在商业社会中,买卖的存在推动了经济的发展和资源的流动,是一种重要的经济活动。接下来,小编为大家推荐一些买卖的实操案例,供大家参考和借鉴。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇一
买方(以下简称乙方):_______身份证号:_______。
甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下协议条款。
一、甲方房屋(如有共有权人,甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意)坐落于建筑面积__平方米,房屋用途为__。
二、双方商定该房屋转让价格为:总金额__万元。
(大写:拾万仟佰拾元整)。
三、乙方于__年__月__日向甲方支付首付款__万元。
(大写:拾万仟佰拾元整)。
待房屋过户后公积金贷款支付剩余房款__万元。
(大写:拾万仟佰拾元整)。
乙方保证房屋过户后一个月内付清余款。
四、甲方应于乙方付清全部房款之时,将上述房屋及全部钥匙交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使,该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。
五、甲方负责将该房屋所有权更改给乙方所有。办理产权时所发生的相关费用由乙方承担。
六、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任。
七、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,并保证不管以后房价如何上涨,绝不反悔。
八、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在房款付清时,将房屋交付乙方,否则乙方有权追究甲方责任。
九、甲方及配偶共同拥有一套住房,办理房产证所产生的费用,全部由乙方承担。若甲方及配偶拥有两套及以上住房,所发生的相关费用,全部由甲方承担。
十、本合同未尽事宜,由双方另行协商,并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
甲方(签章):_______。
乙方(签章):_______。
联系电话:_______。
联系电话:_______。
__年__月__日。
甲方(出卖人):
身份证号码:
乙方(买受人):
身份证号码:
现有甲方在敦厚村委修形村一宅基地,面积约200平方米的一块土地上建房造屋后转让于乙方,该块地为集体土地,现经双方协商达成如下协议。
一、该房屋为七层,乙方购买的房屋为该单元的西半个单元,从地起第二层,住房加楼梯间的面积为125平方米,楼上为赵厚芳,楼下为车库,东面为刘传燕房屋,南面为刘传燕房屋,西面为敦厚村房屋,北面为县妇幼保健院。柴间为该栋楼的北面,楼梯间起第二间,面积为平方米,东面为,南面为,西面为,北面为。总面积为平方米,总计人民币为壹拾柒万元整。
二、该房屋为砖混结构,甲方必须达到国家建筑标准(乙方有权请质检人员检查质量),若有质量问题,必须由甲方维修,维修由甲方负责。
三、本协议签订之日起,甲方将该房和柴间的使用、出租、买卖、占有、公摊面积等权利一转让给乙方,永远有乙方所有,如以后可以办理集体转国有土地的手续,则甲方应积极配合乙方办理,办理所涉税收和费用均由乙方承担。
四、该房屋转让后,如政府规划需要拆迁,所得补偿款按本栋楼各户购房所占面积统一分摊。
五、甲方负责水、电到户(开房费由乙方负责)负责安装室内铝合金门窗和进户门。
六、乙方必须预付购房金计人民币壹拾贰万元整,剩下的在办好土地证和房产证后全部付清。
七、此协议一式两份,甲乙双方各执一份,签字生效,望双方自觉遵守,否则,出现问题由造成方负全部责任。
甲方(公章):_________。
乙方(公章):_________。
法定代表人(签字):_________。
法定代表人(签字):_________。
_________年____月____日。
_________年____月____日。
出租方:______________,以下简称甲方。
承租方:______________,以下简称乙方。
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定,为明确甲、乙双方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本合同。
第一条房屋概况。
甲方将自有的坐落在____市____街____巷___号______(小区)___栋___单元___楼___号的房屋___间(套),建筑面积___平方米、使用面积___平方米,类型___出租给乙方作___使用。装修及设备情况:______________________________.
第二条租赁期限。
租赁期共___个月,甲方从___年___月___日起将出租房屋交付乙方使用,至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋:
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;。
2.利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的;。
3.拖欠租金__个月或空置__月的。
合同期满后,如甲方仍继续出租房屋的,乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时,如乙方确实无法找到房屋,可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条租金、交纳期限和交纳方式。
甲乙双方议定月租金___元,交纳方式为____支付,计人们币(大写)____________元(元)由乙方在___年___月___日交纳给甲方。先付后用。以后每个___月付款一次,应在付款期末前___天支付。
第四条租赁期间的房屋修缮。
甲方对出租房屋及其设备应定期检查,及时修缮,做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好,以保障乙方安全正常使用。乙方应当积极配合。
第五条租赁双方的变更。
2.乙方需要与第三人互换用房时,应事先征得甲方同意,甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时交纳水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。水、电、气底数各是:水____吨,电____度,气____方。
第七条甲方收乙方押金____元,乙方退房时,结清水、电、气费,交还钥匙后,由甲方退还乙方押金____元。
第八条违约责任。
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋,负责赔偿___元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的,违约方负责赔偿对方___元。
3.乙方逾期交付租金,除仍应补交欠租外,并按租金的___%,以天数计算向甲方交付违约金。
4.乙方擅自将承租房屋转给他人使用,甲方有权责令停止转让行为,终止租赁合同。同时按约定租金的___%,以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
5.本合同期满时,乙方未经甲方同意,继续使用承租房屋,按约定租金的___%,以天数计算向甲方支付违约金后,甲方仍有终止合同的申诉权。
第九条免责条款。
1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的,甲乙双方互不承担责任。
2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋,使甲乙双方造成损失,互不承担责任。
因上述原因而终止合同的,租金按实际使用时间计算,多退少补。
第十条争议解决的方式。
本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决;协商不成时,任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解,调解无效时,可向经济合同仲裁委员会申请仲裁,也可向人民法院起诉。
第十一条其他约定事宜。
1.___________________________________________________________________________.
2.___________________________________________________________________________.
第十二条本合同未尽事宜,甲乙双方可共同协商。
本合同一式2份,甲乙方各执1份。从签字之日起生效,到期自动作废。
甲方(签字盖章)乙方(签字盖章)。
身份证号码:身份证号码:
联系电话:联系电话:
住址:住址:
日期:
甲方(出卖人):身份证件号码:
乙方(买受人):身份证件号码:
甲乙双方经过有好协商,就房屋买卖一事,在平等、自愿、诚实信用的前提下,达成如下协议:
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:
(二)出售房屋的所有权证证号为;。
(三)房屋平面图及其四至见房产证;该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备,转让给买受人,其转让价格已包含在上述房屋的价款中,不再另行支付价款。
第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。
第三条计价方式与价款按建筑面积计算价款,房屋单价为人民币每平方米____________元,总金额人民币元整;房价款的支付方式、支付时间为:乙方在________年____月____日前付给甲方定金(人民币)_______(大写)。
元,(小写)。
元。该定金条款的约定,受《中华人民共和国合同法》条款的调整。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。
第四条房屋价款乙方分三期付给甲方:
第一期:在________年____月____日,付人民币_______万元;。
第三期:在交付房屋之日,付清尾款人民币_______万元。每期付款,甲方收到后出具收据。
第五条。
1、甲、乙双方定于________年____月____日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于。
前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在。
前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:
第六条甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条甲、乙双方同意,双方应于本合同生效之日起____日内到房地产主管部门办理过户手续。在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时,甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。
第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由甲方承担乙方承担。除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由甲、乙双方按国家规定各自承担。
第八条甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋,每逾期1天按房价的总额3%计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
第九条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日3%计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时,甲方有权解除本合同。
第十条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记,登记机关准予登记的,则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。
第十一条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十二条该房屋正式交付时,物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,按下列约定处理:
第十三条本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的`部分。
第十四条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议,应协商解决。协商不成的,由房屋所在地人民法院起诉管辖。
第十五条本合同一式_______份。其中甲方留执_______份,乙方留执_______份,为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。
第十六条本合同自甲乙双方签订之日自之日起生效。
甲方(签章):
乙方(签章):地址:
地址:现住址:
现住址:联系电话:
联系电话:签约日期:
签约日期:
甲方为______省_____市_____区/镇________居民。
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则,经协商一致,达成如下条款:
第一条房屋情况。
该房屋农村集体土地使用证号:__________________________房屋座落:______市______区_______村。设计用途居民自住用房,建筑结构,建筑层数为____层。建筑面积_____平方米。
该房房土地来源为:农村集体土地划拨,房屋建于_________年使用至今为______年。
第二条该房屋价款规定。
该房屋按照协商以总价计算,价款为_______万元,计_______元(大写)。
第三条房屋交付日期
经双方签订合同后,乙方付清甲方房款_______日内方可交付。甲方在将房屋交付乙方时如遇不可抗力(如自然灾害及其他不可抗力)时,且不能履行合同,双方同意按下列第_______种方式处理:
1、变更合同。
2、解除合同。
第四条乙方付款形式及付款时间。
如甲方无异议,乙方将在合同签订_______日内按一次性付款形式付款。
第五条甲方逾期交付商品房的处理:
如超过上述约定期限的,乙方有权按照下述约定,追究甲方违约责任,约定为:
合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按房屋价款的万分之七向乙方支付违约金。
第六条乙方逾期付款的处理。
如超过上述约定期限的,甲方有权按照下述约定,追究乙方违约责任,约定为:
合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息,利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,乙方还应每日按房屋价款的万分之七向甲方支付违约金。
第七条房屋质量及保修责任。
甲方交付的房屋的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(特别是房屋主体结构的质量需要达到国家关于房屋居住的要求),未达到国家规定标准和承诺的,甲方应承担责任。乙方在房屋主体结构完好情况下,承担维修责任。
第八条房屋及其土地使用权力延伸的规定。
该房屋及其土地使用权利由甲方保证为本人所有,且甲方于_______年_____月____日按照合同规定将所属房屋售于乙方。乙方作为购买者享有该房屋及其土地使用的一切权利,且双方需声明乙方在购买该房屋后,拥有对于房屋及与其不可分割的土地的任何处置权利(包括被征用、改造、迁移产生的赔偿或者其他形式所产生的赔偿均由乙方所得,与甲方无任何关系,且甲方后代不得对乙方及其后代进行追偿)。
该合同由双方所在村委会给予认可,甲方应将该房屋的农村集体土地使用证转交于乙方,乙方在法律规定和适当机会下将其作废,并在村委会的证明和市/区政府规定的条件下重新办理乙方对于该房屋的农村集体使用证。
第九条公证人的规定。
本合同在________省________市________区________村村委会的公证下签订,双方对于村委会的公证给与肯定和赞成。
甲方(公章):_________乙方(公章):_________。
法定代表人(签字):_________法定代表人(签字):_________。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇二
一、关于本案的事实。
xxx3年1月5日,原告与被告签订了《房屋买卖合同》,约定将位于从化市xx街xxx畔x11栋401房以715000元的价格出售给原告。现原告以被告拒收定金为由起诉至贵院。
二、关于原告提出的诉讼请求。
原告主张我方拒收定金于法无据,且不可能存在拒绝收取定金的`情况。
第一、我方签订《房屋买卖合同》当天给了账号给原告,但对方一直未支付定金给我方,同时在原告提交的相关证据中,邮件无法看出是与本案的纠纷相关联的,也不是以原告的名义发出,仅仅是律师函三个字,正常人拒收写上律师函的邮件是情理之中的,也不清楚该邮件里面的律师函是何内容,因此,我方认为与本案无关。
第二、根据《房屋买卖合同》第三条的约定,经纪方作为代理人有权代收代付定金、房款及相关税费。但对方一直未将定金提存给中介,对方一直没履行合同下的义务。
第三、涉案的主合同《房屋买卖合同》并无约定支付定金的情况,即使原告提交的证据中令页提交了一份关于定金与剩余楼款的交易的附件,但该附件无法与《房屋买卖合同》联系起来,且无原被告的签名确认,更严重的是,该合同约定的时间是xxx2年,而本案的买卖合同签订的时间是在xxx3年。
第四、附件上约定支付定金的时间是在1月5日,结合《房屋买卖合同》上签订的时间也是1月5日,也就是说签订合同当天是可以直接给定金的,但是对方一直未履行支付定金的义务。
第五、原告要求的违约金过高,同时我方并非违约方,违约金是在要补充对方的损失在产生的,现对方毫无损失,要求违约金过高,并不合理。
以上答辩意见请法庭考虑!
