总结不仅仅是总结成绩，更重要的是为了研究经验，发现做好工作的规律，也可以找出工作失误的教训。这些经验教训是非常宝贵的，对工作有很好的借鉴与指导作用，在今后工作中可以改进提高，趋利避害，避免失误。写总结的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小编为大家带来的总结书优秀范文，希望大家可以喜欢。
房地产开发前期专员工作总结篇一
;摘要：本文详尽的分析了房地产开发项目中前期策划的现状、基本理论，并针对性的提出了优化策略。
关键词：前期策划；策划现状；优化策略
前言
目前开发商所做的前期策划，侧重于项目的可行性研究，他们大多关注的是产品开发后能赚多少，而不是如何让产品被消费者认可和接受，以至于一方面是大量的楼盘滞销，一方面是地王横出，大张旗鼓的开发。作为开发商面对占用巨额资金生产出的产品，当然不希望积压或造成库存，他们追求零库存。但他们却忽视了一个关键因素，即由于生产的发展，人们生活水平的提高，人们的消费观念已经从住宅温饱性向住宅小康型转变，对房屋功能、面积装饰的要求标准与从前有着巨大的不同。这种情况下，同一地点，同类产品，哪个畅销，产品自身的品性就决定性作用。也就是说，产品自身是否符合消费者的口味；同时人们消费观念中的投资性还是有增无减，只是随着市场与政策的变化而调整，盲目性越来越少。例如石家庄市，近年来的城市面貌变化，尤其是火车站入地南迁，地铁工程的开工建设、正定新区等，使得对于经济区域划分有了新的变迭，土地出让基准价格也会相应调整，会引起又一轮对相关地段土地的追逐，基于此类开发项目也会得到人们的更多关注，此类项目的前期策划更应该与时俱进。这些客观、主观的原因对传统的房地产开发经营理念提出了挑战，要求房地产项目开发的前期策划应该重视消费者的关注与地位。
1.1策划的概念
在激烈的市场竞争环境中，行业或个人随时都要关注市场的各种变化，并了解、熟悉、发现、掌握在市场竞争中领先的方式、方法，在此基础上找到取胜的良计妙策，然后才能获得成功，这就是人们通常所称的策划。房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上，对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装，使之领先于市场潮流，符合于目标客户口味的一种行为过程。
1.2前期策划的程序
房地产开发项目前期策划的程序主要有五步：（1）项目构想；（2）项目构想深化；（3）项目可行性研究；（4）项目评估；（5）项目决策。
2房地产项目前期策划的必要性
房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究，并准确的定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，从而有效地规避风险。
2.1房地产开发是一项庞大的系统工程，就整体项目而言，前期的开发策略和策划实施极为重要，在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。
2.2房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，那么项目的前期策划，可能就是生死攸关的事情。
2.3房地产前期策划可以避免项目运作出现偏差，提高企业决策的准确性。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。
2.4能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。
3房地产项目前期策划的内容
3.1项目市场调查（取得土地之后）
3.1.1城市的宏观环境分析
对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响，城市今后发展趋势分析。
3.1.2中观环境分析
对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、交通、文化、人员构成，发展趋势，房地产发展水平，发展潜力做进一步的分析。
3.1.3微观环境分析
本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提，为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。
3.2目标客户群分析
市场调查以及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定企业今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
3.3项目方案策划
3.3.1地块情况分析
对项目地块的交通、环境、周边配套，区域发展现远景做表述。这是整个策划方案成功的前提，只有深刻分析地块各个方面的特点，才能做出正确的市场定位。
3.3.2项目市场定位
所谓定位，是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置，与竞争对手的产品及企业形象相对而言的。
因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独具一格、与众不同的特色，进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，这是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导。房地产定位既不是简单的市场细分，也不是片面的创意包装活动和产品形态设计，它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动，其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值。
3.3.3项目产品研发与设计
项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容：核心产品、形式产品及延伸产品。
3.3.4开发建设方案
对开发建设的周期、进度安排，开发分布做总体规划。
