实用物业停车管理协议（案例23篇）

福田区人民法院认为，原告系以其下属机构恒兆基实业有限公司东方半岛花园停车场之营业场所被侵占为理由而主张经营权被侵害的，其应对该营业场所享有权利的事实承担举证责任。原告虽持有停车场营业执照等经营证照，营业执照等虽对营业场所作了记载，但该证照仅系经营凭证，而非营业场所的权利凭证，不足以证明其对停车场所占用的土地享有实际的权利。原告虽提供了两件公证书作为其对停车场土地享有权利的证据，但该证据不足以证明其同全部或大多数业主之间均存在不移转停车场土地使用权的约定，不足以否定第三人所持有的房产证的证据效力。因此，原告所主张的其对停车场土地享有权利的事实不成立。原告既然不能证实其对停车场的土地享有权利，则被告及第三人对该土地的使用和收益不构成对原告权利的侵害，原告的诉请没有事实依据。另外第三人所持有的房产证已足够证明其享有包括露天停车场在内的小区土地使用权，其依法拥有权属的土地交由被告进行管理。被告据第三人的委托对包括露天停车场在内的小区物业进行管理，亦应为正常履行受托义务的行为，不存在侵权问题。依照内地《民事诉讼法》规定，驳回原告诉讼请求，案件受理费人民币由原告负担。

原告不服上诉至深中院

上诉人恒兆基公司不服原审判决上诉称：一、上诉人主张的为侵犯经营权诉讼，而非场地使用权确权诉讼，场地使用权问题不在本案审理范围之内，原审判决通过推理将存在争议的场地使用权认定为第三人所有，既违反了‘不告不理’的程序规则，也剥夺了上诉人在这一问题上的诉讼权利，直接导致了判决错误。二、上诉人的经营证照是上诉人享有经营权的直接证据，在未经法定程序变更前，其合法性不容置疑，原审法院在被上诉人未取得停车场行政许可手续的情况下，置被上诉人违法经营于不顾，而依据被上诉人与第三人之间的物业管理合同认定被上诉人是代第三人收取费用，并得出被上诉人不构成侵权的.结论，其判决结果明显不合理。三、即使第三人拥有停车场的场地使用权，第三人也只能通过合法的途径主张自己的权利。事实上，第三人与另一企业法人恒兆基物业公司也存在物业管理委托合同，第三人是在合同未到期的情况下单方解除合同的，恒兆基物业公司因此已申请了仲裁，深圳市仲裁委员会对该案正在审理当中，原审法院在没有审查第三人解约行为是否合法的情况下就认定被上诉人不构成侵权是不恰当的。上诉人领取了经营证照，并为经营停车场投入了大量的人力、物力，被上诉人没有合法的经营资格，没有通过合法的程序就剥夺了上诉人的经营权，原审法院对此不仅不予以制止，反而变相审理了不在本案审理范围的场地使用权问题，不仅有失公平，而且违反了法院内部的管辖分工。为此，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人立即停止对被上诉人停车场经营权的侵害；3、判令被上诉人赔偿上诉人经营损失。

业主委员会称有权托管

被上诉人北方物业公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确。其认为：一、根据上诉人提供的规划许可证和第三人提供的房地产证书，停车场的场地使用权已经转让给了小区业主，上诉人没有相反证据证明其同全体业主存在其他特别约定，应承担举证不能的责任。二、停车场的经营证照是上诉人的经营凭证，上诉人转让土地使用权后，相应的经营权利也发生转移。

而且上诉人未从事经营行为，无权取得经营收入。

三、上诉人与第三人之间是物业管理合同纠纷，上诉人在原审未提出审查要求，原审法院不予审理是正确的。

被上诉人请求驳回上诉人的上诉，维持原判决。

原审第三人辩称：一、第三人与恒兆基物业公司签订的合同与本案没有关系，第三人是基于对场地的使用权而委托被上诉人北方物业经营收费的，即使恢复第三人与恒兆基物业公司的合同关系，因恒兆基物业公司与上诉人系不同的法律主体，和本案也没有关联，请求二审法院对上诉人提交的仲裁裁决书不予采信；二、上诉人在出售房产时已将小区内的公共设施、配套设施等同时转移给业主，第三人对小区停车场的设施拥有所有权，上诉人不能提供相反证据，应承担举证不能的责任；三、第三人和原物业公司恒兆基物业公司在签订物业管理委托合同时明确约定：由第三人委托恒兆基物业公司对停车场进行管理和收费。在对恒兆基物业公司2001年度财务状况审核时，会计师事务所出具的报告记载恒兆基物业每年停车场收费为34万元，因此证明第三人一直在行使产权人的权利；四、上诉人既不是产权人，也不是停车场的租赁者或承包者，其要求对停车场进行管理没有任何依据；五、根据物业管理条例的规定，停车场的经营管理应纳入整个小区的经营管理范围，二者不能割裂；六、根据物业管理条例的规定，产权人基于其拥有的产权，依法有权委托物业公司进行经营管理。

深中院二审维持原判

珠江御景嘉园前期物业管理服务协议(征求意见稿） 退休的老大爷 珠江御景嘉园前期物业管理服务协议 本协议当事人甲方（以下简称甲方）：北京珠光物业管理有限公司乙方（以下简称乙方）： 根据有关法律、法规，甲、乙双方就珠江御景嘉园住宅区前期物业管理物业服务达成如下协议：

第一条 本协议所称前期物业管理期限，是指住宅区交付使用之日起至甲方与开发建设单位在前期物业服务合同中约定的 年 月 日止。但期限未满，若本物业整体全部交付使用后业主入住率达到50%以上或入住一年以上时召开业主大会，由业主委员会与业主大会选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时，本协议自然终止。本协议所称物业，是指住宅区住宅与非住宅房屋、房屋共用部位、共用设施设备以及配套的公共设施、设备和场地。

第三条 甲方为住宅区前期物业管理服务单位，甲方提供管理和服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和使用人。

第四条 甲方的权利

（一）根据有关法律、法规、规章和与开发建设单位签订的住宅区《前期物业管理服务合同》的约定，结合住宅区实际情况，制定住宅区物业管理制度、《房屋装饰装修管理服务协议》，并书面告知业主。

（二）建立健全住宅区物业管理档案资料。

（三）制止违反住宅区物业管理制度、《业主临时公约》和《房屋装饰装修管理服务协议》的行为。

（四）制止住宅区违章搭建、损害共用设备设施、妨碍物业管理行为或其他侵害业主公共利益的行为，并对造成的损失要求赔偿。

（五）可将专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人。

（六）依据与委托方约定的或住宅区所在地物价主管部门规定的收费标准，向业主或使用人收取物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费。

（七）依据住宅区有偿服务项目收费标准和特约服务项目收费标准，向委托服务的业主或使用人收取专项配套有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。

（八）拒绝任何形式的摊派。

（九）法律、法规规定的其他权利。

第五条 甲方的义务

（一）执行物业管理行业规范、服务标准。

（二）履行与开发建设单位签订的住宅区《前期物业管理服务合同》，提供物业管理服务，维护住宅区业主和使用人的合法利益。

（三）对住宅区房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施、公用设施、安全防范、消防安全、道路交通、园林绿化、环境卫生等项目进行维修、养护、修缮、服务与管理。

（四）接受住宅区业主的监督。

（五）编制住宅区物业管理服务及财务年度计划。

（六）每年至少一次向住宅区业主公布使用维修基金收支帐目，接受质询和审计。

（七）提前将房屋装饰装修的注意事项和限制条件书面告知住宅区业主和使用人，并与业主或使用人协商订立《房屋装饰装修管理服务协议》，做好房屋装饰装修的日常监督管理。

（八）不得擅自占用住宅区的共用部位、共用设施设备、公共配套设施设备、公用设施或改变其使用功能，如需扩建或完善配套项目，须报住宅区所在地政府有关部门批准后方可实施。