答辩人:
xxx年月日。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇三
房屋对于我国公民来说是非常重要的财产,很多公民努力奋斗的目的都是想在城市购买一套房屋,在实践中房屋买卖合同产生的纠纷是非常多的,那么最高院关于房屋买卖合同纠纷案件的意见是怎样的?以下是小编为大家带来的最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件,欢迎大家参考。
1、商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系。
答:鉴于商品房预售的特殊性,我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定,商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。由上可见,无论是立法、行政法规,还是司法解释,预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。
而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式,从其订立的目的、约定的内容来看,通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺,其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务,与作为本约合同的商品房买卖合同相对应,《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议,不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务,不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。
既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺,而非正式的商品房预售行为,作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。
索引:《民事审判指导与参考》(第36辑)第281页。
2、开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决。
答:商品房买卖合同作为典型的双务合同,交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务,开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务,均应承担相应的违约责任。对于违约责任,《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此,我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。
而在商品房买卖合同履行合同过程中,对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益;对于该部分利益,《司法解释》第十七条规定,在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下,为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息,相当于开发商从银行取得相应贷款的代价,这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房,其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失;《司法解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害,这也符合业主实际损失的实际。
至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题,同《司法解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房,业主将该房出租,则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高,对此利息同租金的差额,业主也需自行承担。
综上,《司法解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的,二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时,业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任,在当事人并无约定时,该种请求并无依据,人民法院不应予以支持。
答:根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第十八条的规定,合同当事人之间就此有明确约定的,人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。
如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的,人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定,逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同,其也不会约定贷款利率,故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下,根据合同法第一百七十四条确立的“没有规定的,参照买卖合同的有关规定”的原则,鉴于买卖双方合同义务的对等性,故人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定,以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。
如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的,人民法院应根据合同法第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,并参照《商品房买卖解释》第十八条、《买卖合同解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。
4、房屋差价能否作为非违约方的损失,由违约方予以赔偿。
答:对于你所提及的问题在审判实践中比较普遍。合同法第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中,由于出卖人拒绝履行合同,导致买受人需要另行购买相类似的房屋,则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差,此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的,可以作为守约方所遭受的损失。
至于你所提及的问题,人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下,能否判决违约方承担房屋差价的违约责任,则涉及到合同法第一百一十四条第二款规定的适用问题。对此,属于事实认定问题,应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然,如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失,则可以适用合同法第一百一十四条及相关司法解释的规定,对违约金予以调整,以房屋差价作为非违约方的损失,由违约方对你予以赔偿。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇四
上诉人钟某,男,汉族,1986年10月15日出生,住铜陵县斗门村八组13号。。
被上诉人某建筑安装有限责任公司。
上诉人因不服一审民事判决书,特依法提起上诉。
上诉请求:1、依法撤销一审民事判决书;2、依法确认上诉人与被上诉人间的劳动关系;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由:一审判决认定事实错误,适用法律错误。
一审判决认为“某建筑安装有限责任公司将油漆工程分包给包工头胡某,胡某招用原告钟某从事油漆工作,钟某的考勤及工资均由胡某负责,其性质上应属于胡某雇佣”。一审判决如此认为显然认定事实错误,难道没有承包工程资质条件的包工头胡某可以承包工程吗?那《建筑法》第二十九条第一款“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位;但是,除总承包合同中约定的分包外,必须经建设单位认可。施工总承包的,建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。”和第三款“禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。”岂不要进行修改吗?一审判决通过“肯定包工头可以承接工程,有权招工并确认包工头为用工主体”并以人民法院的判决书的`形式肯定了包工头承包工程的合法性,这显然与事实不符。
本案从表面上看,胡某从某建筑安装有限责任公司承接了工程,招用了钟某,钟某的工资和考勤均由胡某负责,但实质上胡某与某建筑安装有限责任公司间应当为内部承包关系,是建筑企业提供企业管理效率而实行的一种工作方式。对劳动者而言,对第三人而,胡某的一切行为均代表某建筑安装有限责任公司,胡某招用工人是代理某建筑安装有限责任公司招用,胡某给工人发的工资是从某建筑安装有限责任公司领取后代表某建筑安装有限责任公司发给工人的,其所承接的工程是新世纪的工程而不是胡某个人的工程,钟某等工人完成的油漆工程质量由某建筑安装有限责任公司对业主负责而非由胡某负责。因此从实质上来说,“某建筑安装有限责任公司将油漆工程分包(某建筑安装有限责任公司内部承包)给包工头胡某,胡某招用原告钟某从事油漆工作,钟某的考勤及工资均由胡某负责,其性质上应属于某建筑安装有限责任公司雇佣”。
一审判决依据《劳动法》第十六条之规定判决本案,适用法律错误。
《劳动法》第十六条只是对劳动合同的定义以及确认建立劳动关系应当订立劳动合同,于本案要求确认劳动关系风马牛不相及。
确认劳动关系首先应当确定用工主体,其次确定原告是否为劳动法上之劳动者,最后确定用工主体与劳动者之间是否为劳动关系。
根据5月25日劳动与社会保障部作出的《关于确立劳动关系有关事项的通知》(劳社部发〔〕12号)第四条中非常明确而具体的规定:“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程(业务)或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人,对该组织或自然人招用的劳动者,由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任”。本案中的建筑企业为某建筑安装有限责任公司,其将油漆工程发包给不具备用工主体资格的自然人,相对于劳动者钟某,某建筑安装有限责任公司即依法应当承担用工主体责任,而非由包工头胡某承担用工主体责任。
由于某建筑安装有限责任公司承担用工主体责任,根据《劳动合同法》第七条“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。”之规定,某建筑安装有限责任公司与钟某之间即建立了劳动关系。
因此本案应当适用《关于确立劳动关系有关事项的通知》(劳社部发〔2005〕12号)第四条及《劳动合同法》第七条之法律规定,确认上诉人钟某与被上诉人某建筑安装有限责任公司间为劳动关系。
综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律错误,请求二审法院依法改判。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇五
代理人就王某某(以下简称原告)xxx年4月20日向大竹县人民法院诉龙某某(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案,现作如下答辩:
答辩请求。
被答辩人起诉的主张违背事实,不符合法律规定,请求依法驳回其诉讼请求。
事实与理由。
一、根据原被告双方订立的《房屋买卖合同》第四条和第六条第1项约定内容充分而且十分明显反映了黄伦群和黄才能二人违背了《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求当事人在订立履行合同以及合同终止后的全过程,都要诚实,讲信用、相互协作。在现实生活中,我们老百姓也不会原谅一个出尔反尔、不守信用、说话不算数的人,这说明二位原告在合同签订之初,就利用被告的处境,有乘人之危之嫌。
二、二位原告在起诉书中的诉讼请求第一项称“依法确认原被告于xxx年3月1日签订的房屋买卖合同无效”是没有法律、没有行政法规、没有地方性法规、没有规范性文件的规定。在调整民事法律关系的民法中也根本找不出,也不可能找出法律根据。根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定,依法成立的合同,自成立时生效。结合本案实际情况,黄伦群当时是非常清楚标的物的实际情况而强烈要求购买,说明买卖双方的行为是真实意思表示。不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。二位原告与我的当事人所签合同正是如此。无论是从合同的签订过程、或者从合同的签订内容来看都没有违背《中华人民共和国合同法》第52条第1款的(一)至(五)项中的任何一项规定,同时也没有违背《中华人民共和国合同法》第53条第1款的(一)(二)两项规定。请法院依法驳回二位原告的全部诉讼请求。
三、二位原告在起诉状的事实与理由部分所称“原被告初步达成购买协议并缴纳定金xxx0元不属实,有捏造事实进行敲诈的嫌疑。如果二位原告确实有充分的证据证明缴纳定金xxx0元给被告孟波,请在法庭当庭举证,并经龙某本人或者其代理人质证后法院方可采信。在本合同中,原告和被告在合同的付款方式中也没有约定缴纳定金xxx0元的内容。这从另一个方面说明,二位原告想通过这种方法获得不当得利,这种行为不应受到法律的保护。当然,二位原告在起诉书中的诉讼请求第二项称“依法判令四被告返还已收取的购房款和定金3xxx0元”也没有事实依据,当然本案诉讼费用由二位原告承担。再次请法院依法驳回二位原告的全部诉讼请求。
二,原告在起诉状的事实与理由部分所称“合同签订后,原告黄伦群按照合同约定支付购房款3万元不属实,被告龙某亲笔书写了收条就更不属实,请问王某你本着实事求是的原则,或摸着良心说话,到底在合同签订后,原告按照合同约定是否支付购房款3万人民币说假话或作伪证是要承担相应的法律责任的。据我的当事人称“多次电话联系龙以推辞付款日期。在约定的最后付款日期5月1日还没有到之前,又以合同无效为由要求龙某进行赔偿。商议未果。谈何付款之事。
六、二位原告购买的房屋虽然未取得房屋产权证书,这说明所有权没有转移,而不是债权不成立或无效,合同是债权,请二位原告把债权和物权分开,切忌混淆。再加上本案的标的物是顶层,就是农村人所说的朵尖子,不是纯粹的完整的一层房屋,经咨询大竹县人民政府相关部门,这种情形是可以补办房屋产权证的。因此原告的主张不能得到支持,法院理应驳回起无理要求。
综上所述,答辩人认为,法官一定会维护社会诚信,不会支持狡诈,被告请求人民法院依法确认该合同有效,并且按合同约定的违约金数额支付原告并承担相应的损失。请尊敬的审判员采纳我的答辩意见。
此致
大竹县人民法院。
答辩人:龙某某。
xxx年9月28日。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇六
原告(被上诉人):琼海万泉河黄酒实业有限公司。
被告(上诉人):符祝浪,男,1963年2月生,汉族,琼海市人。
审级:再审。
审判机关和审判组织。
一审法院:琼海市人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈大经;审判员:黄良海、王春映。
二审法院:海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:黄守冠;审判员:陈海燕;代理审判员:蔡大武。
二审再审法院:海南省海南中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈文和;代理审判员:韩少冰、韩柏定。
再审终审法院:海南省高级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:卢芒;代理审判员:程小平、张红菊。
审结时间。
一审审结时间:7月28日。
二审审结时间:1910月5日。
二审再审审结时间:8月10日。
再审终审审结时间:4月20日。
一审诉辩主张。
原告黄酒公司诉称:符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司,余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。同年4月10日,黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用,符将该房屋使用。同年10月4日,黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日,符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因,建行贷款及申请未获批准,按揭贷款无法办妥,符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付,经原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。
一审事实和证据。
本案经审理查明:原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定的主要内容有:1、房屋建筑面积272平方米,价值人民币60万元;2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元,余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司,但原告必须在交房后一个月将房屋产权证交被告,由被告符祝浪用此房产证等作为抵押物,向建行贷款,原告协助办理。3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。4、符祝浪交齐按揭手续,超过30天后,黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。同年4月10日,黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用,符将该房屋使用。同年10月4日,黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日,符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因,建行贷款及申请未获批准,按揭贷款此事无法办妥。符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。经原告多次索付未果。
以是事实,有当事人陈述、证人证言、法庭质证的有关材料证实,足以认定。
一审判案理由。
一审法院认为:原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于193月9日所签订的.代理兴建房屋的合同,名为建筑工程合同,实为房屋买卖合同,是无效的合同,按无效合同的规定处理,双方所取得的财物应互相返还,根据双方的责任的大小,承担各自相应的责任。但是原告与被告的购房纠纷,被告所取得原告的房屋所有权证办理至被告符祝浪的名下,双方也并没有要求互相返还该房屋的要求,所以被告尚欠原告的购房款30万元应还本付息(利息从年7月1日起至还清之日止按中国建设银行同期建房贷款利息率计付利息)。
一审定案结论。
依照《民法通则》第四条、第五十八条第一款第(四)项的规定,判决如下:
1、双方签订的代理兴建房屋合同是无效的。
2、被告符祝浪应在本判决书生效后十天内给付原告欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息(按中国建设银行同期建房贷款利息率计算),逾期未给付,则处双倍利息计付。
3、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7610元,由被告负担,原告预付的不予退还,由被告偿付原告。
[1][2][3][4]。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇七
2019年11月7日,重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐兰为卖方、程永莉为买方的《房屋买卖合同》、《房地产交易合同登记申请表》等关于唐兰所有房屋的房屋买卖材料,材料上均盖有“唐兰”字样私章,部分材料签有“唐兰”字样签名,重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心凭上述材料将登记在唐兰名下的房屋过户给了程永莉。2019年4月17日,唐兰以其从未与程永莉签订房屋买卖合同为由向法院提起行政诉讼。重庆市第一中级人民法院二审以主体不适格为由裁定驳回唐兰的起诉,并在裁判理由中认为:唐兰与程永莉盖章签订制式房地产买卖合同,经登记部门审查,获准房屋权属转移登记。2019年3月,唐兰向重庆市九龙坡区人民法院提起本案民事诉讼,请求确认房屋买卖合同无效,并判令程永莉将诉争房屋返还给唐兰。诉讼中,法院查明,上述“唐兰”的签名均为程永莉丈夫所签,“唐兰”字样的私章无法证明为唐兰所有。该案经一审、二审以及重庆高院再审,均在合同是有效还是与无效之间争议,重庆高院再审判决认为合同有效并据此驳回了唐兰的诉讼请求。唐兰不服,向检察机关申诉,2019年5月16日,最高人民检察院向最高人民法院提起抗诉。
最高人民法院再审认为,涉案合同不涉及有效与无效的问题,而是是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下,根据法律规定,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任,在“唐兰”签名被证实并非唐兰本人所签的情况下,程永莉不能证明“唐兰”字样的私章为唐兰本人所有并加盖时,应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明房管部门行政行为的合规性,并不能证明民事行为的成立,且多方面证据均证明唐兰并未签订《房地产买卖合同》,唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高人民法院判决程永莉向唐兰返还房屋。
该案庭审过程中,最高人民检察院首次接受当事人当庭质证,对于我国民事抗诉程序的丰富和发展具有重要意义。在该案的合同效力形态上,当事人在有效与无效之间争议,原审法院也在合同有效与无效之间裁判,但经审理发现涉案合同仅涉及是否成立的问题,并在此基础上正确运用合同成立的举证规则,合理分配举证责任,从而做到对当事人实体权利的保护,对于民事判决中举证责任的适用方法具有指导意义。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇八
上诉人:xxx,男,汉族,19xx年6月12日生,xx市人,住xx省xx县xx镇xx社居委小区。电话:
被上诉人:xx省xx安装有限公司电话:
法定代表人:xx总经理。
地址:xx县xx镇xx东路。
上诉人因不服xx省xx县人民法院(xxx)xx民一初字第xx号民事裁定,认为该裁定明显错误,特提出上诉。
上诉请求:
1、依法撤销xx县人民法院(xxx)肥东民一初字第xxx号民事裁定。
2、发回原审人民法院重新审理。
上诉理由:
一、一审无视本案不属于劳动合同法律关系的事实致使裁定错误。
本案上诉人与被上诉人之间签订的《聘用合同书》明显不符合构成劳动合同法律关系的特征及其要素,劳动合同法律关系由主体、客体和内容三个要素构成。其中劳动合同法律关系的客体,是指劳动合同法律关系的主体享有的权利和承担的义务所指向的事物,主要指的是劳动行为。
本案中,上诉人与被上诉人签订的合同中权利和义务所指向的事务与劳动行为无关,所涉内容指向的全部是关于上诉人一级注册建造师证书的使用范围的约定及双方对该证书的权利义务。另外,上诉人与被上诉人签订的《聘用合同》中约定从事一级建造师(建筑工程专业)的咨询工作,其并不受公司制度的约束管理,工作具有很大的随意性,上诉人的人身、人格并不受公司的支配,二者之间并不存在隶属性。其次,上诉人在从事咨询工作期间,不参加被上诉人的考勤管理,且被上诉人也没有为上诉人缴纳任何社会保险费用。双方的约定并未涉及国家在劳动关系中强制规定的最低工资、工作时间、休息制度、工伤保险等内容,其缔结的法律关系并没有受到任何的国家意志干预,双方仅仅是对一级注册建造师证书的使用范围进行了约定。可见,上诉人与被上诉人之间的关系不具有以国家意志为主导、当事人意志为主体的属性。
通过以上分析可以看出,上诉人与被上诉人之间的法律关系并不符合劳动法律关系的基本特征,二者之间并没有形成劳动关系。一审在事实认定上出现了明显错误。
二、一审裁定一旦生效将导致上诉人无法通过正当司法途径维护自身合法权益的错误结果。
一审审理认定本案为劳动争议,未经仲裁前置程序,依法驳回,实质上还是在认定事实上出现的错误从而导致适用法律错误,一旦裁定生效,必然会导致上诉人维权无门的窘境,本案并不属于劳动争议纠纷,不在劳动仲裁范围,当然也就无法寻求仲裁维权。
恳请二审法院依法裁决,以维护上诉人的合法权益。
此致
xx市中级人民法院。
上诉人:
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇九
答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案,答辩人针对被答辩人的诉讼请求及事由,提出如下答辩意见:
一、xxxx年4月1x日双方签订的“房地产买卖协议”,属于无效合同。
现行合同法第52条明确规定,“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。现行城市房地产管理法第3x条规定,“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书。”强制性规定是和任意性规定相对的,“未取得权属证书的房地产不得转让”,很显然这属于法律的强制性规定而不是任意性规定。
从本案涉及的事实来看,答辩人与被答辩人的确于xxxx年4月1x日签订了一份“房地产买卖协议”,但签订该协议时,答辩人并未取得本案所涉及之鲁能领寓1号楼14x3室之权属证书(答辩人于xxx1年x月1x日取得该房屋权属证书)。根据上述所列及之法律条款分析,该协议因违反城市房地产管理法第3x条之强制性规定,而导致无效。
二、无效合同后的处理原则为:当事人相互返还因合同取得的财产,而不是继续履行合同。
现行合同法第5x条明确约定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取。
得的财产,应当予以返还”。根据本条款之规定,答辩人与被答辩人所涉争房屋,合法的处理方式为:被答辩人将涉争房屋即刻交还答辩人,答辩人将被答辩人已支付的房款退还给被答辩人。
事实上,当答辩人意识到双方签订的“房地产买卖协议”因违反法律强制性规定而无效后,本着人人都应该做一名公民的原则,答辩人委托青岛所张三律师于xxxx年5月1日给被答辩人发送了“律师函”。该律师函中叙明,当事人确认合同无效,请被答辩人于xxxx年5月3日前提供合法帐号以便答辩人返还其已付房款,被答辩人应从接到“律师函”后15日内将该房屋返还答辩人。
被答辩人接到此律师函后,竟至国家法律于不顾,完全置之不理。对于被答辩人非法占用答辩人房屋的行为,答辩人保留追究其法律责任的权利。
三、在坚持上述答辩意见的基础上,答辩人认为被答辩人的诉请,于法无据。
被答辩人在起诉状中诉称,要求答辩人按照原协议之约定履行过户手续。从上述分析看,原协议已因违法法律之强制性规定而导致无效。被答辩人要求双方继续履行合同一份,是非常荒谬的,也不应得到法律的支持。
综上所述,答辩人认为,被答辩人之诉请因于法无据而不应得到法律支持。请贵院以事实为依据,以法律为准绳,维护法律之神圣权威,驳回答辩人的诉讼请求。
此致
青岛市市南区人民法院。
答辩人:张三。
xxx2年1月13日。
附件:
1、青房市地权字第xx1号房产证复印件一份。
2、律师函复印件一份。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十
核心内容:本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(一),即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读。希望能够帮助广大法律快车合同法的读者。
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为,乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准,只要列入城镇规划区,无论土地性质为国有还是集体所有,均适用本解释,实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系,不适用本解释。
关于军产房的租赁,基本属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容,最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内,根据形势的客观需要,经建设行政主管部门审核批准后,在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内,建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,在性质上均属于标的物违法,相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效,合同其他内容的效力不受影响。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度,《城市房地产管理法》对此有明确规定,但属于管理性规定,并非效力性强制性规定,不能作为房屋租赁合同的生效条件,故房屋租赁合同未登记备案的,其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,则以约定为准,未办理登记备案手续的,合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下,视为当事人以履行合同主要义务的行为,变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定,此时,即使未办理登记备案手续,合同仍为有效。
第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定,合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失,该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任,赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触,当事人一方因对方的行为产生信赖,一方由于信赖而支出一定的成本,主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用,此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失,后者由于举证较为困难,实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性,损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上,对此,本解释都有明确规定。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
(一)已经合法占有租赁房屋的;。
(二)已经办理登记备案手续的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则,在数份合同均有效的前提下,按照如下顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的,承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的,不在此列;(2)已经办理登记备案手续的,房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力,但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的,即合同成立时间在先,判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间,更严格地说,是当事人中最后签字盖章的时间。
“一房数租”时,未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的无法实现为由要求解除合同,并赔偿损失。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定,出租人享有法定解除权的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限内支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋,致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁,出租人有权随时解除合同。
出租人作为房屋所有权人,当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时,出租人有权随时要求承租人恢复原状,不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时,必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状,承租人在此期限内不予恢复的,出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到达承租人即产生合同解除的法律效果,如果承租人对此有异议,可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉,请求解除合同。
对于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下两种通知方式:一是,承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状,承租人在此合理期限内不予恢复的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人发出通知,要求其在一定期限内恢复原状,同时载明如果不再此期限内恢复原状,合同即自动解除。
第八条因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。
(二)租赁房屋权属有争议的;。
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【解读】综合《合同法》的相关规定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋,经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失,致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁,承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议,或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时,承租人的合同解除权并非任意的,还须具备一个必要前提,即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用,或者无法按照租赁房屋的性质使用。
司法机关对房屋的查封,实务中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制,而且丧失了使用、管理权,权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反,房屋被查封后,权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权,仅处分权受限。实践中,租赁房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受损失的,出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外,也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
当租赁房屋的权属存在争议时,意味着出租人可能不是房屋的所有权人,如果出租人最终被确认为房屋的所有权人,则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人,则构成无权处分,该租赁合同属效力待定合同。
第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的,非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大,可以认定形成附合,例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合,如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。
按照添附理论,对于未形成附合的装饰装修物,所有权仍归承租人,房屋租赁无效时,由承租人拆除取回,出租人想要留用,应当支付相应对价,承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物,在出租人同意利用的前提下,可折价归承租人所有;出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
在房屋租赁合同中,承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类:一是经出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后却未表示反对,且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修,属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修,属恶意添附。对于恶意添附,不论房屋租赁合同是否有效,原则上均不应予以折价补偿,装饰装修损失由承租人自行承担。
装饰装修物的现值损失,是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值,应按承租人已使用房屋的时间予以折旧,不能按照租赁期限进行分摊。
实践中,在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时,应根据出租人的需要程度和可利用价值,结合过错责任原则,分别对待:(1)属出租人过错的,由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的,损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的,该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值,即现值。(2)属承租人过错的,由承租人自行承担装饰装修损失,并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的,应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