3.4.5物管方案
以“以人为本”的思想和物业先期进入的方法在总体上对物业进行安排和部署。
4.1房地产开发项目前期策划工作中存在的问题
前期策划对于房地产开发项目尤为重要，通过对房地产开发项目前期策划的研究，发现其中存在的一些问题，一些开发项目投资者把重心放在地块的选择上，认为地块的位置好价格合适收益就会好，忽视了基本建设程序，不重视房地产开发项目的调查研究，轻视前期策划工作，即使认识到房地产开发项目前期策划的重要性，有时为了节约资金或对自己的策划组织太自信不请专业的策划单位。
除此之外，策划方自身也存在一些问题。由于房地产开发项目策划是近几年才发展起来的，策划人员的综合素质还有待于提高，影响了策划工作的成果。
4.2前期策划优化策略
4.2.1从开发商角度优化前期策划
房地产策划是为房地产业服务的行业，策划是一个房地产开发项目成功的关键，如果策划失误会给企业带来严重损失。因此从开发商角度出发，房地产开发项目前期策划应符合企业理念并且能为企业带来收益。
4.2.2从项目审批部门角度优化前期策划
每一个房地产开发项目都要经过审批程序，通过规划、墙改、消防等部门审批，还要考虑周边建筑的和谐安定，因此要切实从项目审批部门角度出发，房地产开发项目前期策划应符合项目审批部门的标准，不能一谓追求利益或创新而忽略了项目审批部门的要求，有时利益追逐的冒进会带来更大损失。
4.2.3从消费者角度优化前期策划
现在的房地产不能仅仅满足消费者的居住需求，还要满足消费者对个性化、智能化的需求，从中长期考虑配套和生态的发展。房地产开发项目前期策划符合市场需求，真正满足消费者的需求。
5结语
总之，我国房地产业目前正处于快速发展阶段，房地产策划随之快速发展，对房地产开发项目前期策划的研究也不断深入，发现的问题也会逐渐得到解决，前期策划在不断创新与优化之中。
参考文献：
[1]郑晓云.房地产开发与经营[m].北京：科学出版社，2010
[2]张利，陶全军.对房地长开发中项目前期策划工作的认识和思考[j].四川建筑科学研究，2002（2）
[3]何万钟.工程项目前期策划实务框架的研究[j].建筑监理，2008（11）
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;项目风险识别是项目风险管理的基础和重要的组成部分。风险识别包括两项任务：判断有什么风险和找出风险的成因。在实际工作中，各种风险往往交织在一起，而且引起风险的原因也错综复杂。为了缓和、减轻和控制风险的负面影响，我们需要识别风险。房地产授信项目的贷前风险识别是房地产授信业务的基础工作和重要的组成部分。本文主要通过对借款人及关系人资信调查、授信项目概况和建设情况分析、房地产开发项目市场风险分析进行授信项目具体的风险识别。
一、借款人及关系人资信调查
（一）股东背景调查
对授信企业股东背景进行核实，并全面搜集客户关联企业、关联交易信息，注意识别客户内部关联人关联交易带来的风险。摸清被调查对象各主要股东间的关联，掌握最终控制人的背景及信用状况，对股东及股东结构变化频繁的企业，应对变化原因进行详细调查。
（二）验证业务资料的真实性
授信人员应到企业的办公经营场所实地核实企业重要材料，如营业执照、组织机构代码证书、税务登记证、公司章程、验资报告、贷款卡、审计报告等的原件，审查上述证件是否年检，银行留存加盖公司公章的复印件备查，如有必要，银行信贷人员还应到发证机关或网站进行核实。在对借款人及关系人进行贷前调查时，还应注重对公司管理层及核心人员的考察。着重调查企业的管理模式及有效性，决策层的领导风格，经营思路，诚信度，并对主要领导者，关键岗位人员的从业经历，行业经验，工作水准及稳定性进行考察。
二、授信项目概况和建设情况分析
（一）项目概况和建设情况分析。要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。
（二）项目建设的基本情况分析。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及银行信贷投向政策等。土地储备项目，需对土地性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况进行认真的调查分析。
（三）项目的定位风险分析。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。
（四）项目的投资支持能力分析。项目可行性研究报告出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握得不准或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险） 。
（五）项目建设的设计、施工、监理情况分析。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合国家有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。
（六）项目建设的环境保护条件分析。要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为节能环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。
三、房地产开发项目市场风险分析
风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。
（一）房地产投资环境分析。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况。预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。
（二）项目市场定位分析。要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性。针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。通过有效途径了解过去及当前房地产市场供需状况、价格状况、竞争状况，以确认房地产投资类型，并结合当前宏观经济走势，确定当前房地产市场所处的房地产周期位置，选择合适的入市时机，规避房地产投资的周期风险。经过此阶段的调查研究，初步把握房地产投资风险相对较小、投资潜力较大的投资类型。