（九）向住宅区业主或使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。

（十）向住宅区业主或使用人提供与日常生活相关的专项配套有偿服务项目。

（十一）依法开展多种经营和有偿服务以及委托性的特约服务。

（十二）接受政府有关行政主管部门的监督管理。

（十三）法律、法规规定的其他义务。

第六条 乙方的权利

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。第七条 乙方的义务

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（五）依据与开发建设单位约定的或物价主管部门规定的收费标准，按时向甲方交纳物业服务费用、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费。

（六）依据甲方提供的有偿服务、特约服务项目收费标准，向甲方缴纳专项配套的有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。

（七）装饰装修房屋时，遵守国家、省、市、区和住宅区房屋装饰装修管理的有关规定。

（八）对承租人、使用人及访客等人员违反住宅区业主临时公约、物业管理规章制度和规定等造成的损失、损害承担连带赔偿责任。

（九）法律、法规规定的其他义务。第八条 甲方对住宅区下列公共性综合服务项目进行管理与服务：

（一）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、户外墙面、承重结构、门厅等。

（二）共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、供电线路、共用照明、消防设施设备等。

（三）公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、设备用房、道路路灯、草坪灯、沟、渠、公共停车场地等。

（四）附属配套设施和服务设施的维修、养护和管理，包括：安防弱电系统设施设备、物业管理用房、中心花园（广场）、水景水系、建筑小品、廊、亭、门岗、围墙等。

（五）园林绿化的养护与管理，包括：中心花园绿地、道路两侧绿地以及其他公共绿地等。

（六）环境卫生管理，包括：房屋共用部位、公共场所、公共绿地以及其他公共区域的清扫保洁、生活垃圾的收集和清运、楼宇外墙的清洁卫生、化粪池的清理、污水管道的疏通等。

（七）配合公安部门维护公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封闭式全天候昼夜保安技术防范、安全监控、看护守卫、巡逻巡视、门岗执勤以及噪声污染管理等。

（八）道路、交通、车辆秩序管理，包括：公共停车场地管理、机动车辆和非机动车辆停放秩序管理、道路和车辆通行管理等。

（九）房屋装饰装修的日常监督管理，包括：装饰装修登记、审核、巡查、装饰装修建筑垃圾清运管理等。

（十）管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料等物业档案、住户用户档案以及物业维护、更新费用的账务。

（十一）组织开展园区居民精神文明、社区文化建设活动。上述公共性综合服务项目的管理与服务，其管理与服务质量达到市优小区标准，物业管理综合服务费由委托方和甲方约定，实行市场调节价，并报住宅区所在地物价主管部门备案，按备案的收费标准向业主收取。

第九条 甲方向业主或使用人提供下列公共事业性服务项目：

（一）园区内单件物品搬运

（二）电话及访客留言转告。

（三）代叫出租车。上述公共事业性服务项目，其服务标准由甲方根据住宅区所在地实际及业主、使用人的需求，另行制定服务质量标准。公共事业性服务作为公益性服务项目，是公共性综合服务项目的补充，其服务费用包含在物业管理综合服务费标准内，不再另行向业主、使用人收取，但在代办过程中如有发生的直接费用由委托代办的业主、使用人按实承担。

第十条 甲方向业主或使用人提供下列专项配套有偿服务项目：

（一）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护服务。

（二）提供常规性家政服务。

（三）提供机动车辆停车管理服务。

（四）提供非机动车辆简易维修、保养服务。

（五）提供临时照看儿童服务。

（六）提供装饰装修建筑垃圾区内清运服务。

（七）提供桶装饮用水送水服务。

（八）提供代管房屋服务。

（九）其他特约服务。上述专项配套有偿服务项目，其服务质量和服务费用由甲方按有偿服务、合理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准。

第十一条 甲方应按下列物业管理综合服务标准，实现管理目标：

（一）房屋外观 1、房屋外观完好、整洁。 2、外墙墙面无乱贴乱画现象。 3、室外空调机按规定位置安装。 4、无擅自改变外墙色彩、乱搭乱建、乱凿乱敲等现象。 5、外墙无脱无鼓无渗水，表面完好无损坏。

（二）设备运行 1、设备运行正常，无事故隐患，保修检修制度齐备。 2、设备由专人保管，操作人员必须每天2次巡逻检查设施运行情况，并做好日检记录及保养记录。 3、对不经常使用的设备每半月进行一次操作检查，观察运转是否正常并做好记录。 4、操作人员发现设备存在不正常现象应及时检查维修。

（三）房屋及设施、设备的维修、养护 1、维修、养护制度完备，维修及时，养护完善。 2、路灯、草坪灯每周检查一次，亮度正常，灯罩完好，完好率和亮灯率保持在95％以上。 3、所有污水雨水井每月至少清理一次，化粪池每年清理一次，无污水外溢现象。 4、屋面、平台、天台每月检查一次，做到无积水、无渗漏。 5、空置房屋每月检查一次。 6、道路、公共停车场地每周检查一次，针对检查结果及时进行维修、养护，做到平整、无积水、无破损。 7、公共场所每周检查一次，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱堆乱放现象。 8、公共门窗每周检查一次，发现问题及时处理，做到表面完好，无变形，无渗水，开启正常。

（四）公共环境卫生 1、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共部位、道路保持清洁，无随意堆放垃圾和杂物。 2、每天对区内道路清扫一次，随即除去地面积水。 3、清洁工在工作时间内巡回清扫道路，做到人过地净。 4、公共通道的扶手应每周二次用抹布抹擦干净。 5、园林绿化带每天清理，做到带内无枯枝、杂叶等杂物。 6、园林绿化带护栏、路灯、草坪灯每周擦拭一次。 7、园林绿化带内的标牌及其他标识每周擦拭一次。 8、园林绿化带内的建筑小品和休息设施（如桌、椅）等每天擦拭一次。 9、生活垃圾每天清运一次。 10、垃圾箱体每周清洗一次，保持箱体内外无污染、箱内无积水。 12、园区生活垃圾实行袋装化。

（五）园林绿化 1、园林绿地护栏、标牌无破损、无污染。 2、花台沿边无破损、无污染。 3、园林绿地无枯枝落叶、无杂草、无黄土裸露、无垃圾杂物、无病虫害、无鼠害、无死株、无死草、无树木倾倒。 4、园林绿地草坪纯种度达90％，平整美观。 5、园林绿化带修剪造型美观。

（六）交通秩序与车辆停放 1、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车现象。 2、业主车辆凭园区专用通行证进入。 3、外来车辆进入园区必须登记。 4、车辆按指定地点停放。

（七）安全保卫 1、实行昼夜安全保卫管理制度。 2、门岗必须对外来人员及车辆出入实行登记，必要时查验有效证件。 3、实行24小时远红外线周界监控报警，确保在第一时间内发出报警呼叫。 4、定时巡逻巡视，看护守卫。

（八）消防安全 1、每两个月对园区内灭火器进行一次检查。 2、每月对园区内消防栓进行一次检查，确保园区内消防设施有效率达100％。 3、保安人员熟练掌握消防安全常识。

（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修 

1、急修10分钟到现场。

2、一般维修在24小时内完成。 

3、特殊性维修二日内有答复，一周内完成。

4、维修完成后，管-理-员或维修工应在三日内进行回访，维修回访率达95％以上。

（十）业主和使用人对物业管理服务的满意率达到90％以上。

第十二条 住宅区物业管理按企业经营、有偿服务的原则，根据住宅区物业管理服务内容、服务质量，合理收取物业管理服务费用。

第十三条 住宅区物业管理服务费用包括物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费以及专项配套有偿服务费和特约服务费。

第十四条 甲方为业主、使用人提供公共性综合服务所收取的物业管理综合服务费，委托方和甲方按《北京市物业管理服务收费管理办法》规定，结合住宅区实际提供的管理服务内容、服务质量、服务标准和住宅区规模、管理成本等因素，对照《北京市住宅小区物业管理服务收费等级考核评分表》自评等级和标准，由委托方与甲方约定收费标准，实行市场调节价，报住宅区所在地物价主管部门备案后执行。

第十五条 物业管理综合服务费收费标准

（一）物业管理综合服务费按建筑面积每月每平方米1.80元，每三个月向业主收取一次。业主首次缴纳物业管理综合服务费的计算时间以开发建设单位开具的领房收楼通知书的签发日期为准。