【解读】适用本条的前提条件有三:(1)承租人经出租人同意装饰装修,即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除,合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。
适用本条的注意事项:(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除,且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时,必须尽到必要的注意义务,不得对房屋造成毁损,否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的,应依照意思自治原则从其约定。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
【解读】本条与第十条相对应,规定了合同解除时,对于形成附合的装饰装修物的处理规则:
(1)因出租人违约导致合同解除,承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋,也就不能完全享用附合的装饰装修物价值,承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。
(2)因承租人违约导致合同解除,承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失,但出租人同意利用装饰装修的,应予适当补偿,补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
(3)因当事人双方违约导致合同解除,对于出租人同意利用的,将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值,由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的,则按剩余租赁期内装饰装修残值,由双方按照各自的过错程度分担。
(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除,按照公平责任原则,由双方共同分担,一般为平均分担。
所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”,是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致,可委托专门的鉴定机构进行鉴定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修,必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示,明示有书面、口头、电话等表现形式,对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意,但其行为已经表明其已同意装饰装修的,则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。
对于经出租人同意的装饰装修,租赁期间届满时,承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物,对于已经形成附合的装饰装修物,承租人无权要求出租人予以补偿,出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失,但双方另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时,出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的,其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人,拆除过程中造成房屋损失的,应承担赔偿责任。
在房屋租赁合同解除场合,若因出租人违约导致合同解除的,虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约,但出租人的违约行为更为严重,承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的,出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失,同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同,且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的,出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。
第十四条承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;。
(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
【解读】所谓扩建,是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目,一般通过加高、加层等建筑方式形成,本质上仍属于房屋建筑活动,按照《城乡规划法》的相关规定,扩建应办理建设工程规划许可证。
本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错,具体包括以下四种情况:
(1)若系单纯出租人的过错所致,则扩建费用由出租人承担;。
(2)若系单纯承租人的过错所致,则由承租人承担;。
(3)若系双方过错所致,则由双方按照各自的过错程度分别承担;。
(4)若双方均无过错,则按公平原则,由双方分担。
房屋租赁合同解除场合,经出租人同意的扩建费用可做如下处理:
(1)因出租人违约导致合同解除的,若办理合法扩建手续,则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续,则应由双方按各自的过错程度分别承担。
(2)因承租人违约导致合同解除的,若办理合法手续,则出租人仍应负担相应的扩建费用,但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续,则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由,主张不承担扩建费用。
(3)因双方违约导致合同解除的,若办理合法手续,则应由出租人承担扩建费用,但可以适当减少;若未办理合法手续,则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。
(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的,若办理合法扩建手续,则由出租人承担扩建费用,否则,由双方按照过错承担分别承担。
关于扩建造价费用的计算,最高院主张采用工程造价费用支出法,即以扩建时,承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题:
(1)群租,可分为自主群租和他主群租两种,自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人,他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人,后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征,应适用本条规定。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权,维护交易的稳定性,本条将出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议的,推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间,不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为,在效力上属无效行为,出租人既可起诉要求确认转租合同无效,亦可行使合同解除权。出租人解除合同后,承租人丧失租赁权,转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止,善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下,都涉及房屋的返还问题,此时,案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系,当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建,则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此,本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中,次承租人具有第三人的诉讼地位,既可以是具有独立请求权的第三人,也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租,其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中,出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益,其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的变形形式,无论其收取多少,出租人的租金并不因此而受到损害,故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
第十七条因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《合同法》第227条规定,承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时,次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合,如转租合同未经出租人同意,次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后,对承租人享有两种权利,一是对于承租人的追偿权,二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下,承租人应将房屋返还出租人,但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时,即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有,出租人有权向次承租人主张返还房屋,同时,出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。
【解读】《合同法》第234条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”,包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的,若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪),共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务,该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,成为新的承租人。
正确适用本条司法解释,涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙,首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的,只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益),并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的,也可认定为个人合伙。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓的“买卖不破租赁”原则,若无法定或约定的除外情形,该原则即应被适用。
抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存,抵押权更注重标的物的交换价值,而租赁权则更注重标的物的使用价值,二者并不冲突。但由于抵押权设定在先,因而具有优先效力,此后成立的租赁权不得损害抵押权,抵押权实现发生所有权的变动后,受让人不受租赁合同的约束,即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的,仍应适用“买卖不破租赁”原则。
涉及到法院依法查封的场合下,若查封在先,租赁在后,则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先,查封在后,可以使用该原则。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。
房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生,在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
关于“合理期限”的认定,《民通意见》第118条规定,“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”,但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定,该条款规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买,视为放弃优先购买权,该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期,出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日,因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人,即在15日答复期之前履行通知义务。
在房屋转租场合,次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议,但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人,且优先购买权不得转让。
承租人优先购买权受到侵害时,无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系,为避免承租人滥用权利,在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务,如承租人主张与出租人成立买卖合同的,应当交付一定数额的定金或提供担保,以使出租人信任其履行能力。
承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效,保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后,应当优先保护出租人履行合同,取得房屋所有权,由此第三人无法继续履行合同的,第三人可以主张出租人承担违约责任。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突,但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突,不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后,出租人均享有优先购买权。
折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为,不管买受人是抵押权人还是其他人,出租人在同等条件下均享有优先购买权。
“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格,该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权,而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现,故承租人主张优先购买权,只能按照第三人与出租人确定的同等条件,承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突,由于优先购买权属“准物权”,有一定的优先效力,在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定,“拍卖过程中,有最高价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。
在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时,一般遵循如下程序:(1)拍卖通知,出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求,与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金,在拍卖日到场参加竞拍。
(3)举牌应价,若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示,则拍卖房屋由最高应价人购买。
第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使优先购买权的;。
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;。
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中,具有物权性质,而承租人优先购买权基于租赁关系,本质上仍属债权性质,按照物权优于债权的理论,共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
家庭成员之间的房屋买卖,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系有很大区别,故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的,承租人不得主张优先购买权。
出租人出卖租赁房屋的,应提前通知承租人,承租人在接到通知后应及时答复,若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的,则丧失优先购买权,这里强调“明确表示”。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,即受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可对抗承租人的优先购买权。
第二十五条本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
【解读】本解释于9月1日起施行,施行前的行为引起的纠纷,在本解释施行之后提起诉讼的,应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼,本解释施行后案件尚在诉讼系属中,无论处于一审还是二审程序,均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件,在本解释施行前提起再审程序,且于本解释实施时仍在审理中的,应当适用本解释;本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十一
(2000)民终字第 83 号 2000)