（三）房地产产品经营方式分析。要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解，分析房地产项目采取出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营（指出售、出租以外的经营方式）等不同的经营方式的市场情况。
（四）运用swot分析法对房地产开发授信项目分析。swot是优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）、和威胁（threats）的合称。它是将对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。其中，优势和劣势分析主要着眼于项目自身的实力及与竞争对手的比较，当两个房地产处在同一竞争市场或者说它们都有能力向同一消费群体提供产品和服务时，如果其中一个项目有更高的市场获得率或市场获得潜力，那么就认为这个项目比另外一个项目更具有竞争优势。反之，则为竞争劣势。而机会和威胁是指外部环境的变化及对项目的可能影响，房地产项目的外部环境主要由两部分构成：宏观环境，如经济的、技术的、政治的、法律的、社会的或文化的环境因素；微观环境因素，如消费者、竞争项目等。内、外部环境之间有着紧密的联系。
1.最小与最小对策（wt对策）。即考虑劣势因素和威胁因素，目的是努力使这些因素影响都趋于最小。
2.最小与最大对策（wo对策）。即着重考虑劣势因素和机会因素，目的是努力使劣势影响趋于最小，使机会趋于最大，劣势不成为机会的障碍。
3.最大与最小对策（st对策）。即着重考虑优势因素和威胁因素，目的是努力使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵抗威胁。
4.最大与最大对策（so对策）。即着重考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素影响都趋于最大。
可见，wt对策是一种最为悲观的对策，是处在最困难的情况下不得不采取的对策；wo对策和st对策是一种苦乐参半的对策，是处在一般情况下采取的对策；so对策是一种最理想的对策，是处在最为顺畅的情况下十分乐于采取的对策。
参考文献：
相关热词搜索：;房地产开发前期专员工作总结篇三
;摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控以及土地等政策，使房地产业的门槛在节节上升，这大大加剧了投资房地产开发的风险性。如何加强房地产项目前期的开发策划，降低其风险，适应市场的激烈竞争，将土地资源价值最大化，已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题及对策。
关键词：房地产项目开发；前期策划；问题
前言
房地产在人们的生活中有着非常重要的地位，与人们的日常生活息息相关。市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。随着经济发展、社会进步、人口增加，人们对房地产的需求日益增长，房地产业己经成为国民经济的支柱产业。房地产业的迅速发展也带动了房地产策划的快速发展。房地产开发项目从项目立项一直到交付使用的整个过程中，开发商面临着许多决策，这些决策几乎都是在极其复杂的市场环境做出的。在这大大小小的决策之中，对投资项目成败影响最大的是房地产开发项目前期阶段的决策。而项目的决策取决于前期策划，因此做好房地产开发项目前期策划尤为重要。通过对房地产开发项目前期策划理论不断认识并应用于实践，对其存在的危机进行理性思考，讨找战胜危机的可靠途径。但是当前对房地产开发项目前期策划的研究还不是很多，实践中存在一些问题，还需要对前期策划进行优化创新。
其实策划就是对将来要发生的事情做现在的决策。换句话说，策划是寻找到事物因果关系，权衡将来可采用的方法作为当前决策的根据。更具体的说，策划就是提前决定做什么，什么时候做，怎样做，由谁做。房地产前期定位策划是一种协助决策的综合性的活动，是为了协助房地产开发项目企业做出合理的定位决策，预防和降低项目开发带来的危机。它的前期有两个方面的内容：一是针对于整个策划来说，前期定位策划首要钻研的是项目有形产品建设实行前的局部，其主要包含市场定位研究、土地定位策划和产品定位策划等；二是前期定位策划早于实际的决策与项目产品的产生，是一种具有科学性的推测活动。
房地产前期策划是依据房地产前期策划制定预期目标，通过对市场的全面系统的研究和解析，综合各种资源，解决房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、如何开发、开发以后出售给何人等问题。所以，房地产前期定位策划有以下作用：一是使企业更为准确的决策，最大限度的降低项目操作出现的误差；二是有利于整合房地产资源，推测未来市场，实现目标用户居住要求的作用。
前期策划对于房地产开发项目尤为重要，通过对房地产开发项目前期策划的研究，发现其中存在的一些问题，一些开发项目投资者把重心放在地块的选择上，认为地块的位置好价格合适收益就会好，忽视了基本建设程序，不重视房地产开发项目的调查研究，轻视前期策划工作，即使认识到房地产开发项目前期策划的重要性，有时为了节约资金或对自己的策划组织太自信不请专业的策划单位，除此之外，策划人员自身也存在一些问题。由于房地产开发项目策划是近几年才发展起来的，策划人员的综合素质还有待于提高，所以在一定程度上影响了策划工作的成果。
3.1项目市场调查
对环境的分析调查是为房地产策划的前提和科学依据。只要对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。宏观环境分析是指对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响和城市今后的发展趋势分析。对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、文化、交通、人员构成、发展趋势、房地产发展水平、发展潜力做深层次分析。微观环境分析是指本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。