（二）业主未入住使用的空置房屋（包括装饰装修之日前的房屋），应缴纳规定标准的物业管理综合服务费。

3、有健全的机动车存车管理制度和管理方案。

4、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

5、保证停车有序，24小时设专人看管。 

6、临时停车在60分钟以内不收费，超过60分钟的'按物价部门规定的标准收取。

7、包月停车的，收费标准地面停车场每月每辆元150元，地下停车库每月每辆360元。

8、在小区内如若发生车辆丢失或损毁，由甲方负责赔偿。第十八条 甲方对业主、使用人房屋装饰装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的房屋装饰装修建筑垃圾清运费，由甲方按住宅区所在地物价主管部门规定的标准执行。第十九条 房屋装饰装修建筑垃圾清运费收费标准业主或使用人必须用编织袋包装装饰装修建筑垃圾并自行运到园区内指定地点，由甲方清运至住宅区外统一处理，收费标准，每自然间20元。

第二十条 甲方为业主或使用人提供专项配套服务所收取的专项配套有偿服务费，由甲方按有偿服务、合理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准。

第二十一条 甲方受业主或使用人个别委托提供的特约服务所收取的特约服务费，由甲方制订委托性特约服务项目、服务内容与质量、收费标准，其实际收费标准由甲方与委托的业主或使用人约定。

第二十二条 甲方对业主、使用人的房屋自用部位、自用设施设备维修养护及其它特约服务，由业主、使用人按实际发生的费用计付。

第二十三条 住宅区房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施的维修、养护、更新费用的收取、使用和管理，按政府部门有关住宅区物业维修专项资金管理的办法执行。

第二十四条 公共维修基金的管理使用

（一）根据《北京市住宅区公共维修专项资金管理暂行办法》规定，住宅区建立物业维修专项资金（即住宅共用部位共用设施设备维修基金）。物业维修专项资金按政府规定的缴交比例，在乙方购买房屋时由开发建设单位代为收取。

（二）公共维修专项基金的使用由甲方或住宅区业主委员会根据住宅区共用部位共用设施设备维修年度计划，提出物业维修专项资金使用方案，经业主大会批准向住宅区所在地物业管理主管部门提出使用申请。

（三）物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会决定，由珠江御景嘉园公共部位经营收入补充；该项收入不足部分，可以按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

（四）乙方转让房屋所有权时，结余的公共维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

（五）公共维修专项资金的使用应严格执行财务制度，使用情况应每年公布一次，接受业主监督。

第二十五条 保险

（一）住宅区的房屋共用部位、共用设施设备的保险，根据住宅区业主大会决定或业主委员会委托可由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

（二）乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，也可委托甲方代行办理。

第二十六条 违约责任

（一）甲方违反本协议，未达到物业管理内容和管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

（二）乙方违反本协议，使甲方未达到物业管理内容和管理质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

（三）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收的不合理费用，并支付所收的不合理费用二倍的违约金。

（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金。第二十七条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生房屋煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，甲、乙双方应按有关法律规定处理。第二十八条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行，甲、乙双方应按有关法律规定处理。第二十九条 甲、乙双方需要补充说明的其他约定：

1、              车棚值班员着装整齐，佩戴整齐，精神饱满，遵守作息时间。车棚工作时间为：早班7：00—18：00，晚班8：50—20：00.两班制，每一个半小时倒班一次；每周调班一次。

2、              早班值班员早7：00上岗前，首先到监控中心领取车棚钥匙开启车棚，认真检查过夜停放在车棚的情况，点清数量，是否与上班交接-班记录相符，对车棚卫生及时清理，保持良好的工作环境，7：00从值班室内拿出车牌站立在车棚前发放车牌，客户车辆停放车棚内，外来车辆停放在车棚外指定区域，并对其收取看车费；同时指挥车辆通行，防止堵车。

3、              监督客户按规定把车停放在规定区域，摆放整齐、落锁。不定时对车棚进行巡查，发现有未锁车的情况及时报告主管，并对车辆登记，车主认领时认真做好记录（车主姓名、联系电话、工作单位、证件号码等），预防错领给客户造成损失。

4、              遵守交接-班制度，在接-班员未到之前不得离岗，认真填写交-班记录，详细向接-班员说明当班情况及处理结果。

5、              接-班人员认真听取上班工作情况，查看交接-班记录，检查各区域停放和摆放情况，发现问题及时处理通知主管，杜绝乱停乱放。

6、              早、晚班除车棚工作外，要协助管理车棚周围停放的各种车辆顺利通行，对外来车辆停放整齐，杜绝一车占多位并及时填写计时凭条，如发现车辆有损伤及时告知车主并在计时凭证上填写清楚。对于在车棚周围发生的的事情如：刮碰车辆及时通知车主并报告主管，保护现场作好记录。

7、              协助地下车库值班员管理好地下车库，看管好送货车专位，避免发生的堵车现象。

8、              17：00站在车棚前收取车牌，如客户走时车牌丢失，根据《车棚管理办法》进行处理，做好相关记录（车主姓名、联系电话、工作单位、证件号码等）防止他人二次取车，造成损失。20：00下班后对车棚认真检查过夜车辆情况，清点数量，做好登记，检查有无安全隐患，锁好车棚把报警器通上电源，查看无误后，车棚钥匙送监控中心。

1、          着装整齐，按规定上岗交接-班，上岗前必须进行整理着装，在岗上要以忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。

2、          在工作中要使用文明礼貌用语。

3、          负责外来车辆检查，对不符合要求进入广场的.车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时汇报，确保安全。

4、          外来车辆或没有停车证的车辆进入广场要发给《计时凭证》（填写进入时间和车辆号码），离去时收回《计时凭证》，并校对车辆号码，根据时间收费。收费时要做到敬礼先行，：“您好、谢谢、慢走”紧随后。

5、          负责保管好停车费发票，按时向主管交纳停车费。

7、          提醒业主或客人停车前关好门窗，带走车上贵重物品。

8、          保证停车场内无加油、修车、式刹车及学习驾驶车辆的现象。

9、          严禁携带易燃易爆、剧毒危险品及漏水、漏油的车辆进入停车场。

10、     保持良好的形象及精神状态，注意仪表仪容，礼貌礼节。

11、     熟悉客户车辆的基本情况，如：车牌号码、车型、颜色等。

12、     保证广场上的车辆无丢失，碰坏情况。

13、     保证广场上无踢足球、滑冰、打架斗殴等现象。

14、     严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入大厦内，不准装修队擅自进入大厦自找“生意”。严禁危险品进入广场。

15、     车辆内出现治安纠纷或交通事故要及时报告，疏导和处理。

16、     积极配合保洁、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向值班经理或主管报告（制止违章要先敬礼）。

17、     认真、如实做好值班记录表。

本次交流会由航天大厦管理处饶建辉主讲，结合停车场管理有关法律法规以及物业管理实际工作，对停车场管理方面的经验进行了生动、详细的阐述，各与会者踊跃发言，从不同的角度对有关停车场规范管理的工作进行了总结、探讨，经总结整理如下，以供借鉴：

一、停车场相关法律规范

3、《机动车停放保管服务收费管理办法》﹙广东省物价局，2015年1月1日起施行﹚

二、 停车场分类

1、经营性停车场。是指向社会开放，为机动车提供有偿停放服务的停车场。申请开办经营性停车场的，应当向市公安局交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。

2、非经营性停车场。是指提供无偿服务的停车场。各类行政事业性机关单位办公场所的停车场应允许在工作时间前来办理事务的车辆免费停放。

3、室内专业停车场。室内专业停车﹙政府全额或参与投资兴建的除外﹚机动车停放保管费收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依法自主制定。室内专业停车场是指由以提供机动车停放保管服务为主营业务的经营者，设置在建筑物内，但非建筑物配套，具独立产权，所有车位均有顶盖遮拦，具备防晒、防雨功能的停车场。