上诉人(原审被告):北京华普国际大厦有限公司, 上诉人(原审被告):北京华普国际大厦有限公司,住所地北京市朝 ):北京华普国际大厦有限公司 法定代表人:翦英海,董事长。 阳区朝外大街 19 号。法定代表人:翦英海,董事长。
委托代理人:董葭,北京市元正律师事务所律师。 委托代理人:董葭,北京市元正律师事务所律师。
委托代理人:周宇峰,北京市元正律师事务所律师。 委托代理人:周宇峰,北京市元正律师事务所律师。
上诉人(原审被告):北京华普科技企业有限公司, 上诉人(原审被告):北京华普科技企业有限公司,住所地北京市朝 ):北京华普科技企业有限公司 阳区朝外大街 19 号华普国际大厦 l7 层。
法定代表人:翦英海,董事长。 法定代表人:翦英海,董事长。
委托代理人;周晓,中兆律师事务所律师。 委托代理人;周晓,中兆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):北京住总集团有限责任公司, 被上诉人(原审原告):北京住总集团有限责任公司,住所地北京市 ):北京住总集团有限责任公司 朝阳区吉祥里 208 楼。
法定代表人:郝有诗,董事长。 法定代表人:郝有诗,董事长。
委托代理人:张巍,北京市威宇律师事务所律师。 委托代理人:张巍,北京市威宇律师事务所律师。
委托代理人:胡治家,北京市威宇律师事务所律师。 委托代理人:胡治家,北京市威宇律师事务所律师。
上诉人北京华普国际大厦有限公司〈以下简称华普国际〉、北京华普 上诉人北京华普国际大厦有限公司〈以下简称华普国际〉、北京华普 〉、 科技企业有限公司(以下简称华普科技)为与被上诉人北京住总集团 科技企业有限公司(以下简称华普科技) 有限责任公司(以下简称住总公司)追索工程款纠纷一案, 有限责任公司(以下简称住总公司)追索工程款纠纷一案,不服北京 市高级人民法院(1999) 号民事判决 判决, 市高级人民法院(1999)高民初字第 187 号民事判决,向本院提起上 诉。本院依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。 本院依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
公司在合作合同上加盖了公章。 公司在合作合同上加盖了公章。
1993 年 2 月 20 日, 住总公司开发都与华普科技签订 补充 合作合同〉 《 〈合作合同〉 》 (以下简称补充合同),双方对华普科技分期支付资金重新作了约定, 以下简称补充合同),双方对华普科技分期支付资金重新作了约定, ),双方对华普科技分期支付资金重新作了约定 华普科技保证按期履行, 支付罚金。 华普科技保证按期履行,若违约每日按逾期金额的 1%支付罚金。其中 第三条还约定,因房价上涨、设计变更、层高增加、建材价格调增等 第三条还约定,因房价上涨、设计变更、层高增加、 情况,致使成本增加,华普科技理解费用增加, 情况,致使成本增加,华普科技理解费用增加,原则上同意合理调增 投资(额度双方另议)。 投资(额度双方另议)。
住总公司开发部与华普国际签订了《关于全部投入,华普国际同意作为合作条 件入资,并将该投资作为住总公司在合资公司中的注册资本及投资额, 件入资,并将该投资作为住总公司在合资公司中的注册资本及投资额, 不再向合资公司出资。 不再向合资公司出资。3、华普大厦工程项目已由住总公司开发部项目 转为合资项目,该项目土地出让金的交纳由华普科技和吉安公司负责。 转为合资项目,该项目土地出让金的交纳由华普科技和吉安公司负责。
年底开工, 月竣工, 华普大厦项目工程自 l993 年底开工,1996 年 6 月竣工,根据北京市朝 日作出的《 阳区建设工程质量监督站 1996 年 9 月 20 日作出的《工程质量竣工核 定证书》,大厦建成后的实际建筑面积为 72, 平方米。 定证书》,大厦建成后的实际建筑面积为 72,375 平方米。自 1992 年 》, 23, 万元; 9 月至 1995 年 11 月, 华普科技共向住总公司支付工程款 23, 万元; 818 由华普国际向住总公司支付工程款 自 1996 年 3 月至同年 7 月,由华普国际向住总公司支付工程款 2,150 万元。 万元。
1996 年 7 月 31 日,住总公司开发部与华普科技签订《元, 集团代为向住总公司开发部支付工程及材料款 1,730 万元,共计 4, 万元。 500 万元。
1996 年 10 月 10 日,华普国际召开董事会通过决议,要求公司各股东 华普国际召开董事会通过决议, 迅速执行各股东方之间签订的结算协议、 迅速执行各股东方之间签订的结算协议、加速办理协议要求的有关事 之间签订的结算协议 华普科技与住总公司开发部签订《 宜。同年 11 月 13 日.华普科技与住总公司开发部签订《保证还款合 13, 万元, 同》,双方确认,华普科技尚欠付住总公司开发都 13,288 万元,华 》,双方确认, 双方确认 普科技以其购买的华普大厦中的部分外销商品房作为还款的保证。 普科技以其购买的华普大厦中的部分外销商品房作为还款的保证。由 于华普大厦尚未交付使用,华普科技尚未取得上述外销商品房的所有 于华普大厦尚未交付使用, 权,该项财产未在北京市房管局登记备案。 该项财产未在北京市房管局登记备案。
7 月 日住总公司就大厦项目所作的概算, 21, 9 日住总公司就大厦项目所作的概算,华普大厦建筑安装费应为 21, 501, 万元, 万元。 501,97 万元,要求住总公司返还多付出的 8,766.03 万元。
13, 万元, 日内给付住总公司工程款 13,288 万元,由华普科技承担给付的连带 责任。(二 华普国际于本判决生效后三十日内给付住总公司以 13, 责任。(二)华普国际于本判决生效后三十日内给付住总公司以 13, 。( 日起至付清之日止的利息, 288 万元为本金计算的自 1997 年 8 月 1 日起至付清之日止的利息,上 述利息按照中国人民银行同期固定资产贷款利率计算, 述利息按照中国人民银行同期固定资产贷款利率计算,华普科技承担 给付的连带责任。(三 驳回住总公司的其他诉讼请求。(四 给付的连带责任。(三)驳回住总公司的其他诉讼请求。(四)驳回 。( 。( 华普国际的反诉请求。 869, 华普国际的反诉请求。案件受理费 869,645 元,由华普国际和华普科 万元, 69. 448,311. 技各负担 40 万元,由住总公司负担 69.645 元;反诉费 448,311.5 元,由华普国际负担。 由华普国际负担。
公司与华普科技间的合作合同因合资合同的签订而失效; 诉称:住总公司与华普科技间的合作合同因合资合同的签订而失效; 一审判决认定住总公司与华普国际签订的项目合同确认了住总公司与 华普科技合作合同的效力,有悖于法律的规定, 华普科技合作合同的效力,有悖于法律的规定,认定华普国际对住总 公司与华普科技结算协议予以认同,是导致判决错误的根本原因; 公司与华普科技结算协议予以认同,是导致判决错误的根本原因;一 审判决因华普科技是华普国际的控股公司, 审判决因华普科技是华普国际的控股公司,其应承担给负的连带责任 违反了公司法的规定;华普大厦工程款应据实结算;请求住总公司退 违反了公司法的规定;华普大厦工程款应据实结算; 还华普国际多付的工程款。 还华普国际多付的工程款。
普国际的股东,面临不签该协议,住总公司即不交付大厦的威胁; 普国际的股东,面临不签该协议,住总公司即不交付大厦的威胁;一 审判决华普科技承担连带责任缺乏事实和法律依据。 审判决华普科技承担连带责任缺乏事实和法律依据。
华普国际提交了一份筑安装协议, 15, 万元, 的建筑安装协议,工程款应为 15,000 万元,华普国际应按此支付工 程款,住总应返还华普国际多付的工程款 20,656 万元。后又提出, 程款, 20, 万元。后又提出, 结算协议中因建筑标准提高, 结算协议中因建筑标准提高,华普国际应向住总公司支付 3,909 万元 的约定,违反国家的定额标准,属无效条款;电贴、 的约定,违反国家的定额标准,属无效条款;电贴、电权调增费的余 款应由华普国际直接支付给电力部门, 华普国际代住总公司交付了 300 款应由华普国际直接支付给电力部门, 华普国际代住总公司交付了 万元的电贴费; 21,926,002. 万元的电贴费;华普国际自付设备款 21,926,002.02 元(其中包括 结算协议前和结算协议后发生的)购买国产电梯、空调、洁具等,未 结算协议前和结算协议后发生的)购买国产电梯、空调、洁具等, 计入结算范围,应包含在综合造价中,由住总公司负担。 计入结算范围,应包含在综合造价中,由住总公司负担。
开发后全面负责和主持大厦工程方面的具体事务,其承担工 程款支付的连带责任不违反公司法或合资企业法的有关规定; 程款支付的连带责任不违反公司法或合资企业法的有关规定;华普科 技作为本案的被告有事实和法律依据。 技作为本案的被告有事实和法律依据。
结算协议签订前的,结算协议订立时已予考虑, 结算协议签订前的,结算协议订立时已予考虑,在结算协议订立五年 后,华普国际提出设备款的问题,不但超出了诉讼时效,而且违反双 华普国际提出设备款的问题,不但超出了诉讼时效, 方的约定;结算协议订立后发生的款项,均与住总公司无关。 方的约定;结算协议订立后发生的款项,均与住总公司无关。
当事人双方真实 意思表示,应认定为有效。 意思表示,应认定为有效。合作合同和补充合同虽然是华普科技与住 总公司签订的,但华普国际成立后, 总公司签订的,但华普国际成立后,华普大厦项目转为华普国际的开 发项目,在华普国际与住总公司开发部签订的项目合同中, 发项目,在华普国际与住总公司开发部签订的项目合同中,明确约定 根据住总公司与华普科技签订的合作合同、补充合同及有关文件, 根据住总公司与华普科技签订的合作合同、补充合同及有关文件,在 项目建设期间以及合资合同执行过程中,华普国际对上述合作合同及 项目建设期间以及合资合同执行过程中, 补充合同和有关文件确认有效, 补充合同和有关文件确认有效,由此说明华普国际作为华普大厦项目 的所有人确认了合作合同中关于华普大厦工程具体建设条款的效力, 的所有人确认了合作合同中关于华普大厦工程具体建设条款的效力, 并承接了合作合同中华普大厦工程建设中的权利义务, 并承接了合作合同中华普大厦工程建设中的权利义务,华普国际由此 与住总公司形成了建筑工程发承包关系, 与住总公司形成了建筑工程发承包关系,住总公司成为华普大厦工程 发承包关系 的承包人,而华普国际成为华普大厦工程的发包人,进而应是华普大 的承包人,而华普国际成为华普大厦工程的发包人, 厦工程的付款人, 厦工程的付款人,华普国际主张住总公司开发部与华普科技间的合作 合同因合资合同的签订而失效,没有依据。 合同因合资合同的签订而失效,没有依据。
而有效,华普国际应按结 算协议的约定住总公司支付尚欠的工程款,并支付相应的利息; 算协议的约定住总公司支付尚欠的工程款,并支付相应的利息;华普 科技与华普国际主张结算协议是在受胁迫的情况下签订的,应当无效, 科技与华普国际主张结算协议是在受胁迫的情况下签订的,应当无效, 没有证据,不予支持。华普国际上诉主张华普大厦工程应据实结算, 没有证据,不予支持。华普国际上诉主张华普大厦工程应据实结算, 不符合结算协议的约定;一审判决对其反诉主张予以驳回,是适当的。 不符合结算协议的约定;一审判决对其反诉主张予以驳回,是适当的。
华普科技与住总公司签订的相关协议均事后经华普国际确认, 华普科技与住总公司签订的相关协议均事后经华普国际确认,作为合 同约定权利义务的承接者及华普大厦项目的所有人,华普国际应是完 同约定权利义务的承接者及华普大厦项目的所有人, 有人 全的付款义务人; 全的付款义务人;一审判决以华普科技签署了与工程有关的合同及结 算协议,是协议约定的付款人,且该公司是华普国际的控股公司为由, 算协议,是协议约定的付款人,且该公司是华普国际的控股公司为由, 判决对华普国际支付工程款的义务承担连带责任, 判决对华普国际支付工程款的义务承担连带责任,没有事实和法律依 据,应予改正。但华普科技与本案存在着密切的联系,是本案适格的 应予改正。但华普科技与本案存在着密切的联系, 被告。 被告。
华普国际关于结算协议的约定显失公平, 华普国际关于结算协议的约定显失公平,有关条款应予调整或撤销的 日二审期间提出的, 请求是在 2000 年 12 月 1 日二审期间提出的,即使认定其一审反诉已 包含此意思表示,该请求也早已超出法律规定的期限; 包含此意思表示,该请求也早已超出法律规定的期限;根据最高人民 法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见〈 法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见〈试 可变更或者可撤销的民事行为, 行〉》第 73 条与住总公司入股华普国际 18%的股份是两个完 全不同的概念,本案不存在重复计算的问题。依据合资合同,住总公 全不同的概念,本案不存在重复计算的问题。依据合资合同, 18%的股份,住总公司据此应投入多少股本金, 司在华普国际占有 18%的股份,住总公司据此应投入多少股本金,是 合资合同所涉及的问题,不属本案审理范围。 合资合同所涉及的问题,不属本案审理范围。
华普大厦项目最初是由北京市朝阳区人民政府作为危改项目交由住总 华普大厦项目最初是由北京市朝阳区人民政府作为危改项目交由住总 公司开发建设的,改为华普国际的项目后, 公司开发建设的,改为华普国际的项目后,华普国际与政府签订了土 地出让合同,由其向政府缴纳土地出让金。 地出让合同,由其向政府缴纳土地出让金。由此应该认定应履行向国 家缴纳土地出让金义务的是华普国际。华普国际缴纳的土地出让金, 家缴纳土地出让金义务的是华普国际。华普国际缴纳的土地出让金, 合资公司内各股东间如何负担,是合资公司内部的事情,与本案无关。 合资公司内各股东间如何负担,是合资公司内部的事情,与本案无关。
证不予认可, 000kva, 62. 证不予认可,认为华普大厦的实际用电量是 5,000kva,仅占 62.5%, 但均没有提供证据。 华普国际向法院提交的付款明细表明其支付的 300 但均没有提供证据。 万元电贴费,已经在华普国际支付的工程款中冲抵。 万元电贴费,已经在华普国际支付的工程款中冲抵。
关于华普国际提出自付设备款应包
含在综合造价中的主张, 关于华普国际提出自付设备款应包含在综合造价中的主张,结算协议 包含在综合造价中的主张 签订前发生的设备款,属于变更结算协议的内容,本院不予支持;结 签订前发生的设备款,属于变更结算协议的内容,本院不予支持; 算协议签订后发生的设备款,不属本案审理范围, 算协议签订后发生的设备款,不属本案审理范围,华普国际可依法另 寻途径解决。 寻途径解决。
双方根据合作合同所确定的投资比例, 双方根据合作合同所确定的投资比例,在结算协议中对各自应承担的 工程款进行了结算,其中包括了工程总款、差额补偿、 工程款进行了结算,其中包括了工程总款、差额补偿、政府税费等整 个华普大厦的费用,而非仅指建筑安装费用, 个华普大厦的费用,而非仅指建筑安装费用,住总公司依据结算协议 起诉追索工程款,也是针对整个华普大厦工程而言; 起诉追索工程款,也是针对整个华普大厦工程而言;华普国际与住总 公司之间是建筑承包关系, 公司之间是建筑承包关系,住总公司与住总三公司之间是工程分包关 系,两者是两个不同的法律关系,应依据各自间的合同进行认定和处 两者是两个不同的法律关系,应依据各自间的合同进行认定和处 理。华普国际依据住总公司与住宅三公司间的合同,主张华普国际多 华普国际依据住总公司与住宅三公司间的合同, 付工程款,住总公司应予退还,本院不予支持。 付工程款,住总公司应予退还,本院不予支持。
据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》 据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (二)项之规定,判决如下: 项之规定,判决如下:
变更北京市高级人民法院(1999) 二、 变更北京市高级人民法院(1999)高民初字第 187 号民事判决第 一项、第二项为: 一项、第二项为:华普国际于本判决生效之日起三十日内给付住总公 13, 司工程款 13, 万元及按中国人民银行同期固定资产贷款利率自 1997 288 日起计算的利息。 年 8 月 1 日起计算的利息。
一审、二审案件受理费共计 1,739,290 元,由华普国际承担 l,217, 一审、 739, 217, 521, 896, 503 元,住总公司承担 521,787 元;反诉案件受理费共计 896,623 元由华普国际负担。 元由华普国际负担。
本判决为终审判决。 本判决为终审判决。
审判长 刘竹梅
审判员 张 章
审判员 于晓白
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十二
厡告:xx,男,生于1986年6月7日,汉族,高中文化,城镇居民,身份证:xx.暂居住xx,(手机:xx)。
被告:xxx,女,1965年11月22日生,汉族,初中,城镇居民,住xx。系厡告之母。
被告:xxx,男现年42岁,汉族,文化不祥,住xx,现xx。
诉讼请求:
一:依法确认讼争之房物买卖协议无效,并由被告被告2返还厡告房屋,由厡告退还被告被告24元。
二:本案诉讼费用由原,被告各承担一半。
事实与理由:讼争之房物系被告被告1和刘奎在1994年购买的大竹县城关区开发办所修建的,位于大竹县竹阳镇东湖大楼一单元602号住房一套。没有房产证和土地使用证。只由合作建房协议一份,刘奎与被告1因纠纷,于3月5日到大竹县民政局自愿离婚,对于该房屋由刘奎和被告被告1自愿赠送给厡告原告(当时系16岁正在读书)。205月被告被告1以原告之母身份将该房出卖给了被告被告2,出卖价格款为:42000元,原告之父刘奎对此不知情。原告高中毕业于至底当兵复原,复原后在广东打工至今,致原告无房居住,原告为此提起诉讼。)。
综上,被告与原告,由原告之母被告被告1签订的房屋买卖协议违反了法律和行政法规的规定,请依法判决如原告之诉讼请求。
原告:原告。
12月28日。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十三
一、案情。
9月29日,a房地产公司与b房地产公司签订《合作开发合同》,约定联合开发某房地产项目,a公司提供土地使用权并负责办理工程前期的土地征用、房屋拆迁、居民安置、清除地面地下障碍等,使施工场地具备施工条件,负责办理合作开发手续和商品房预售许可证等。b公司负责前期费用外的全部资金投入。合同约定利益分配方案:即部分住宅及全部店面归a公司支配享受,部分住宅归b公司享受。b公司享受的住宅按每平方米800元价格结算,b公司交纳税金后,余款作为投资利润归b公司所有,但若平均售价超过1000元时,超过部分双方各享一半。工程竣工后,a公司还应补贴b公司工程管理费用等各种税费及前期所受损失。合同还约定结算和担保条款:工程竣工验收后3个月内,a公司应付清b公司应收的结算款。a公司还将本归其享有的部分店面抵押给b公司(后有进行登记,但讼争店面不在抵押范围)。
合同签订后,合作开发项目没有办理合建审批,a公司仍以自己名义办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可及预售许可等手续,土地使用权也仍在a公司名下。对外发包工程,有的以a公司单独名义、有的以b公司和a公司共同名义与施工单位签订工程施工合同。b公司有向其他部分购房户收取了水电增容费等费用。b公司还和a公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书。因a公司缺乏资金,b公司为其垫付了部分本约由其出资的前期工程费等款项,a公司还挪用了由b公司支付给第三方的部分押金款。双方曾因“合作开发合同纠纷”诉至法院,后于8月28日调解结案,协议继续履行原合作开发合同。双方还多次因“投资款”或“垫付款”纠纷引发诉讼。
204月28日,a公司以自己名义与自然人甲签订《认购合同书》,约定预售本案讼争店面,价款34.7万元。签订后,甲交纳定金5万元、购房款5万元。房屋竣工验收后,a公司未依约交付店面。甲遂起诉,后双方达成调解协议,由a公司返还定金和购房款并赔偿损失,201月16日法院作出民事调解书。
年3月5日,a、b两公司在代垫款纠纷案执行中达成协议,a公司同意将讼争房抵债给b公司。3月8日,b公司办理了预售合同登记备案。
甲以a公司隐瞒其与b公司合作开发及因双方合伙债务纠纷,讼争房已被法院查封的事实,甲是在不明真相下才同意调解为由,于1月7日对民事调解书申请再审,原审法院经审查决定再审。再审中,原告追加b公司为共同被告,请求二被告连带承担交付讼争房并赔偿迟延交房损失的责任。a公司同意甲的主张。
本案该如何处理?
二、问题。
1、甲与a公司签约,而要求b公司承担责任,这与债之相对性原则有否冲突?
