发风险存在的客观性与普遍性。风险的存在是不以人们的意志为转移的,这是因为决定风险的各种因素对于风险主体来说是独立存在的,不论风险主体是否意识到风险的存在,只要风险的诱因存在,一旦条件形成时,风险就会出现。管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究,以降低风险发生的频率,但不可能完全消除风险。
2、房地产开发风险的偶然性和必然性。风险是客观存在的,但是并不是任何一个风险因素最终都会演变为风险事件,风险事件的发生具有随机性、偶然性,有时需要一定的时间和诱因。从总体上来讲,风险的存在是必然的,但具体的风险事件的发生却带有偶然性。
3、房地产开发风险的可变性。在房地产开发的整个过程中,有些风险会得到控制,有些风险会发生并得到处理,同时在其每个阶段又可能产生新的风险,尤其是在大型项目中,由于风险因素众多,其可变性更加明显。
4、房地产开发风险的多样性和多层次性。大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂,致使在全寿命周期内面临的风险多种多样,而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂,各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性的特点。
1、政策风险。指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整,造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关,受政策的影响很大,政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求,以及对投资规模、投资方向和税收的控制等,都会对房地产开发项目构成风险。
2、经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。
3、资金风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题,筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时,筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同,因而各种筹资方式也具有不同的风险。
4、建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式,选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中,需要订立许多合同,如施工合同、材料供应合同等。如果合同管理不善或合同执行不严,可能出现合同纠纷,这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本,给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力,可能导致拖延工期,从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例,如果建造成本不能得到有效控制,将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品,其质量不仅影响到销售,还影响到用户的安全。因而,在建造过程中,应充分保证房屋的质量。
5、技术和经营风险。由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加,从而影响项目形成后的租售。另外,开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误,导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然,自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视,一旦出现,造成的损失是相当大的。
通过风险控制的方式对可能出现的各种风险提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度和措施,以达到防范和降低风险的目的。
1、工程自然条件风险的防范措施。建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前,应进行充分而仔细的地质勘探、地质灾害评价、水土条件评价等预评价。根据专业部门的评价而采取必要的防范措施,可将风险降至最低。并且在项目前期工作中,严格把关,在勘察设计中,投入大量资源和精力,进行重点经济技术评估和多方案比选,做好前期工作。
2、施工风险的防范措施。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,采取系统的项目管理方法使项目顺利进行,并在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,缩短建设周期,减轻开发商所面临的未来不确定性。另外,应特别加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。
3、资金风险的防范措施。房地产业是资金密集型行业,资金是项目建设的基本条件,在目前企业自身实力尚未壮大的情况下,在房地产项目开发阶段,由于投资较大,而企业自有资金不足,需要银行等金融机构的开发贷款支持,根据工程项目的进程落实资金来源,否则,即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响,同时也可能会失去潜在的市场份额。而到项目销售阶段,由于大部分消费者无法一次性付清房款,需要银行提供按揭贷款支持。因此,房地产业必须加强与银行业合作,以推动房地产业的发展,扩大房地产市场容量,增强市场竞争力。
4、外部条件风险的防范措施。项目的建设将得到各相关部门的大力支持。在项目实施过程中,做好工程各配套项目建设的协调工作,使项目的交通、供电、供气、电信、供水等外部建设与项目建设同步,或者超前,以规避这些外部条件带来的风险。同时,项目的开发、建设必须与环境保护相结合,必须坚持“三同时”原则,即环境保护工程与基础设施工程同时设计、同时施工、同时使用,以切实保护好城市环境。
资决策的前瞻性和科学性。
6、从管理方面来看,在项目业主的管理部门形成强有力的组织,增强管理协调能力。注重和各部门相关人员及时沟通协调,交换意见,确保项目更加顺利。在项目发展时期,对业主项目管理人员进行强化培训,挑选优秀中青年骨干进行针对性培养,使他们尽快成长。同时,招聘、引进一批既有理论知识,又有实践经验的综合性人才,从而保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。
7、销售风险的防范措施。鉴于房地产市场竞争的加剧,以及市民购买力的不足,能否如期将楼盘销售出去也是项目的一大风险点,但如若运作得当,能够化不利为有利。因此,建议房地产商除了提前与租户、客户签订租约或预售合同外,还应该加强经营销售力量,成立专门的营销机构,全力进行销售。加大市场宣传推广力度,提高项目的知名度。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
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