4、商业附属性停车场。商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区和专业市场等配套停车场以及设在城市郊区地段的露天停车场的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价。经营者在停车场所在地县级以上人民政府价格主管部门依法制定的基准价的浮动幅度内确定具体收费标准。

5、自然垄断性停车场。机场、车站、码头、旅游景点、口岸配套停车场、公交枢纽站及地铁换乘站停车场、路内人工停车场，以及设在城市市区地段的露天停车场的机动车停放服务收费，实行政府定价。

6、公益性配套停车场。医院、学校、博物馆、图书室、青﹙少﹚年宫、文化宫、党政机关、事业单位等对服务对象开放的内设停车场，原则上应免费提供机动车停放服务。为合理调节停车服务资源的利用或弥补正常服务费用支出确需收费的'，实行政府指导价。

7、住宅区停车场。为居民住宅配套的停车场，包括与住宅区共用的商业类停车场，实行政府指导价。

从以上分类可知，与我们关系较为密切的为经营性停车场和住宅区停车场。

三、住宅区停车场车辆停放法律关系

住宅区停车场作为住宅的配套设施，以为业主居住提供停车便利为唯一目的。所以，此类停车场以提供车位，首先满足业主停车为第一要素。停车收费实行政府指导价。此类停车场车辆停放属于何种法律关系？实践中有四种观点：

1、车位场地租赁关系。

﹙1﹚停车场管理单位通过告示或停车凭证声明的方式提示车主或车辆使用人，本停车场仅提供车位使用，所收取的费用为车位使用费，不承担车辆的保管责任。

﹙2﹚车主没有将其车辆的钥匙和行驶证交付停车场管理单位，停车场管理单位对车辆没有实质的管理和控制能力，无法进行保管。不符合保管合同的要件。

﹙3﹚停车场管理单位所收取的费用并非管理单位所有，主要支付给了停车场所有人，即建设单位或全体业主。建设单位或全体业主收取该项费用的依据是其对停车场车位拥有所有权。

﹙4﹚停车场收费的票据为服务费而非保管费。

﹙5﹚停车收费标准与车辆价值无关，无论车辆价值多少都采取相同的收费标准。这与保管费与保管物价值直接相关的对等原则不符。

2、车辆保管合同关系

﹙1﹚住宅区停车场实行凭卡出入，出入卡既是车主交付车辆的凭证，也是停车场管理单位实质控制车辆的工具。停车场的宗旨是保管静态的车辆而非动态的车辆。所以场主是否控制了车辆，不能以是否拿了车钥匙、行驶证为根据。控制车钥匙、行驶证是控制动态车辆的标志，不是控制静态车辆的标志。

﹙2﹚停车场收费不仅包括车位费还应包括保管费。在车主拥有私家车位的情况下，车主仍然需要向管理单位交纳停车费，该费用显然不属于场地费，应当属于保管费。

﹙3﹚停车场公示或在停车凭证上提示的“仅收取场地使用费，不负责车辆保管责任”内容属单方面声明，其实质是一方免除自己责任的格式条款，不具有法律效力。

3、车辆停放管理法律关系

住宅区停车场、写字楼与住宅区共用停车场与车主或车辆使用人未明确约定为车辆保管关系，但停车场或者物业管理公司为其提供停放服务，或者单方面声明为车位有偿使用关系的，认定双方构成车辆停放管理关系，停放期间，因其管理不善等过错造成车辆丢失或者损坏的，由停车场或物业管理公司承担相应的赔偿责任。

4、物业服务合同法律关系

物业服务企业收取业主的物业服务费，依物业服务合同，物业服务企业即停车场管理单位，有义务为停放在住宅区内的业主车辆提供安全防范服务。物业服务企业未能履行安全防范的职责，理应依据物业服务合同承担相应的赔偿责任。

四、停车场管理单位的义务

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第21条及第24条规定，经营性停车场的管理单位提供机动车停放服务时，应当履行以下职责：

2、执行市公安交管部门制定的停车场管理规定

4、维护场内车辆停放秩序和行驶秩序，

5、按照核定或者约定的标准收费，使用税务统一发票，

6、做好停车场防火、防水、防盗等安全防范工作

7、协助疏导停车场出入口的交通，

8、保持停车场设施的正常运转，并制定有关管理制度，

10、对无停放凭或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离开停车场或者按照停车场管理规定办理的关手续后放行。

五、机动车停放管理纠纷的类型及法律分析

1、机动车毁损纠纷

2、机动车在停车场由于保安员未仔细查验出入凭证被盗产生纠纷

根据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第25条第二款“经营性停车场的管理单位对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离天停车场时查验收回停放凭证，对无停放凭证或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离天停车场或者按照停车场管理规定办理有关手续后放行。”此类纠纷，因停车场存在明显的过错应当依据车辆停放管理关系承担赔偿责任。法院通常要求停车场管理单位承担100﹪赔偿责任。

3、机动车冲闸被盗﹙抢﹚纠纷

要求做到：

（1）值班员在值班中如遇有车辆冲道闸行为应立即制止并立即报警。

（2）发生车辆冲出道闸值班员应熟记驾驶员像貌特征、车牌号码、车型、车颜色及逃跑方向。

六、停车场发生车辆被盗﹙抢﹚及损害纠纷时，管理处应注意以下几个问题

1、发生机动车被盗﹙抢﹚及损害行为时应当及时采取措施予以制止；

2、及时报警；

3、妥善保管相关证据，包括录音、录像及相关凭证；

4、配合公安机关做好调查笔录；

5、及时通知公司法律顾问征求律师意见；

6、慎重与当事人签订协议；

七、经验总结

1、从法律规定来看，车场管理承担的保管责任加大，难度加大，风险加大。加强学习、讨论，增强防范意识，避免出现法律责任。

2、技防方面防盗措施要到位，监控设施要完善，从系统上设定一车一卡，自动识别判断。

3、人防方面，完善制度，加强关键岗位人员的选择，定期轮岗，加强人员的监督检查，加大奖罚力度。

4、车证齐全，信息登记要一致、准确，加强巡查，做好预防。

5、加强对秩序维护员的培训，避免一卡多用，严格落实进出登记放行核查制度，出场时对车卡的核实要仔细。

6、车辆自动放行存在一定的安全隐患，最好是人工核实后手动开启道闸。

7、增强责任心，加强培训，完善设施，风险评估，制定措施，人防技防相结合，做好应急预案。

8、购买物业管理责任险，转嫁风险。

八、公司领导要求

对本次经验交流会给予了充分肯定，认为效果很好，同时对大家提出几点要求：

（一）管理部

1、作为专业管理的职能部门，需要强化对法律法规的收集，及时宣传推广、施加影响。

2、负责摘录停车场管理法律法规的主要条款，整理印发各管理处。组织宣传培训，包括员工与车主。（15日前完成）

3、核查车场管-理-员持证情况，并协调经理部，确保每个项目必须有人持有车管员的有效证件。

4、12月专项内审时，将停车场管理作为专项审核重点。

（二）各管理项目

1、项目负责人应遵照法规政策的变化转变观念，强化风险意识，完善管理制度，规范运作，把风险控制在最小的范围内。

2、梳理所有固定停放车辆的资料，做到三证齐全，适时更新，并签订停车管理服务协议，明确双方权利、义务。

3、严格落实车辆进出登记制度。车辆停放后进行查看，快速识别异常情况，认真登记，并主动告知车主，避免不必要的纠纷。

4、完善设施设备，核查车辆进出、停放部位监控能否覆盖；信息传输系统运行是否正常；各种警示标志是否清晰、到位，对存在问题的抓紧完善。

5、做好应急预案，发生异常情况如何报警，停车场跑水或火灾该如何处理，完善相关环节，保存必须资料，提供免责依据。

6、购买第三方责任险时，需强化对停车场内容的明确，以有效应对可能发生的风险。

今年的他山之石坚持的很好，每月都有一个主题，每个主题都很有意义，大家都积极参与、有所收获，但更重要的是把确定的工作要求狠抓落实，切实提升管理服务水平。

按省物价局、省建设厅印发的《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》（陕价经发[2015]158号，以下简称“办法”）的规定，我市物业管理区域内交通工具停放服务价格实行政府指导价；对产权不属于业主的停车场的车位租赁或车位买断价格实行市场调节价，由产权所有人与业主协商确定。