3.2目标客户群分析
调查市场的目标客户群会作用于很多方面，房地产承包商要准确了解客户的需求，市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会通过市场调查，房地产商可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
3.3项目方案策划及市场定位
项目市场定位是指相关企业单位为适应客户群的需求而产生的产品的分析定位，与竞争对手的产品及企业形象相对而言。因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独具一格及与众不同的特色。
导致市场定位错误的因素如下：一是少选址错误，有的开发商建筑低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来：二是功能定位与设计有误，如有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配；三是房型设计与套内面积控制相矛盾，如有的工薪阶层小区追求过大的厅、过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，因为节省设计费用，套用旧的设计方案，规划设计陈旧如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但单位平面布局不好；有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等，结果华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。
3.4项目产品研发与设计
项目产品指的是开发商提供给消费者的各种无形和有形式服务，这些均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等，以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务房地产整体产品包括核心产品、形式产品及延伸产品三个层次。在对开发建设的周期、进度安排做总体规划对营销的各环节做出总体的进度安排，在项目形象导初期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组合来完成，从而实现总体的营销目标在总体上对物业进行“以人为本”的思想和物业先期进人的安排和部署。
4.1树立科学的发展观，对房地产开发的体制和政策进行更新
知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展，新经济和新市场的发展现状，导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本，这就需要建筑设计师与开发商一起努力，以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立，建筑设计师应使自身的视野拓展，突破固有设计程序，在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角，房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。
4.2调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民
先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标等能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握，再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境等，并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握，让自身趋利避害，在残酷的竞争中处于优势。
4.3对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握
开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知，应当认真地遵守法规政策，不然，出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行，还会导致浪费大量的财力、物力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革等进行关注和了解，更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握，才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整，从而使开发项目成功的可能性提高。要紧跟国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等的管理模式，使建筑工程朝着规范化、科学化的方向发展，实现建筑企业良好的经济效益。
5结语
房地产开发是一个投资项目施工工期长，风险和效益齐驱的过程，其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程，这个整体也是一个策划双构型、提出到实行、完善的体系精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标，提高效率的重要条件。
参考文献：
[1]郑晓云.房地产开发与经营[m].北京：科学出版社，2010
考[j].四川建筑科学研究，2002（02）
[3]尤朝晖.对房地产开发项目前期策划合同若干问题的探讨[j].科技创业导刊，2010（11）
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