5、假设认定合伙关系不成立,a、b两公司将可能成立什么法律关系?
三、评析。
(一)债之相对性原则及其例外。
债之相对性原理,为学者和司法实践所公认并遵循。从债的定义看,债权人请求相对人(债务人)为或不为一定的行为的权利和义务关系。从债的内容看,这一原则具体体现为合同相对性与侵权行为法上的“自己责任”。合同是当事人之间的法律,其效力仅及于当事人,侵权责任如无法律特别规定,也只能由侵权行为人自己承担。这是传统民法固守的原则。
但是,事实上合同不仅对当事人的权利义务产生变动,而且客观上也会对其他人的利益间接产生影响,侵权行为不仅会对直接受害人而且客观上也会使其他人间接受到损害。随着经济生活的进一步复杂化和社会关系的越来越相互依存,这种间接影响正在不断地被放大,进而危及到社会秩序和正义的实质分配。在此情况下,债之相对性例外理论不得不应运而生,集中体现在合同第三人效力理论和侵权行为法上“替代责任”理论上。前者通说如涉他合同、代位权和撤销权、第三人侵害债权,后者通说如雇主责任、法人侵权、产品责任等。如果拓宽视野,一些传统的民法制度甚至也可以纳入这个理论范畴来考察,如保证、合同转让、第三人履行等。债之相对性理论还在继续发展之中,更多的“例外”情形正被学术界和司法界所认同,我国新近的立法和司法解释可资佐证。如19建筑法设定了建筑施工人转让、出借资质的对外连带责任,承包人转包、违法分包的对外连带责任,工程监理人的对外连带责任。20最高院人身损害赔偿解释设定了社会活动人安全保障责任,定作人责任,建设工程发包、分包人责任,构筑物设计、施工人责任。这些责任都可视为合同效力的扩张。
本案争议焦点在于合伙关系,而合伙关系的效力包括内部和外部两方面,这其中就可能蕴含着债之相对性例外的精神,仅依据合同相对性原则,就断言甲与b公司之间不具有直接的权利义务关系,恐怕过于简单化,因此有必要作具体分析。
(二)合伙特质及事实合伙。
所谓合伙,《法国民法典》第1832条规定,“乃是两人或数人约定以其财产或技艺共集一处,以便分享由此产生的利益及自经营所得利益的`契约”。《英国合伙法》第1条规定,合伙是“以营利为目的而从事业务活动的个人之间的建立的关系”。我国民法通则区分个人合伙与企业合伙型联营,第30条规定,“个人合伙是指两个以上公民按照协议,各自提供资金、实物、技术等,合伙经营、共同劳动。”第52条则规定,“企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。”从这些规定中,可以归纳出合伙的本质特征在于:1、合伙是“合同”关系。传统民法将法律关系区分为“契约”关系与“合同”关系,前者当事人订立合同的目的在于发生债权债务关系,双方的利益、意思表示、权利义务方向均相对,最典型的如买卖关系;后者当事人订立合同的目的在于确定共同投资、经营共同事业并从中共同获利,双方的利益、意思表示、权利义务方向平行、一致,最典型地就是合伙关系。2、有相对独立的合伙财产,即如前述“以其财产或技艺共集一处”。合伙财产是合伙共有财产,德国和我国台湾地区更是认为是公同共有。合伙人一旦出资,不得随意分析或抽逃,对外负债也先以合伙财产清偿,不足时才由合伙人负补充责任。3、具有团体性。我国民法通则将合伙作为民事主体制度看待而加以规定,台湾地区及其他一些国家民法典虽然将其作为特定之债规定,但法理上也承认其为非法人团体。4、具有事业性或营业性。合伙人之间的结合是出于共同的事业或营业,往往并非一时一事,具有相对稳定性。
本案b公司辩称,其与a公司不是“合伙”而是“协作”关系,并引用民法通则第53条关于合同型联营之规定。但是,本案b公司与a公司签订《合作开发合同》,约定合作开发房地产项目,方式是联合开发,a公司以土地使用权出资并负责合作项目的前期投资、办理相关证件等,b公司负责其他全部资金投入。a公司因缺乏资金无力按合同约定支付前期费用,以借款的形式请求b公司垫付相关的前期投资款项,仍然是按合同约定履行合同义务的行为,属共同经营的表现形式,仅是在双方合作之外又以借款的形式在合作内部形成新的债权债务关系,不影响共同经营的性质。b公司按合同约定负责合作项目除前期投资外的全部投资,实际上履行了合同义务,按合同约定进行了投资,完成了共同经营的行为。共同经营中各自履行合同义务体现了合作双方的分工,并非各自独立经营,合作双方分工的目的是一致的,即共同完成合作项目。该合作项目财产理应属双方共有,不因合作双方内部约定分割归属各自所有而改变其性质。综上,b、a两公司合作开发已经形成事实合伙关系。至于所谓“协作型”联营,并无法律上之特质,用合同法调整足矣,现行民法通则第53条之规定毫无必要,必为将来民法典所摒弃。
(三)合伙登记及合伙的法律认定。
但是,本案有一特殊情节,即本案中房地产开发项目没有办理合建审批,项目立项、用地、规划、施工及预售等手续均还是由a公司以自己名义办理,土地使用权也仍在a公司名下。那么,对合建审批及立项审批、土地使用权变更登记等的性质如何看待?首先,合建审批,根据最高法院的有关解释,享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同不过是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。同理,这时的合建审批,也不过是国有土地使用权出让许可的一种特殊形式。本案a公司拥有的土地使用权如果是划拨地使用权,未经审批依法不能用于合伙出资,则仅因出资瑕疵,而在合伙人内部产生相应的违约或缔约过失责任,不能对抗合伙外善意第三人。而至于项目立项等许可及土地使用权变更登记,对合伙关系是否成立,倒颇具意义。
合伙在形式上可以区分为契约型和组织型。组织型合伙表现为组成新的实体,进行商业登记,取得独立字号,并对外公示。如我国经工商登记的个人合伙、合伙企业法中的合伙企业及中外合作经营企业法中的合伙型合作企业、外资企业法中的合伙型外资企业等,这些合伙组织受相应的商业立法的规制,应当进行商业登记。这种登记,一则具有证明的效力,二则具有公示的效力,三则使合伙组织取得特别法上的主体资格,四则便于工商、税务等行政管理。而作为受民事普通法保护的“契约型”合伙,并不以登记为成立的形式要件,如最高院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第50条明确规定,“当事人之间没有书面合伙协议,又未经工商行政管理部门核准登记,但具备合伙的其他条件,又有两上以上无利害关系人证明有口头合伙协议的,人民法院可以认定为合伙关系”。
契约型合伙是否成立,关键是考察其实质上是否具备合伙的特质,虽在形式上不以登记为要件,但如果未经登记可能否定其实质要件时,合伙关系倒有可能不予认定。比如,本案的合伙营业为特定的房地产开发,这种营业中的合伙财产必然表现为土地使用权及项目立项、规划、施工及预售许可等上的“无形资产”。土地使用权仍在a公司名下,项目立项、规划、施工及预售许可等手续只以a公司名义办理,则该项目上的所有财产在法律上仍属a公司单独所有,本案b公司甚至还以项目上的财产以a公司为所有人名义,为自己设定了抵押权。因此,如果事实上的财产共有关系不予认定,自无合伙可言。无独有偶,与房地产开发类似地,日本及我国台湾地区矿业法均规定,共同矿业权设定呈请人得选用合伙组织,应拟定合伙契约并推定代表人由全体连署具呈。所以,我国现行法律对合作开发房地产中的合伙组织虽并无特别法上的规制,但项目立项、规划、施工、预售许可及土地使用权登记等可能被视为具有合伙登记之功效,未履行这些手续,事实关系将可能难以在法律上得以认定。这一问题,归结到理论上,是形式与实质的关系之争。由于实在的法律规范未予“盖棺定论”,司法实践中,各地各级法院对此也认识不一,裁判结果各异。
(四)合伙代表权及间接代理。
假设认定合伙关系成立,a公司以自己名义对外与甲签订“商品房预售合同”,b公司是否也要承担责任?这关涉到合伙之事务执行。内部关系而言,合伙事务,除合伙合同特别约定外,由合伙人全体共同执行,也可以约定由合伙人中数人共同执行,而通常事务则可以由有执行权的各合伙人单独执行,内部关系准用委托合同关系。对外关系上,执行合伙人按照委托旨意,在受委托范围内,对外从事合伙事务,当然代表其他合伙人。执行合伙人从事合伙事务,准用代理规定。通常情况下,执行合伙人应当以合伙或全体合伙人的名义,对外与第三人进行交易。但如果执行合伙人以自己名义对外交易的,笔者认为,亦应当适用间接代理的理论。执行合伙人因其他合伙人的原因对第三人不发履行义务,执行合伙人应当向第三人表明自己是在执行合伙事务并披露其他合伙人,第三人因此可以选择执行合伙人或者全体合伙人主张权利。如福州某基础工程公司与某贸易公司签订桩基工程施工合同,工程竣工后,贸易公司拖欠工程款,基础公司便起诉。法院判令贸易公司偿还工程款。但该贸易公司已停业多时,其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安机关羁押。基础公司经查证,发现该案所涉房地产项目系由贸易公司与另一家房地产公司合作开发,有相关机关合作建房、立项等审批为证。基础公司遂以该房地产公司与贸易公司合作建房为由,另行起诉该房地产公司,要求其承担连带责任,中院一审予以支持,高院二审维持。
(五)隐名合伙。
假设在法律上不予认定合伙关系,在此情形下,a、b两公司仍可成立隐名合伙关系。关于隐名合伙,按照台湾地区民法第700条的规定,是指“当事人约定,一方对于他方所经营之事业出资,而分享其营业所生之利益,及分担其所生损失之契约。”该法第702条规定,“隐名合伙人之出资,其财产权移属于出名营业人”对照b公司与a公司签订的《合作开发合同》及双方共同办理合建审批及立项等许可的实际情况,b公司完全符合隐名合伙人的特征。
在性质上,隐名合伙接近甚至等同于消费借贷(如借款)。惟消费借贷应返还同种同等同量之物,而隐名合伙以返还出资之价额为已足;消费借贷收取固定的利息,而隐名合伙参与利润与亏损分派。但在理论上,隐名合伙也可不以分担损失为必要(德日商法就采此说);而消费借贷有时也可以约定,贷与人在确定利息之外参与利益分派或者以参与利益分派代替固定利息(这种消费借贷理论上称为“分配的消费借贷”)。所以,基于隐名合伙不同于合伙的这种性质,各国均规定,隐名合伙人一般情况下仅以出资之限承担责任,且因其出资已移属于出名营业人,就出名营业人之行为,其与第三人不生权利义务关系。
(六)隐名合伙之表见出名。