物业管理区域内停车场（所）按照不同类型，分为室内停车场（含简易车棚）和露天停车场（含道路停车）。

物业管理区域内交通工具停放场（所）按照设施条件和服务条件划分为三类。交通工具停放服务价格按月、次计价，并按照车场类别分为三个等级。以小型汽车为例，室内停车场一、二、三类按月计价分别是150元、130元、100元，按次（8小时为一次，不分昼夜）计价分别是5元、4元、3元；露天停车场一、二、三类按月计价分别是80元、60元、50元，按次计价分别是4元、3元、2元；此外，自行车、电动车、人力三轮车、摩托车的车场类别划分为室内一类、二类、三类及简易车棚和露天五个类别，并分别有按月、按次计价的停放服务价格。价格管理部门可根据当地实际情况实行价格浮动，浮动幅度上下不得超过20%。

为严格控制价格水平，我局在对物业管理区域内车场考核过程中，本着就低不就高的原则，制定停放服务价格，并将所制定的价格设定为最高限价。在所有已批复的小区（楼宇）车辆停放服务价格中，无一实行上浮。客观地讲，我局在停放服务价格管理上，方法是严谨的、态度是审慎的，价格水平是适当的。

二、当前物业管理区域内停车收费存在的问题

在专题调查中，我们深入物业企业广泛了解情况，并征询业主委员会意见，发现在物业管理区域内停车收费存在以下矛盾问题。

一是车位供需矛盾突出 我市前些年兴建的商品房规划的车位非常少，小区户数与停车位之比通常为8：1，甚至十几比一，有些小区甚至根本没有车库或车位。前期规划滞后，加之机动车数量剧增，导致停车位供需严重失衡，停车难成了一个非常突出的问题。绿化道路全占满，小区变成停车场；下班冲锋抢车位，矛盾纠纷经常化；夜晚悄悄停路边，车主交管躲猫猫……由于车位缺口非常大，引发的业主与物业（开发商）之间、业主与业主间的纠纷时有发生；车主在维权过程中，不时采取一些不恰当的或过激的行为。如某小区部分业主因开发商收取地下车库车位租赁费而阻断唐延路，部分业主认为车库既然是小区的配套设施，就应当是业主的，就不能收取车位租赁费……经调查，该小区地下车库为开发商独立报建，已取得产权证，且多数车位已售出。部分业主认识是错误的。

二是车库（车位）产权归属不明晰 如某小区开发商租售地下车库车位，全部车主拒绝交费，开发商关闭车库，造成矛盾激化，业主阻断丈八东路……经调查，车库属开发商独立报建，产权手续正在办理过程中。在尚未取得产权证之前，开发商租售车位显然违规。

三是露天停放与室内停放比价不合理 如某小区地面未规划车位，地下车库车位充裕，由于地下车库停车费用高而长期空置，物业公司遂将小区内绿化道路用于停车，仍满足不了需求，出现争抢露天车位的情况，有些车主索性夜间将车辆停放在小区外道路上，时常遭遇交管部门“贴黄条”，业主极为不满……经调查，该小区经审核露天和地库均为一类车场，停放服务价格包月分别为80元和150元。地库加收300元车位租赁费，实际停车费为包月450元，而露天停放没有车位租赁费，实际停车费为包月80元，两者差异巨大。又如某小区露天停车每月收取100元车位租赁费，业主认为物业公司乱收费，进行举报……经调查，露天车位租赁费是业委会委托物业公司代收代管的，双方约定此项费用用于弥补专项维修资金。因此，物业公司此项收费符合政策规定。

五是部分物业企业在执行价格政策上有偏差 如部分物业企业在车库（车位）的经营过程中只售不租的行为，对按次停放的车辆收取车位租赁费以及对业主车辆执行经营性停车场收费标准等等，造成了比较恶劣的影响。

三、物业管理区域内停车费用相关问题的分析

从以上情况来看，物业区域内停车费问题，涉及房地产开发企业、物业企业和业主三方面的利益，对小区的环境和秩序也有一定影响。根据有关法律法规和价格政策，我们做了一些分析。

（一）车库（车位）的产权归属及租售问题

以车库（车位）为标的的产权是指车位的隶属关系。《物权法》规定：建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附增或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。

关于车库（车位）租售，《西安市物价局关于规范物业管理区域内交通工具停放服务价格管理的通知》（市物发〔2015〕269号，以下简称269号文）规定：对产权属业主所有的物业区域内停车场（所），未与业主协商并经同意，不得实行车位买断或车位租赁；对产权不属于业主并取得独立产权证的物业管理区域内停车场（所），可以实行车位买断或租赁，车位买断或车位租赁价格由双方协商。

由此可见，车库（车位）权利人的合法权益受到法律保护。只有对产权不属于业主并经房产管理部门确认颁发了权属证书的车库（车位），其权利人才可以进行交易活动。

（二）停车费用及其相关的价格问题

一般物业区域内停车收费由两部分费用组成，即车辆停放服务费和车位租赁费。车辆停放服务费实行政府指导价，其管理办法是完善的，价格水平是合理的，且在价格管理部门可控的范围之内；车位租售费用实行市场调节价，其价格由产权人与业主协商议定，随行就市，其价格水平不在价格管理部门调控范围之内。据调查，目前我市车位出售价格在8-15万元不等，以10-12万元居多；车位租赁价格每月为250-400元不等，以300元左右居多。这一价格水平，车主普遍反映较高。造成车位租售价格较高的原因比较复杂，但主要原因是车位供需失衡，车位在局部区域已经成为稀缺垄断资源。

关于露天停车费与室内停车费比价问题。目前，我市一类室内车场车位租赁费每月约300元，停放服务费每月150元，两项合计每月停车费约450元；露天车场绝大多数小区没有收取车位租赁费，停放服务费每月80元；两者比价悬殊。室内停车费与露天停车费在价格水平上的巨大差异，在于露天停车费中车位租赁费没有计收，致使全体业主共有共用的小区公共资源被部分车主免费享用。当然，也不排除产权所有人追求利益最大化，虚高租赁价格以促进车位销售。随着业主物权意识的提高，这种局面会有所改观。我们看到也有部分小区业主认识到露天车场中有自己的一份权益，积极地主张维护自已的权益。一个典型的例子是，高科·夏日景色小区，物业公司受业委会委托，对属业主共有的露天车场每个车位每月收取100元车位租赁费，双方约定在扣除相应的费用后，其收益归全体业主所有。我们认为这种做法合理、合法、值得倡导。

（三）车辆露天临时停放可否免费的问题

现物业管理区域内汽车露天临时停放收费，按市物价局269号文件规定执行。临时进入物业管理区域内或露天停车场（含道路行车）的交通工具，停放服务价格由物业企业与业主委员会或业主代表双方协商约定。

从上述规定可以看出，价格部门允许和支持收取此项费用，但规定也有不足之处，一是“临时”的时间段没有明确的划分，二是忽视了业委会（或业主代表）与物业公司是否具有协商的平等地位。

从实际运行上看，2015年省市新规定出台前的老小区，多数对临时停放有一个免费或减免费用的优惠；2015年新规定出台后，伴随着车辆保有量的增加，车位紧张的矛盾益发突出，这种情况下，物业公司对新接管的的小区本着利益最大化的考虑，多数对临停不实行免费或减免费用的优惠。

针对因临时停放收费引发纠纷较多的实际情况，我们就临时停放可否免费的问题与物业协会及部分物业企业、小区业委会等进行了多次座谈讨论，本着减少矛盾与纠纷的原则，多数物业公司和小区业委会赞成露天临时停放免收费用。

（四）企业价格行为不规范的问题

关于车位的租赁和销售问题，市物价局269号文明确规定：车位买断或租赁由业主自愿选择。开发商（产权人）对车位只售不租的行为以及为促进车位销售，抬高租赁价格、降低停放服务费的行为，不仅剥夺了业主的选择权，也损害了物业公司的利益，同时加剧了露天停车与室内停车比价关系的扭曲，损害了政府指导价的严肃性。

关于对按次停放收取租赁费的问题，可以看做是开发商（产权人）以售代租、以租促售的一种极端方式，极大地损害了业主利益。作为按次停放的车位，不具备专属性和排他性，而具有周转率高和流动性强的特点；在按次停放和包月停放的`费用核定上，价格管理部门充分考虑上述特点，确定了两者之间合理的、严谨的比价关系。对于不专属而又具有流动性的车位而言，在收取较高的停放服务费用的情况下，再行收取车位租赁费用，显然是不适当的。

关于物业管理区域内停车场对业主执行经营性停车收费标准的问题，显然是车场经营活动中的违法行为。《物权法》规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要……“首先满足业主需要”不仅是在车位的使用上“首先满足”，在收费政策上也必须执行物业管理区域内车辆停放服务费的管理规定。

四、加强物业区域内停车收费管理的意见和建议

（一）规范企业停车服务价格行为

为规范企业收费行为，应进一步明确物业管理区域内停车收费的相关规定，禁止企业在车库（车位）经营过程中的下列行为：一是禁止在取得独立产权证之前对车库（车位）的租售活动；二是禁止按次停放收取车位租赁费；三是禁止产权人对车库（车位）只售不租的行为；四是禁止对业主车辆在物业管理区域内停放按经营性停车场收费标准收费。

（二）完善停车费价格管理的相关规定

为体现以人为本的人性化服务理念，需修订物业管理区域内交通工具停放服务价格的相关规定，一是对进入小区露天停车场（含道路停放）的车辆半小时内免费；二是扩大车辆免费停放的范围，对进入小区办理婚丧事宜的车辆、物业公司要在力所能及的情况下尽量提供方便，并免收费用。

（三）加强对物业企业收费行为的监督检查

建议市、区（县）价格监督检查机构每年开展一次物业服务收费专项检查，加强对物业企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督，严肃查处房地产开发企业、物业企业违规收费、自立名目收费、擅自提高收费标准等价格违法行为。

（四）加大物业收费政策规定的宣传力度

一是要结合“价格服务进社区”活动以及在广播、报纸等媒体上开设专栏等多种形式，广泛深入地对物业收费政策规定进行宣传，让广大业主全面了解、深入理解物业收费的相关政策规定，提高执行价格政策的自觉性。二是要结合开展物业企业收费年审工作，举办物业企业收费员培训班，学习收费政策，提高收费管理水平，自觉地约束和规范收费行为，维护价格政的严肃性。

在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。

根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。

焦点一，小区车位的配置问题

根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

焦点二，住改商须整栋业主同意

根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。

现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。

焦点三， 房子空置也要交物业费

根据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。

实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务）或者业主认为无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。

物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。根据法律精神和司法解释的'规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费

根据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。

焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承担连带责任

根据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承担连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。

焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主

根据司法解释规定，依法登记取得或者根据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实生活中，房屋买受人在已经合法占有房屋的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以其未取得房屋产权证为由将其排除在业主群体之外，则将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。

注：查看本文相关详情请搜索进入安徽人事资料网然后站内搜索停车位 物业管理费。

2015深圳“两会”南都提案聚焦“小区停车场位属于谁？”这个公众关注的热点问题，引发了代表、主管部门和公众的热议。“人大”代表呼吁尽快明晰停车位产权归属，根除地产商租售停车位乱象；政府主管部门却说当前法规模糊，存在确权难度；地产开发商更凭借“霸王条款”将小区停车场/位强行约定在其名下，以租代售。小区停车位属于谁？如何鉴别小区停车场产权归属？并不是一个复杂的问题，国家、地方法规早就有明确的规定，作为国家《物权法》立法谏言的参与者，我应将停车场产权归属“信息不对等”的真-象告诉公众。

2015年10月1日《物权法》实行以后，地产商独立投资建设的停车位，取得产权证后可以租售、赠与。

2015年10月1日《物权法》实行，是一个分界点。在全国人大《物法权》专题新闻发布会上，全国人大会法工委副主任王胜明指出：至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题，法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的相关法规处理。由全国人大会法制工作委员会民法室编著的《中华人民共和国物权法解读》一书中，“立法者”在解读《物权法》最后一条关于物权法实施日期的规定时，对物权法的溯及力有明确的“权威解读”：“法不溯及既往” 本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的相关法规处理。对于《物权法》，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定，都应当保护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。

从房屋价格构成分析，未计入容积率的小区公共配套设施（架空层、地下车库、小区道路、花园、公共设备用房等），其建设成本已分摊计入购房价款之中。小区内基础设施和公用设施配套建设费用是业主支付的，地产商卖车位属违法二次收费，重复买卖。

《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条 “商品房销售价格构成”中明确标明： 业主购房的价款中包括建筑建设成本、各类税金、地产商利润三大部分。其中建筑建设成本包括“1、地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费；2、规划勘测设计及前期工程费；3、按国家有关规定应承组的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费等8项内容。该《规则》第九条还明确规定：“经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用”。

国家《物权法》第七十二条明确规定；“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，“业主转让建筑物内的住宅，经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”1999年6月修改后的《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：“ 房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让，不得分割。”第十二条规定：“ 房地产转让时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移；转让人应当将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。”第十三条规定：“ 房地产转让时，转让人对同宗土地上的'道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”

由此可见，深圳小区停车位确权并没有出现“法规模糊不清”的“空白”。从法理分析，建筑物的共用部份是为一幢建筑物中专有部份所有权人共同利用和所有的部份。对于停车库（位），各地政府规划部门要求开发商按每百户一定数量车位的标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的停车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。按照公共配套建设的停车库，是已计入可售住宅建筑成本的；地下车库虽然有建筑面积，但不计入容积率，小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积，小区的土地使用权为小区业主享有，开发商不享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人业主的同意。附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。

综上所述，深圳小区停车场/位确权有法可依，并不存在确权难题。2002年2月，当时的深圳规划国土局就依据以上法规，对福田区景洲大厦停车场进行了确权，明确确认景洲大厦停车场属公共配套，归全体业主共有，景洲大厦业委会顺利收回了景洲大厦停车场。对于2015年10月1日《物权法》实行以后，地产商是否独立购地，独立投资建设小区停车场，应以规划报建和竣工验收为准，此后新建的小区地下停车场确权，地产商应承担举证责任。

（二）车辆进出停车场需严格按照场内行驶路线行驶；停放时，需保持专用停车位整洁有序。停车场内禁止鸣笛，行驶限速为5公里/小时，限高2米。

（三）车辆应停泊在与停车证相符的车位内，不得在非停车区域内停车，禁止在停车场内冲洗车辆。如果车辆防盗系统发出误鸣时，请在接到的通知后，立即到场关闭，避免滋扰其它人员与车辆。

（四）租户在停车场内停放的`车辆，在车位租用期间如发生车牌变更或暂停使用时，应及时到大厦管理处办理相关手续。

（五）如因在停车场内行驶或停放车辆过程中造成车场设备、设施的损坏，租户需要根据大厦的有关管理规定进行赔偿。

（六）车辆停泊后请牢记锁好车窗门，对任何车内物品丢失均由车主自行负责，大厦管理处无任何赔偿责任。对车辆之任何损坏现象，大厦管理处均无赔偿责任。

（七）停车场区域内严禁加油、修车、吸烟；禁止存放危险品，如：汽油、柴油、油漆、纸箱及棉丝等；严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险品进入地上以及地下停车场。

（八）客户须服从停车场管理人员的疏导和管理。对屡次违反停车场管理规定，经纠正无效或拒不服从疏导与管理的租户，大厦管理处有权终止其使用地下停车场及地上停车场。

（九）***大厦停车场是为大厦内各公司工作人员提供的专用停车场，以年租、月租、季租等收费形式租赁给客户使用。

（十）非大厦内各客户公司的车辆，禁止停放在已租用的专有车位位置。由停车场保安统一安排临时车位停车。

7：00--21：00/2元/小时（小车）   

7：00—21：00/4元/小时（大车）

21：00—7：00/1元/小时（大、小车）

（十一）大厦各使用单位因大型会议活动、外事接待、上级领导、重要客户及特种车辆等工作，需要临时使用地面停车位的，应由各单位办公室提前向物业公司管理处。因大型会议活动、外事接待任务等需要临时地面停车位，需提供如下材料：