隐名合伙人虽然一般不对外承担责任,但在特定情形下却要例外地承担出名合伙人的责任。台湾地区民法第705条就规定,“隐名合伙人如参与合伙事务之执行,或为参与执行之表示,或知他人表示其参与执行而不否认者,纵有反对之约定,对于第三人仍应负出名营业人之责任。”如隐名合伙人明示、默示地容许以自己的姓名或名称用于出名营业人之商号,或以其商号用为出名营业人之商号时,外观上即有被误认为共同之事业。又如实际参与全部或一部事务之执行,参与之原因、是否有参与权限,亦非所问,但如明确以代理人或受雇人名义,则与此无涉。
至于是否要以第三人善意为必要,则有主观说和客观说之别。主观说,认为第三人在交易时必须有理由相信隐名合伙人是出名合伙人,并基于这种信赖才与出名合伙交易。如台湾学者史尚宽解释,“盖此时与出名营业人为交易者,误以为共同事务或误以隐名合伙人为出名营业人而为交易,为保护第三人之利益,而适用禁反言之原则。”客观说,则认为不问第三人是否善意,只要隐名合伙人客观上有使人误认之行为足矣。
本案合同签订后,在客观上,b公司有和a公司共同与施工单位签订工程施工合同,有向其他购房户收取了水电增容费等费用,有和a公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书,还和a公司多次分别以“合作开发合同”、“投资款”、“垫资款”名义引发诉讼,为社会公众所知。在主观上,甲与a公司签约时显然并不认为b公司参与合伙(否则第一次起诉时就应当将b公司列为共同被告),直到后来才以a公司隐瞒“合作开发”等事实为由申请再审。因此,如依客观说,b公司显然已经构成表见出名。如依主观说,则难以认定,除非甲能证明,其与a公司签约时,已相信或有理由相信b公司与a公司是合伙关系,并基于对b公司的信赖才与a公司签约,或许能说服法官,认定b公司构成表见出名。这样,b公司则要与a公司对甲承担无限连带责任,对内则仍以隐名合伙人资格保有对a公司的追偿权。只是此时的对外连带责任,在性质上不同于显名合伙的情形,而是属于一种“不真正连带责任”。
附带一个问题,即使表见出名合伙关系也不成立,且讼争房已最终过户给b公司,()b公司还能主张善意取得?传统的善意取得理论只适用于动产,不动产善意取得的法律依据何在?再有,预售登记是否具有物权变动效力?这些属于物权法上问题,受主旨所限,本文不作讨论。
回顾开篇问题,甲与a公司个别签约,无特别情形只能要求相对人a公司承担合同上责任,这是债之相对性原则的体现。但是,如能认定b公司与a公司系合伙关系,则依据合伙和间接代理的对外效力,b公司需承担连带责任,这体现了“例外”。如果合伙关系不成立,b公司作为隐名合伙人,只就其出资行为,与出名营业人产生合同关系,这又体现了债之相对性“原则”。即使只是隐名合伙,b公司还有可能因其表见出名而仍然对甲承担连带责任,这也体现了“例外”。但甲如不能证明其为善意,便又回到了债之相对性“原则”。因此,本案处处体现着“原则”与“例外”的辩证过程,简单地依据债之相对性原则,不足以解释经济生活的复杂性和人与人之间的依存关系,尤其是在房地产开发这类事关公共利益和广大消费者权益的事务。
最后,以本案的裁判结果作为结语:本案某中院一审支持甲的全部诉求。b公司不服上诉。高院认为a、b两公司虽然存在内部合作关系,但该合作未办理合建审批和土地使用权变更登记,合作项目所有政府部门的批准文件均在a公司名下,a公司有权以名义与甲签约,根据合同相对性原则,甲与b公司之间不具有直接的权利义务关系。由于原调解书生效后,a公司以房抵债给b公司,b公司依约取得讼争房,并办理了预售登记备案,该权利足以对抗甲的债权,甲已在法律上不能取得讼争房。据此,高院二审改判a公司返还甲购房款并支付违约金,驳回甲对b公司的诉求。
于是,妹夫、弟媳,甚至远在农村的侄子的名字都被写进了集资建房的名单。
集资建房的名单上莫名其妙多出几个陌生的名字,办事处的干部职工不禁向吴润兰提出疑问,她解释道:“这些都是关系户,是必须优惠、怠慢不得的。”
虽然吴润兰暗地里为自己捞了不少好处,但表面上,她还是为干部职工解决了住房难的问题。为此,1995年底,中街办事处摘取了“全国街道之星”的桂冠。而吴润兰,也因此登上了“广西自治区劳动模范”的领奖台。
d卸任在即,她拿公款行“善心”,实际为了自己狠捞一把。
尽管吴润兰自以为捞钱的手段很高明、很隐秘,但群众对她的所作所为仍然有所察觉,大家纷纷向有关部门反映情况。为查清问题,海城区党委决定,将吴润兰调离中街办事处工作。
一听到这个消息,吴润兰可坐不住了。她没有深刻反思自己的问题,反而马上想到,得想方设法,在离职前再狠狠地捞上一把。
吴润兰先是盯上了办事处的公款。她找到冯仁表和李振英,装出一副关心下属的样子,说:“我快要离开办事处了,现在财务上还有点儿钱,拿出来我们几个人分了吧,每人5000元。”
话是这么说,其实吴润兰心中另有打算。1998年8月8日,吴润兰叫会计、出纳提取公款6.6万元,三人平分,之后又将一万元分给了冯仁表、李振英二人。冯、李各领5000元后,心中还对吴润兰充满了感激之情。
私分完公款,吴润兰还想再捞一把。于是,她自然想到了多年的老朋友陈吕。此时,陈吕已有好长时间在外承包工程,可办事处与他还有好多工程款未结。吴润兰心想,何不趁给陈吕结算工程款之机,从中再捞一笔呢。
于是,吴润兰给陈吕打去电话,对他说:“我在离开办事处之前,一定想办法付清欠你的工程款。但我装修房子,急需钱用,你能不能先借给我3万元用用……”
明知吴润兰“借”字的含义,陈吕仍然无法推辞,只好一口答应下来。
1998年8月24日,陈吕到办事处来结工程款。按照吴润兰的指示,出纳钟某从给陈吕的工程款13.44万元中,直接扣下3万元交给了吴润兰。
正当吴润兰与她的同伙得意忘形地不断捞取钱财时,北海市海城区检察院反贪局接到举报,对吴润兰立案侦查,不久即查清了其涉嫌贪污、受贿的犯罪事实。2003年7月9日,吴润兰和她贪婪的伙伴,一起走上了法庭的被告席。
同年10月8日,广西北海市中级法院终审以吴润兰犯贪污罪、受贿罪,数罪并罚判处有期徒刑十三年;以冯仁表犯受贿罪,判处其有期徒刑二年;以李振英犯受贿罪,判处其有期徒刑二年,缓刑二年;以会计王大燕犯贪污罪,判处其有期徒刑二年,缓刑二年。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十四
本所在1月3日受广州是姚女士委托受理和广州某某物资有限公司(负责人:汪某某)湖南某某正机械工程有限公司(负责人:杨某某)租赁合同经济纠纷案件起诉状。
诉讼请求:
2、请求判令两被告承担本案的.全部诉讼费和律师费。
事实和理由:
原告拥有德马格qtg6010自有产权起重机两台,于2012年8月31日与被告二广州某某物资有限公司签订塔机出租合同,分别于3月31日。双方约定的租金结算方式为每满一个月(30日的当日)支付本月的塔机租金,月租金为前5年1万元/月,后三年0.7万元/月。如被告二广州某某公司不能按期支付原告租金,则每拖延一日应承担所拖欠金额1%的滞纳金。后被告二广州某某物资有限公司被被告一湖南某某正机械工程有限公司收购合并,原被告二的有关经营业务和权力义务由被告一承担。原告与二被告三方就塔机出租事宜签订了《补充协议》,一致同意两份塔机出租合同的承租方由被告二变更为被告一,被告二原有的权力义务均由被告一享用和承担。现两台塔机的租金两被告分别支付到2012年8月31日和2012年8月5日,此后两被告一直未再支付租金。原告为维护自身的合法权益,特诉诸法律,要求两被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滞纳金。请求人民法院早日依法判决为感!
此致
广州市天河区人民法院。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十五
1993年3月10日,叶某在省公司(系上交所会员)某业务部(省公司分支机构)办理委托买卖股票名册登记,并开立股票帐户和资金帐户,委托省公司在上交所为其进行股票买卖。至同年4月20日,叶某离开省公司某业务部,又到市公司(亦为上交所会员)开立了资金帐户,并进入市公司大户室操作,交易股票。同年6月8日,叶某以先口头申报,后填单确认的方式,委托市公司购进新锦江股票2万股及富联股票1万股,透支市公司资金832913.27元。因股市行情不好,当日未平仓。次日,叶某资金帐户进款3万元,冲抵后,透支余额为802913.27元。6月10日,叶某向市公司表示请求等待股票价格反弹,并表示可以想办法打资金进帐。为防止叶某将手中的股票在某他证券经营机构卖出,套用资金,市公司要求叶某在未平仓前不要再做股票交易,将股东卡和居民身份证交市公司保管,每天到市公司去。叶某遂将其股东卡和居民身分证交给了市公司,停止了股票交易,并天天坐在市公司,但未打入资金进帐。8月2日,叶某未通知市公司即离开市公司转回省公司某业务部,易地将其名下的2万股新锦江及1万股福联股票委托卖出,净收入522722.49元,并以此资金在省公司某业务部大户室内重新开始股票交易。期间,省公司未再验核叶某的股东卡及居民身分证。至8月9日收盘时,叶某资金帐户结存本金74930.73元,并持有2万股东北华联和1800股天桥百货股票。8月10日,叶某又填单委托省公司买进合成化纤股票4万股和哈医药股票2万股,当日仅将2万股哈医药股票卖出,至收盘时,实际透支省公司资金461230.20元,其手中持有的.股票总价值达80余万元。
同日,市公司经寻找得知叶某又在省公司某业务部做股票交易后,即派员找到叶某,叶某即将其在省公司某业务部进行股票买卖的情况和资金透支情况告知了市公司。市公司要求叶某将其持有的股票卖出,以归还其6月8日在市公司的透支款,叶某未允。8月11日开盘后,市公司未通知叶某,即以叶某的名义将叶某持有的4万股合成化纤、2万股东北华联和300股天桥百货股票强行卖出,实际成交金额(不含手续费等)803700.13元。当日下午,当叶某填单欲卖出其原持有的股票时,发现委托指令无法输入电脑,省公司即于8月12日派员到上交所查询,才发现叶某名下的股票大部分已被市公司卖出。同日,省公司将叶某名下尚余的1500股天桥百货股票卖出,收入资金21349.58元。嗣后,省公司因与市公司交涉,要求返还叶某透支购买股票的资金未果,遂诉至人民法院,要求判令市公司和叶某偿还被侵权占用的439880.63元透支款,并赔偿损失。
[办案要点]?正确处理本案的关键问题有:?