（1） 单位办公室出具申请手续；

（2） 写明申请原因、使用时间、具体停放车辆数目；

（3） 其他因申请临时车位需要提供的相关资料。

提出书面申请，依照规定办理相关手续后，方可暂时停放相关车辆。同时，经过允许在地面停车场内停放的机动车，应当遵守下列规定：

（1） 自觉遵守停车场管理制度，听从停车场管理人员的指挥；

（2） 停放车辆不得存放或携带任何易燃、易爆、危险品；

（3） 遵守停车标志、标线，有序停放车辆；

（4） 在停车场内严禁吸烟和使用明火；

（5） 不得在停车场内洗车、修车、丢弃垃圾以及装卸货物。

（十二）自觉保持停车场内环境卫生，严禁在停车场内存放物品，严禁将车内垃圾、棉纱、纸屑等废弃物乱扔乱倒。

（十三）地下停车场禁止闲杂人员和非机动车进入、穿行或逗留，车主存取车辆时必须注意安全，按照规定的标线行走，禁止乱行。严禁非车场管理人员穿行坡道上下楼层，进出大厦。

（十四）本规定由北京***物业管理有限责任公司制订，修订和解释。本规定自发布之日起施行。之前颁布的各类停车管理办法一律废止。

停放在小区的汽车被盗窃或被损坏，引发车主与物业服务公司之间的违约损失赔偿纠纷，随着汽车工业的突飞猛进而逐年增多。车主（特别是非业主的车主）往往依据保管合同的法律规定，起诉物业服务公司承担违约损失赔偿责任。当事人争议的焦点往往是车主与物业服务公司之间形成车辆保管合同关系还是物业服务合同关系或停车场（场地）租赁合同关系。其中，车辆保管合同关系的争议居多。

依照《合同法》第三百六十五条关于保管合同定义的规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，以保管物的交付和保管为内容。同时依照该法第三百六十七条的规定，除非当事人另有约定，保管合同自保管物交付时成立。换言之，保管合同是要物合同，以保管物的交付为成立条件。车辆保管合同是否成立，关键是审查判断车主是否将汽车交付保管人。汽车属价值较高的动产（有人戏称汽车是动得最快的产），因其进行登记而准用不动产法，并因而被称为准不动产，决定了汽车的交付不同于其他动产和不动产，一般以保管人占有、控制寄存人或车主的汽车为交付标志。据此，车主因汽车停放在小区被盗损，与物业服务公司之间是否成立保管合同关系，重点审查物业服务公司是否享有占有、控制车辆进出小区的权利。而审查判断物业服务公司是否享有占有、控制车辆进出小区的权利，是一个综合判断的过程，一般应考察以下因素：

其一，物业服务公司与业主委员会在《物业服务合同》中对车辆保管是否有特别约定。物业服务公司与业主委员会经协商，在《物业服务合同》中特别约定物业服务公司对进出小区的车辆负保管义务的，物业服务公司应当承担车主车辆损坏或被盗的赔偿责任。没有特别约定的，物业服务公司对进入小区的车辆仅负有管理车辆的行驶和停放的法定义务，实为一种场地的管理，并非保管关系，其对车主的汽车被盗损不承担违约保管赔偿责任。但是，业主与物业服务公司之间存在物业服务合同关系。若业主能举证证明物业服务公司在管理过程中未履行合同约定，导致车辆被盗或与车辆被盗存在一定因果关系，则可以依据《物业服务合同》请求物业服务公司承担相适应的赔偿责任。尽管有的业主与物业服务公司间并未建立车辆保管合同关系，物业服务公司无需对业主的车辆履行保管义务，但业主每年向物业服务公司交纳物业费，物业服务公司至少应履行对小区物业公用部位、公用设施的日常维护和管理义务，以及对其物业管理区域内安全防范的协助管理的义务，并应当根据业主入住前与业主签订的'《业主公约》、《车辆行驶停放管理规定》等履行管理服务义务。如果物业服务公司未能全面恰当地履行对小区物业管理服务的义务，在小区安全防范上存在着疏漏，如小区监视探头等物业公用安全防范设施出现故障，不能安全正常工作时，物业服务公司未及时维护；小区的保安对监控录像的运行情况未做记载，对车辆进出小区并未按《车辆行驶停放管理规定》执行，在管理上存在此类瑕疵的，物业服务公司理应赔偿业主车辆被盗的损失。

其二，停车场是否系封闭场所。停车场的具体情况，比如是否为开放场所、是否有门卫、停车场的出口数量多少等等，都是决定物业服务公司能否控制进出小区或停车场车辆的因素。小区一般在地下室设置停车场，有的则在小区特设专门的停车位，而物业服务公司又在停车场或特设的停车位专门安排门卫，要求车主将汽车停放在指定的停车位置，区别于小区范围内的其他停车行为。

其三，车辆能否自由进出停车场。车辆进出是否需要履行手续、履行什么手续、手续能否起到控制车辆的作用，都将影响车辆是否转移了占有、控制权的认定。车辆进出手续越严格，越接近保管合同的成立。

其四，是否发放停车牌。物业服务公司如果发放的是保管牌，不会引起保管合同性质的争议。实践中，物业服务公司一般给车主发放的是停车牌，这就不能当然认定保管合同关系中的车辆交付行为，而应当具体审查物业服务公司能否通过停车牌实现了对车辆的控制。

其五，车钥匙是否交给小区或停车场的门卫。车主将车钥匙交给了小区或停车场的门卫，可以认定物业服务公司享有占有、控制车辆的权利，双方形成车辆保管合同关系。但在现实生活中车主很少愿意将车钥匙交给小区或停车场的门卫。保管合同只转移保管物的占有权、控制权，而车钥匙主要是车辆所有权、使用权的象征。小区或停车场的门卫持有车钥匙是对车辆实现占有、控制的途径之一。但不能因此认为车主不交车钥匙就意味着车辆未交付。将交车钥匙给物业服务公司作为车辆保管合同成立的唯一标准，既不合法也不符合生活习惯。

其六，车主是否应付或已付费用。依照《合同法》第三百六十六条的规定，保管合同以无偿为原则，以有偿为补充。车主应付或已付的费用是属于保管费还是场地租用费，应结合各种情况综合判断。如果物业服务公司对业主停放在小区内的停车场或道路上的车辆，除依约定期限向业主收取物业费外，另外收取费用，或对业主停放在专有停车位另外收取管理费用，业主停放的车辆被盗的，物业服务公司应承担保管赔偿责任。物业服务公司对业主停放在小区内的停车场或道路上的车辆没有收取费用，业主停放的车辆被盗的，物业服务公司不承担保管赔偿责任，但可根据物业服务公司的过错大小合理确定物业服务公司相应的物业服务违约赔偿责任。物业服务公司对业主以外人员停放的车辆收取费用，发生车辆丢失或者损害的，物业服务公司应承担保管赔偿责任。物业服务公司对业主以外的人员停放在小区内的车辆既不收取费用又不承诺为其看管，车辆被盗的，物业服务公司则不负任何赔偿责任。

其七，停车场门口是否设置或发放的停车牌上是否标明提示。大多数小区物业服务公司在停车场门口设置或在发放给车主的停车牌上标明“温馨提示”，内容一般声称对停放的车辆不负保管责任，收取的是场地租用费。小区或停车场的门卫对该提示是否明确告知车主，车主在停车前是否应知或明知提示的内容，都是判断物业服务公司能否控制进出小区或停车场的车辆所应考虑的因素。

第七十二条建设单位依法取得的车位、车库应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。未出售或者附赠的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域外的其他人，但租赁合同期限应当不超过六个月。

第七十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会决定使用。

物业管理区域内停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的专有或者承租人，应当交纳汽车停放服务费。其中在公共、共用车库内，专有车位、车库用于出租的，出租人与承租人约定由承租人交纳汽车停放服务费的，从其约定，出租人负连带交纳责任。

在公共、共用车库内，物业服务企业提供汽车停放公共服务的，应当在物业服务合同中约定。车位、车库的专有或者承租人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

汽车停放服务费由物业服务企业根据物业服务合同收取。停放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权面积计收。

住宅物业管理区域内汽车停放服务费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。

第七十五条业主大会成立前，需要满足业主停放车辆需要，占用业主共有的道路或者其他场地的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，所得收益的百分之三十可以用于补贴物业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项维修资金。

业主大会成立后，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。

第七十二条建设单位对已计入容积率，作为专有权销售的机动车停车位建筑面积(以下简称专有车位)，应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位的相关建设工程许可证的图纸资料文件和出售价格。

除已计入容积率作为专有权销售的车位以外，物业管理区域内规划配套用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，禁止作为专有权出售。业主大会成立以前，全体业主共有的车位、车库（简称共有车位），物业服务企业可以暂租给本区域业主、物业使用人，租期不超过6个月，租金中扣除车辆疏导停放等服务费以外的场地使用费属于全体业主共有，暂存物业服务企业账户。

第七十三条占用业主共有的道路和共有场地用于停放汽车的共有车位，由业主大会决定使用。

物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条在物业管理区域内物业服务企业提供车辆疏导停放等服务的，使用专有车位、共有车位停放汽车的使用人，均应交纳疏导停放服务费。

疏导停放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权面积计收，具体标准，应当在物业服务合同中约定；前期物业管理阶段由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。

专有车位、共有车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

专有车位用于出租的租金由出租人与承租人约定，租金约定应明确是否包含疏导停放服务费，由承租人交纳疏导停放服务费的，出租人负连带交纳责任。

第七十五条业主大会成立前，需要满足业主停放车辆的需求，占用业主共有停车位的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，收取的停车费也可以将其中百分之三十计算为汽车疏导停放服务费，百分之七十属于全体业主共有，纳入住宅专项维修资金。

业主大会成立后，业主共有车位的车位费，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。

本条例与停车有关的条款共四条，因为涉及到三个基本的民事关系，所以内容必须增加。这三个基本民事关系分别为：

3、围绕停车位使用的服务交易关系，这是业主大会与物业服务企业之间的服务买卖。

此外，有一个前期物业到业主大会行使权力之前过渡阶段的处理问题；另外还有两个其实本无必要，但因专有权和共有权在现实中没有区分清楚而引发的混乱，所以，仍值得强调的问题：专有权出租给谁什么价钱与他人不相干；除车辆疏导、照明、摄像等共有性质的服务以外，单独需要请停车服务方提供保管服务的，双方自己另行议定交易。

下面重点说明标的物的问题。

首先，商品住宅这个商品的设计建造到使用，毋庸置疑的就是其使用功能必须保证当时正常的起居生活，例如，七层楼以上就必须有电梯；现在的小区绿化率必须满足集中绿地不低于30%，等等。这些都体现在国家有强制性规范要求中，例如《城市居住区规划设计规范》、地方的《规划管理技术规定》。于是，这一系列的规范就构成了对，商品的生产标准也就是出售该商品，生产方应该提供给买方的标的物要件。这是从商品标准界定的配套性质，必须作为共有部分交付给共有权人。

第二，相应地，国家规划部门对配套建设的建筑部分，就不会计入容积率，建设单位（开发商）就不需要为这一部分缴纳土地出让金。等价地表述就是，开发商建造的计入容积率的建筑面积，分摊了全部土地出让金，这些计入容积率的建筑面积除以土地出让金，就是楼面地价。国家对宗地确定规划的'容积率，按容积率允许开发商售楼的面积，就是可供专有部分销售的建筑面积。所以不计入容积率的配套建设的建筑面积，不应该成为单独出售的专有部分建筑面积。

第三，如果把配套共有的建筑部位或设备设施，作为专有权列入买卖合同，会造成什么社会混乱和冲突？仍以电梯为例，如果商品房买卖合同约定，安装在10楼里的电梯属于专有部分出售，购买了电梯的专有权人用这个做乘运生意（建筑上称之为垂直交通），那么，经营方认为，乘客与经营方愿买愿卖谈价钱，谈得拢就成交，乘客无权要求经营方被-迫接受单方出价；而乘客绝对不能容忍自己的家回不去，被别人掐着脖子要出高价，于是，社会冲突必然层出不穷，天下自然不得太平。现实中，小区停车位涨价，引发业主车辆堵路，砸车打人耗费警力，大大增加维稳开支的祸根之一就在此。

归纳起来，《物权法》总体非常英明地给出了专有权、共有权区分，对地方立法沿此梳理关系打下了基础，所以，对《物权法》第七十四条瑕疵，或者说误用的问题，可以用共有权的原则予以解决，即规划配套车位作为。在本条例建议中，直接根据容积率范围予以落实，区分住宅小区车位的专有与共有。即上述第七十二条的建议。

一旦区分了专有与共有车位，余下的处理就很简单了，即：

无论专有车位、共有车位，物业服务企业都要为出入该小区的使用人提供疏导等服务，所以，该项服务业是由业主大会与企业在物业服务的交易合同中约定。作为车辆及其车内财物的保管，属于单个使用人与物业企业单独约定的事项，类似购买保险的业务。

归纳上述内容，即可以得出建议的第七十三、七十四、七十五条。

注：查看本文相关详情请搜索进入安徽人事资料网然后站内搜索物业管理条例停车。

新兰公司的车辆停放在物业公司指定的停车场期间，车辆被盗。根据双方签订的《停车场安全管理协议》（以下简称《协议》）：新兰公司向物业公司交纳停车费，物业公司提供车位，同时负责停车场的安全及维护停车场的正常管理秩序。据此，新兰公司认为物业公司未依合同约定妥善保管车辆，故诉至法院，要求其赔偿8万余元。物业公司辩称，物业公司与新兰公司签订的《协议》不是车辆保管合同，只是提供停车位，对丢失车辆不承担任何责任。

[法院判决]

法院经审理认为，新兰公司与物业公司之间存在车辆保管合同关系，判决物业公司赔偿新兰公司8万余元。

[律师评析]

本案是由于业主车辆丢失而引发的具有典型意义的法律问题。案件的关键在于物业公司与业主签订的究竟是车辆保管合同，还是车位租赁合同。在车辆保管合同中，物业管理企业作为保管人对保管物负有管理人的注意义务。在车位租赁合同中，物业管理企业的义务指向是车位而非业主车辆。其注意义务仅在于所提供的车位符合业主正常的使用要求，对于业主车辆不负有注意义务。新兰公司与物业公司签订的《协议》是双方真实意思的表示，且并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合同有效。《协议》中有“物业公司负责停车场的安全”的条款，因本案中物业公司管理区域内的停车场是个相对封闭的'场所，且物业公司职守人员对于业主车辆的出入凭停车证进行严格的管理，故“停车场的安全”应理解为包括停车场内停放车辆的安全，车辆的安全包括车辆不被盗抢，由此可见，《协议》实际上是保管合同。又因新兰公司向物业公司交纳停车费，故《协议》是有偿保管合同。根据合同法第三百六十九条第一款和《物业管理条例》第三十六条之规定，新兰公司在向物业公司交纳停车费并取得停车证后，即将车辆停放在物业公司管理的停车场内，物业公司应对此车辆进行妥善保管、看护，由于物业公司保管不善致使新兰公司车辆在物业公司管理的停车场内正常停放期间被盗，物业公司应该承担损害赔偿责任。随着有车族的增加，这类案件已经屡见不鲜，但在法院判决中，因具体案件情况不一，责任承担者也不尽相同。业主与物业公司只有在合同中明确双方权利义务，才能真正减少纠纷，维护自己的合法权益。

[法律链接]

《中华人民共和国民法通则》 第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》 第三百六十九条第一款：保管人应当妥善保管保管物。第三百七十四条： 保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。

《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。