[1][2]。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十六
为甲方与__________纠纷一案,甲方委托乙方进行代理。经双方协商,订立下列条款,共同遵照履行:
一、乙方接受甲方的委托,指派__________律师为甲方在诉讼(包括仲裁、非诉讼调解等)中的__________诉讼代理人,甲方应向受委托的律师出具授权委托书,写明委托权限和委托期限。
二、乙方律师必须认真负责维护甲方合法权益,并及时办理、按时出庭,不得延误或推诿。
三、甲方必须真实地向律师陈述案情,提供相关证据。乙方接受委托后,发现甲方捏造事实,弄虚作假,有权终止代理,依约所收费用不予退还。
四、如乙方无故终止履行合同,代理费全部退还甲方;如甲方无故终止合同,代理费不予退还。
五、甲方委托乙方律师代理权限见授权委托书。
七、甲方涉案性质属__________,争议标的为__________元。
八、根据国家司法部、财政部、物价局联合颁发的《律师业务收费标准》规定,结合本案的难易程度,经双方协商同意,甲方向乙方交纳代理费__________元整。
另,甲方应向乙方支付函电、通讯、交通、资料、调查等项费用计人民币__________元整。
九、本合同有效期限,应自本合同签订之日起到本案止(包括判决、调解、仲裁,案外和解及撤销诉讼)。
十、如一方要求变更合同条款,需再行签订书面协议,未达成书面协议前,依原合同执行。任何一方违约,按应收代理费的.____%承担违约责任。甲方委托乙方办理的案件进入诉讼程序(以立案为准),甲方提出终止代理合同的,代理费一律不予退还。
十一、本合同一式三份,甲、乙双方各持一份,代理律师一份,各份具有同等法律效力。
十二、本合同发生争议,由乙方所在地人民法院管辖。
十三、本合同经双方签字或盖章后生效。
甲方:______________乙方:___________________。
住所地:____________住所地:_________________。
法定代表人:________法定代表人:_____________。
代理律师:__________。
电话:______________电话:___________________。
文档为doc格式。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十七
房屋买卖合同产生了法律纠纷的,是可以选择协商的,双方协商不成的,是可以前往人民法院提起诉讼的,通过民事诉讼流程来进行房屋买卖合同纠纷的处理的。这里给大家分享一些关于房屋买卖合同纠纷,希望对大家有所帮助。
一、与卖家协商解决。
任何纠纷解决的首选方法都是协商,因为协商不需要走太过正式的法律程序,耗费时间短,虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷,但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生,购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商,摆出有关的事实依据,并提出和解的要求。如果能够协商一致,那就将会是圆满的解决办法。
二、向消费者协会投诉。
如果协商不成,并且房屋买卖的争议或者分歧比较大,购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉,并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道,但是毕竟卖家会因此受到调查,产生一定的困扰,有些卖家并不希望如此,自然就会选择和平解决了。
三、向有关行政部门投诉。
如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用,那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷,你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题,你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。
四、向仲裁机构申请仲裁。
合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的,可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款,或者事后达成书面仲裁协议,否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷,而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的,也有利于减少纠纷双方的对立情绪。
五、向有关人民法院起诉。
向有关人民法院起诉是最后的手段,如果之前的方法起不到效果,只能采取诉讼的方式,即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力,但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住诉讼讲求证据,所以购房者一定要注意收集证据,比如房屋买卖合同等。
案情介绍:2015年3月1日,韩先生和张女士签订了房屋买卖合同,约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋,面积43平米,总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得,房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款,抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况,合同中也做了相关约定,约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款,但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中,因张女士另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。
法律回复:设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题,但是张女士并未按照约定办理银行还款,导致合同没有办法继续履行,张女士应当承担违约责任。因此,最终我院判决张女士支付违约金。
在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况,如果要进行交易首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。
近期房屋价格出现较大波动,房屋买卖合同纠纷较以往相比明显增多。在打房屋买卖合同纠纷官司时应该向法院提供什么证据呢,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律以及司法解释的规定,起诉房屋买卖合同纠纷的当事人,在立案时须提交如下证据:
第一是,房屋买卖合同及其他能够证明双方买卖合同关系的证据材料;。
第二是,交付标的物和支付价款的凭证;。
第四是,出卖出租房屋的,应提供承租人意思表示证明;。
第五是,出卖共有房屋的,应提交其他共有人意思表示的证明。
当然前述证据,只是为了引起诉讼程序的必要的基础证据,具体案件所需证据,还需要根据案件具体诉讼请求以及诉讼思路来安排,以最大可能、最大程度地维护权益、实现诉讼目的。
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;。
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;。
三、房屋所有权转移需要哪些材料。
(一)登记申请书;。
(二)申请人身份证明;。
(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;。
(四)证明房屋所有权发生转移的材料;。
(五)其他必要材料。
房屋买卖所牵涉的金额比较大,当事人购买之前要仔细勘察并详细阅读合同内容。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十八
住所地:咸阳市人民路25号。
法定代表人:王某,该公司经理。
被答辩人:陕西金银工程建设有限公司。
住所地:咸阳市渭阳路78号。
法定代表人:刘某,该公司经理。
被答辩人诉答辩人建设施工合同纠纷案,贵院已经受理,现答辩人根据事实和法律答辩如下:
一、关于“判令答辩人支付工程款余额751929.15元,并承担银行同期贷款利息”之诉讼请求,于法无据,应予驳回。
根据2007年8月16日答辩人与被答辩人签订的《建设工程施工合同》第一部第五条“合同价款暂定价31535818.17元(以决算为准)文明工地施工费:343699.56元”及第三部分专用条款第23.2“本合同价款采用可调价格方式确定。(2)采用可调价格合同,合同价款调整方法:工程结算时,按2006年8月26日协议条款及双方承诺方式另行结算。”之约定,答辩人付款的依据应是双方的结算的合同价款,但双方至今尚未进行结算。
其次,6月13日,由答辩人和被答辩人共同委托咸阳市建设工程造价管理站进行决算,月16日,咸阳市建设工程造价管理站出具了《工程决算书》。但3月24日,咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书,并退回其支付的工程决算费用。并建议双方通过合同仲裁或司法程序解决该工程结算问题。至此双方委托第三方决算仍无结果。
综上,至今为止,双方未进行结算,委托第三方决算亦无结果。因此在本案工程总价款尚未确定之前,被答辩人请求答辩人支付工程款余额751929.15元尚无依据,依法应予驳回。
另,“并承担银行同期贷款利息;”之诉讼请求,并不是具体的数额,因不符合《民事诉讼法》第一百零八条“起诉必须符合下列条件:(三)有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定,依法应予驳回。
二、关于“判令答辩人赔偿损失6549555元”之诉讼请求,因无事实和法律依据,依法应予驳回。
被答辩人诉称“二是因答辩人不按照工程进度付款,致使工期延误一年半,造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元,机械租赁费用损失957600元,架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元”的逻辑是,造成其6549555元损失的原因是答辩人不按照工程进度付款,致使工期延误一年半。
那么答辩人是否按照工程进度及时付款呢,根据2007年8月16日《建设工程施工合同》“第三部分专用条款26、工程款(进度款)支付。双方约定的工程款(进度款)支付的方式和时间:按月进度款的'80%支付,工程竣工验收后付至总价款的80%,除5%的保修金外,交工后30日内付清。”之约定,答辩人支付进度款的时间点为两个,一是按月进度款的80%支付;二是工程竣工验收后付至总价款的80%。答辩人是否违约答辩如下:
首先:是否按月进度款的80%支付,答辩人不存在违约情形。
在本案中,被答辩人从施工到竣工验收结束时,从未给答辩人报送工程进度,答辩人只能根据被答辩人的要求及时足额支付工程进度款。根据2007年8月16日《建设工程施工合同》第二部分通用条款第9.1条“承包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作:(2)向工程师提供年、季、月度计划及相应进度统计报表”、第9.2条“承包人未能履行9.1款各项义务,造成发包人损失的,承包人赔偿发包人有关损失”及第三部分专用条款第9.1条“承包人应按约定时间和要求完成以下工作:(2)应提供计划、报表的名称及完成时间:每月25日向建设单位、监理单位报送当月完成工程量报表和下月进度计划报表”、第25.1条“承包人向工程师提交已完工程量报告的时间:承包人每月25日前提交完成工程量(形象进度)的报告”之约定,因被答辩人从未给发包方答辩人报送过任何完成工程量的报告,因此,是否按月进度款的80%支付,答辩人不存在违约情形。
其次,关于工程竣工验收的付款行为,答辩人并未违约。
即使按照被答辩人认为的工程总价款34143752.42元的80%计算,应是27315001.936元。根据2007年6月11日至2010年4月30日《王城国际工程款明细单》共付款29021822.75元,加上2010年10月28日付款50万元、2010年1月22日付款5千元和2010年2月11日付款5万元共计29576822.75元。因此答辩人在2010年4月底竣工时,已经支付了工程总价款的86.62%。更何况根据答辩人的决算,工程总造价应为27702287.57元,答辩人已经超额支付了工程款。因此关于工程竣工验收的付款行为,答辩人并未违约。
第三、既使因为答辩人不按照工程进度付款,致使工期延误一年半,那么是否造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元,机械租赁费用损失957600元,架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元,应由答辩人举证证明,并在法庭审理中有待进一步查证。
综上,支付工程进度款答辩人并未违约,被答辩人的该项诉讼请求因为事实依据,依法应予驳回。
值得提醒的是,答辩人已经支付被答辩人工程款共计29576822.75元,而根据答辩人的决算,工程总造价应为27702287.57元,答辩人已经超额支付了工程款1874595.18元。
三、关于“判令答辩人支付违约金45609元”诉讼请求,因答辩人现在已不存在违约事实,因此该项诉请应予驳回。
此违约金的计算应是根据2010年6月11日在任某主持下达成的《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的,按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;决算结果若甲方付超,乙方应当在三日内向甲方退还多付的款项,逾期未付清的,按应退未退的百分之零点五向甲方支付违约金。”之约定,应付未付款为45609元。
但203月24日,咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书,并退回其支付的工程决算费用。因此,咸阳市建设工程造价管理站至今仍无据算结论。
故2010年6月11日《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的,按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;”的约定,因该站至今尚无决算结论,答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实。
综上,因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论,答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实,“判令答辩人支付违约金45609元;”诉讼请求无事实依据,该项诉讼请求应予驳回。
四、关于“判令答辩人支付消防工程管理费980000元”诉讼请求,因与事实不符,依法应予驳回。
第一、根据被答辩人“另,定额站对王城国际工程决算未计入消防工程管理费980000元和打桩租用发电机费用230000元,这两项费用也应由答辩人承担。”之诉称,此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突。
其次,如果被答辩人不按2010年6月11日《协议书》内容执行,那么定额站的决算结果亦不应作为被答辩人计算工程余款的依据,即第一项诉讼请求“判令答辩人支付工程款余额751929.15元,并承担银行同期贷款利息;”无任何决算依据,理应予以驳回。
最后,在第一项诉讼请求与第四项诉讼请求之间,被答辩人只能二选其一,选择第一项诉讼请求,则第四项诉讼请求顺理成章应被驳回,而第一项诉讼请求因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论而无法认定;选择第四项诉讼请求,则表明被答辩人自己已经不认可2010年6月11日《协议书》内容,被答辩人第一项诉讼请求因自相矛盾而无法认定具体数额,况且第四项诉讼请求被答辩人应举证证明,并在审理中查明。
第二,消防工程是答辩人与其他公司签订的施工合同,是在被答辩人施工结束并撤离工地后才开始进行的施工,在施消防工程工期间,被答辩人未进行过任何配合工作,也不存在所谓的消防工程管理费,所以该项诉请与事实不符,依法应予驳回。
综上,此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突,被答辩人只能二选其一,更何况消防工程是在被答辩人撤离工地后由其他公司施工的,因此该项诉讼请求依法应予驳回。
五、关于“判令答辩人支付租用发电及费用230000元”诉讼请求,因与事实不符,依法应予驳回。
同上述第四项第一部分答辩。
综上所述,被答辩人的诉讼请求无事实依据和法律依据,依法应予驳回。
房屋买卖合同纠纷案(优秀19篇)篇十九
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题:
(1)群租,可分为自主群租和他主群租两种,自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人,他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人,后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征,应适用本条规定。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权,维护交易的稳定性,本条将出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议的,推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间,不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为,在效力上属无效行为,出租人既可起诉要求确认转租合同无效,亦可行使合同解除权。出租人解除合同后,承租人丧失租赁权,转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止,善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下,都涉及房屋的返还问题,此时,案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系,当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建,则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此,本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中,次承租人具有第三人的诉讼地位,既可以是具有独立请求权的第三人,也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租,其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中,出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益,其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的变形形式,无论其收取多少,出租人的租金并不因此而受到损害,故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
第十七条因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《合同法》第227条规定,承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时,次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合,如转租合同未经出租人同意,次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后,对承租人享有两种权利,一是对于承租人的追偿权,二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下,承租人应将房屋返还出租人,但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时,即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据,从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有,出租人有权向次承租人主张返还房屋,同时,出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。
【解读】《合同法》第234条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”,包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的,若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪),共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务,该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,成为新的承租人。
正确适用本条司法解释,涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙,首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的,只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益),并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的,也可认定为个人合伙。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;。
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓的“买卖不破租赁”原则,若无法定或约定的除外情形,该原则即应被适用。
抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存,抵押权更注重标的物的交换价值,而租赁权则更注重标的物的使用价值,二者并不冲突。但由于抵押权设定在先,因而具有优先效力,此后成立的租赁权不得损害抵押权,抵押权实现发生所有权的变动后,受让人不受租赁合同的约束,即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的,仍应适用“买卖不破租赁”原则。
涉及到法院依法查封的场合下,若查封在先,租赁在后,则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先,查封在后,可以使用该原则。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。
房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生,在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
关于“合理期限”的认定,《民通意见》第118条规定,“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”,但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定,该条款规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买,视为放弃优先购买权,该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期,出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日,因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人,即在15日答复期之前履行通知义务。
在房屋转租场合,次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议,但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人,且优先购买权不得转让。
承租人优先购买权受到侵害时,无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系,为避免承租人滥用权利,在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务,如承租人主张与出租人成立买卖合同的,应当交付一定数额的定金或提供担保,以使出租人信任其履行能力。
承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效,但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效,保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后,应当优先保护出租人履行合同,取得房屋所有权,由此第三人无法继续履行合同的,第三人可以主张出租人承担违约责任。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突,但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突,不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后,出租人均享有优先购买权。
折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为,不管买受人是抵押权人还是其他人,出租人在同等条件下均享有优先购买权。
“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格,该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权,而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现,故承租人主张优先购买权,只能按照第三人与出租人确定的同等条件,承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突,由于优先购买权属“准物权”,有一定的优先效力,在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定,“拍卖过程中,有最高价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。
在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时,一般遵循如下程序:
(1)拍卖通知,出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知优先购买权人于拍卖日到场。
(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求,与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金,在拍卖日到场参加竞拍。
(3)举牌应价,若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示,则拍卖房屋由最高应价人购买。
第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使优先购买权的;。
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;。
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中,具有物权性质,而承租人优先购买权基于租赁关系,本质上仍属债权性质,按照物权优于债权的理论,共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
家庭成员之间的房屋买卖,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系有很大区别,故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的,承租人不得主张优先购买权。
出租人出卖租赁房屋的,应提前通知承租人,承租人在接到通知后应及时答复,若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的,则丧失优先购买权,这里强调“明确表示”。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,即受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可对抗承租人的优先购买权。
第二十五条本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
【解读】本解释于209月1日起施行,施行前的行为引起的纠纷,在本解释施行之后提起诉讼的,应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼,本解释施行后案件尚在诉讼系属中,无论处于一审还是二审程序,均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件,在本解释施行前提起再审程序,且于本解释实施时仍在审理中的,应当适用本解释;本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。